Berlins Hausmeister:innen in 200 Jahren Wohn-Geschichte -
Comeback einer Institution?

Die Rolle von Hausmeistern – und in jüngerer Zeit auch Hausmeisterinnen – hat sich im Laufe der Zeit gewandelt, aber ihre Bedeutung als Ansprechpartner und Hüter und Pfleger von Haus und Hof bleibt ungebrochen, auch wenn sich Gebäudetechnik und gesellschaftliche Rahmenbedingungen verändert haben. Die Geschichte der Hausmeister:innen ist aber nicht nur eine Geschichte des Wohnens im Berlin der letzten 200 Jahre, sondern eine Geschichte der Stadt selbst.

Während des ausgehenden 18. Jahrhunderts hatte Berlin begonnen, sich von einer relativ kleinen Stadt zu einem industriellen Zentrum zu entwickeln. In den dicht bewohnten Vierteln und den großen Wohnhäusern der aufstrebenden Mittelschicht wurden spezialisierte Handwerker als Hausmeister benötigt, um die vielfältigen Anforderungen der Gebäudeinstandhaltung zu erfüllen. Zu den Aufgaben gehörten neben kleineren Reparaturen das Beheizen von Kesseln und das Führen von Aufzeichnungen über den Zustand des Hauses. Hausmeister waren jedoch nicht nur für technische Arbeiten zuständig, sondern auch für die Pflege von Vorgärten und Innenhöfen. Das alles erforderte eine Kombination aus handwerklichem Geschick und Kenntnis der Gebäudetechnik, die zu dieser Zeit oft noch auf einfachen Mechanismen wie Holzöfen und offenen Kaminen basierte.

Stellvertreter des Eigentümers

Die damaligen Bauherren waren – im heutigen Sinne – Investoren, die größtenteils nicht in diesen Häusern wohnten. So wurde ein „Vizewirt“ eingesetzt, der die Interessen des Vermieters vertrat, die Miete kassierte und für Ordnung im Haus sorgte. Der Begriff „Hausmeister“ existierte zu Beginn des 19. Jahrhunderts noch nicht in der Form, wie wir ihn heute kennen. Die Aufgaben eines Hausmeisters in Berlin waren damals mehr die eines Hausangestellten oder Handwerkers, der für die Wartung des Gebäudes verantwortlich war.

Während der Cholera-Epidemien im 19. Jahrhundert, insbesondere während der schweren Ausbrüche in Berlin in den Jahren 1831 und 1866, spielten Hausmeister eine wichtige Rolle im städtischen Alltag. In einer Zeit, in der es weder flächendeckende sanitäre Einrichtungen noch ein modernes Gesundheitswesen gab, waren sie oft die ersten, die hygienische Missstände erkannten und für Abhilfe sorgten. Sie kümmerten sich um die Sauberkeit der Aborte und Wasserstellen in den Mietshäusern, die oft von Dutzenden Familien gemeinsam genutzt wurden. Als verschmutztes Trinkwasser und mangelnde Sauberkeit als Hauptursachen für die Ausbreitung der Krankheit entdeckt wurden, mussten sie Anweisungen der Stadtverwaltung umsetzen, etwa zur Reinigung von Latrinen oder zur Desinfektion von Wohnräumen nach Krankheitsfällen. Auch waren sie diejenigen, die Bewohner:innen im Haus über neue Vorschriften informierten.

Ab den 1870er Jahren wurden der großen Wohnraumnachfrage entsprechend ganze Stadtviertel neuer mehrgeschossiger Wohnhäuser („Mietskasernen“) gebaut. In dieser Zeit entstand die moderne Vorstellung eines Hausmeisters, der nicht nur für Reparaturen, sondern auch für die Verwaltung und das Funktionieren des Miteinanders im Haus zuständig war.
Er wurde Ansprechpartner für alle Angelegenheiten, die die Wohnung betrafen, und er war derjenige, der die Kommunikation zwischen Eigentümern und Mieter:innen sicherstellte. Was die technische Seite seines Berufs anbelangte, erforderte die aufkommende Verwendung von Gas und Strom neue Kenntnisse und Fähigkeiten.

Die politischen und sozialen Umbrüche zu Beginn des 20. Jahrhunderts hatten auch Auswirkungen auf die Arbeit der Hausmeister in Berlin. Der Erste Weltkrieg (1914 bis 1918) führte zu einem drastischen Mangel an Arbeitskräften, viele Männer wurden an die Front geschickt, und Frauen übernahmen zunehmend Aufgaben in Hauswirtschaft, Gebäudepflege und -verwaltung. Neue und erneut erhebliche Veränderungen brachte der Zweite Weltkrieg: Viele Gebäude wurden durch Luftangriffe beschädigt. In dieser Zeit war der Hausmeister nicht nur für einen auskömmlichen Alltag der Mieter:innen verantwortlich, sondern auch für die Sicherheit des Gebäudes. Es gab regelmäßige Luftschutzübungen, und Hauswarte hatten die Aufgabe, die Luftschutzräume zu kontrollieren und im Notfall schnelle Evakuierungen zu organisieren. Der Krieg führte auch zu einer rationierten Versorgung mit Ressourcen wie Brennmaterial und Wasser. Hier war Einfallsreichtum gefragt, um mit den knappen Mitteln die Versorgung der Berliner:innen zu gewährleisten.

Eine düstere Rolle spielte manch Hausmeister während der NS-Zeit in der Funktion eines sogenannten Blockwarts. Als unterste Ebene der NSDAP-Organisation war der Blockwart für etwa 40 bis 60 Haushalte zuständig und kontrollierte als verlängerter Arm der Partei Gesinnung und politisches Verhalten der Bewohner im Alltag. Die Blockwarte meldeten „abweichendes Verhalten“, sammelten Spenden für NS-Aktionen und sorgten für die Verbreitung von Propaganda. Durch ihre Doppelfunktion wurde quasi die berufsbedingte zivile Fürsorge im Alltag mit einer dem System dienenden politischen Überwachung durch den Staat verbunden.

Als Spitzel missbraucht

Nach dem Zweiten Weltkrieg bestand die Herausforderung in Berlin in der gewaltigen Aufgabe des Wiederaufbaus, nachdem ein Großteil der Gebäude zerstört und die Versorgung mit Wohnraum katastrophal war.

In dieser Zeit gewann die Arbeit der Hausmeister:innen wieder einmal große Bedeutung. Sie sorgten für ein Stück Normalität und Orientierung in den zerstörten Vierteln. Zu dieser Zeit wurde Berlin in Sektoren aufgeteilt, wobei im Ost- und den drei Westsektoren unterschiedliche politische und gesellschaftliche Strukturen entstanden. Auch der Beruf der Hausmeister:innen war davon betroffen. Im Ostteil der Stadt bot sich für manche Künstler ein Hausmeisterposten als Ausweg an, um einer Anklage wegen „Bummelantentum“ zu entgehen, denn mit einer nachweisbaren Tätigkeit blieb man von den staatlichen Organisationen einigermaßen unbehelligt. Auf der anderen Seite standen Hausmeister bei den Mieter:innen oft im Verdacht, für die Staatssicherheit zu arbeiten und Informationen über die politische Einstellung und Zuverlässigkeit der Bewohner:innen zu liefern.

Die Geschichte der Hausmeister:innen in Berlin spiegelt also die Geschichte dieser Stadt mit all ihren industriellen, sozialen und politischen Umwälzungen wider, erzählt von Wachstum, Kriegen, Zerstörung und Wiederaufbau. Was verwundern mag: Der Beruf des Hausmeisters mit seiner 200-jährigen Geschichte kennt bis heute keine reguläre Ausbildung. In der Regel üben Quereinsteiger aus unterschiedlichen Branchen die Tätigkeit aus. Um diesem Missstand abzuhelfen, bietet die „BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft“ in Berlin einen Lehrgang mit dem Abschluss „zertifizierte:r Hausmeister:in“ an. „Neben dem fachlichen Wissen vermitteln wir auch soziale und kommunikative Fähigkeiten“, sagt Sandra Niedergesäß, geschäftsführende Vorständin der BBA. Kunden seien vor allem Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen.

Seit längerer Zeit beauftragen einige Wohnungsunternehmen mit dem Tätigkeitsbereich, der traditionell von Hauswarten ausgeführt wird, externe Dienstleistungsunternehmen oder eigens gegründete Subunternehmen. Diese Firmen, die Gewinnabführungsverträge mit den Wohnungsunternehmen haben, stellen nicht selten überhöhte Hausmeisterkosten in Rechnung, die dann als Nebenkosten vom Vermieter auf die Mieter:innen umgelegt werden. Vor allem aber wird von Bewohner:innen kritisiert, dass die Dienstleister oft nur umständlich erreichbar und die ausgeführte Arbeit von zweifelhafter Qualität sei.

Externe in der Kritik

Die Gewobag, eines der größten kommunalen Wohnungsunternehmen Berlins, geht nun einen neuen Weg. Im Jahr 2011 hatte sie ihr Hausmeister-Tochterunternehmen Gewobag HS an das Privatunternehmen fletwerk verkauft. Seitdem bezieht die Gewobag ihre Hauswartsdienstleistungen von dort. Als sie 2021, zehn Jahre später, die Bilanz dieser Umstellung bekannt gab, wurde deutlich, dass der Schritt keine Einsparungen, sondern Mehrkosten mit sich gebracht hat. Jetzt will die Gewobag ab dem 1. Juli 2025 wieder einen eigenen Hausmeisterservice einsetzen. Dafür wurde die „HausWart Plus Servicegesellschaft mbH“ gegründet, die künftig rund 15000 Wohnungen in den Bezirken Reinickendorf, Spandau und Pankow betreuen wird.

Für den 1. Juli 2026 ist vorgesehen, dass der Hausmeisterdienst sich um den gesamten Bestand von 75000 Wohnungen kümmern wird. Pressesprecher Sebastian Schmidt dämpft allerdings die Erwartungen „Ich schätze, dass die Kosten für die Mieter:innen gleich bleiben werden.“ Ein anderes Konzept hat die DPF Genossenschaft, die 51 Wohnanlagen in Berlin betreibt, vor kurzem umgesetzt. Zukünftig werden alle Wohnanlagen über fest zugeordnete Hausmeister verfügen, die vor Ort als Ansprechpartner für alle Anliegen zur Verfügung stehen. Die persönliche Betreuung ermöglicht, kleinere Anliegen sofort zu bearbeiten und regelmäßige Kontrollen durchzuführen. Insgesamt setzt die DPF 13 Hausmeister ein, die jeweils mehrere nahe beieinander gelegene Wohnanlagen betreuen sollen.

Kurskorrekturen

Private Vermieter:innen bevorzugen für die Hauswart-Tätigkeiten in ihren Häusern zumeist einen externen Hausmeisterservice. Ein solcher ist beispielsweise das Unternehmen Carat. Seit 1999 betreut man mit derzeit 19 Hausmeistern und einer Hausmeisterin 130 Objekte in ganz Berlin und führt alle klassischen Tätigkeiten durch. Auch wenn der Wasserhahn tropft, legen die Carat-Leute selbst Hand an. „Wir machen alles, was wir können, auf jeden Fall wird das Problem gelöst“, sagt der Chef selbstbewusst.

Gibt es ihn nun eigentlich noch, den Hausmeister alter Schule, der mit im Haus wohnt? Ja, es gibt ihn noch. In einem Kreuzberger Haus hat ein Mieter sich zunächst um die Anlage des Innenhofes gekümmert, freiwillig und aus Freude an der Tätigkeit. Dann wurde ihm vom Vermieter eine Stelle als regulärer Hausmeister angeboten. Er übernahm – und macht seither einen guten Job. Man muss bei ihm nur an der Tür klingeln und er steht mit Rat und tätiger Hilfe zur Verfügung. Es ist der Hausmeister des Hauses, in dem der Autor wohnt.

Stefan Klein

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Hausmeister und Mietrecht

Zu den Tätigkeiten von Hausmeistern und Hausmeisterinnen gehören Aufgaben wie die Reinigung des Treppenhauses, die Pflege von Gartenanlagen, das Beseitigen von Schnee im Winter, kleinere Wartungs- und Kontrollarbeiten sowie das Überwachen technischer Anlagen. Die für die Person anfallenden Kosten können als sogenannte Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelegt werden. Wichtig ist jedoch: Übernehmen Hausmeister:innen zusätzlich Verwaltungsaufgaben oder führen sie Reparaturen durch, dürfen die darauf entfallenden Kosten nicht als Betriebskosten abgerechnet werden, da diese Tätigkeiten nicht umlagefähig sind. Vermieter:innen können statt eines eigenen Hausmeisters auch ein gewerbliches Unternehmen mit den Aufgaben beauftragen, einen sogenannten Hausmeisterdienst. In diesem Fall gelten dieselben Regeln: Arbeiten, die jedoch der Instandhaltung, Instandsetzung oder Verwaltung des Hauses dienen, dürfen nicht mit den Betriebskosten abgerechnet werden. Betreut ein Hauswart zusätzlich zu seinen Aufgaben auch die Wasserversorgung, Heizung, Warmwasserbereitung, den Aufzug oder reinigt Straßen und sorgt für die Müllabfuhr, dann darf das nicht noch einmal separat abgerechnet werden.

Eine doppelte Berücksichtigung der Hausmeisterkosten unter verschiedenen Betriebskostenpositionen ist unzulässig. Nach der Betriebskostenverordnung zählen zur Position „Kosten des Hauswarts“ insbesondere das Gehalt, Sozialabgaben und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Des Weiteren gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten für einen Hauswart dürfen nicht überhöht sein. Das bedeutet auch, dass Vermieter:innen nicht ohne Not Aufgaben an externe Firmen vergeben dürfen, die von Hausmeister:innen erledigt werden könnten. Bei der Höhe der Hausmeisterkosten gilt als angemessen, was nach Art und Umfang der Aufgaben ortsüblich ist. Oft sind Hausmeister:innen heute „Mädchen für alles“ und übernehmen Tätigkeiten, die über das klassische Aufgabenfeld hinausgehen. In solchen Fällen sind Vermieter:innen verpflichtet, eine nachvollziehbare Aufschlüsselung vorzulegen und nicht umlagefähige Anteile aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen. Fehlt diese Differenzierung, kann die Abrechnung unwirksam sein. Wenn ein:e Mieter:in als Hausmeister:in tätig ist und dafür beispielsweise mietfrei wohnt, müssen diese geldwerten Vorteile bei der Umlage der Kosten berücksichtigt werden. Entscheidend ist: Die umgelegten Kosten müssen transparent, angemessen und rechtlich zulässig sind.

stk

Hartmut Lindenberg
07.05.2025