MM 2003, Seite 192
Vollwartungsvertrag
§ 556 BGB, § 20 NMV
Leitsätze:
Der Vermieter muss bei einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug darlegen, wie hoch der umlagefähige Lohn- und Materialanteil des Vollunterhaltungsvertrages tatsächlich ist. Anderenfalls wird die Abrechnung insoweit nicht fällig.
LG Berlin, Urteil vom 20.9.93 - 67 S 109/93 -
Aus den Entscheidungsgründen:
... Die Klägerin kann von den Beklagten insgesamt 956,14 DM an rückständigem Mietzins für die von diesen im Hause ... innegehaltene, im Sozialen Wohnungsbau errichtete Wohnung verlangen.
Jedoch steht der Klägerin zurzeit kein fälliger Anspruch aus der Abrechnung vom 9.7.1991 über die Kosten des in dem Haus befindlichen Aufzuges zu. ...
... Bedenken erweckt die Tatsache, dass die Klägerin Wartungskosten in der Gesamthöhe von 5693,34 DM in Ansatz gebracht hat. Dieser Betrag ergibt sich aus einer Rechnung der Firma O... GmbH vom 11.12.1989 über 5280,48 DM und einer weiteren Rechnung vom 2.10.1990 über 412,86 DM. Mit diesen beiden Rechnungen sollen insgesamt 80 Prozent der Leistungen vergütet werden, die die Firma O... GmbH nach Maßgabe eines Vertrages über einen "Vollunterhaltungsdienst" vom 2.5.1988 zu erbringen hat. Gemäß Ziffer 2 des genannten Vertrages hat die Firma O... die Verpflichtung übernommen, die erforderlichen Arbeiten zur Überprüfung, Nachstellung, Schmierung und Reinigung vorzunehmen. Dabei handelt es sich um Arbeiten, deren Kosten sowohl gemäß Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV als auch nach § 24 Abs. 1 NMV umlagefähig sind. Nach beiden Bestimmungen können u.a. die Kosten der Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage umgelegt werden.
Neben den genannten Arbeiten bezieht sich der Vollunterhaltungsvertrag aber auch auf die Instandsetzung und Auswechslung folgender Teile des Fahrstuhls: Maschinen-, Motor-, Generator- und Kontrollerteile einschließlich Schneckenwelle, Schneckenrad, Kugel-, Rollen- und Gleitlager, Bremsbelege, Bürsten, Wicklungen, Kollektor, Läufer, Kontakte, Spulen, Steuerungs- und Anlasswiderstände, elektronische Schaltkreise und andere bewegliche Teile sowie Signallampen, Glühlampen und Leuchtstoffröhren für die Kabinenbeleuchtung. Weiterhin unterliegen gegebenenfalls der Erneuerung: die Einlagen der Führungsschuhe, die Führungsrollen (Nr. 3 des Vertrages), die Seile und die Treibscheibe sowie die Hängekabel (Nr. 4). Bei den letztgenannten Arbeiten handelt es sich eindeutig um Reparaturarbeiten, die nicht mehr zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. In welchem Umfang bei der Kalkulation des Vertragspreises die gegebenenfalls anfallenden Reparaturmaßnahmen berücksichtigt worden sind, ist dem Vertrag nicht zu entnehmen. Aufschluss hierüber ergibt sich nicht aus der Regelung zu Nr. 15 des Vertrages, wonach von dem Vertragspreis 20 Prozent auf den Materialanteil und 80 Prozent auf den Lohnanteil entfallen sollen. Denn in dem Lohnanteil sind selbstverständlich auch die anteiligen Lohnkosten für eventuell anfallende Reparaturmaßnahmen enthalten. Die Kammer sieht sich nicht in der Lage zu bestimmen, wie hoch der eigentliche Lohn- und Materialanteil (zum Beispiel Schmier- und Reinigungsmittel, Bremsbeläge und Bürsten) zu schätzen ist, der nach Maßgabe der oben stehenden Ausführungen umlagefähig ist. Der Kammer ist aus einem Parallelprozess der Klägerin, der dieselbe Wohnanlage betrifft, bekannt, dass die Firma O... GmbH auch Wartungsverträge mit einem geringeren Leistungsumfang anbietet. Gegebenenfalls kann die Klägerin ihre umlagefähigen Betriebskosten nur nach Maßgabe eines solchen fiktiven Wartungsvertrages ermitteln. Klarstellend sei bemerkt, dass es der Klägerin selbstverständlich unbenommen ist, einen Wartungsvertrag wie den vorliegenden abzuschließen. Sie ist lediglich gehindert, 80 Prozent der Kosten dieses Wartungsvertrages in die Umlageabrechnung einfließen zu lassen. ...
Anmerkung der Redaktion:
vgl. den Beitrag im MM 03, 61
