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Ab 1. September 2001 gilt das neue Mietrecht. Grundsätzlich regelt das neue Gesetz nur Sachverhalte, die ab diesem Tage beginnen. Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen. Für einige Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, die ihren Ursprung vor dem Stichtag haben, gelten Übergangsregelungen.
Das neue Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 535 bis 580 a geregelt (siehe die Übersicht in dieser Ausgabe, Seite 29). Die Übergangsvorschriften findet man jedoch dort nicht. Vielmehr enthält Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) die entsprechenden Übergangsregelungen zur Mietrechtsreform des Jahres 2001.
 Alle vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietverträge gelten weiter. Es gelten auch alle bisher wirksamen mietvertraglichen Regelungen weiter. Es bedarf keiner Mietvertragsanpassung an das neue Recht.
Ab 1. September 2001 gilt das neue Mietrecht auch für Bestandsmietverhältnisse quasi automatisch (vgl. Artikel 171 EGBGB). Ausnahmen von diesem Grundsatz können sich aus den ausdrücklich in Artikel 229 EGBGB genannten Übergangsregelungen ergeben.
Die Übergangsregelungen gelten nicht für neue Mietverträge, die nach dem 31. August 2001 abgeschlossen werden. Maßgeblich ist hierfür nicht der vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses, sondern der Tag des Vertragsabschlusses, also der Tag der Unterzeichnung des Mietvertrages. Abzustellen ist hierbei auf die letzte Unterschrift (vgl. auch LG Berlin MM 95, 231).
Es kommt für die Anwendung des neuen Rechts bezüglich einer Kündigung auf deren Zugang beim Vertragspartner an (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 1 EGBGB). Nicht maßgeblich ist, wann die Erklärung abgegeben oder wann die Kündigung wirksam wurde. Nur wenn die Kündigung dem Vertragspartner nach dem 31. August 2001 zugeht, gilt das neue Recht der Kündigung, gelten die neuen Kündigungsfristen. Alte Vertragsvereinbarungen hingegen gelten auch über den 1. September 2001 hinaus weiter.
Die derzeitigen landesrechtlichen Kündigungssperrfristen bei Umwandlung in Eigentumswohnungen bleiben mindestens bis zum 31. August 2004 bestehen. Bis dahin kann der Landesgesetzgeber neue Kündigungssperrfristen mit einer Länge von bis zu 10 Jahren erlassen (Artikel 229 § 3 Absatz 6 EGBGB).
Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters im ausgebauten Dreifamilienhaus nach § 564 b Absatz 4 Nr. 2 BGB-alt darf noch bis zum 31. August 2006 weiterhin ausgeübt werden (Artikel 229 § 3 Absatz 2 EGBGB).
Einfache Zeitmietverträge nach §564 c Absatz 1 BGB-alt, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, bleiben bestehen und regeln sich weiterhin nach der alten Rechtslage (Artikel 229 § 3 Absatz 3 EGBGB).
Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es auf den Zugang an. Wichtig ist dies für die 20%ige Kappungsgrenze. Sie gilt nur bei Mieterhöhungen, die dem Mieter nach dem 31. August 2001 zugehen (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 2 EGBGB). Für alle vorher zugegangenen Mieterhöhungen bleibt es bei der 30%igen Kappungsgrenze, auch wenn die Zustimmungsfrist für den Mieter über den 1. September 2001 hinausreicht.
Der Senat von Berlin kann den bestehenden Berliner Mietspiegel 2000 durch öffentliche Bezeichnung zum qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB erheben (Artikel 229 § 3 Absatz 5 EGBGB).
Auch für Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder wegen Kapitalkostensteigerungen kommt es für die Anwendung des alten Rechts auf den Zugang beim Mieter vor dem 1. September 2001 an (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 2 EGBGB).
Für Modernisierungsmaßnahmen gilt das alte Recht, wenn die Ankündigung dem Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen ist (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 6 EGBGB).
Betriebskostenabrechnungen, deren Abrechnungszeiträume vor dem 1. September 2001 bereits abgeschlossen waren, sind nach altem Recht zu beurteilen, auch wenn sie den Mietern erst im Jahre 2002 zugehen. Für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 1. September 2001 enden, gilt hingegen das neue Recht für Betriebskostenabrechnungen (§§ 556 und 556 a BGB), unter anderem auch die Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters (Artikel 229 § 3 Absatz 9 EGBGB).
Die Einführung der Direktabrechnung von Betriebskosten richtet sich nach altem Recht, wenn die Erklärung des Vermieters vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugeht (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 4 EGBGB).
Betriebskostenerhöhungen bei Bruttokaltmieten (§ 4 Absatz 2 MHG-alt) sind nur noch zulässig und wirksam, wenn sie dem Mieter bis zum 1. September 2001 zugehen (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 3 EGBGB).
Bei bestehenden Bruttomietverträgen (von denen es vor allem im Westteil von Berlin noch sehr viele gibt) sollen auch weiterhin Betriebskostenabwälzungen möglich sein. Voraussetzung ist allerdings, dass im Mietvertrag eine Vereinbarung über die Erhöhung der Betriebskosten enthalten ist. Davon wird man nicht in allen Fällen ausgehen können. Besteht ein Erhöhungsvorbehalt, dann werden diese Mietverhältnisse künftig so behandelt, als ob eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden wäre. Die Erhöhung richtet sich dann nach § 560 BGB (Artikel 229 § 3 Absatz 4 EGBGB).
Die gemäß § 548 Absatz 3 BGB neu eingeführte verjährungsunterbrechende Wirkung des selbstständigen Beweisverfahrens nach der ZPO tritt nicht rückwirkend, sondern nur bei ab dem 1. September 2001 beantragten Verfahren ein (Artikel 229 § 3 Absatz 7 EGBGB).
War die Verzinsung der Kaution schon vor dem 1. Januar 1983 mietvertraglich ausgeschlossen, bleibt es auch künftig dabei (Artikel 229 § 3 Absatz 8 EGBGB).
Die Rechtsfolgen bei Tod des Mieters richten sich nach altem Recht, wenn der Mieter vor dem 1. September 2001 verstorben ist. Für die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Erben gilt das alte Recht mit dem Erfordernis eines berechtigten Kündigungsinteresses nur, wenn die Kündigung dem Erben vor dem 1. September 2001 zugeht (Artikel 229 § 3 Absatz 1 Nr. 5 EGBGB).
Frank Maciejewski
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