Nachdem die Regierungskoalition aus SPD, Grünen und FDP zerbrochen ist, kommt es nun nach der Auflösung des Parlaments zu vorgezogenen Bundestagswahlen am 23. Februar 2025. Was haben Mieter:innen vom künftigen Bundestag zu erwarten? Das MieterMagazin hat die Wahlprogramme der aussichtsreichsten Parteien auf die mieten- und wohnungspolitischen Fragen geprüft und die Kernaussagen zusammengefasst. Die Erfahrung mit der Ampel zeigt aber, dass zwischen Wahlversprechen und dem späteren Regierungshandeln eine große Kluft sein kann. Deshalb ist jetzt schon klar: Egal wie die Wahl ausgeht – Mieter:innen müssen auch weiterhin Druck für eine soziale und gerechte Wohnungspolitik machen.

Die Wohnungs- und Mietenpolitik der letzten Bundesregierung war blamabel. Schon im Koalitionsvertrag konnten sich viele positive Ansätze der SPD und der Grünen nicht gegen die Widerstände der FDP durchsetzen. Und die Kompromisse, die es in das Ampel-Programm geschafft haben, wurden in den drei Regierungsjahren nur halbherzig verfolgt, teils verschleppt oder völlig ignoriert.
Ein hoffnungsvolles Zeichen war es, dass wieder ein eigenes Ministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen geschaffen wurde. Die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) setzte zur Bewältigung der Wohnungskrise vor allem auf den Neubau. 400.000 neue Wohnungen sollten jedes Jahr entstehen, davon 100.000 Sozialwohnungen. Das Ziel wurde nicht annähernd erreicht. In den Jahren 2022 und 2023 lagen die Neubauzahlen jeweils knapp unter 300 .000. Das Sozialwohnungsziel wurde in diesen Jahren mit 30. 000 und 49.000 neuen Wohnungen noch deutlicher verfehlt. Für 2024 liegen noch keine Zahlen vor, doch die Prognosen lassen keine Besserung erwarten. Die Gesamtzahl der Sozialwohnungen schrumpft weiter dramatisch, weil gleichzeitig im Wohnungsbestand viele ältere Sozialbindungen auslaufen.

Foto: pa/Michael Kappeler
Dass nicht genug Wohnungen gebaut wurden, liegt zum großen Teil an den erheblichen Kostensteigerungen, die nach dem russischen Angriff auf die Ukraine im Februar 2022 aufgetreten sind. Klara Geywitz hat auch deshalb Änderungen des Baugesetzbuches angeschoben, die das Bauen vereinfachen und beschleunigen sollen. Der „Bau-Turbo“ genannte Gesetzentwurf blieb aber nach dem Bruch der Koalition auf der Strecke.

zukünftig das serielle Bauen eine größere Rolle spielen
Fotos: Christian Muhrbeck
Das offensichtliche Versagen des strikten Neubau-Ansatzes hat allerdings nicht dazu geführt, dass die Bundesregierung andere Mittel zur Entspannung des Wohnungsmarktes entschlossen ergriffen hätte. Die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit hätte – zielgerichtet konzipiert und mit ausreichend Fördergeldern ausgestattet – einen bedeutenden mietreduzierten Wohnungsmarktsektor schaffen können. Herausgekommen ist aber auf den letzten Metern nur ein zaghaftes Steuervergünstigungsprogramm für gerade einmal 100.000 Mietwohnungen.

Foto: Christian Muhrbeck
Im Mietrecht ist die Bilanz der Ampel noch desaströser. SPD und Grüne hatten beide einen bundesweiten Mietenstopp in ihren Wahlprogrammen. Auch dafür hatten die Wähler:innen ihnen ihre Stimmen gegeben. Im Koalitionsvertrag mit der FDP war davon keine Rede mehr. Neue Mieterschutzregelungen standen nicht auf der Agenda des Dreierbündnisses. Konkret vereinbart war lediglich, in Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15 auf 11 Prozent in drei Jahren abzusenken und die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) hat diese Gesetzesvorhaben unverhohlen blockiert. Angeblich habe er „mit Hochdruck“ an der Absenkung der Kappungsgrenze gearbeitet. Das einfache Austauschen der Zahl 15 gegen die Zahl 11 hat er dennoch in drei Jahren nicht bewältigt. Auch die Verlängerung der Mietpreisbremse hat Buschmann hinausgezögert, bis es zu spät war. Nun droht die Mietpreisbremse Ende 2025 ersatzlos zu entfallen.
Blockaden und Verzögerungen
Mit dem Scheitern der Baugesetzbuch-Novelle wurde auch die Chance vertan, das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wieder anwendbar zu machen. Ebenso wurde versäumt, die erfolgreiche Regelung zu entfristen, mit der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagt werden kann – ohne Gesetzesänderung läuft auch dieser Baugesetzbuch-Paragraf Ende 2025 aus.

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Angekündigt hatte die Koalition zudem, das Umgehen der Grunderwerbsteuer durch Share Deals zu unterbinden und bei der Erstellung von Mietspiegeln die veränderten Mieten der letzten sieben (statt bisher sechs) Jahre zu betrachten. Beides wurde nicht umgesetzt. Auf der Habenseite steht die Erhöhung des Wohngeldes und die Ausweitung des Berechtigtenkreises.

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„Die Bilanz der Ampel ist erschütternd“, sagt Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). „Mietenpolitisch wurde weniger als gar nichts umgesetzt.“ Als „ausgesprochen schlecht“ bezeichnet auch Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), die wohnungs- und mietenpolitische Bilanz. „Die Ampel hat nicht nur ihren eigenen Koalitionsvertrag für Mieter nicht umgesetzt, sondern auch große Baustellen für die kommende Legislaturperiode hinterlassen.“ Der DMB-Präsident fordert: „Das Thema Wohnungs- und Mietenpolitik muss ganz nach oben auf die politische Agenda im Wahljahr 2025, ansonsten drohen uns massive soziale Verwerfungen.“
Was wollen die Parteien?
SPD: Bezahlbarer Wohnraum ist staatliche Daueraufgabe
Den bescheidenen Ergebnissen der sozialdemokratisch geführten Bundesregierung zum Trotz gibt sich die SPD jetzt streitbar: „Wir kämpfen für ein bezahlbares Zuhause“, heißt es in ihrem Wahlprogramm. „Die Schaffung und der Erhalt von bezahlbarem Wohnraum ist eine staatliche Daueraufgabe.“ Aus Sicht der SPD soll die Mietpreisbremse unbefristet gelten und ihre Umgehung durch Möblierungen oder Kurzzeitverträge verhindert werden. Bei Indexmietverträgen soll die Miete nicht mehr nach der Inflationsrate, sondern nach der allgemeinen Mietenentwicklung steigen. Mietwucher müsse durch die Verschärfung des Wirtschaftsstrafrechts unterbunden werden. In Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen die Mieten nur noch um höchstens sechs Prozent in drei Jahren erhöht werden dürfen. Bei der Erstellung von Mietspiegeln will die SPD den Betrachtungszeitraum von sechs auf zehn Jahre ausdehnen und auch preisgebundene Wohnungen einbeziehen.

Die Grundsteuer soll nicht mehr vollständig auf die Mieter:innen umgelegt werden dürfen. So wie das Wohngeld wollen die Sozialdemokraten auch die BAföG-Wohnkostenpauschale regelmäßig und automatisch erhöhen. Die Obdachlosigkeit soll bis 2030 beendet werden. Investitionen in den sozialen Wohnungsbau will die SPD „auf hohem Niveau stärken und verstetigen“. Angestrebt wird eine „Trendwende zu einer sozialen Bodenpolitik“ mit der Stärkung des Vorkaufsrechts und der Unterstützung von kommunalen Bodenfonds. Zum Abbau der Baubürokratie setzt die SPD weiterhin auf das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“. Serielles, modulares und barrierefreies Bauen soll in den Förderprogrammen eine größere Rolle spielen. Um den Menschen den „Traum vom Wohneigentum“ zu ermöglichen, will die SPD vor allem das Programm „Jung kauft Alt“ ausbauen.
Grüne: Baurecht vereinfachen, vereinheitlichen, digitalisieren
Für Bündnis 90/Die Grünen ist es „eine entscheidende soziale Herausforderung“, das Wohnen bezahlbar zu machen. Die Grünen wollen die Mietpreisbremse verlängern, Schlupflöcher, etwa bei möblierten Wohnungen, schließen und nur noch Neubauten ausnehmen, die bis zu fünf Jahre alt sind. Den Betrachtungszeitraum für Mietspiegel wollen sie „deutlich verlängern“. Für „sehr angespannte Wohnungslagen“ wollen sie regional einen Stopp von Mietsteigerungen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ermöglichen. Mieter:innen sollen vor missbräuchlichen Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Mietschulden besser geschützt werden. Obdachlosigkeit wollen die Grünen mit dem Housing-First-Ansatz bekämpfen. Für den Wohnungstausch sollen rechtliche Hürden abgebaut werden. Auch die Grünen möchten den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum stärker fördern. Wenn Mieter:innen gemeinschaftlich ihr Wohnhaus übernehmen wollen, soll das mit günstigen Krediten und Bürgschaften unterstützt werden. „Wohnraum und Bauflächen dürfen kein Spekulationsobjekt sein“, meinen die Grünen. Sie wollen deshalb Steuerschlupflöcher wie „Share Deals“ schließen und das kommunale Vorkaufsrecht verbessern. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus soll erhöht und die Wohngemeinnützigkeit gestärkt werden. Als „besten Weg“, um schnell an günstigen und klimaverträglichen Wohnraum zu kommen, sehen die Grünen die Nutzung des vorhandenen Potenzials, indem man bestehende Gebäude aufstockt, ungenutzte Büroflächen zu Wohnraum umwandelt, Dachböden ausbaut und leerstehende Gebäude wieder aktiviert. „Dazu werden wir das Baurecht vereinfachen, Verfahren digitalisieren und bundesweit angleichen“, versprechen die Grünen. Förderprogramme für klimaverträgliches Bauen und Sanieren sollen dafür sorgen, dass nicht nur das Klima, sondern auch die Mieter:innen profitieren.

„Wohnen darf kein Luxus sein“, fordert die Linke. Ihr Wahlprogramm ist zu diesem Thema sehr umfangreich. Die Mietpreisbremse hat in ihren Augen versagt. Die Linke fordert stattdessen einen bundesweiten Mietendeckel, mit dem die Mietenexplosion nicht nur gebremst, sondern beendet und rückgängig gemacht wird. Als Sofortmaßnahme möchte die Linke auf angespannten Wohnungsmärkten Mieterhöhungen für sechs Jahre verbieten. Staffel- und Indexmieten sollen abgeschafft werden. Für Mietwohnungen möchte die Linke ein generelles Umwandlungsverbot erlassen, Eigenbedarfskündigungen sollen nur noch für Verwandte ersten Grades möglich sein. Die Umlage von Modernisierungskosten soll ganz abgeschafft werden, Sanierungen und Heizungstausch müssten warmmietenneutral sein. Die Linke fordert sozial gestaffelte Heizungs- und Stromkosten. Versorger-Sperren sollen verboten werden. Mit einem Fonds will man vermeiden, dass Mieter:innen in Notfällen im Kalten sitzen. Die Linke will mit 20 Milliarden Euro im Jahr eine Investitionsoffensive für den gemeinnützigen und sozialen Wohnungsbau starten: „Öffentliche Förderung soll es nur für gemeinnützigen Wohnraum geben.“ Einmal geförderte Sozialwohnungen sollen dauerhaft den Sozialbindungen unterliegen. Die neue Wohngemeinnützigkeit möchte die Linke so ausbauen, dass 30 Prozent des Wohnungsbestandes gemeinnützig wird. Renditeorientierte Investoren und Wohnungskonzerne will die Partei zurückdrängen. Die Städte sollen ein Vorkaufsrecht auf alle Grundstücke bekommen. Leistungslose Bodenwertzuwächse will die Linke bei den Eigentümer:innen abschöpfen, spekulativen Leerstand konsequent verfolgen. Zur Bekämpfung der Obdachlosigkeit will die Linke das Housing-First-Prinzip verankern und Zwangsräumungen in die Obdachlosigkeit verbieten.
BSW: Netzentgelte und CO₂-Preise abschaffen
Die Linken-Abspaltung BSW hat bis Redaktionsschluss des MieterMagazins nur ein sehr holzschnittartiges Kurzwahlprogramm vorgelegt. Das Bündnis Sarah Wagenknecht fordert ebenfalls einen bundesweiten Mietendeckel statt der „wirkungslosen“ Mietpreisbremse. In Regionen, in denen „der Wohnungsmarkt nachweislich den Einkommen enteilt ist“, will das BSW die Mieten bis 2030 einfrieren. Modernisierungskosten sollen die Vermieter:innen tragen. „Größere Teile des Wohnungsmarktes“ müssten wieder den Regeln der Gemeinnützigkeit unterliegen. Die Bindungen für neue Sozialwohnungen sollen dauerhaft gelten. Den Ersterwerb eines selbstgenutzten Eigenheims will das BSW von der Grunderwerbsteuer befreien, sofern es sich um keine Luxusimmobile handelt. Um die Energiekosten zu senken, möchte das Bündnis die Netzentgelte und den CO₂-Preis abschaffen sowie die Sanktionen gegen russisches Gas beenden.

„Die Mieten sind für viele Menschen zu hoch, das Bauen ist unerschwinglich geworden“, haben CDU und CSU erkannt. Ihre Lösung: „Um den Markt zu entspannen, hilft nur mehr Angebot.“ Um das Bauen schneller und günstiger zu machen, will die Union das Baurecht „grundlegend entschlacken“, für Wohnungsbauvorhaben Ausnahmen vom geltenden Planungsrecht erlauben und mehr Bauland ausweisen. Die Wohnungsbauförderung möchten CDU und CSU auf den Geschosswohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten konzentrieren und dazu auch Steuerabschreibungsmöglichkeiten verbessern. Die Unionsparteien wollen den Menschen „den Traum von den eigenen vier Wänden ermöglichen“ und dafür Förderprogramme neu ausrichten. Beim erstmaligen Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum sollen die Länder zudem bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag von 250 000 Euro gewähren. CDU und CSU bekennen aber auch: „Deutschland ist Mieterland.“ Ihr Programm stellt fest: „Wir stehen für einen wirksamen und angemessenen Mieterschutz – dazu gehören auch die Regeln zur Miethöhe.“ Der soziale Wohnungsbau müsse solide gefördert und das Wohngeld regelmäßig angepasst werden. Wie aber der „angemessene Mieterschutz“ im Detail aussehen soll – Mietpreisbremse, Mietendeckel, Kappungsgrenzen, Mietwucherparagraf, Kündigungsschutz? – darüber sagt das Wahlprogramm der Union nichts.
Die Verlängerung der Mietpreisbremse über 2025 hinaus haben CDU/CSU zusammen mit der FDP gerade erst im Bundestag blockiert.
FDP: Baurecht entrümpeln
Von der FDP haben Mieter:innen nicht viel zu erwarten. Auf das Thema Wohnen blicken die Liberalen in erster Linie durch die Vermieterbrille. Das Vermieten sei „durch komplizierte Regulierungen unattraktiv geworden“. Deshalb will die FDP die „staatliche Regulierungsspirale im Mietmarkt“ durchbrechen. Die Mietpreisbremse sei eine „Investitionsbremse“ und solle deshalb auslaufen, einen Mietendeckel schließt die FDP aus. Das Nebenkostenrecht soll vereinfacht werden, die „starren Kappungsgrenzen bei energetischen Sanierungen“ will man lockern. Die Freidemokraten setzen vor allem auf den Neubau. Durch Steuerabschreibungsmöglichkeiten und ein Baukostenmoratorium soll das Bauen günstiger werden.

Foto: Nils Richter
Schnellere Baugenehmigungen verspricht die FDP durch eine „Entrümpelung des Baurechts“, die Abschaffung „überflüssiger Umweltgutachten“ und die Digitalisierung. Vom sozialen Wohnungsbau oder von der Wohngemeinnützigkeit findet sich im FDP-Programm kein Wort. Menschen, bei denen „das Einkommen trotz Arbeit und Fleiß nicht zum Leben reicht“, verweisen die Liberalen auf das Wohngeld – das sie allerdings mit anderen Sozialleistungen abstimmen will, um „klare Anreize für mehr Erwerbstätigkeit“ zu schaffen. Bei der Bildung von Wohneigentum ist die FDP hingegen gar nicht knausrig: Für den ersten Kauf einer selbstgenutzten Wohnung soll es bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag von 500.000 Euro geben, denn: „Wir wollen, dass Deutschland eine Eigentümernation wird.“

Foto: Christian Muhrbeck
Die AfD stößt ins selbe Horn: „Wir wollen ein Volk von Eigentümern werden.“ Die extremen Rechtspopulisten versprechen Mietern (Mieterinnen kommen im AfD-Programm nicht vor) Unterstützung beim Kauf einer Wohnung, sonst nichts. Aussagen zum Mietrecht: Fehlanzeige. Vor Mietsteigerungen schütze das Wohnen im Eigentum, denn „Eigentum ist Freiheit“, meint die AfD. Sie will Umwandlungshemmnisse aufheben und Mietern ermöglichen, ihre Wohnungen von den öffentlichen Wohnungsunternehmen zu vergünstigten Konditionen erwerben zu können.
Schuld an der Wohnungsnot haben nach Ansicht der AfD eine „unkontrollierte Einwanderung“ und „ausufernde gesetzliche Vorgaben zum Bau- und Mietrecht“. Die Rechtsaußenpartei möchte deshalb vieles abschaffen: die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer, die Grundsteuer, den Rundfunkbeitrag, die Erneuerbare-Energien-Umlage, die CO₂-Steuer und das Gebäudeenergiegesetz. „Einheimische“ sollen bei der Wohnraum- und Grundstücksvergabe bevorzugt werden. Dazu passen die AfD-Forderungen nach einer „Rückführungsoffensive“. Allein das unterirdische wohnungspolitische Programm macht die AfD für Mieter:innen unwählbar, wäre sie es nicht schon durch ihre demokratie- und menschenfeindliche Grundhaltung.
Mieter:innen machen Druck
Da mit Sicherheit keine Partei die absolute Mehrheit erringen wird, ist klar, dass keine Fraktion ihr Programm vollständig umsetzen kann. Wie sehr sie sich bei etwaigen Koalitionsverhandlungen für eine bessere Wohnungs- und Mietenpolitik einsetzen, hängt auch davon ab, wie groß die öffentliche Aufmerksamkeit für das Thema ist.

Foto: Christian Muhrbeck
Unabhängig vom Ausgang der Wahl wird die Zivilgesellschaft weiter Druck machen müssen für eine Politik, die die Mieter:innen nicht vergisst. Bereits im Herbst hat sich ein Bündnis „Offensiv für Wohnraum“ gebildet, das einen bundesweiten Mietendeckel fordert. Dem Bündnis gehören über 50 Mietinitiativen, Vereine und Organisationen aus ganz Deutschland an. Auch der BMV unterstützt das Anliegen: „Die Situation in den Städten und Ballungszentren hat sich inzwischen derart verschärft, dass wir an einem bundesweiten Mietendeckel nicht mehr vorbeikommen“, erklärt Sebastian Bartels. Gefordert wird ein Mietenstopp für zunächst sechs Jahre, örtlich festgelegte Mietobergrenzen für Neu- und Wiedervermietungen und ein Absenken überhöhter Mieten. Vorbild ist der Berliner Mietendeckel, der den Mietenden tatsächlich eine Atempause gebracht hat. Das Bundesverfassungsgericht hat ihn nur deshalb kassiert, weil es dem Land Berlin die Zuständigkeit dafür abspricht.

Foto: Christian Muhrbeck
Der Zusammenschluss hat am 5. Dezember vor dem Tagungsort des „Wohngipfels“ der Bundesregierung seine Forderung lautstark vorgebracht. Eigentlich war ein zweitägiger Gipfel des „Bündnisses bezahlbarer Wohnraum“ mit Bundeskanzler Olaf Scholz in Hamburg geplant. Nach dem Regierungsbruch schrumpfte das Gipfeltreffen aber auf einen Nachmittag beim Deutschen Institut für Bautechnik in Schöneberg unter der Leitung der Bauministerin Geywitz zusammen – ein Sinnbild dafür, welchen Stellenwert das bezahlbare Wohnen für die Bundesregierung momentan hat.
„Wir müssen uns den Mietendeckel jetzt bundesweit erkämpfen“, sagte Kim Meyer vom Berliner Bündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn auf der Kundgebung. „Wir brauchen eine radikale Wende in der Mietenpolitik“, forderte Jasmina Rühl, die sich in der Nachbarschaftsinitiative PrinzEbers mit Mieterhöhungen und horrenden Nebenkostenabrechnungen des Vonovia-Konzerns herumschlagen muss, „und wir haben keine Lust mehr auf Ausreden.“ Matthias Weinzierl, Sprecher der bundesweiten Kampagne Mietenstopp, stellte fest: „Ob Mietendeckel, ob Mietenstopp – es muss etwas passieren!“
Eine im Auftrag der Linken-Bundestagsgruppe erstellte repräsentative Umfrage kommt zum Ergebnis, dass 73 Prozent der Befragten einen bundesweiten Mietendeckel unterstützen. Die Zustimmung geht quer durch alle Parteien. „Die Mehrheit ist klar auf unserer Seite“, sagt Lara Eckstein, Sprecherin der bundesweiten Kampagne für den Mietendeckel. „Es kann nicht sein, dass Politik nur für Vermieter:innen gemacht wird. Wer Mehrheiten gewinnen will, muss Politik für Mieter:innen machen.“
Jens Sethmann
23.01.2025