MM 2003, Seite 83
Betriebskostenabrechnung - Kontrollrechte der Mieter
von Frank Maciejewski
Übersicht
1. Belegeinsicht zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung
2. Einsicht in die Originalbelege
3. Einzelfragen zur Belegeinsicht
3.1 Ort der Einsicht
3.2 Umfang der Einsichtnahme
3.3 Datenschutz
3.4 Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen
3.5 Abwendungsbefugnis durch Übersendung von Kopien
3.6 Anspruch auf Einsicht in Originale
3.7 Verweis auf Einsichtnahme durch Dritte
3.8 Termin-Angebot des Vermieters
3.9 Begleiter des Mieters
3.10 Anzahl der Begleiter des Mieters
3.11 Vertretung des Mieters
3.12 Fertigung von Abschriften durch den Mieter
3.13 Benutzung des Kopiergerätes des Vermieters
3.14 Tageszeit der Einsichtnahme
3.15 Dauer der Einsichtnahme
3.16 Mitwirkung des Vermieters bei der Einsichtnahme
3.17 Verhaltensempfehlungen für den Mieter
3.18 Kostenersatz des Vermieters
3.19 Kostenersatz des Mieters
3.20 Frist für die Einsichtnahme
3.21 Verweigerung der Einsichtnahme durch den Vermieter
3.22 Folgen einer Verweigerung der Einsichtnahme
3.23 Streitwert einer Klage auf Einsichtnahme
3.24 Vollstreckung der Klage auf Einsichtnahme
4. Zusendung von Kopien
5. Gesetzliche Regelung im öffentlich geförderten Wohnungsbau
6. Rechtslage im preisfreien, freifinanzierten Wohnungsbau
6.1 Die zwei "Lager"
6.2 Für den Anspruch auf Zusendung von Belegkopien
6.3 Gegen den Anspruch auf Zusendung von Belegkopien
6.4 Stellungnahme
6.5 Praktische Konsequenzen des Meinungsstreits (Musterschreiben)
7. Einzelfragen zur Zusendung von Belegkopien
7.1 Zusendung von Kopien nach Einsichtnahme
7.2 Konkretisierung durch den Mieter
7.3 Kostenübernahme durch den Mieter
7.4 Angebot zur Kostenübernahme
7.5 Umfang und Angemessenheit des Kostenersatzes
7.6 Übersendung an Mieterverein oder Anwalt des Mieters
7.7 Folgen einer Verweigerung der Kopie-Zusendung
7.8 Vollstreckung der Klage auf Kopie-Zusendung
8. Zusammenfassung
1. Belegeinsicht zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung
Soll eine Betriebskostenabrechnung überprüft werden, so reicht ein Blick auf das Rechenwerk allein nicht. Lediglich die Schlüssigkeit der Abrechnung selbst und die Zulässigkeit des Ansatzes bestimmter Kosten kann geklärt werden. Ob die Kosten in der angegebenen Höhe aber auch tatsächlich entstanden sind, lässt sich meist nur durch Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege feststellen.
Die Einsichtnahme in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, hat aber auch noch einen weiteren Sinn: Sie kann als Obliegenheit des Mieters für das Verhalten in einem späteren Prozess von Bedeutung sein. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nämlich nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat (vgl. § 138 Abs. 4 ZPO). Von dieser Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden.1 So ist beispielsweise ohne vorherige Einsichtnahme in die Unterlagen die Behauptung, dass bestimmte Betriebskosten auch dem Geschäftsraum zuzurechnen seien, nicht ausreichend substantiiert.2
Nach wie vor umstritten ist, ob Mieter anstelle der Einsichtnahme in die Originalbelege beim Vermieter einen Anspruch auf Zusendung der Kopien der Belege haben (dazu Punkt 6).
2. Einsicht in die Originalbelege
Wurde früher teilweise das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Nebenkostenbelege grundsätzlich bestritten, weil es wegen des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter keine praktische Bedeutung habe und der Schutz des Mieters dadurch gewahrt sei, dass der Vermieter im Streitfall die Höhe seines Zahlungsanspruches beweisen müsse,3 ist seit einigen Jahren unbestritten und auch höchstrichterlich anerkannt, dass die Einsichtnahme in die Belege "zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln" erforderlich sein kann.4 Sein Verlangen auf Einsicht in die Belege braucht der Mieter deshalb auch nicht zu begründen.5
Überwiegend 6 wird das Einsichtsrecht des Mieters unmittelbar aus § 259 BGB abgeleitet, teilweise auch aus einer analogen Anwendung des § 29 Abs. 1 NMV.7
Der vertragliche Verzicht des Mieters auf Einsicht in die Originalbelege kann - jedenfalls formularvertraglich - nicht wirksam vereinbart werden.8
3. Einzelfragen zur Belegeinsicht
3.1 An welchem Ort besteht das Recht auf Einsicht in Betriebskostenbelege?
Der Wortlaut des § 259 BGB spricht lediglich davon, dass der Rechenschaftspflichtige "Belege vorzulegen" habe. An welchem Ort dies erfolgen soll, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich gesehen.
Teilweise wird davon ausgegangen, dass die Einsicht in die Belege beim Vermieter oder dessen Vertreter zu erfolgen habe. Der Vorlageort ist danach grundsätzlich am Sitz des Vermieters.9 Nur aus wichtigem Grund kann der Mieter die Vorlage an einem anderen Ort verlangen.10 Wohnt der Vermieter außerhalb und weit entfernt, ist die Vorlage der Unterlagen in der Nähe der Mieterwohnung nach § 242 BGB geboten.11
Die "mieterfreundliche" Gegenmeinung - der hier gefolgt wird - vertritt dagegen die Auffassung, dass die Belege dem Mieter am Ort der Wohnung vorzulegen sind, sofern nichts anderes mietvertraglich vereinbart wurde. Dabei wird überwiegend vertreten, dass hiermit die Gemeinde gemeint ist, in der die Wohnung liegt,12 beziehungsweise ein mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbarer Radius von maximal 100 km rund um die Mietwohnung.13 Diese Ansicht begründet ihre Auffassung mit Hinweis auf § 269 BGB. Danach ergibt sich der Leistungsort aus der Natur des Schuldverhältnisses, hier des Mietverhältnisses. Rechenschafts- und Auskunftspflichten sind an dem für die Hauptverbindlichkeit maßgebenden Leistungsort zu erfüllen.14 Da die Hauptverpflichtung des Vermieters, die Gebrauchsgewährung, an dem Ort zu erfüllen ist, an dem sich die Mietsache befindet, ist an diesem Ort folglich auch die ihn treffende Nebenpflicht zur Belegvorlage zu erfüllen.15
Eine abweichende vertragliche Vereinbarung ist im Übrigen nicht schon in dem auf vielen Heizkostenabrechnungen abgedruckten Hinweis, wo und wann die Belege eingesehen werden können, zu erblicken. Bei formularvertraglichen Vereinbarungen kann eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB vorliegen, wenn der Einsichtsort allzu weit von der Mietwohnung entfernt ist 16 oder wenn auf die Räume der jeweiligen Hausverwaltung abgestellt wird.17
Nach noch weiter gehender Ansicht hat der Mieter sogar das Recht auf Einsicht in seiner Wohnung.18 Diese Meinung führt allerdings zu unpraktikablen, ja grotesken Ergebnissen. Sie ist keineswegs so "mieterfreundlich", wie es den ersten Anschein hat. Zwar kann der Vermieter den hiermit verbundenen verwaltungsmäßigen Anstrengungen 19 entgehen, indem er freiwillig Kopien der gewünschten Belege versendet, er kann aber auch diese Rechtsansicht ernst nehmen und das Wohnzimmer des Mieters mit seinen Aktenordnern vollstellen. Die Folge ist für den Mieter dann nicht unerheblich: Die Kosten für die Übersendung der Originalbelege sind in analoger Anwendung von § 811 Abs. 2 S. 1 BGB vom Mieter zu tragen, ebenso die Gefahr des Verlustes. Der Vermieter kann sogar entsprechend § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB vorherige Erstattung der Übersendungskosten sowie eine Sicherheitsleistung wegen Verlustgefahr verlangen.
3.2 Worauf erstreckt sich die Einsichtnahme?
Der Mieter kann Einsicht in Rechnungen und Lieferscheine verlangen. Auch (Voll-)Wartungsverträge oder Hauswartdienstverträge sowie Schneeräumverträge, Gartenpflegeverträge, Versicherungspolicen, Ablese- und Zwischenableseprotokolle 20 oder auch der Einheitswert- und Grundsteuerbescheid müssen gegebenenfalls zur Einsicht vorgelegt werden. Das Einsichtsrecht ist nicht auf auftretende Zweifelsfälle beschränkt, vielmehr sind alle Unterlagen, die Grundlage der Abrechnung waren, auf Verlangen dem Mieter vorzulegen.21 Zum Einsichtsrecht kann auch gehören, dass der Vermieter Einsichtnahme ins Grundbuch gewährt.22
Ein Anspruch auf Einsicht in Quittungen und ähnliche Zahlungsbelege besteht hingegen grundsätzlich nicht.23 Etwas anderes gilt, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass Lieferanten dem Vermieter Rabatte gewährt haben,24 oder wenn der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnet.25
Sind Belege nicht mehr vorhanden, geht dies zu Lasten des Vermieters.26
3.3 Kann sich der Vermieter auf Datenschutz berufen?
Der Vermieter kann die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen nicht aus Gründen des Datenschutzes verweigern, vgl. § 16 Abs. 1 BDSG. Insbesondere ist der Mieter berechtigt, in die Gesamtabrechnung der Heizkosten des Hauses Einsicht zu nehmen.27 Auch die Einsichtnahme in die Ablesedaten der Mitmieter (Wohnungen und Gewerbeeinheiten) ist zulässig.28 Der Mieter hat selbstverständlich auch einen Anspruch auf Einsicht in den - um persönliche Daten geschwärzten - Hauswartdienstvertrag.29
Im Ausnahmefall kann der Mieter sogar einen Anspruch haben, die Zähleruhren der anderen Wohnungen zu überprüfen.30
3.4 Welche Besonderheiten gibt es bei vermieteten Eigentumswohnungen?
Im Hinblick auf die Belegeinsicht wird teilweise unterschieden zwischen Betriebskosten, die auf das Sondereigentum entfallen und solchen, die dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Der Beleg für die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums soll die Einzelabrechnung des Verwalters sein, weil sich daraus ergäbe, welche Kosten der Eigentümer an die Gemeinschaft zu zahlen hat. Nur auf diese Weise könnten diese Kosten nachgewiesen werden. Dementsprechend kann der Mieter nur in diese Abrechnung Einsicht nehmen. Ein Recht zur Einsichtnahme in die beim WEG-Verwalter befindlichen Belege der Gemeinschaft habe der Mieter grundsätzlich nicht.31
Die Gegenansicht - und wohl herrschende Meinung - billigt dem Mieter einer Eigentumswohnung bezüglich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein Einsichtsrecht nicht nur in die Wohngeldabrechnung des (vermietenden) Wohnungseigentümers zu, sondern auch in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen des WEG-Verwalters.32 Allerdings soll es genügen, wenn die Rechnungen und Ähnliches in Kopie vorgelegt werden.33 Eine Vorlage der Originalrechnungen des WEG-Verwalters könne beim Vermieter nicht verlangt werden. Wohl aber kann der Mieter berechtigt sein, die Originale beim WEG-Verwalter selbst einzusehen. Hierzu bedarf es aber einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung (entweder im Mietvertrag oder im Verwaltervertrag).34
Das Recht des Mieters auf Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen besteht nach dieser Ansicht auch dann, wenn der Vermieter als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung hat bestandskräftig werden lassen.35
Unumstritten dürfte im Übrigen das Recht des Mieters einer vermieteten Eigentumswohnung sein, sich durch Einsichtnahme in die Teilungserklärung, die der vermietende Wohnungseigentümer gewähren kann, von der Richtigkeit der in Ansatz gebrachten Verteilungsschlüssel zu überzeugen.36
Sollte ausnahmsweise die Einsichtnahme aus wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarungen weder beim WEG-Verwalter noch beim Vermieter möglich sein, dann entfällt das Einsichtsrecht wegen Unmöglichkeit (§ 275 BGB). Der Mieter kann dann gegebenenfalls die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung vom Vermieter verlangen (§ 259 Abs. 2, 3 BGB).37
3.5 Muss der Mieter sich auf Übersendung der Kopien einlassen?
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu gewähren und kann diese Verpflichtung grundsätzlich nicht durch Übersendung von Belegkopien erfüllen, wenn der Mieter auf Einsicht in die Originale besteht.38
Hat der Mieter Kopien angefordert und bekommen, so kann er gleichwohl später zur Kontrolle noch Einsicht in die Originale nehmen.39
Da der Vermieter grundsätzlich Originalbelege vorzulegen hat,40 kann es in Einzelfällen, zum Beispiel bei großen Wohnanlagen, zu Schwierigkeiten für den Vermieter in Form zeitintensiver Verwaltungsarbeit kommen. Der Mieter kann daher dem Grundsatz von Treu und Glauben folgend auf die vollständige Ausschöpfung seiner formalen Rechtsposition verzichten 41 und die Zusendung fotokopierter Belege (zunächst) genügen lassen. In einem solchen Fall kann der Vermieter jedoch keine Kostenerstattung verlangen, da die Übersendung ausschließlich in seinem Interesse erfolgt.42
Das LG Hannover 43 hat in Fällen, wo der Vermieter weit entfernt von der Mietwohnung seinen Sitz hat, diesem das Recht zugebilligt, dem Mieter zunächst die gewünschten Belege in Kopie zusenden zu dürfen. Erst bei ernsthaften Zweifeln des Mieters nach Einsichtnahme in die Kopien müsse der Vermieter die aufwendige Einsichtnahme in die Originale an einem Orte in der Stadt der Mietwohnung ermöglichen.
3.6 Hat der Mieter Anspruch auf Einsicht in Originale?
Gemäß § 259 BGB ist der Vermieter im Rahmen der Rechnungslegung verpflichtet, Einsicht in die Originalunterlagen zu gewähren. Beglaubigte oder unbeglaubigte Fotokopien genügen nicht.44 Besonderheiten können sich aber bei vermieteten Eigentumswohnungen ergeben (siehe oben Punkt 3.4).
Auf Mikrofilm aufgezeichnete Rechnungsunterlagen sind nicht zur Erfüllung des Anspruchs auf Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen geeignet.45 Ein Computerausdruck eingescannter Abrechnungsunterlagen reicht für die Gewährleistung des Prüfungsrechts ebenfalls nicht aus. Über einen Zeitraum, der den üblichen Aufbewahrungsfristen für Belege im Steuer- und Handelsrecht entspricht, ist es auch einem gewerblichen Großvermieter zuzumuten, die Originalbelege aufzubewahren.46 Der Vermieter kann in diesem Zusammenhang auch nicht auf Unterlagen bei dem Rechnungsaussteller verweisen.47
3.7 Darf der Vermieter auf die Einsichtnahme durch andere Mieter verweisen
und die nochmalige Einsichtnahme ablehnen?
Der Auskunftsanspruch des Mieters ist ein eigenständiger Anspruch. Der Vermieter kann nicht darauf verweisen, dass ein Dritter (zum Beispiel ein Nachbar oder der Mieterverein) schon Kenntnis von den Belegen hat.48 Die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch einen von einer Mieterversammlung bestimmten Nachbarn ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn er den Nachbarn ebenfalls beauftragt oder die Einsichtnahme für seine Person genehmigt hat.49
3.8 Muss der Vermieter einen Termin für die Einsichtnahme anbieten?
Grundsätzlich wird die Betriebskostenabrechnung auch dann fällig, wenn sie keinen Hinweis enthält, dass, wann und wo der Mieter Einsicht in die Berechnungsunterlagen nehmen kann.50 Die Nachzahlung aus einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung ist aber dann nicht durchsetzbar, wenn der Mieter schriftlich sein Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen geltend macht, der Vermieter ihm jedoch keinen Termin für die Einsichtnahme nennt beziehungsweise keine Kostenübernahme für die Anfertigung von Kopien verlangt.51
3.9 Wer darf den Mieter begleiten?
Selbstverständlich darf der Mieter sich durch eine sachkundige Person seines Vertrauens begleiten lassen.52 Dies kann ein Mitarbeiter des Mietervereins, der Anwalt des Mieters, aber auch ein Angehöriger oder Nachbar sein. Die Person ist dem Vermieter mit Namen und Funktion vorzustellen. Die Mitnahme einer weiteren Person empfiehlt sich für den Mieter nicht nur aus Gründen der Arbeitserleichterung. Die Anwesenheit einer Vertrauensperson stärkt psychologisch und kann gegebenenfalls bei der späteren Beweisführung von Nutzen sein, wenn es um die Frage geht, ob der Vermieter durch fehlende Kooperationsbereitschaft die Einsichtnahme faktisch vereitelt hat.
3.10 Wie viele Begleiter darf der Mieter mitbringen?
Besteht die Mietpartei aus mehreren natürlichen Personen, so dürfen selbstverständlich alle Mitmieter gemeinsam die Einsichtnahme der Belege vornehmen. Nicht zulässig ist es hingegen, dass jedes Mitglied einer Mietermehrheit jeweils einzeln und nacheinander Einsicht begehrt.53
Die Begleitung durch mehr als eine Person - die nicht zugleich auch Mitmieter ist - wird der Vermieter ablehnen können, wenn der Mieter hierfür keine triftigen Gründe hat.
3.11 Kann sich der Mieter vertreten lassen?
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, auch durch einen beauftragten Dritten beim Vermieter Einsicht in die Originale der Betriebskostenabrechnung zu nehmen.54 Das kann auch der bevollmächtigte Mitarbeiter des Mietervereins sein.55 Auch können bevollmächtigte Mitglieder einer Mietergruppe Einsicht in Berechnungsunterlagen nehmen, ohne gegen das Rechtsberatungsgesetz (RBerG) zu verstoßen.56 Ein Verstoß gegen das RBerG kann allerdings dann vorliegen, wenn ein gewerbliches Unternehmen die Einsichtnahme als Dienstleistung anbietet und kommerziell betreibt.57 Die Einsichtnahme durch ein solches Dienstleistungsunternehmen kann der Vermieter ablehnen.
Die Einsichtnahme des Dritten kann der Vermieter ansonsten nur dann ablehnen, wenn die Gefahr einer nicht objektiven Prüfung besteht und der Dritte mit der Einsichtnahme eigene Interessen verfolgt.58 Allein die Erwartung, dass der Beauftragte besonders kritisch ist, kann hingegen keine Ablehnung durch den Vermieter begründen.
3.12 Darf der Mieter im Büro des Vermieters Abschriften fertigen?
Darf er seinen tragbaren Kopierer benutzen?
Der Mieter darf sich umfassende Notizen machen oder aber auch die Belege vollständig abschreiben, damit er sich im Nachhinein hierüber mit sachkundigen Fachleuten beraten kann.59 Auch gegen den Einsatz eines vom Mieter mitgebrachten Tischkopierers 60 dürfte nichts einzuwenden sein, wenn eine angemessene Pauschale für den Stromverbrauch an den Vermieter gezahlt wird.
3.13 Darf der Mieter den Kopierer des Vermieters benutzen?
Einen Rechtsanspruch auf Benutzung des vermietereigenen Kopiergeräts hat der Mieter nicht. Gleichwohl werden professionell agierende Vermieter einem solchen Wunsch des Mieters - schon aus wohlverstandenem Eigeninteresse - entsprechen.61
3.14 Zu welchen Tageszeiten muss der Vermieter die Einsicht gewähren?
Es genügt, wenn dem Mieter während der normalen Bürostunden Gelegenheit gegeben wird, die Abrechnungen einzusehen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Unterlagen in der gleichen Stadt, in der der Mieter wohnt, eingesehen werden können.62
Formularvertraglich kann die Beschränkung der Einsicht auf bestimmte Mietersprechstunden vereinbart werden.63 Voraussetzung ist aber, dass diese Sprechstunden innerhalb üblicher Geschäftszeiten liegen und es eine so genannte Spätsprechstunde gibt.
3.15 Wie lange darf die Einsichtnahme dauern?
Grundsätzlich gilt: Die Einsichtnahme darf so viel Zeit beanspruchen, wie benötigt wird. Bei der "Arbeitsgeschwindigkeit" ist nicht auf einen mit wohnungswirtschaftlichen Dingen ständig befassten Fachmann abzustellen, sondern auf einen Laien mit wenig Praxiserfahrung in der Rechnungsprüfung. Da der Mieter jeden Beleg abschreiben darf, wird man pro Beleg im Durchschnitt 15 Minuten Zeit ansetzen können, ohne dass dem Mieter der Vorwurf einer schikanösen Verzögerung der Einsichtnahme zu machen wäre.64 Im Übrigen hängt die Zeitdauer der Einsichtnahme nicht zuletzt von der Kooperationsbereitschaft des Vermieters ab. Er hat die angeforderten Belege "vorzulegen".
3.16 Wie muss der Vermieter bei der Einsichtnahme mitwirken?
Der Vermieter muss die Originalbelege geordnet vorlegen.65 Erforderlichenfalls ist durch sachkundiges Personal für Erläuterung zu sorgen.66
Legt der Vermieter lediglich mehrere Aktenordner vor, aus denen sich der Mieter die Belege selbst raussuchen muss, kommt dieses Verhalten einer Vereitelung der Einsichtnahme gleich.
Langenberg fordert zu Recht, dass die Belege zu den einzelnen Kostenarten zusammenzufassen und jeweils mit einem Deckblatt zu versehen sind, auf dem die Gesamtsumme gemäß der Abrechnung und die Einzelbeträge der Belege aufgeführt sind.67
Andere lassen es ausreichen, wenn der Vermieter die auf viele Ordner verteilten Unterlagen dem Mieter jeweils im Original-Ordner vorlegt und gegebenenfalls mündliche Erläuterungen zu den Belegen gibt.68
Im Übrigen muss der Vermieter - oder dessen Mitarbeiter - den Mieter in Ruhe seine Überprüfung vornehmen lassen; allerdings hat der Vermieter das Recht, während der gesamten Anwesenheit des Mieters im selben Raume anwesend zu sein.69
3.17 Worauf hat ein Mieter zu achten?
Mieter, die selbst ohne Mithilfe von sachkundigen Dritten Einsicht nehmen wollen, sollten mit den Grundzügen des Betriebskostenrechtes vertraut sein. Anderenfalls kann das Augenmerk bei der Einsichtnahme nicht auf das Wesentliche gerichtet werden. Es ist vorab zu überlegen und am besten aufzuschreiben, welche Betriebskostenpositionen zu überprüfen sind und welche Belege hierzu in Augenschein genommen werden sollen. Von Vorteil ist es, eine solche Liste mit den gewünschten Belegen dem Vermieter schon vor dem Termin der Einsichtnahme zukommen zu lassen. Diese Liste beinhaltet naturgemäß keinen "numerus clausus". So können sich bei der Einsichtnahme weitere Zweifelsfragen ergeben, die nur durch Einsicht in weitere Belege geklärt werden können.
Sofern nicht die Belege ohnehin vollständig abgeschrieben oder kopiert werden, sollten gleich vor Ort Notizen zum jeweiligen Ergebnis der Einsicht gemacht werden.
Hat der Mieter vorab keine konkreten Anhaltspunkte für mögliche Abrechnungsfehler, sondern will er einfach generell die Abrechnung überprüfen - was sein gutes Recht ist -, dann sollte er stichprobenartig vorgehen. Von Seldeneck 70 empfiehlt, sich auf häufige Fehlergruppen zu konzentrieren (Abgrenzung zu Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Prinzip der Wirtschaftlichkeit, Vorwegabzug bei Gewerbe im Hause und so weiter).
Selbstverständlich sollten Mieter es unterlassen, anlässlich der Einsichtnahme im Büro des Vermieters rechtserhebliche Erklärungen abzugeben oder zu unterschreiben. Entsprechende Ansinnen des Vermieters sollte man freundlich zur Kenntnis nehmen und lediglich zusichern, dass man sich das "Angebot" zu Hause überlegen werde.
Im Übrigen sollten sich Mieter klarmachen, dass sie nicht in die "Höhle des Löwen" gehen, sondern in die Geschäftsräume eines Vertragspartners. Der Mieter sollte daher möglichst freundlich, zumindest aber unverkrampft und sachlich auftreten.
3.18 Hat der Vermieter Anspruch auf Kostenersatz?
Die Kosten, die dem Vermieter für die Organisation und Betreuung der Einsichtnahme entstehen, sind als Verwaltungsaufwendungen nicht auf den Mieter abwälzbar.71
3.19 Hat der Mieter Anspruch auf Kostenersatz?
Hat der Mieter Dritte gegen Entgelt (zum Beispiel einen Anwalt) mit der Einsichtnahme beauftragt oder hat er wegen der Einsichtnahme Verdienstausfall, kann er unter folgenden Voraussetzungen wegen positiver Vertragsverletzung Ersatz seiner Kosten vom Vermieter verlangen:
Die Belegeinsicht muss zur Problemklärung notwendig gewesen sein. Die Betriebskostenabrechnung darf nicht offensichtlich unwirksam sein (so dass eine Belegeinsicht entbehrlich wäre).
Es muss gerade die Unklarheit oder Zweifelhaftigkeit der Abrechnung Anlass für den Mieter gewesen sein, Einsicht in die Belege zu nehmen.72
Die Aufwendungen des Mieters für die Einsichtnahme müssen erforderlich gewesen sein, etwa weil die Überprüfung der Belege kompliziert ist und die Heranziehung eines Fachmannes erfordert, oder weil unbezahlter Urlaub genommen werden muss, da der Vermieter nur vormittags Einsichtnahme anbietet.
Die Überprüfung ergibt die Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung und führt zur Erstattung von Betriebskosten wegen Reduzierung des Nachforderungsbetrages beziehungsweise wegen Erhöhung des Guthabens.
Bei Vorliegen aller vier Voraussetzungen hat der Mieter einen Kostenerstattungsanspruch.73
3.20 Bis wann muss der Mieter seine Einsichtnahme durchgeführt haben?
Der Mieter sollte - um Rechtsnachteile zu vermeiden - innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Abrechnung sein Einsichtsrecht wahrgenommen haben. Dieser Zeitraum ergibt sich entweder aus einer so genannten Überprüfungsfrist, die ein Teil der Rechtsprechung für angemessen hält 74 oder - richtigerweise - aus der Verzugsregelung des § 286 Abs. 3 BGB.75 Ergeben sich nach der Einsichtnahme keine Beanstandungen, kann der Mieter das Betriebskostensaldo noch rechtzeitig ausgleichen. Ergeben sich Beanstandungen, ist die Betriebskostenabrechnung insoweit nicht fällig.
Auch nach Ablauf der 30-Tage-Frist kann der Mieter auf seinem Einsichtsrecht bestehen. Die Einsichtnahme kann selbst noch während eines Zahlungsprozesses nachgeholt werden.76 Bei verspäteter Einsichtnahme trägt der Mieter allerdings die Prozesskosten, auch wenn er nach der Einsichtnahme sofort anerkennt.77
Endgültig ausgeschlossen mit dem Begehren auf Einsichtnahme ist der Mieter erst nach Ablauf der Einjahresfrist für Einwendungen des Mieters (§ 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB). Im Einzelfall kann das Recht auf Einsichtnahme auch vorher schon nach § 242 BGB verwirkt sein.
Ob formularvertragliche Klauseln wirksam sind, welche die Frist zur Einsichtnahme auf weniger als 30 Tage verkürzen, ist zweifelhaft.78
3.21 Wann ist von einer Verweigerung der Einsichtnahme durch den Vermieter auszugehen?
Die Verweigerung der Einsichtnahme ist gegeben, wenn der Vermieter die Einsichtnahme schriftlich ablehnt, auf eine schriftliche Aufforderung des Mieters in angemessener Frist (maximal zwei Wochen) nicht reagiert, aber auch, wenn er dem in der Vermietergeschäftsstelle anwesenden Mieter auf dessen Nachfrage bestimmte Belege nicht vorlegt oder die Einsichtnahme anderweitig faktisch vereitelt (das ist zum Beispiel der Fall bei einem lapidaren Hinweis -"Bitte bedienen Sie sich!" - auf 37 Aktenordner im Regal und gleichzeitiger Verweigerung weiterer Mithilfe).
Die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe ihm die Einsicht in die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege verweigert, ist jedoch unerheblich, wenn der Mieter diesen Sachvortrag nicht hinreichend konkretisiert.79 Der Mieter muss also vortragen, wann und wie er Belegeinsicht verlangt und wie der Vermieter hierauf reagiert hat.80
Daraus folgt, dass es auch im Hinblick auf diese Darlegungslast immer hilfreich ist, wenn der Mieter die Belegeinsicht in Begleitung mindestens einer weiteren Person vornimmt.
3.22 Was sind die Folgen einer Verweigerung der Einsichtnahme?
Erst wenn dem Mieter das Begehren auf Einsichtnahme in die Belege (gegebenenfalls durch Übersendung von Fotokopien) erfüllt wurde, liegt eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vor. Anderenfalls hat der Mieter nach allgemeiner Ansicht ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB am geltend gemachten Betriebskostensaldo, beziehungsweise ist die Fälligkeit des Anspruchs auf Nachzahlung solange aufgeschoben.81
Gegen diese herrschende Meinung wird vereinzelt eingewandt, dass ein Anspruch, der durch Erteilung der Abrechung zunächst fällig geworden ist, nicht später wegen Verweigerung der Einsichtnahme seine Fälligkeit verlieren könne.82 Deshalb sei es korrekter, von der fehlenden Durchsetzbarkeit des Anspruches in diesem Falle zu sprechen.83 Rechtstechnisch zutreffend ist auch der Einwand, dass ein Zurückbehaltungsrecht am Betriebskostensaldo ausscheide, weil die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nur zu einer Verurteilung Zug um Zug (§ 274 BGB) gegen Zahlung führe, womit das Ziel einer vorherigen Überprüfung der Belege nicht erreicht werde könne.84
Langenberg stellt deshalb weder auf Fälligkeitsfragen noch auf ein Zurückbehaltungsrecht ab, sondern löst das Problem elegant durch Rückgriff auf § 242 BGB. Die Forderung des Vermieters auf Zahlung des Betriebskostensaldos sei so lange rechtsmissbräuchlich, wie er das Einsichtsrecht in die Belege verweigere oder vereitelte.85 Dem ist zuzustimmen.
Des Weiteren kann der Mieter sein Einsichtsrecht in die Belege im Klagewege durchsetzen. Dabei ist der Anspruch auf Belegeinsicht vom Anspruch auf Abrechnungserteilung prozessual zu trennen.86 Die Klage ist der einzige Rechtsbehelf, wenn die Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben für den Mieter abgeschlossen hat. Denn ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Mietzinsforderungen (Betriebskostenvorschüsse) steht ihm bei Vorenthaltung des Einsichtsrechts - anders als bei verspäteter Abrechnung 87 - nicht zu.88
3.23 Was ist der Streitwert einer Klage auf Einsichtnahme?
Der Streitwert einer Klage auf Einsichtnahme in Nebenkostenbelege bemisst sich auf 1/5 bis 1/10 des geltend gemachten Rückforderungsanspruchs.89 Der Streit- und Beschwerdewert der Klage auf Einsicht in die Berechnungsunterlagen, wenn der Vermieter die Einsicht nicht am Ort der Mietwohnung gewähren will, bemisst sich nach dem Interesse des Mieters, nicht zum Vermieter reisen zu müssen.90
Wird darüber gestritten, ob der Mieter statt der Einsichtnahme einen Anspruch auf Zusendung von Kopien hat (siehe Punkt 6), geht es lediglich um die Frage des Mehraufwandes einer Übersendung abgelichteter Unterlagen. Dieser bildet dann für den Streitwert die Obergrenze.91
3.24 Wie wird die Klage auf Einsichtnahme vollstreckt?
Die Verpflichtung zur Vorlage von Urkunden wird zwar in der Regel nach den Vorschriften über die Herausgabe beweglicher Sachen (§883 ZPO) vollstreckt.92 Ist die Vorlegung allerdings Teil einer umfassenden, auf Auskunftserteilung oder Rechnungslegung lautenden Verpflichtung, so ist nicht § 883 ZPO, sondern § 888 ZPO anwendbar.93
Im Übrigen: Die Verurteilung zur Rechnungslegung umfasst nicht ohne weiteres auch eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen. Insoweit setzt die Zwangsvollstreckung vielmehr einen entsprechenden - im Erkenntnisverfahren - erwirkten Titel voraus.94
4. Zusendung von Kopien
Beim Vermieter oder dessen Beauftragten (Verwalter, Hauswart) Einsicht in die Originalbelege zu nehmen, ist Mietern vielfach unangenehm. Man finde unter den (als missbilligend empfundenen) Blicken des Vermieters einfach nicht die Ruhe und Zeit, die nötig sei, die zahlreichen und häufig recht komplizierten Rechnungen und Lieferscheine zu überprüfen. Und außerdem sei man während der Bürostunden des Vermieters berufstätig und wolle nicht extra Urlaub nehmen.
Da liegt es auf der Hand, dass Mietern die Überprüfung der fotokopierten Originalbelege daheim, in aller Ruhe, am angenehmsten ist. Ja, die meisten Mieter sind überhaupt nur unter dieser Bedingung bereit, von ihrem Anspruch auf Überprüfung der Belege Gebrauch zu machen.
Ob ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien überhaupt besteht, richtet sich zuallererst danach, zu welcher Wohnungsart die Mieterwohnung gehört: öffentlich geförderter (so genannter Sozialer) Wohnungsbau oder preisfreier, freifinanzierter Wohnungsbau.
5. Gesetzliche Regelung im öffentlich geförderten Wohnungsbau
In der Neubaumietenverordnung (NMV) findet sich in § 29 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau eine abschließende Regelung:
§ 29 NMV - Auskunftspflicht des Vermieters
(1) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete zu geben und Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung und sonstige Unterlagen, die eine Berechnung der Miete ermöglichen, zu gewähren.
(2) An Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen kann der Mieter Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen. Liegt der zuletzt zulässigen Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zu Grunde, so kann er auch die Vorlage der Genehmigung oder einer Ablichtung davon verlangen.
Die Vorschrift will in erster Linie Auskunft über die durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermittelnde Kostenmiete gewähren. Der in § 29 NMV geregelte Auskunftsanspruch umfasst aber auch Betriebskostenabrechnungen nach § 20 NMV, weil die in den §§ 20 ff. NMV genannten Umlagen nach § 3 Abs. 1 NMV Bestandteil der Kostenmiete sind. § 29 NMV ist trotz der "Reform des Sozialen Wohnungsbaus" weiterhin anzuwenden, wenn für den Wohnraum die öffentlichen Mittel bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt wurden (vgl. § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)).
In § 29 Absatz 2 Satz 1 NMV ist das hier interessierende Wahlrecht des Mieters formuliert. Der Mieter einer Sozialwohnung hat danach einen Anspruch auf Übersendung der Belegkopien.
6. Zusendung von Belegkopien im preisfreien, freifinanzierten Wohnungsbau
Eine dem § 29 NMV entsprechende Vorschrift gibt es für preisfreien Wohnraum, bei dem die Betriebskosten nach §§ 556 ff. BGB abgewälzt werden, nicht.
Gleichwohl gewährt die wohl noch als herrschend zu bezeichnende Meinung auch dem Mieter im preisfreien Wohnungsbau das Recht, an Stelle der Belegeinsicht vor Ort die Zusendung der Belegkopien vom Vermieter verlangen zu können. In Berlin ist durch jüngst veröffentlichte gegenteilige Entscheidungen des LG Berlin 95 möglicherweise nun eine Trendwende eingeleitet worden.
6.1 Die zwei "Lager"
Zurzeit (Oktober 2002) verteilen sich die Meinungen (soweit ersichtlich) wie folgt:
Anspruch auf Übersendung von Belegkopien - Rechtsprechung chronologisch -
AG Pankow/Weißensee vom 13.3.2002 - 7 C 482/01 -, MM 02, 228; NZM 02, 655
LG Neubrandenburg vom 5.3.2002 - 1 S 272/01 -, WM 02, 339
AG Charlottenburg vom 14.2.2002 - 214 C 433/01 -
AG Potsdam vom 27.9.2001 - 26 C 214/01 -, GE 02, 403
AG Diez vom 26.9.2001 - 8 C 210/01 -, WM 01, 560
AG Niebüll vom 21.5.2001 - 10 C 154/01 -, WM 01, 633
AG Dinslaken vom 8.5.2001 - 33 C 177/00 -, WM 01, 497
AG Tempelhof/Kreuzberg vom 24.1.2001 - 4 C 245/00 -
AG Köpenick vom 22.3.2000 - 7 C 373/99 -, MM 00, 333
LG Berlin vom 25.1.2000 - 65 S 260/99 -, GE 00, 409 (unklar!)
AG Hamburg vom 13.10.1999 - 45 C 77/99 -, WM 00, 214
AG Tiergarten vom 10.9.1999 - 3 C 64/99 -, MM 00, 91
AG Köln vom 26.8.1999 - 211 C 319/99 -, WM 00, 152
AG Köln vom 18.12.1998 - 221 C 413/98 - ZMR 99, 343; WM 99, 550 und WM 00, 37
LG Düsseldorf vom 19.3.1998 - 21 S 600/97 -, DWW 99, 182
LG Hamburg vom 14.8.1997 - 334 S 61/97 -, WM 97, 500; NZM 98, 264
AG Köln vom 25.6.1997 - 203 C 92/97 -
LG Essen vom 2.8.1996 - 1 S 693/93 -, DWW 96, 371
AG Köln vom 24.7.1996 - 219 C 44/96 -, ZMR 96, XIII
AG Bonn vom 28.5.1996 - 8 C 149/96 -, WM 96, 629
AG Köln vom 11.4.1996 - 215 C 254/95 -, WM 96, 629
AG Zwickau vom 15.12.1993 - 11 C 522/93 -, MDR 94, 271
AG Tiergarten vom 17.5.1993 - 3 C 38/93 -, MM 93, 257
AG Neubrandenburg vom 29.4.1993 - C 70/93 -, WM 94, 531
AG Brühl vom 10.1.1992 - 24 C 403/91 -, WM 92, 201
AG Köln vom 9.12.1991 - 222 C 493/91 -, WM 92, 201; ZMR 92, H.6/VIII
AG Charlottenburg vom 4.5.1990 - 21b C 25/90 -, MM 91, 195
AG Tempelhof/Kreuzberg vom 7.2.1990 - 6 C 468/89 -, MM 90, 231; HKA 90, 30
LG Hannover vom 2.2.1983 - 11 S 392/82 -, WM 85, 346
Literatur:
Barthelmess, 2. WKSchG, MHG, Kommentar, 5. 1995, § 4 MHG RN 14
Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl. 1999, § 4 MHG RN 60
Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 2000, § 4 MHG RN 22
Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5.Aufl. § 42 RN 29
Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, S. 327.
Maciejewski MM 84, 77; MM 00, 349
Pfeifer, Nebenkosten, 4. Aufl. 1994, RN 9.4.4.
Römer, WM 96, 393
Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3313
Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., R. 393 zu § 546 BGB
von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3725
Sternel WM 81, 74; Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III RN 317; Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 815
Kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien
- Rechtsprechung chronologisch -
LG Berlin vom 14.11.2002 - 62 S 230/02 -, GE 03, 121
LG Berlin vom 29.4.2002 - 62 S 413/01 -, GE 02, 860
LG Köln vom 10.1.2001 - 10 S 249/00 -, NZM 01, 617
LG Berlin vom 21.9.2000 - 62 S 438/00 -
LG Hamburg vom 8.2.2000 - 316 S 168/99 -, WM 00, 197 ("nach den Umständen")
LG Frankfurt vom 7.9.1999 - 2/11 S 135/99 -, WM 99, 576; NZM 00, 27; ZMR 99, 764; Anm. Rau ZMR 99, 765 ("jedenfalls bei Zumutbarkeit der Einsicht")
AG Neukölln vom 1.4.1999 - 10 C 427/98 - ("jedenfalls bei Zumutbarkeit der Einsicht")
AG Frankfurt vom 2.3.1999 - 33 C 3923/98-29 -, DWW 99, 158; Anm. Abramenko DWW 99, 159
AG Tiergarten vom 26.1.1998 - 9 C 263/97 - (bei Unzumutbarkeit für Vermieter)
LG Düsseldorf vom 18.3.1997 - 24 S 554/96 -, WM 98, 252; HKA 98, 16; ZMR 98, 167
AG Kerpen vom 10.1.1997 - 21 C 414/96 -, WM 98, 319
AG Gelsenkirchen vom 10.1.1996 - 3a C 1154/95 -, WM 96, 349
OLG Düsseldorf vom 22.4.1993 - 10 U 193/92 -, WM 93, 411; DWW 93, 261
AG Ahaus vom 15.10.1992 - 5 C 361/92 -, WM 92, 696 (bei Verwaltungssitz am Ort der Mietwohnung)
AG Hannover vom 7.10.1985 - 547 C 8370/85 -, WM 87, 275
AG Charlottenburg vom 10.9.1984 - 7 C 550/84B -, GE 84, 1035
AG Köln vom 6.7.1979 - 156 C 5204/79 -, WM 82, 114
AG Hamburg vom 9.11.1979 - 43b C 123/79 -, WM 80, 185
AG Stuttgart vom 7.1.1957 - 13 C 17931/55 -, ZMR 57, 338
Literatur:
Wenn Einsichtnahme in die Originale örtlich und umfangmäßig einfacher ist und dem Mieter zumutbar:
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III Rn. 50
Herrlein/Kandelhard-Both, Mietrecht, 2001, § 556 BGB, RN 71
Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3.Aufl. 2002, § 556 BGB RN 52
Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 556 BGB RN 157
Wenn die Verwaltung am Ort der Mietwohnung ihren Sitz hat:
Gies, Münchner Anwaltshandbuch, 2002, § 36 RN 57
6.2 Begründungen für den Anspruch auf Zusendung von Belegkopien
Der Anspruch auf Zusendung von Belegkopien auch im preisfreien Wohnungsbau wird unterschiedlich begründet:
Zumeist wird der Anspruch aus einer Analogie zu § 29 Abs. 2 NMV abgeleitet.96
Andere entnehmen den Anspruch aus Sinn und Zweck des § 259 BGB.97 Erst durch den Anspruch auf Übersendung der Belege könne einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung entsprochen werden.98
Letztlich wird auch vertreten, dass der Zusendungsanspruch direkt aus § 556 Abs. 3 BGB folge, womöglich in Verbindung mit §§ 242, 259 BGB.99
6.3 Begründungen gegen den Anspruch auf Zusendung von Belegkopien
Die Gegenmeinung versagt den Anspruch auf Zusendung von Belegkopien dem Mieter im preisfreien Wohnungsbau deshalb, weil der Gesetzgeber es unterlassen habe, eine dem § 29 Abs. 2 Satz 2 NMV entsprechende Vorschrift im Gesetz zu verankern. In Ermangelung einer solchen Spezialvorschrift müsse auf die Grundregeln des BGB in dieser Frage zurückgegriffen werden, so dass der Mieter gemäß §§ 810, 811 BGB bei der Hausverwaltung oder beim Vermieter Einsicht nehmen muss. Einen Anspruch auf Übersendung der Abrechnungsunterlagen hat er nicht.100
6.4 Stellungnahme
Die Begründung der Versagung des Zusendeanspruchs mit §§ 810, 811 BGB steht auf schwachen Füßen. Zum einen ist zweifelhaft, ob §§ 810 BGB ff. überhaupt innerhalb vertraglicher Schuldverhältnisse anwendbar sind.101 Aber auch wenn man die - analoge - Anwendung der §§ 810, 811 BGB für zutreffend hält, kommt man in den meisten Fällen im Ergebnis zu einem Anspruch auf Zusendung von Belegkopien. Denn bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Gläubiger (hier der Mieter) die Vorlegung an einem anderen Ort, also auch in der Mietwohnung, verlangen, wenn auch auf seine Kosten und Gefahr (§ 811 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB).102 Der Vermieter wird dann diesem Anspruch praktischerweise nicht durch Vorlage der Originalbelege in der Wohnung des Mieters, sondern durch Zusendung von Belegkopien nachkommen.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn es zwischen den Parteien Streit gibt, das Verhältnis angespannt ist oder wenn zwischen dem Wohnort des Mieters und der Geschäftsstelle des Vermieters eine große räumliche Entfernung liegt.103 Der wichtige Grund kann sich auch allein daraus ergeben, dass die vorzulegenden Unterlagen umfangreich sind. Dann müssen sie gesichtet, aufgelistet, mit anderen verglichen und auch kopiert werden können. Das alles ist in den Geschäftsräumen des Vermieters möglicherweise nicht in hinreichendem Maße möglich.104 Das AG Bremen 105 sieht einen wichtigen Grund auch in dem Umstand, dass der Mieter die Überprüfung der Belege nicht selbst durchführen will, sondern insoweit seine Rechte durch einen Mieterverein wahrnimmt. Denn den Mitarbeitern des Mietervereins sei es nicht zuzumuten, sich selbst zu den einzelnen Hausverwaltungen zu begeben, um dort jeweils Einsichtnahmen in die Betriebskostenunterlagen durchzuführen. Es leuchte auch ohne weiteres ein - so das AG Bremen -, dass dies die Organisationsstruktur eines solchen Vereins überfordern würde.
Nach der hier vertretenen Ansicht ergibt sich der Anspruch des Mieters auf Zusendung von Belegkopien aber vor allem aus dem Umstand, dass es sich bei dem Dauerschuldverhältnis "Wohnraummiete" um ein Rechtsverhältnis handelt, bei dem die Parteien zur jeweiligen Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Teils verpflichtet sind. Der Umfang der Rücksichtnahme ergibt sich aus einer Abwägung der gegenseitigen Interessen. Bei einer solchen Abwägung ist hier festzustellen, dass dem Vermieter der bei einer Versendung der Belegkopien entstehende Kopieraufwand zumutbar ist. "Denn auch bei einer Belegeinsicht durch den Mieter muss der Vermieter alle Unterlagen zusammenstellen und dem Mieter in geordneter Weise präsentieren. Der Mehraufwand besteht daher allein im zusätzlichen Kopiervorgang. Diesem Nachteil steht der Vorteil gegenüber, dass der Bürobetrieb des Vermieters nicht durch die längere Anwesenheit des Mieters, der die Unterlagen durchsieht, gestört wird. Der Mieter braucht die Kopien, um die Belege eingehend prüfen und sich ggf. von kundigen Dritten beraten lassen zu können. Andernfalls müsste er die Belege bei dem Vermieter vollständig abschreiben oder sich umfänglich Notizen machen. Einem solchen Schreib- und Zeitaufwand des Mieters steht der nur kurze Kopiervorgang für den Vermieter gegenüber. Bei dieser Sach- und Interessenlage ist dem Mieter deshalb auch dann ein Anspruch auf Überlassung der kopierten Belege zuzuerkennen, wenn Vermieter und Mieter am selben Ort ansässig sind".106
Ergebnis: Nicht nur im öffentlich geförderten Neubau, sondern auch im nicht preisgebundenen, freifinanzierten Wohnungsbau kann der Mieter zum Zwecke der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen die Zusendung der fotokopierten Originalbelege verlangen.
6.5 Praktische Konsequenzen des Meinungsstreits
Da angesichts der gespaltenen Rechtsprechung nicht absehbar ist, wie im Streitfall das zuständige Gericht entscheiden wird, ist Mietern zu empfehlen, "zweigleisig" zu fahren und etwa folgendes Schreiben an den Vermieter zu senden:
Berlin, den …
Sehr geehrter Vermieter!
Die Betriebskostenabrechnung vom … für das Jahr 2001 habe ich erhalten. Jedoch kann ich mir die erhebliche Steigerung einiger Kosten nicht recht erklären.
Deshalb würde ich mir gerne den
- Hauswartdienstvertrag einschließlich der Tätigkeitsbeschreibung und aller Zusatzvereinbarungen, sowie
- sämtliche Rechnungen für die Gartenpflege im Jahre 2001
ansehen.
Bitte schicken Sie mit die genannten Belege in Kopie bis zum … zu.
Entstehende Kopierkosten werden von mir selbstverständlich ausgeglichen.
Sollte Ihnen die Zusendung der Kopien nicht zumutbar sein, so bin ich auch damit einverstanden, wenn Sie die Original-Unterlagen für mich am … in der Zeit ab … in Ihrem Büro in der …-Straße bereitlegen und dort gegebenenfalls auf meinen Wunsch entsprechende Rechnungskopien anfertigen.
Zur Terminsbestätigung beziehungsweise zur Verabredung eines Ersatztermins genügt eine kurze telefonische Nachricht.
Mit freundlichen Grüßen
Max Mieter 107
Beharrt der Mieter dagegen weiterhin auf Zusendung der Kopien, birgt das für ihn ungewisse Risiken. Es ist hierbei zu unterscheiden:
(1) Der Vermieter antwortet auf das Schreiben des Mieters, dass er die Zusendung der Kopien zwar ablehne, aber Einsichtnahme in die Belege in seinem Büro, welches in der Gemeinde der Mietwohnung liegt, anbietet. Er nennt für die Einsichtnahme konkrete Termine und Zeiten.
(2) Der Vermieter antwortet auf das Schreiben des Mieters, dass er die Zusendung der Kopien zwar ablehne, aber Einsichtnahme in die Belege in seinem Büro, welches in der Gemeinde der Mietwohnung liegt, möglich sei. Konkrete Termine und Zeiten für die Einsichtnahme nennt der Vermieter nicht.
(3) Der Vermieter antwortet auf das Schreiben des Mieters nicht und erhebt stattdessen nach Ablauf von zwei Monaten Klage auf Zahlung des Betriebskostennachforderungsbetrages.
Im Fall (1) wird sich der Mieter - zumindest nach dem Teil der Rechtsprechung, der den Anspruch auf Kopie-Zusendung verneint - nicht auf den Standpunkt stellen dürfen, die Nachforderung der Betriebskosten sei wegen Verweigerung seines Kontrollrechts (noch) nicht durchsetzbar. Unterbleibt die Belegprüfung, wird der Vortrag des Mieters im Prozess häufig als "unsubstantiiert" bewertet werden müssen. Die Prozessniederlage ist absehbar.
Im Fall (2) wird sich der Mieter durchaus auf den Standpunkt stellen dürfen, die Betriebskostennachforderung sei wegen Verweigerung seines Kontrollrechts (noch) nicht durchsetzbar - jedenfalls dann, wenn man dem AG Charlottenburg vom 25.7.2001 108 folgt.
Im Fall (3) wird man die Durchsetzung des Anspruchs auf Betriebskostennachzahlung auf Grund des - den Charakter eines Dauerschuldverhältnis missachtenden - Vermieterverhaltens als treuwidrig ansehen dürfen. Die Klage muss abgewiesen werden.
7. Einzelfragen zur Zusendung von Belegkopien
Besteht ein Anspruch des Mieters auf Zusendung von Belegkopien, wird vor allem Folgendes zu beachten sein:
7.1 Zusendung von Kopien nach Einsichtnahme
Ist die Einsichtnahme in die Originalbelege beim Vermieter nicht so verlaufen wie vom Mieter gewünscht, so fragt es sich, ob der Mieter Anspruch auf einen "zweiten Versuch" hat - diesmal in Form der Kopiezusendung. Dies ist zu verneinen. Nach wohl herrschender Meinung sind Belegeinsicht und Kopiezusendung Alternativen (Wortlaut des § 29 Absatz 2 Satz 1 NMV). Kumulativ können diese Kontrollrechte nicht geltend gemacht werden.109 Lediglich bei undeutlichen Kopien oder bei begründeten Zweifeln an deren Echtheit kann der Mieter zur Überprüfung der Kopien Einsicht in die Originale fordern (siehe oben Punkt 3.5).110
7.2 Konkretisierung durch Mieter
Der Mieter muss in seinem Aufforderungsschreiben zur Übersendung der Kopien konkret angeben, welche Belege er kopiert haben möchte, wenigstens muss er die einzelnen Betriebskostenarten nennen, die er zu überprüfen gedenkt. Die Aufforderung, "alle Abrechnungsbelege" zu kopieren, ist zu unbestimmt und führt nach Treu und Glauben dazu, dass der Vermieter ein solches Begehren ignorieren darf.111
7.3 Kostenübernahme durch Mieter
Besteht ein Anspruch auf Übersendung der Belegkopien - entweder aus § 29 NMV oder im preisfreien Wohnungsbau nach h.M. -, so besteht er zwar unabhängig von der Anzahl der Kopien,112 ist aber an die Bereitschaft des Mieters geknüpft, die angemessenen Kosten für die Erstellung der Kopien zu übernehmen. Bei preisfreiem Wohnraum ergibt sich die Kostenübernahmepflicht durch den Mieter aus § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB analog 113, beziehungsweise aus § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV analog.114 Den Kostenaspekt sollten Mieter deshalb vorab bedenken. Gewarnt sei davor, in jedem Falle die Belege für sämtliche Betriebskostenarten - wenn auch in konkretisierter Form - anzufordern. Das könnte teuer werden und ist auch so gut wie nie notwendig. Es sollten daher die angeforderten Belege oder Betriebskostenarten genau bezeichnet werden.
7.4 Angebot zur Kostenübernahme
Das Begehren auf Übersendung von Kopien muss mit dem eindeutigen (am besten schriftlichen) Angebot auf Kostenübernahme durch den Mieter verbunden sein. Den Vermieter trifft insoweit jedoch eine Vorleistungspflicht; er darf die Übersendung der Kopien nicht von der vorherigen Zahlung der Kosten abhängig machen.115 Das Angebot des Mieters zur Kostenübernahme genügt daher völlig. Der Mieter muss erst nach Erhalt der Kopien die Kosten erstatten. Die analoge Anwendung von § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Übersendung der Kopie von einem Kostenvorschuss abhängig machen kann, ist für diesen Fall abzulehnen.116
7.5 Umfang und Angemessenheit des Kostenersatzes
Was dürfen Kopien kosten? Oder konkreter: Welchen Betrag pro Kopie muss der Mieter dem Vermieter als Kostenerstattung anbieten, damit dieser verpflichtet ist, ihm die Kopien der Originalbelege zuzusenden? Eine ältere Entscheidung der 62. Zivilkammer des LG Berlin vom 19.7.1990 117 wird von Vermietern gern zitiert, weil in diesem Urteil 0,51 Euro pro Kopie für angemessen erachtet wird. Andere Berliner Gerichte hatten dagegen den Kopienpreis wesentlich niedriger angesetzt. Entweder auf max. 0,16 Euro pro Kopie 118 oder auf maximal 0,26 Euro pro Kopie.119 Die Rechtsfrage war also völlig umstritten. Zu bedenken ist auch, dass wegen des Preisverfalls bei Fotokopien älteren Entscheidungen mittlerweile geringerer Aussagewert zukommt. Die Diskussion zu dieser Frage dürfte einen neuen Anschub bekommen haben durch ein Urteil der 65. Zivilkammer des LG Berlin vom 25.1.2000.120 Aus dieser Entscheidung ergibt sich, dass der Anspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung nicht fällig ist, wenn er für die Übersendung von Belegkopien pro Seite 0,51 Euro verlangt. 0,51 Euro pro Kopie sei auf jeden Fall überhöht. Die analoge Anwendung der Vorschriften des Gerichtskosten- und Anwaltsgebührenrechts - die für andere (prozessuale) Sachverhalte 0,51 Euro pro Kopie erlauben - scheide aus. Der Vermieter dürfe also nicht pauschal 0,51 Euro verlangen, sondern habe den tatsächlichen Aufwand oder marktübliche Kosten nachzuweisen. Der Entscheidung des Landgerichts ist leider nicht zu entnehmen, welchen Betrag die Richter für angemessen halten. Wir wissen nunmehr lediglich, dass die 65. Zivilkammer des LG Berlin 0,51 Euro pro Kopie für überhöht hält.
Mit der überwiegenden Zahl der hierzu ergangenen Gerichtsurteile und der wohl herrschenden Meinung in der Mietrechtsliteratur 121 ist jedoch davon auszugehen, dass höchstens 0,26 Euro pro Kopie vom Mieter als Kostenerstattung angeboten werden müssen.122
Die Mehrwertsteuer und die Portokosten dürfen auf diesen Betrag dann nicht noch aufgeschlagen werden.123
Sollte der Vermieter ausnahmsweise - vielleicht auf einem in eigenem Besitz befindlichen Kopiergerät - qualitativ besonders hochwertige und möglicherweise tatsächlich 0,51 Euro kostende Fotokopien angefertigt haben, so kann der Mieter die (vollständige) Bezahlung dieser Auslagen unter Hinweis auf § 243 Abs. 1 BGB (zumindest in analoger Anwendung) verweigern. Danach ist der Vermieter verpflichtet, Sachen von mittlerer Art und Güte zu leisten. Ein Anspruch auf Vergütung der durch Leistung von Sachen (= Kopien) besonderer Art und Güte entstandenen Aufwendungen besteht hingegen nicht.124 Auch aus dem Rechtsgedanken des § 632 Abs. 2 BGB folgt, dass der Mieter nur die übliche Vergütung für die Anfertigung einer Kopie zu zahlen hat.125
7.6 Übersendung an Mieterverein oder Anwalt des Mieters
Der Mieter kann auch die Übersendung der Kopien an den Mieterverein verlangen.126
7.7 Folgen einer Verweigerung der Kopie-Zusendung
Es wird auf die unter 3.22 dargestellte entsprechende Rechtslage verwiesen.
7.8 Vollstreckung der Klage auf Kopie-Zusendung
Wird der Schuldner verurteilt, den Gläubigern als seinen früheren Mietern bezüglich der für das Abrechnungsjahr erteilten Betriebskostenabrechnung für die näher bezeichnete Mietwohnung "die einschlägigen Rechnungen und Belege gegen Erstattung der Kopierkosten zu übersenden", so handelt es sich nicht um eine (unbestimmte) Zug-um-Zug Verurteilung. Der Titel ist vielmehr hinreichend bestimmt und gemäß § 888 ZPO vollstreckungsfähig. Die dem Vermieter als Schuldner aufgegebene Handlung, nämlich die Übersendung der einschlägigen Rechnungen und Belege, ist eine unvertretbare Handlung. Sie kann ein Dritter nicht bewirken. Nur der Schuldner (Vermieter) als Besitzer der Abrechnungsunterlagen ist zur Erfüllung im Stande.127
8. Zusammenfassung
Mieter dürfen zum Zwecke der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen die Zusendung der fotokopierten Originalbelege verlangen. Sie haben dem Vermieter nur den angemessenen Preis für die Herstellung von Kopien zu entgelten. Der angemessene Preis beträgt keinesfalls mehr als 0,26 Euro je Fotokopie. Der Anspruch des Mieters kann nicht durch ein Angebot auf Einsichtnahme in die Originalbelege abgewendet werden.
Vermieter, die - mit einem Teil der Rechtsprechung und der Literatur - dieser hier vertretenen Rechtsansicht nicht folgen wollen, sollten gleichwohl bedenken, ob nicht die Zusendung von Belegkopien auch in ihrem Interesse ist. Wie oben aufgezeigt wurde, dürfte der Verwaltungsaufwand für die - rechtlich notwendige - Betreuung des Einsicht nehmenden Mieters dem für die Anfertigung der Kopien notwendigen Aufwand in nichts nachstehen. Die Vorteile, die sich manche Vermieter davon versprechen, dass Sie beim Beharren auf Einsichtnahme den Mieter in ihren Räumlichkeiten "umgarnen" können,128 sollten nicht überbewertet werden. Das Risiko bei zu Unrecht verweigerten Belegkopien wiegt dagegen schwer: Die Nachzahlungsforderung ist nicht durchsetzbar.
Schlussendlich gilt: Den größten Erfolg darf derjenige Vermieter für sich verbuchen, der seine Abrechnungen schon so ausführlich und nachvollziehbar gestaltet, dass es keine Nachfragen mehr gibt.129
Anmerkungen
1 OLG Düsseldorf vom 8.6.2000 - 10 U 94/99 -, GE 00, 888; DWW 00, 194; NZM 00, 762
2 vgl. AG Schöneberg vom 6.11.92 - 12 C 345/92 -
3 so Peters GE 61, 208
4 BGH vom 23.11.1981 - VIII ZR 298/80 -, GE 82, 135; WM 82, 207; NJW 82, 573; WPM 82, 132
5 LG Mannheim vom 29.7.1969 - 6 T 8/69 -, WM 70, 7; ZMR 70, 14; NJW 69, 1856
6 Sternel Mietrecht, RN III 371; Römer WM 96, 392;
kritisch Röchling ZMR 79, 161
7 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3290
8 von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3701
9 AG Karlsruhe vom 8.6.1966 - 5 C 122/65 -, WM 66, 157; AG Bochum vom 14.11.1979 - 40 C 719/78 -, WM 80, 162; AG Hannover vom 7.10.1985 - 547 C 8370/85 -, WM 87, 275; AG Gummersbach vom 21.8.1986 - 2 C 1136/85 -, WM 87, 197; AG Jena vom 7.6.2000 - 25 C 364/00 -, DWW 00, 336; HKA 01, 32; LG Hamburg vom 10.2.2000 - 307 T 12/00 -, WM 02, 55; LG Berlin vom 29.4.2002 - 62 S 413/01 -, GE 02, 860; Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., R. 385 zu § 546 BGB
10 AG Gummersbach vom 21.8.1986 - 2 C 1136/85 -, WM 87, 197
11 vgl. AG Rüsselsheim vom 20.6.1986 - 3 C 8/86 -, WM 87, 338; LG Freiburg vom 3.2.1981 - 9 S 266/80 -, WM 81, U 5
12 LG Hanau vom 19.2.1980 - 2 S 297/79 -, MM 84, 163; WM 81, 102; LG Wiesbaden vom 2.6.1980 - 1 S 3/80 -, WM 82, 282; AG Osnabrück vom 8.4.1975 - 31 C 300/75 -, WM 76, 94; LG Hannover vom 2.2.1983 - 11 S 392/82 -, WM 85, 346; AG Langenfeld vom 7.3.1996 - 23 C547/95 -, WM 96, 426; AG Wiesbaden vom 19.4.2000 - 92 C 461/00-28 -, WM 00, 312 und vom 12.11.1997 - 91 C 1312/96-37-, WM 01, 362; AG Weißwasser vom 6.9.2001 - 6 C 375/01 -, WM 02, 234; AG Lüdenscheid vom 9.11.1970 - C 640/70 -, WM 71, 183; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3303; Emmerich/Sonnenschein, §§ 535, 536, RN 86 a; Sternel WM 81, 73; sowie LG Hamburg vom 8.2.2000 - 316 S 168/99 -, WM 00, 197 nur bei großer räumlicher Entfernung
13 Römer WM 96, 394; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3715
14 Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 269 BGB RN 7
15 LG Hanau vom 19.2.1980 - 2 S 297/79 -, MM 84, 163; WM 81, 102
16 Römer WM 96, 394
17 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., RN 3306
18 AG Mitte vom 24.6.1999 - 18 C 49/99 -, MM 99, 353; GE 99, 987; Röchling ZMR 79, 161; Kleffmann ZMR 84, 109; Römer WM 96, 392; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., RN 3303; AG Wuppertal vom 6.1.1982 - 93 (33) C 542/81 -, WM 83, 208; AG Wetter vom 7.4.1983 - 3 C 783/82 -, ZMR 84, 119; AG Mönchengladbach-Rheydt vom 14.11.1978 - 11 C 438/78 -, MDR 79, 1024; VersR 80, 176
19 hierzu anschaulich von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3717
20 dazu AG Münster vom 2.3.1999 - 4 C 1734/98 -, WM 99, 405
21 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3289; a.A. LG Frankfurt vom 7.9.1999 - 2/11 S 135/99 -, WM 99, 576; NZM 00, 27; ZMR 99, 764
22 AG Lübeck vom 13.4.1984 - 11 C 194/84 -, WM 87, 197; a.A. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3290
23 LG Düsseldorf vom 22.10.1998, - 21 S 191/98 -, DWW 99, 354; LG Kiel vom 15.3.1996 - 4 T 37/96 -, WM 96, 631
24 vgl. Kammergericht vom 28.6.1956 - 8 W 966/56 -, GE 56, 475
25 dann kommt es darauf an, zu wissen, wann das Geld geflossen ist, vgl. hierzu Maciejewski MM 01, 101
26 OLG Düsseldorf vom 23.8.1973 - 13 U 19/73 -, WM 74, 236
27 AG Siegen vom 30.6.1983 - 5 C 1090/83 - WM 84, 57
28 AG Dortmund vom 15.4.1986 - 132 C 532/85 -, WM 86, 378; AG Flensburg vom 9.1.1984 - 68 C 542/83 -, WM 85, 347; AG Garmisch-Partenkirchen vom 4.9.1995 - 6 C 501/95 -, WM 96, 155; AG Münster vom 13.11. 1998 - 3 C 2015/98 -, WM 00, 198; AG Wedding vom 22.4.1986 - 4 C 762/85 -; a.A. AG Neustadt/Weinstraße vom 16.2.1984 - 2 C 1645/83 -, ZMR 84, 324
29 AG Wedding vom 12.6.1986 - 9 C 91/86 -, MM 86, 439; AG Schöneberg vom 17.7.1987 - 15 C 248/87 -, GE 87, 1113; LG Berlin vom 20.7.1984 - 64 S 132/84 -, MM 84, 226; vgl. auch Weichert WM 93, 728
30 vgl. AG Erkelenz vom 9.1.1997 - 8 C 578/96 - ZMR 97, 245
31 OLG Hamm vom 18.9.1980 - 4 U 5780 -, WM 81, 62; LG Mannheim vom 16.8.1995 - 4 S 47/95 -, ZMR 95, XIII; WM 96, 630 m. abl. Anm. Windisch; Blank WM 00, 523, 525
32 Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., RN 380 zu § 546 BGB; BGH vom 23.11.1981 - VIII ZR 298/80 -, WM 82, 207; NJW 82, 573; GE 82, 135; ZMR 82, 108; LG Düsseldorf vom 30.1.1990 - 24 S 280/89 -, DWW 90, 207; AG Hamburg vom 19.2.1999 - 44 C 128/98 -, HKA 99, 47; LG Wuppertal vom 2.3.1999 - 16 S 280/98 -, WM 99, 342; für vermieteten Gewerberaum: vgl. AG Neuss vom 3.11.1995 - 36 C 234/95 -, NJWEM 96, 14; DWW 96, 284
33 LG Düsseldorf vom 19.4.1988 - 24 S 411/87 -, DWW 88, 210; HKA 89, 24 LS; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3708
34 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., RN 3307
35 LG Frankfurt vom 5.11.1996 - 2/11 S 216/96 - WM 97, 52; NJWEM 97, 147
36 LG Düsseldorf vom 19.4.1988 - 24 S 411/87 -, DWW 88, 210; HKA 89, 24 LS
37 von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3709
38 vgl. AG Langenfeld vom 7.3.1996 - 23 C547/95 -, WM 96, 426; Römer WM 96, 392
39 AG Hamburg vom 29.1.1991 - 46 C 1689/90 -, WM 91, 282; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., RN 378 zu § 546 BGB m.w.N.; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3705
40 LG Mainz vom 15.8.1978 - 3 S 289/77 -, WM 79, 116
41 so auch Röchling ZMR 79, 161
42 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3321
43 vom 2.2.1983 - 11 S 392/82 -, WM 85, 346
44 LG Mainz vom 15.8.1978 - 3 S 289/77 -, WM 79, 116; AG Hamburg vom 29.1.1991 - 46 C 1689/90 -, WM 91, 282; OLG Düsseldorf vom 22.4.1993 - 10 U 193/92 -, WM 93, 411; DWW 93, 261; LG Düsseldorf vom 19.3.1998 - 21 S 600/97 -, DWW 99, 182; AG Wiesbaden vom 19.4.2000 - 92 C 461/00-28 -, WM 00, 312
45 LG Berlin vom 5.2.1980 - 65 S 306/79 -, BMM 9/80, 34; a.A. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3294
46 AG Hamburg vom 17.7.2002 - 46 C 74/02 -, WM 02, 499; AG Hamburg vom 12.4.2002 - 44 C 509/01 -, WM 02, 499; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, S. 320.; a.A. AG Mainz vom 2.6.1998 - 72 C 118/98 -, ZMR 99, 114; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3293 und in ZMR 03/15
47 AG Hamburg vom 12.4.2002 - 44 C 509/01 -, WM 02, 499
48 AG Hamburg vom 19.2.1991 - 43 a C 1197/90 -, WM 91, 535
49 AG Wuppertal vom 5.2.1990 - 37 C 183/89 -, WM 90, 560
50 AG Neukölln vom 20.2.1985 - 4 C 380/84 -, GE 86, 45
51 AG Charlottenburg vom 25.7.2001 - 221 C 191/01 -, MM 01, 402; HKA 01, 40
52 AG Bochum vom 14.11.1979 - 40 C 719/78 -, WM 80, 162; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, S. 321
53 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3288
54 AG Hamburg vom 29.1.1991 - 46 C 1689/90 -, WM 91, 282; AG Hannover vom 7.10.1985 - 547 C 8370/85 -, WM 87, 275; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3711
55 vgl. AG Schöneberg vom 14.7.1989 - 5 C 266/89 -, MM 89, 362
56 LG Berlin vom 19.10.1982 - 65 S 56/82 -, MM 1/83, 13; GE 83, 715; WM 83, 208
57 vgl. auch Rave, Taschenbuch für den Wohnungswirt, 1995, 126 (131)
58 LG Hamburg vom 11.6.1985 - 16 S 248/84 -, WM 85, 400
59 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, S. 327; AG Hamburg vom 13.10.1999 - 45 C 77/99 -, WM 00, 214
60 vgl. von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3725
61 vgl. von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3732; AG Charlottenburg vom 29.10.2002 - 228 C 167/02 -: Anspruch gegen Kostenerstattung von 0,50 Euro je Kopie
62 AG Lüdenscheid vom 9.11.1970 - C 640/70 -, WM 71, 183
63 von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3721
64 anders AG Charlottenburg vom 29.10.2002 - 228 C 167/02 -: "Auch das Zeitlimit von 45 Minuten ist nicht zu beanstanden. Dies genügt jedenfalls, um von allen Belegen mit dem in den Räumen der Hausverwaltung vermutlich vorhandenen Kopierer Ablichtungen zu fertigen und die Echtheit der Belege zu prüfen."
65 AG Niebüll vom 21.5.2001 - 10 C 154/01 -, WM 01, 633; AG Hamburg vom 13.10.1999 - 45 C 77/99 -, WM 00, 214; AG Köln vom 9.12.1991 - 222 C 493/91 -, WM 92, 201
66 vgl. AG Köln vom 14.9.1995 - 222 C 278/95 -, WM 96, 426; a.A. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3298
67 Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., R. 382 zu § 546 BGB; ähnlich Lützenkirchen MDR 98, 136
68 vgl. von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3721
69 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3327
70 von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3737
71 Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., R. 383 zu § 546 BGB; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3722
72 anderenfalls scheitert der Schadensersatzanspruch möglicherweise an der fehlenden Kausalität
73 in diesem Sinne auch Rave, Taschenbuch für den Wohnungswirt, 1995, 126 (135)
74 AG Gelsenkirchen-Buer vom 12.10.1992 - 9 C 625/92 -, WM 94, 549; ZMR 95, IX; AG München vom 9.8.1996 - 433 C 317/96 -; vgl. auch AG Köln vom 18.9.1980 - 214 C 342/80 -, WM 81, U 7; AG Büdingen vom 19.4.1995 - 2 C 674/94 -, WM 96, 715; AG Köln vom 24.7.1996 - 219 C 44/96 -, ZMR 96, XIII
75 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3330, 3334
76 LG Düsseldorf vom 18.3.1997 - 24 S 554/96 -, WM 98, 252; HKA 98, 16; ZMR 98, 167
77 von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3726
78 vgl. von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3701 m.w.N.
79 LG Düsseldorf vom 18.3.1997 - 24 S 554/96 -, ZMR 98, 167; WM 98, 252; HKA 98, 16
80 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3300
81 Rechtsprechung hierzu chonologisch: AG Wuppertal vom 20.5.1974 - 30 C 18/74 -, WM 74, 196; AG Dortmund vom 19.9.1979 - 117 C 554/78 -, WM 80, 241; LG Hanau vom 19.2.1980 - 2 S 297/79 -, MM 84, 163; WM 81, 102; LG Berlin vom 7.1.1982 - 62 S 232/81 -, MM 5/82, 15; AG Kassel vom 12.5.1982 - 82 C 707/82 -, WM 82, 310; AG Lübeck vom 13.4.1984 - 11 C 194/84 -, WM 87, 197; AG Gelsenkirchen vom 27.5.1986 - 3 C 33786 -, ZMR 87, 184; AG Velbert vom 22.8.1986 - 12 C 836/85 -, WM 86, 375; AG Charlottenburg vom 4.5.1990 - 21 b C 25/90 -, MM 91, 195; AG Siegburg vom 17.5.1991 - 9 C 549/90 -, WM 91, 598; AG Wuppertal vom 5.8.1991 - 90 C 293/91 -, ZMR 92, H. 9/IX; AG Brühl vom 10.1.1992 - 24 C 403/91 -, WM 92, 201; AG Oldenburg vom 10.6.1992 - 19 C 276/92 III -, WM 93, 412; AG Köln vom 14.9.1995 - 222 C 278/95 -, WM 96, 426; AG Langenfeld vom 7.3.1996 - 23 C 547/95 -, WM 96, 426; AG Bonn vom 28.5.1996 - 7 C 149/96 -, WM 96, 629; LG Frankfurt vom 5.11.1996 - 2/11 S 216/96 -, WM 97, 52; AG Münster vom 2.3.1999 - 4 C 1734/98 -, WM 99, 405; AG Köln vom 26.8.1999 - 211 C 319/99 -, WM 00, 152; AG Hamburg vom 13.10.1999 - 45 C 77/99 -, WM 00, 214; LG Berlin vom 25.1.2000 - 65 S 260/99 -, GE 00, 409; OLG Düsseldorf vom 23.3. 2000 - 10 U 160/97 -, GE 00, 602; NZM 01, 48; ZMR 00, 453; AG Dinslaken vom 8.5.2001 - 33 C 177/00 -, WM 01, 497; AG Weißwasser vom 6.9.2001 - 6 C 375/01 -, WM 02, 234; AG Diez vom 26.9.2001 - 8 C 210/01 -, WM 01, 560)
82 LG Berlin vom 9.12.1983 - 65 S 123/83 -, MM 84, 162; GE 84, 133
83 AG Tiergarten vom 5.10.1992 - 5 C 275/92 -, GE 93, 49
84 LG Berlin vom 9.12.1983 - 65 S 123/83 -, MM 84, 162; GE 84, 133
85 Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., R. 391 zu § 546 BGB; ebenso Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3327
86 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3323
87 vgl. BGH vom 11.4.1984 - VIII ARZ 16/83 -, WM 84, 185, 187
88 LG Berlin vom 4.3.1986 - 64 S 262/85 -, WM 86, 187; GE 86, 959; ZMR 86, 168; a.A. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3325
89 LG Köln vom 10.3.1997 - 12 T 20/97 -, WM 97, 447; ZMR 97, 656; AnwBl 97, 679; DWW 99, 380; differenzierend Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 7043
90 LG Kiel vom 22.12.1987 - 1 S 89/87 -, WM 88, 223
91 AG Bremen vom 15.10.2001 - 8 C 0148/01 -, WM 02, 32
92 vgl. etwa Thomas/Putzo, ZPO, 19. Aufl., § 833 Rdnr. 3, § 888 Rdnr. 1 m.w.N.
93 Schilken, DGVZ 1988, 49 (52); OLG Köln vom 21.9. 1995 - 18 W 33/95 -, NJW-RR 96, 382
94 OLG Zweibrücken vom 9.7.1997 - 3 W 115/97 -, NJW-RR 98, 715
95 vom 29.4.2002 - 62 S 413/01 -, GE 02, 860; vom 14.11.2002 - 62 S 230/02 -, GE 03, 121
96 beispielsweise Sternel WM 81, 74; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3313; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3723; Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., R. 392 f. zu § 546 BGB mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung
97 beispielsweise AG Tiergarten vom 17.5.1993 - 3 C 38/ 93 -, MM 93, 257; Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 2000, § 4 MHG RN 22
98 AG Hamburg-Wandsbek vom 15.9.2000 - 716 A C 132/00 , WM 01, 362
99 beispielsweise AG Tempelhof/Kreuzberg vom 7.2. 1990 - 6 C 468/89 -, MM 90, 231; HKA 90, 30
100 LG Berlin vom 29.4.2002 - 62 S 413/01 -, GE 02, 860
101 AG Wiesbaden vom 19.4.2000 - 92 C 461/00-28 -, WM 00, 312
102 AG Gummersbach vom 21.8.1986 - 2 C 1136/85 -, WM 87, 197; OLG Köln vom 21.9.1995 - 18 W 33/95 -, NJW-RR 96, 382; AG Bremen vom 15.10.2001 - 8 C 0148/01 -, WM 02, 32
103 vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 2000, §4 MHG RN 22
104 vgl. OLG Köln vom 21.9.1995 - 18 W 33/95 -, NJW-RR 96, 382
105 vom 15.10.2001 - 8 C 0148/01 -, WM 02, 32
106 so wörtlich das AG Hamburg vom 13.10.1999 - 45 C 77/99 -, WM 00, 214
107 vgl. auch das Muster von Gies, Münchner Anwaltshandbuch, 2002, § 36 RN 59
108 - 221 C 191/01 -, MM 01, 402; HKA 01, 40
109 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3315 m.w.N.
110 von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3705; LG Aachen vom 17.1.1992 - 5 S 301/91 -, DWW 93, 42 (44)
111 vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3314 m.w.N
112 AG Brühl vom 10.1.1992 - 24 C 403/91 -, WM 92, 201; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, S. 328; a.A. LG Frankfurt vom 7.9.1999 - 2/11 S 135/99 -, WM 99, 576; NZM 00, 27; ZMR 99, 764
113 vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, § 4 MHG RN 22
114 Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3316
115 AG Wedding vom 16.1.1989 - 19 C 481/88 -, MM 89, 125; OLG Düsseldorf vom 23.4.2001 - 3 W 100/01 -, WM 01, 344; WE 02, 16; a.A. AG Oldenburg vom 10.6.1992 - 19 C 276/92 III -, WM 93, 412; AG Neuruppin vom 10.3.2000 - 42 C 113/99 -, WM 00, 437
116 so aber Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3320
117 in GE 91, 151
118 AG Schöneberg vom 7.5.1986 - 14 C 49/86 -, GE 87, 45; AG Tempelhof/Kreuzberg vom 18.11.1986 - 3 C 348/86 -, MM 87, 145; AG Neukölln vom 11.4.90 - 13 C 36/90 -
119 LG Berlin - Zivilkammer 64 - MM 88, 61; AG Charlottenburg vom 4.5.1990 - 21 b C 25/90 -, MM 91, 195
120 - 65 S 260/99 -, GE 00, 409
121 vgl. die Zusammenstellung bei von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999 RN 3727; für max. 0,26 Euro auch Kornobis WE 00, 76; AG Hamburg-Wandsbek vom 15.9.2000 - 716 A C 132/00 -, WM 01, 362; AG Tempelhof-Kreuzberg vom 24.1.2001 - 4 C 245/00 -; AG Niebüll vom 21.5.2001 - 10 C 154/01 -, WM 01, 633; AG Potsdam vom 27.9.2001 - 26 C 214/01 -, GE 02, 403; LG Berlin vom 15.10.2002 - 63 S 488/01 -, GE 02, 1563; Schach GE 03, 97
122 nach von Seldeneck a.a.O. sogar nur 0,10 Euro bis 0,16 Euro; für max. 0,10 Euro auch AG Pankow/Weißensee vom 13.3.2002 - 7 C 482/01 -, MM 02, 228; NZM 02, 655
123 a.A. für Portokosten Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, RN 3319
124 so das AG Wuppertal vom 6.1.1982 - 93(33) C 542/81 -, WM 83, 208
125 AG Wuppertal a.a.O.
126 AG Bremen vom 15.10.2001 - 8 C 0148/01 -, WM 02, 32
127 OLG Düsseldorf vom 23.4.2001 - 3 W 100/01 -, WM 01, 344; WE 02, 16
128 vgl. von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3731
129 so zu Recht von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, RN 3734
