Mietrecht

 Mietrechtliche Mitteilungen

MM 2002, Seite 377

Die Sonderkündigungsrechte der Wohnraummieter

von Frank Maciejewski


(1) Lange Kündigungsfristen können verkürzt, befristete Mietverhältnisse können vorzeitig beendet werden, wenn eines der im Gesetz genannten Sonderkündigungsrechte besteht. Auch nach Inkrafttreten der so genannten Mietrechtsreform zum 1. September 2001 sind viele Mieterhaushalte an vor diesem Tage abgeschlossene befristete Mietverträge gebunden. Das bis zum 30. August 2001 geltende Recht für die Befristung von Mietverträgen gilt für die so genannten Altmietverträge weiter (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB1). Eine vorzeitige Lösung vom Vertrag scheitert hier nicht selten am Fehlen eintrittswilliger Nachmieter. Eines der im Folgenden vorgestellten Sonderkündigungsrechte kann dem Mieter möglicherweise im Einzelfall gleichwohl zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages verhelfen.

(2) Des Weiteren ist für die so genannten Altverträge zurzeit noch völlig ungeklärt, wann hier die dreimonatige Kündigungsfrist des §573 c BGB gilt.2 Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu dieser Frage ist erst für 2003 zu erwarten. Sollte sich in der Rechtsprechung die Meinung durchsetzen, dass auch formularvertragliche Vereinbarungen von längeren als Dreimonatsfristen bei Altmietverträgen weiterhin ihre Gültigkeit haben, so werden auch künftig die Sonderkündigungsrechte bei unbefristeten Altmietverträgen eine praktische Rolle spielen. Das Sonderkündigungsrecht kann dann eine lange - bis zu 12 Monaten laufende - Kündigungsfrist verkürzen. Solange hier eine eindeutige Rechtslage fehlt, ist betreffenden Mietern ohnehin zu raten, die Anwendbarkeit von Sonderkündigungsrechten in ihrem Falle zu prüfen.

(3) Auch der Ausspruch der Kündigung auf Grund eines Sonderkündigungsrechts bedarf in jedem Fall der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Fraglich ist, ob der Mieter zur Wirksamkeit der Kündigung den Grund seines Sonderkündigungsrechts angeben muss, also erklären muss, dass die Kündigung beispielsweise wegen der vorausgegangenen Mieterhöhungserklärung des Vermieters erfolgt.3 In jedem Fall empfiehlt sich eine Begründung unter Bezugnahme auf die jeweils einschlägige Gesetzesvorschrift.

(4) Im Übrigen hat ein jeder Mitmieter den Anspruch, dass etwaige Sonderkündigungsrechte (zum Beispiel nach § 561 BGB) wahrgenommen werden. Dieser Anspruch besteht auch, wenn dem Mieter von den anderen Mitmietern ein Freistellungsanspruch vom Zeitpunkt einer solchen Kündigungsmöglichkeit gewährt wird. Denn durch die Freistellung bliebe dem Mieter das Risiko der Insolvenz der übrigen Mitmieter und damit das Risiko, vom Vermieter in voller Höhe in Anspruch genommen zu werden.4

(5) Für Wohnraummieter kennt das Gesetz folgende Sonderkündigungsrechte:

 nach Mieterhöhungen gemäß §§ 558, 559 BGB (§ 561 BGB)
 bei Staffelmietvereinbarung (§ 557 a Abs. 3 BGB)
 nach Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau (§ 11 WoBindG)
 nach Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB)
 nach verweigerter Untervermietung (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB)
 nach 30 Jahren Vertragslaufzeit (§ 544 BGB)
 nach Tod des Mieters (§§ 563 a Abs. 2, 564 Satz 2 BGB)
 nach Versetzung von "Amtspersonen" (§ 570 BGB a.F.)


1. Das Kündigungsrecht nach § 561 BGB

(6) Der Wortlaut des § 561 BGB:

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 oder 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(7) Verlangt der Vermieter im Vergleichsmietenverfahren nach § 558 BGB die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, so ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Entsprechendes gilt für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB.

Beispiel: Die Mieterhöhung geht dem Mieter im Januar zu. Dann muss der Mieter seine Kündigung bis 31. März dem Vermieter zugehen lassen, damit das Mietverhältnis dann am 31. Mai endet.

(8) Das Sonderkündigungsrecht des Mieters darf mietvertraglich nicht beschränkt werden (vgl. § 561 Abs. 2 BGB).

(9) Die Kündigungsfrist endet in jedem Fall erst mit Ablauf des 4. Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt; insofern ist es gleichgültig, ob der Mieter zu Beginn oder zum Ende der Überlegungsfrist die Kündigung ausspricht.5

(10) Macht der Mieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch, kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Räumung eine Nutzungsentschädigung nur in der Höhe des in der Vergangenheit maßgeblichen Mietzinses verlangen.6 Hat der Mieter vor Zugang des Erhöhungsverlangens gekündigt, bedarf es gleichwohl einer zusätzlichen Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechts, um die Erhöhung nicht eintreten zu lassen.7 Liegt ein begründetes Mieterhöhungsverlangen vor, zieht aber der Mieter mit Einverständnis des Vermieters aus, ist der Mieter nicht verpflichtet, die höhere Miete zu zahlen, da § 561 BGB analog anzuwenden ist.8

(11) Jede in § 561 BGB genannte Mieterhöhung berechtigt unabhängig von ihrer Höhe zur Kündigung, also auch eine so genannte Bagatellmieterhöhung.9

(12) Der Mieter kann das Sonderkündigungsrecht nicht mehr wahrnehmen, wenn er einer Mieterhöhung die Zustimmung erteilt hat.10

(13) Strittig ist, ob auch ein (erkennbar) unwirksames Mieterhöhungsverlangen zur Sonderkündigung durch den Mieter berechtigt.11 Sicher ist jedoch, dass der Vermieter sich nicht auf die Unwirksamkeit seines Zustimmungsverlangens berufen kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf dessen Wirksamkeit das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hat.12

Im Übrigen ist der Mieter nicht bereits deswegen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, weil der Vermieter mit unwirksamer Mieterhöhungserklärung die Zahlung einer Mieterhöhung gefordert hat.13

(14) Ungeklärt war lange Zeit, ob das Sonderkündigungsrecht auch bei Indexmieterhöhungen (ehemals nach § 10 a MHG) analog Anwendung findet.14 Nachdem der Gesetzgeber die Indexmiete zum 1. September 2001 in § 557 b BGB neu gefasst hat und in § 561 BGB kein Bezug auf diese Vorschrift enthalten ist, kann von einer Regelungslücke nicht mehr ausgegangen werden. Fazit: Bei der Mietzinsanpassung nach § 557 b BGB gibt es kein Sonderkündigungsrecht.

(15) Das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB soll dagegen auch geltend gemacht werden können, wenn der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit höherer Mietzinsvereinbarung (vgl. § 557 Abs. 1 BGB) anträgt15 oder wenn der Vermieter eine erhöhte Mietzinsforderung unter Berufung auf eine unwirksame Staffelmietvereinbarung (hier: Förderungsvereinbarung der IBB) geltend macht.16


2. Das Kündigungsrecht nach § 557 a Abs. 3 BGB

(16) Der Wortlaut von § 557 a Abs. 3 und 4 BGB:

Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(17) Enthält der befristete Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung, so ist § 557 a Abs. 3 BGB zu beachten. Formal betrachtet, gewährt § 557 a Abs. 3 BGB zwar kein Sonderkündigungsrecht, sondern bestimmt das Verbot eines (vier Jahre überschreitenden) Kündigungsausschlusses. Praktisch wirkt sich die Vorschrift jedoch wie ein Sonderkündigungsrecht aus: Nach dieser Vorschrift ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung (nicht des Mietvertragsabschlusses) erstreckt. Die ordentliche Kündigung kann schon während der vier Jahre ausgesprochen werden, so dass sie mit Ablauf der vier Jahre wirksam wird.17

Beispiel: Datiert der Vertrag mit der Staffelmiete vom 1. Mai 2000 befristet bis zum Jahr 2009, so kann der Mieter bereits im Januar 2004 die Kündigung zum Ablauf des April 2004 aussprechen.

(18) Entgegen des Wortlautes ist nach Sinn und Zweck des § 557 a Abs. 3 BGB der Lauf der Vierjahresfrist mit dem Vertragsbeginn (der Staffelmietvereinbarung) und nicht mit dem Vertragsabschluss anzusetzen. Denn die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses setzt ebenfalls erst zu diesem Zeitpunkt an.18 Wird eine Staffelmietvereinbarung rückwirkend getroffen, ist für die Berechnung der Vierjahresfrist auf den Wirkungszeitpunkt abzustellen und nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung.19

(19) Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag "Der Mietvertrag ist für die Zeit vom ... bis zum ... fest abgeschlossen. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht spätestens bis zum ... unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird." ist wirksam. Handelt es sich um einen Staffelmietvertrag von mehr als vier Jahren, ist die Klausel unbedenklich, wenn dem Mieter ein vertragliches Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres eingeräumt ist.20 Auch durch eine Verlängerungsklausel kann das Kündigungsrecht nicht über den Ablauf des vierten Jahres hinaus eingeschränkt werden.21

(20) Der Ausschluss der Kündigung für den Vermieter wegen einer über den Vierjahreszeitraum hinausgehenden Befristung bleibt von § 557 a Abs. 3 BGB unberührt.22


3. Das Kündigungsrecht nach § 11 WoBindG

(21) Der Wortlaut des § 11 WoBindG:

Der Mieter ist im Falle einer Erklärung des Vermieters nach § 10 berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.
Kündigt der Mieter gemäß Absatz 1, so tritt die Mieterhöhung nach § 10 nicht ein.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(22) Bei der Mieterhöhung für eine so genannte Sozialwohnung ist die Beendigung des Mietverhältnisses zwei Monate eher möglich als im preisfreien Wohnungsbau: Eine Kündigung ist möglich am dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, zum nächsten Monatsende.

Beispiel: Die Mieterhöhung geht Anfang Januar zu. Sie entfaltet Wirkung zum 1.2. Der Mieter kann spätestens bis zum 3. 2. zum nächsten Monatsende, also zum 31.3. kündigen.

(23) Durch den Hinweis im Mietvertrag, dass sich die Kostenmiete nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften erhöhen oder ermäßigen könne (so genannte Gleitklausel), wird das Sonderkündigungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen.23

(24) Das Sonderkündigungsrecht ist auch bei einer Degression der öffentlichen Förderungsmittel jedenfalls dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag den Abbau der Aufwendungshilfen nicht für den Mieter kalkulierbar darstellt.24 Anders ist es, wenn die Mieterhöhungserklärung mit dem planmäßigen Wegfall einer Aufwendungsbeihilfe (Degression) begründet wird und im Mietvertrag die Degression hinreichend bestimmt und für den Mieter kalkulierbar ist.25

(25) Auch bei einer rückwirkenden Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 NMV steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht gemäß § 11 WoBindG (analog) zu.26 Die Kündigungsfrist wird in einem solchen Fall so berechnet, als ob dem Mieter eine Mieterhöhung (nur) mit zukünftiger Wirkung zugegangen wäre.27

(26) Das Sonderkündigungsrecht kann - anders als bei § 561 BGB - auch bei einer Nachforderung auf den durch Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrag für Betriebskosten wahrgenommen werden. Dies ergibt sich aus folgender Verweisungskette: § 20 Abs. 4 NMV verweist auf § 4 Abs. 8 NMV, dieser auf § 10 WoBindG und jener auf § 11 WoBindG.28

(27) Der Mieter ist berechtigt, das Sonderkündigungsrecht auch dann wahrzunehmen, wenn die Mieterhöhungserklärung erkennbar unwirksam war.29

(28) § 11 WoBindG ist nicht auf Erklärungen des Vermieters, wonach sich die Miete verringert, entsprechend anzuwenden.30

(29) Geht die Mieterhöhung innerhalb einer schon laufenden Kündigungsfrist dem Mieter zu, kommt es darauf an, wer gekündigt hat: Hat der Mieter vor Zugang der Erhöhungserklärung des Mietverhältnis gekündigt, bedarf es keiner zusätzlichen Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechts, um die Erhöhung nicht eintreten zu lassen.31

(30) Hält der Mieter die kurze Kündigungsfrist des § 11 Abs. 1 WoBindG nicht ein, sondern spricht er die Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt aus, ist die Kündigung insgesamt unwirksam.32


4. Das Kündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB

(31) Der Wortlaut des § 554 Abs. 3 BGB:
Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(32) Will der Mieter, statt eine Modernisierung zu dulden, lieber ausziehen, so kann er kurzfristig kündigen. Beispiel: Kündigt der Vermieter im Juli eine Modernisierung an, kann der Mieter bis Ende August dem Vermieter kündigen. Er muss dann spätestens am 30. September ausziehen.

(33) Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn die Arbeiten den Mieter nur unerheblich stören und die Miete nur unerheblich steigt (so genannte Bagatellmaßnahme).

(34) Bei Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechts ist die Baumaßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen, was aber für bloß vorbereitende oder den Mietgebrauch nicht beeinträchtigende Maßnahmen nicht gilt.

(35) Bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme braucht der Vermieter den Mieter nicht auf sein Sonderkündigungsrecht hinzuweisen.33

(36) Vor Ablauf der einmonatigen Kündigungsüberlegungsfrist nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem Vermieter kein Anspruch auf Duldung baulicher Maßnahmen zu.34

(37) Die Kündigungsfrist beginnt bei fehlender Mitteilung des Vermieters ab der anderweitigen Unterrichtung des Mieters über die geplante Modernisierung und die zu erwartende Mieterhöhung, spätestens ab dem Zeitpunkt einer Mieterhöhungserklärung nach §559 BGB.35 Unterlässt der Vermieter die förmliche Ankündigung nach § 554 BGB für einen Dachgeschossausbau, beginnt die Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht des Mieters mit Kenntnis von den Arbeiten.36 Der Mieter hat das Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB auch dann, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbaut, ohne diese Baumaßnahme ordnungsgemäß anzukündigen.37

Unterlässt der Vermieter die gesetzesmäßige Mitteilung über ein Modernisierungsvorhaben und räumt der Mieter nach Kündigung, jedoch vor Ablauf der von ihm zu wahrenden allgemeinen Kündigungsfrist, so kann der Vermieter den Mietzins nicht mehr beanspruchen, der während des Laufs der Kündigungsfrist, aber nach dem Zeitpunkt der Vertragsbeendigung auf Grund des Sonderkündigungsrechts bei Modernisierungsvorhaben fällig geworden wäre.38

(38) § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB verdrängt das fristlose Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.39


5. Das Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB

(39) Der Wortlaut des § 540 Abs. 1 BGB:
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

(40) Ist der Vermieter mit der vorzeitigen Beendigung eines langfristigen Mietvertrages nicht einverstanden oder lehnt er einen Nachmieter zu Recht ab, gibt es die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung (von Teilen oder aber der gesamten Wohnung) zu erbitten. Versagt der Vermieter seine Zustimmung, so entsteht dem Mieter daraus ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, das ihm die Kündigung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist ermöglicht. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist als das einzige vom Mieter selbst zu provozierende Sonderkündigungsrecht ein beliebtes Instrument, mit der Frist des § 573 d Abs. 2 BGB länger befristete Mietverhältnisse zu beenden oder lange Kündigungsfristen abzukürzen.

(41) Das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 BGB ist von dem Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB unabhängig.40 Es setzt kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung voraus.41 Der Mieter hat deshalb nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht auch dann, wenn der Vermieter die Untervermietung der gesamten Wohnung ablehnt.42

(42) Wird mit der Untervermietung dagegen eine Änderung des Vertragszwecks beabsichtigt, entfällt das Sonderkündigungsrecht.43

(43) Das Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB findet [natürlich!] auch auf befristete Mietverhältnisse Anwendung.44

(44) Erklärt der Vermieter gegenüber dem Mieter, dass er mit einer Untervermietung nicht einverstanden sei, so kann der Mieter auch dann nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen, wenn die restliche Mietzeit nur wenige Monate beträgt und der Mieter die Räume nur für diese kurze Zeit einem Dritten überlassen will.45 Der Mieter muss bei seinem Begehren auf Untervermietung nicht "nachvollziehbar" darlegen, dass die benannten Untermieter bereit sind, für den kurzen Zeitraum von nur ein bis zwei Monaten in die Wohnung einzuziehen.46

(45) Da das Sonderkündigungsrecht nur dann besteht, "sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund [für die Erlaubnisverweigerung] vorliegt", muss der Mieter bei seinem Verlangen angeben, an wen die Untervermietung erfolgen soll.47 Anderenfalls hätte der Vermieter keine Möglichkeit festzustellen, ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt. Name, Vorname und Anschrift des Untermieters sollten in jedem Fall genannt werden. Teilweise wird auch verlangt, dass Alter und Beruf des Untermieters angegeben werden48 oder sogar, dass der Vermieter die Gelegenheit bekommt, den Untermieter persönlich kennen zu lernen.49 Wird nur die Genehmigung der Untervermietung eines Teiles der Wohnung erbeten, reicht die bloße Angabe des Namens des Untermieters, wenn der Vermieter nicht um weitere Informationen nachsucht (str.).50 Bei Sozialwohnungen müssen die benannten Untermietinteressenten ggfs. einen Wohnberechtigungsschein haben (vgl. § 21 WoBindG).

(46) Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Person des Dritten namhaft zu machen, wenn er die Erlaubnis zur Untervermietung beansprucht. Verlangt der Mieter generell die Untermieterlaubnis ohne den/die Untermieter zu benennen, wird bei einer Verweigerung des Vermieters das Kündigungsrecht nicht ausgelöst.51

Beantragt der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung an einen namentlich nicht gekennzeichneten, jedoch bestimmbaren Personenkreis (zum Beispiel rumänische Einwandererfamilie auf Vermittlung des Sozialamtes) und wird die beantragte Erlaubnis insoweit verweigert, löst dies nicht das Sonderkündigungsrecht des Mieters aus. Die Verweigerung der beantragten Untervermietungserlaubnis ist nur dann ein Kündigungsgrund, wenn sie absolut und nicht einzelfallbezogen ist.52

(47) Bei genereller (vorheriger) Verweigerung der Untervermietung kann der Mieter auch dann kündigen, wenn er einen konkreten Untermietinteressenten nicht genannt hat.53

Allerdings ist es nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein - ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten - erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert.54 Benennt der Mieter den vorgesehenen Untermieter mit Namen, aber gibt er weder eine Adresse noch eine Telefonnummer des Untermieters an, so ist in dem Schweigen des Vermieters auf das Untervermietungsgesuch keine Erlaubnisverweigerung zu sehen.55

Eine generelle Verweigerung der Untervermietungserlaubnis liegt jedoch dann vor, wenn der Vermieter diese Verweigerung auf angeblich einschlägige Vorschriften für öffentlich geförderten Wohnungsbau stützt.56

(48) Fordert der Mieter den Vermieter auf, innerhalb einer angemessenen Frist die Erlaubnis gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erklären, gilt die Erlaubnis als verweigert, wenn sich der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist erklärt, sondern schweigt.57 Reagiert der Vermieter auf eine Anfrage zur Untervermietungserlaubnis ausweichend, so steht dies einer Verweigerung der Erlaubnis gleich, weil sich der Mieter auf eine solche Hinhaltetaktik nicht einlassen muss.58 Eine Frist von acht Tagen ist zu kurz.59 Angemessen ist eine Frist von zehn Tagen60 bzw. zwei Wochen61, auf jeden Fall aber eine Frist von 20 Tagen.62

(49) Das Sonderkündigungsrecht entsteht auch, wenn der Vermieter die Ablehnung der Untervermietung zwar sachlich begründet, in der Person des Untermieters aber kein wichtiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Dann ist die Ablehnung der Untervermietung unberechtigt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Untervermietung einer 65 Quadratmeter großen Normalwohnung an ausländische Eltern mit einem Kind nicht gestattet wird.63

(50) Wird die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung von Bedingungen abhängig gemacht, auf die der Vermieter keinen Anspruch hat [zum Beispiel nur eine Frau soll als Untermieterin infrage kommen], so gilt die Erlaubnis als verweigert mit der Folge des Sonderkündigungsrechts des Mieters.64

Das Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB steht dem Mieter aber dann nicht zu, wenn der Dritte vom Vertragsschluss abgehalten wird, weil der Vermieter - berechtigterweise - keine längere Mietzeit als bis zum Ende des ursprünglichen Mietvertrages zugestehen will. Denn es besteht keine Pflicht des Vermieters, den Untermieter nach Ablauf des Hauptmietvertrages zu übernehmen.65

(51) Der Mieter muss nach Ablehnung der Genehmigung beziehungsweise nach Verzug des Vermieters unverzüglich die Kündigung aussprechen. Die Sonderkündigung wird nur "innerhalb einer zumutbaren Überlegungsfrist" (maximal 14 Tage) zugelassen und wird danach als verwirkt angesehen.

(52) Das Recht des Mieters, bei Versagung einer Untermieterlaubnis das Mietverhältnis nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu kündigen, kann jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen formularmäßig nicht ausgeschlossen werden.66 Der Ausschluss durch eine Individualvereinbarung hingegen ist wirksam. Die Individualvereinbarung "eine Untervermietung des Objektes sowie eine stillschweigende Nutzung durch Dritte ist nicht zulässig" muss im Hinblick auf § 553 Abs. 3 BGB dahingehend ausgelegt werden, dass sie das Recht des Wohnraummieters nach § 553 Abs. 1 BGB (Anspruch auf teilweise Untervermietung) nicht ausschließt. Die Vereinbarung führt aber dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist.67

(53) Das Kündigungsrecht des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Mietverhältnis bereits fristgemäß gekündigt ist.68 Hat der Mieter einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis und verweigert der Vermieter ihm diese, steht dem Mieter neben dem Sonderkündigungsrecht aus §540 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich auch das Recht zur fristlosen Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu.69

Nebenbei: Nach fristloser Kündigung wegen unbefugter Untervermietung steht dem Vermieter ein Anspruch auf Ersatz des kündigungsbedingten Mietzinsausfalles nur insoweit zu, als der Mieter nicht seinerseits von dem Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB hätte Gebrauch gemacht haben können.70

(54) Die Kündigung wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis kann unabhängig von vorangegangenen Verhandlungen über die Gestellung von Nachmietern ausgesprochen werden. Sie bleibt auch wirksam, wenn der Mieter später noch das Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB wahrnimmt.71 Der Vermieter darf aber eine Untervermietung ablehnen, solange der Mieter zugleich Vergleichsverhandlungen über eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses führt.72 Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung und bemühen sich die Parteien in der Folge um eine Nachmieterstellung, so schließt dieses Bemühen eine Kündigung mit gesetzlicher Frist wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis nicht aus.73

(55) Ist die Berechtigung einer vom Mieter ausgesprochenen Sonderkündigung nach §540 Abs. 1 Satz 2 BGB streitig, kann der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses durch Klage nach § 256 ZPO feststellen lassen.74


6. Das Kündigungsrecht nach § 544 BGB

(56) Der Wortlaut des § 544 BGB:
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von dreißig Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

(57) Die praktische Bedeutung dieses Sonderkündigungsrechtes dürfte bei Wohnraummietverhältnissen recht gering sein. § 544 BGB findet auch auf auf unbestimmte Dauer eingegangene Mietverhältnisse, in denen einer Partei das Recht zur ordentlichen Kündigung auf Grund vertraglicher Vereinbarung für mehr als 30 Jahre versagt sein kann, Anwendung.75

(58) Das Kündigungsrecht nach § 544 BGB entsteht erst nach 30 Jahren; eine Kündigung, die vor Ablauf dieser Frist ausgesprochen wird, ist unwirksam.76

(59) Für den Beginn der 30-Jahresfrist des §544 BGB ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend. Der zuvor durch eine vereinbarte Bindung einer Partei an ihr Vertragsangebot verstrichene Zeitraum wird in die 30-Jahresfrist nicht eingerechnet.77

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, ohne dazu verpflichtet zu sein, die Verlängerung des Mietverhältnisses in der Weise, dass sich jedenfalls eine der Parteien möglicherweise mehr als 30 Jahre lang nicht gegen den Willen der anderen aus dem Vertrag lösen kann, so läuft die 30-Jahres-Frist des § 544 BGB erst vom Abschluss der Verlängerungsvereinbarung an.78 Wird eine über 30 Jahre hinausgehende Vertragslaufzeit erst durch eine nachträgliche Vertragsergänzung/ -änderung erreicht, so bleibt die Zeit vor der Vertragsergänzung/-änderung bei der Berechnung der 30-Jahresfrist unberücksichtigt.79

(60) § 544 BGB gilt auch, wenn nur ein Mietvertragspartner die Laufzeit des Vertrages auf über 30 Jahre ausdehnen kann.80

(61) Die Vorschrift des § 544 BGB über den Ausschluss einer längeren als 30-jährigen Bindung ist zwingend. Die Kündigungsmöglichkeit nach § 544 BGB kann daher nicht durch Festlegung eines besonderen Vertragszwecks ausgeschlossen werden.81 Gegenüber der Partei, die sich auf die Kündbarkeit eines längeren Vertrages beruft, ist in der Regel der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nicht statthaft.82 Ein nach § 544 BGB kündbares Mietrecht stellt keine nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Rechtsposition dar, die nur gegen Entschädigung entziehbar ist.83

(62) Ein auf Lebenszeit des Mieters abgeschlossener Mietvertrag ("dies certus an, incertus quando") über Wohnraum begründet ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis.84

In der Erklärung des Vermieters, die Mieter würden auf Dauer in der Wohnung verbleiben können, ist der Abschluss eines Mietvertrages auf Lebenszeit des Mieters (§ 544 BGB) nicht zu sehen. Die Erklärung beinhaltet aber einen dauerhaften Kündigungsausschluss.85 Bestimmt der Vermieter im Testament, dass dem Mieter das Wohnrecht bis zum Lebensende erhalten bleibe, so genügt dieses weder der Schriftform eines auf Lebenszeit geschlossenen Mietvertrages, noch wird hierdurch das Kündigungsrecht des Vermieters auf Dauer ausgeschlossen.86 Am Rande sei erwähnt: Der auf Lebenszeit des Mieters vereinbarte Vertrag beinhaltet den Ausschluss des Rechtes zur Mieterhöhung, sofern dieses Recht nicht dem Vermieter vorbehalten wird.87

(63) Im Umkehrschluss aus § 544 BGB ergibt sich, dass die Möglichkeit, ein Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden zu können, für beide Parteien für eine Dauer von bis zu 30 Jahren ausgeschlossen werden kann.88 Ob dies auch für nach dem 30. August 2001 abgeschlossene Wohnraummietverhältnisse möglich ist, ist derzeit noch umstritten.89


7. Das Kündigungsrecht nach §§ 563 a Abs. 2, 564 Satz 2 BGB

(64) Der Wortlaut des § 563 a Abs. 2 BGB:
Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

(65) Der Wortlaut des § 564 BGB:
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563 a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

(66) Erben und Mitmieter können nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters vorzeitig kündigen. Daneben können die kraft Gesetzes nach § 563 Abs. 1 und 2 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Personen (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder, Familienangehörige, Haushaltsangehörige) innerhalb der Einmonatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB sich durch Erklärung gegenüber dem Vermieter aus dem Mietverhältnis lösen.

(67) Der Wortlaut des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB:
Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

(68) Sind beide Mieter Ehegatten (oder Lebenspartner) und wurde in der Wohnung der gemeinschaftliche Hausstand geführt, so besteht das Mietverhältnis bei Tod eines Ehegatten (oder Lebenspartners) automatisch (unter Ausschluss von Familienangehörigen und Erben) allein mit dem überlebenden Ehegatten (oder Lebenspartner) fort (§563 a Abs. 1 BGB). Der überlebende Ehegatte (oder Lebenspartner) kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des anderen Mieters und Ehegatten Kenntnis erlangt hat unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563 a Abs. 2 BGB).

(69) Lebte der Ehegatte mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Hausstand, ohne selbst Mitmieter zu sein, so tritt er mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein (§ 563 Abs. 1 BGB). In diesem Fall wird das Mietverhältnis (unter Ausschluss von Familienangehörigen und Erben) so fortgesetzt, wie es zwischen Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat. Möchte der Ehegatte nicht in den Mietvertrag eintreten, ist er gehalten, binnen eines Monats nach dem Tode des Mieters dies dem Vermieter (formlos; besser schriftlich) mitzuteilen (§ 563 a Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Folge ist, dass der automatische Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt gilt und nun das Mietverhältnis mit dem bzw. den Erben fortgeführt wird (§ 564 Abs. 1 BGB). Der Erbe kann das Mietverhältnis dann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB). Nach § 563 Abs. 1 Satz 2 BGB hat auch der (gleichgeschlechtliche) Lebenspartner90 die gleichen Rechte wie ein Ehegatte.

(70) Will der Ehegatte das Mietverhältnis nicht fortsetzen und erklärt er dies dem Vermieter innerhalb eines Monats, treten die übrigen Familienangehörigen, die die Wohnung mit bewohnt haben, in das Mietverhältnis ein (auch wenn sie nicht Erben sind), § 563 Abs. 2 BGB. Wollen diese Angehörigen das Mietverhältnis nicht fortsetzen und teilen sie das dem Vermieter mit, setzt sich der Vertrag mit dem Erben fort. Der Erbe kann das Mietverhältnis dann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB).

(71) Waren die Hauptmieter nicht verheiratet - und führten sie auch keine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bzw. keinen gemeinsamen Haushalt - (also bestand zum Beispiel nur eine reine Wohngemeinschaft), so wird das Mietverhältnis mit dem (oder den) überlebenden Mietern fortgesetzt. Diese haben wegen des Todesfalles ihres vormaligen Mitmieters jedoch kein Sonderkündigungsrecht. § 563 a Abs. 2 BGB gilt für diesen nicht unter § 563 BGB fallenden Personenkreis nicht.

(72) Wohnte der verstorbene Mieter ohne Ehegatten oder Lebenspartner mit Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen zusammen und sind auch die Angehörigen Vertragspartner, besteht der Mietvertrag mit ihnen fort. Sind die Angehörigen nicht Vertragspartner, treten sie gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein (bei mehreren Familienangehörigen als Gesamtschuldner und Gesamthandsgläubiger i.S.d. §§ 421, 432 BGB).

Auch beim Tode nur eines von mehreren Mietern treten dessen Familienangehörige unter den Voraussetzungen des § 563 Abs. 2 BGB in den Wohnraummietvertrag ein.91 Wenn die im Haushalt lebenden Familienangehörigen das Mietverhältnis nicht fortführen wollen, müssen sie dies ebenfalls in einer Frist von einem Monat dem Vermieter gegenüber erklären (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB). Dann wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt. Bei Personenmehrheit kann jeder die Erklärung für sich abgeben: Die Frist beträgt grundsätzlich einen Monat nach Kenntnis vom Tod; falls der Ehegatte eintrittsberechtigt war, beginnt die Frist einen Monat nach der Ablehnungserklärung des Ehegatten.

(73) Will der Erbe nicht in die Wohnung einziehen, so kann er das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss nicht sofort erfolgen, vielmehr hat der Erbe einen Monat Zeit nach Kenntnis von Tod und Nichteintritt eines anderen Angehörigen, § 564 Satz 2 BGB. Wird die Monatsfrist versäumt, kann es passieren, dass der Erbe bei einem befristeten Mietvertrag noch lange an diesen gebunden ist. Im Hinblick auf die Monatsfrist ist aber zu berücksichtigen, dass der Erbe sichere Kenntnis von seiner Erbenstellung gehabt haben muss. "... Denn bei nicht von vornherein zu verwerfenden Zweifeln wird sich der - vermeintliche - Erbe im wohlverstandenen Eigeninteresse überlegen, ob er von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, da er sich möglicherweise - falls sich herausstellt, er sei nicht Erbe geworden - mit der vorzeitigen Kündigung gegenüber dem wahren Erben, möglicherweise auch gegenüber dem Vermieter, schadensersatzpflichtig macht ..."92

(74) Zur Kündigung aus § 564 Satz 2 BGB ist ein Nachweis der Erbeneigenschaft durch einen Erbschein nicht erforderlich.93 Wichtig ist, dass auch diese Kündigung schriftlich zu erfolgen hat. Sind mehrere Erben vorhanden, müssen alle die Kündigung unterschreiben.

(75) § 564 BGB ist nur durch Individualvereinbarung, nicht durch Formularvertrag abdingbar.94


8. Das Kündigungsrecht nach § 570 BGB a.F.

(76) Der Wortlaut des § 570 BGB a.F.:
Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten können im Falle der Versetzung nach einem anderen Orte das Mietverhältnis in Ansehung der Räume, welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnison- oder Wohnort gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.

(77) Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) weiterhin § 570 BGB a.F. anzuwenden.

(78) Die erste Voraussetzung des § 570 BGB [a.F.] ist, dass der Mieter Soldat, Beamter, Geistlicher oder Lehrer ist. Folgt beispielsweise der evangelische Pastor der Berufung zum Pfarrer mit der Pflicht zur Residenz an einem anderen Ort, so kann er als Mieter das Sonderkündigungsrecht des § 570 BGB [a.F.] wahrnehmen. Dies gilt auch, wenn ein befristetes Mietverhältnis vereinbart ist und der Vermieter bei Vertragsvereinbarung eine Versetzung des Geistlichen in seine Vertragsplanungen nicht einbeziehen musste.95 Das Kündigungsrecht des § 570 BGB [a.F.] findet auch auf Mietverhältnisse der Angehörigen des "Civil Service" der Streitkräfte der USA in Deutschland Anwendung.96 Dagegen steht dem hauptberuflichen Notar, der nicht Beamter ist, das Recht zur Kündigung gemäß §570 BGB [a.F.] nicht zu.97

(79) Weitere Voraussetzung ist die Versetzung des Mieters. Das Sonderkündigungsrecht ist nicht auf eine erste tatbestandliche Versetzung beschränkt.98 Jedoch gewährt die lediglich vorübergehende Versetzung vom Dienstort dem Mieter kein Kündigungsrecht nach § 570 BGB [a.F.].99 Ebenfalls keine Anwendung findet § 570 BGB [a.F.] auf den Fall, dass der längerfristig gebundene Mieter erstmalig in ein Beamtenverhältnis berufen wird (zum Beispiel ein Referendar) und wegen eines dadurch angezeigten Wohnsitzwechsels eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag durch Kündigung anstrebt.100 Ebenso wenig kommt § 570 BGB [a.F.] zur Anwendung, wenn nach Ablauf eines befristeten Arbeitsvertrages ein Lehrer anderenorts auf Grund eines neu vereinbarten (befristeten) Arbeitsvertrages eine Lehrtätigkeit aufnimmt.101

(80) Die Kündigung muss "zum ersten Termin" erfolgen. Wenn der Mieter versetzt wird, muss er zum nächstzulässigen Termin die Kündigung nach § 570 BGB [a.F.] aussprechen.102 Maßgeblich ist hier der Erhalt der Versetzungsanordnung.103 Es spielt keine Rolle, ob der Mieter bereits zu einem früheren Zeitpunkt sichere Kenntnis von der Versetzung gehabt hat.104

(81) Die Annahme einer neuen Arbeitsstelle an einem anderen Ort begründet für andere Berufsgruppen nicht den Kündigungsgrund des § 570 BGB [a.F.].105 Ein Arbeitnehmer, der nicht in einem öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnis steht, kann ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum nicht deshalb vorzeitig nach § 570 BGB [a.F.] kündigen, weil er an einen anderen Wohnort zieht, um das Arbeitsverhältnis bei seinem Arbeitgeber an einem anderen Dienstort fortzusetzen, nachdem am früheren Dienstort sein Arbeitsplatz weggefallen ist und er ein gleichwertiges Arbeitsverhältnis in der Nähe der gemieteten Wohnung nicht finden kann.106


9. Weitere vereinbarte Sonderkündigungsrechte

(82) In der Praxis äußerst selten, jedoch zulässig ist es, zu Gunsten des Mieters (vgl. § 569 Abs. 5 S. 2 BGB) weitere Sonderkündigungsrechte zu vereinbaren. Diese können auch die fristlose Kündigung zu Gunsten des Mieters erlauben.


10. Analoge Anwendung von Sonderkündigungsrechten

(83) Möglicherweise kommt auch eine analoge Anwendung der Sonderkündigungsrechte in Frage. So hat beispielsweise das AG Altötting107 entschieden, dass derjenige ein Sonderkündigungsrecht entsprechend §§ 569, 570 BGB [a.F.] hat, der auf Grund vormundschaftsgerichtlicher Anordnung in einem Pflegeheim untergebracht wird. In vergleichbaren Fällen kommen andere Gerichte zu einem entsprechenden Ergebnis, begründen die vorzeitige Lösung vom Vertrag jedoch mit den Grundsätzen von Treu und Glauben. So sei es treuwidrig, den Mieter an den verlängerten Kündigungsfristen festzuhalten, wenn ihm ein frei gewordener Seniorenwohnheimplatz, auf den er alters- und gesundheitsbedingt angewiesen ist, zur Verfügung stünde.108 Das LG Hannover109 billigte einem 92-jährigen erblindeten Mieter die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zu, da es ihm nach dem Ableben seiner Ehefrau auf Grund seines Alters und seines Gesundheitszustandes nicht zuzumuten sei, an dem Mietverhältnis festgehalten zu werden.

(84) Aber auch die gegenteilige Auffassung wird vertreten, wie eine Entscheidung des LG Hildesheim110 zeigt. Hiernach berechtigt die Erkrankung eines Mieters an seniler Demenz vom Alzheimer-Typ diesen weder zu einer außerordentlichen fristgemäßen Kündigung in entsprechender Anwendung der §§ 541 b Abs. 2, 549 Abs. 1 Satz 2, 567, 569, 569 a Abs. 6, 569 b Satz 3, 570 BGB [a.F.] noch zu einer fristlosen Kündigung unter Berufung auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

(85) Man wird demnach davon ausgehen können, dass eine analoge Anwendung der vom Gesetz genannten Sonderkündigungsrechte auf andere vergleichbare Tatbestände nur in Ausnahmefällen zulässig sein wird, nämlich dann, wenn dies die Grundsätze von Treu und Glauben nahe legen.111


11. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Sonderkündigungsrechte

(86) Der Wortlaut des § 573 d Abs. 2 und 3 BGB:
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573 a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(87) Nach § 573 d Abs. 2 BGB ist für die außerordentliche befristete Kündigung eine Frist von drei Monaten einzuhalten. Diese Frist gilt mithin für alle Kündigungstatbestände, die eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen (zum Beispiel im Falle der §§ 540, 544, 563 a, 564 und 570 a.F. BGB). Sie gilt nicht, wenn die Sonderkündigungsregelung eine eigene Kündigungsfrist nennt (wie zum Beispiel § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB oder § 11 WoBindG).


Fußnoten

1 vgl. auch Maciejewski MM 01, 347

2 vgl. dazu jüngst LG Hamburg v. 19.7.2002 - 311 S 53/02 -, WM 02, 431; ZMR 02, 670; NZM 02, 695; Anm. Wiek WM 02, 433; Lammel ZMR 02, 671

3 so jedenfalls Barthelmess § 9 MHG RN 7; AG Frankfurt v. 27.10.1988 - 33 C 2773/88-29 -, WM 89, 580

4 Kammergericht v. 3.3.1995 - 21 U 6769/94 -, MM 95, 183

5 LG Saarbrücken v. 30.4.1993 - 13 BS 27/93 -, WM 93, 339; ebenso LG Bonn v. 26.5.1997 - 6 S 98/97 -, NJWEM 97, 221 und AG Münster v. 27.11.1980 - 8 C 226/80 -, WM 81, U 6; Sternel, 3. Aufl., III 861; a.A.: LG Wiesbaden v. 30.5.1988 - 1 S 32/88 -, WM 88, 265; AG Hannover v. 20.12.1995 - 541 C 13815/95 -, WM 96, 154: Das Sonderkündigungsrecht des um Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG [a.F.] gebetenen Mieters kann sofort zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden.

6 vgl. AG Nidda v. 8.2.1980 - 1 C 500/79 -, WM 81, 105

7 LG Wiesbaden v. 30.5.1988 - 1 S 32/88 -, WM 88, 265; AG Frankfurt v. 27.10.1988 - 33 C 2773/88-29 -, WM 89, 580; a.A. AG Neuss v. 18.5.1979 - 39 C 131/79 -, WM 80, 279 zu § 11 WoBindG

8 AG Recklinghausen v. 23.1.1992 - 12 C 523/91 -

9 vgl. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, § 9 MHG, RN 5a

10 AG Solingen v. 13.5.1981 - 14 C 81/81 -, WM 82, 142 LS

11 Mieter hat Sonderkündigungsrecht: AG Ibbenbüren v. 24.11.1981 - 3 C 204/81 -, WM 82, 216; AG Brakel v. 23.9.1983 - 7 C 405/83 -, WM 83, 349; LG Braunschweig v. 29.1.1985 - 6 S 224/84 -, WM 86, 323; LG Hannover v. 13.6.1984 - 1 S 57/84 -; a.A. Mieter hat kein Sonderkündigungsrecht: AG Bergisch-Gladbach v. 3.2.1982 - 23 C 94/81 -, WM 83, 182; LG Gießen v. 2.9.1998 - 1 S 592/97 -, WM 00, 423; AG Münsingen v. 30.7.1997 - 2 C 243/97 -, WM 97, 499 = NZM 98, 305 = NJW-RR 98, 228

12 AG Andernach v. 22.6.1994 - 6 C 83/94 -, WM 94, 547

13 AG Hadamar v. 15.5.1997 - 3 C 629/96 -, WM 97, 371

14 dafür: Nies WM 95, 376; dagegen: Schönleber WM 95, 575

15 LG Gießen v. 2.9.1998 - 1 S 592/97 -, WM 00, 423

16 LG Berlin v. 20.6.1997 - 64 S 527/96 -, GE 98, 43

17 vgl. auch OLG Hamm, 11.8.1989 - 30 REMiet 3/88 -, NJW-RR 89, 1288 = DWW 89, 328 = WM 89, 485 = ZMR 89, 414

18 LG Berlin v. 19.10.1998 - 67 S 279/97 -

19 AG Charlottenburg v. 26.5.2000 - 24a C 63/00 -, GE 00, 1033

20 LG Berlin v. 26.5.1998 - 64 S 38/98 -, GE 98, 803

21 LG Berlin v. 25.1.2000 - 65 S 70/99 -, MM 00, 132

22 vgl. LG Berlin v. 18.6.1999 - 64 S 526/98 -, GE 00, 207

23 LG Kassel v. 8.10.1981 - 1 S 210/81 -, WM 83, 348; LG Bremen v. 15.5.1985 - 5 S 33/85 -, WM 85, 394; LG Berlin v. 22.12.1995 - 65 S 242/95 -,MM 96, 125 = WM 97, 117

24 vgl. LG Berlin vom 22.12.95 - 65 S 242/95 -, MM 96, 125 = WM 97, 117

25 LG Lüneburg v. 22.3.1984 - 1 S 409/83 -, WM 84, 160 = GE 87, 1051

26 AG Oberhausen v. 4.3.1975 - 12 C 429/74 -, WM 78, 112; AG Bonn v. 31.10.1979 - 5 C 381/79 -, WM 80, 158; LG Hannover v. 31.1.1992 - 10 S 71/91

27 LG Bremen v. 15.5.1985 - 5 S 33/85 -, WM 85, 394

28 LG Bonn v. 2.10.1981 - 6 S 449/81 -, WM 81, 282

29 AG Brakel v. 23.9.1983 - 7 C 405/83 -, WM 83, 349; vgl. auch den Meinungsstand zu § 561 BGB, oben Randnummer 13

30 AG Solingen v. 18.12.1984 - 13 C 878/83 -, WM 86, 362

31 AG Neuss v. 18.5.1979 - 39 C 131/79 -, WM 80, 279; a.A. siehe Fußnote 7

32 AG Tempelhof-Kreuzberg v. 19.11.1998 - 16 C 268/98 -, MM 00, 90

33 LG Berlin v. 7.4.1992 - 65 S 516/90 -, GE 92, 611

34 AG Charlottenburg v. 12.8.1987 - 3 C 184/87 -, MM 88, 248

35 Kraemer in Bub/Treier III RN 1117

36 LG Berlin v. 12.2.1999 - 64 S 172/97 -, GE 99, 573

37 LG Berlin v. 21.2.1995 - 64 S 382/94 -, MM 95, 187

38 LG Essen v. 29.6.1990 - 1 S 164/90 -, WM 90, 513

39 LG Berlin v. 21.2.1995 - 64 S 382/94 -, MM 95, 187

40 LG Berlin v. 20.8.1996 - 64 S 259/96 -; MM 96, 451 = WM 96, 763; LG Berlin v. 16.9.1996 - 62 S 201/96 -, GE 97, 189

41 LG Berlin v. 23.9.1997 - 63 S 202/97 -, GE 97, 1581; LG Berlin v. 9.5.2000 - 64 S 32/00 -, ZMR 00, 673

42 LG Berlin v. 20.8.1996 - 64 S 259/96 -; MM 96, 451 = WM 96, 763; LG Hamburg v. 3.7.1998 - 311 S 8/98 -, NZM 98, 1003

43 LG Berlin v. 29.10.1993 - 25 O 203/93 -, GE 94, 51; OLG Köln v. 12.4.1996 - 20 U 166/95 -, WM 97, 620 = DWW 97, 121 = ZMR 97, 299 = NJW-RR 97, 204

44 LG Berlin v. 22.8.1996 - 67 T 71/96 -, MM 96, 453

45 LG Mannheim v. 27.6.2001 - 4 S 181/00 -, WM 01, 549

46 LG Berlin v. 22.5.2001 - 63 S 368/00 -

47 LG Braunschweig v. 12.1.1999 - 6 S 184/98 -, WM 99, 216

48 AG Tempelhof/Kreuzberg v. 4.10.1994 - 7 C 255/94 -, GE 94, 1267

49 LG Mönchengladbach v. 25.6.1999 - 2 S 154/98 -, NZM 00, 181; NJW-RR 00, 8; WM 99, 570

50 so jedenfalls LG Berlin v. 6.10.1998 - 63 S 127/98 -, GE 98, 1396 = NZM 99, 405; a.A. LG Berlin v. 31.1. 2002 - 62 S 341/01 -, MM 02, 184; GE 02, 668

51 LG Berlin v. 9.10.1987 - 63 S 402/86 -, GE 88, 33; LG Gießen v. 16.4.1997 - 1 S 533/96 -, ZMR 97, 421 = WM 97, 369 = NJWEM 97, 243 = MDR 97, 635

52 LG Berlin v. 19.6.1997 - 62 S 580/96 -, MM 97, 406 = NZM 98, 372

53 LG Köln v. 30.6.1994 - 6 S 18/94 -, WM 94, 468; LG Berlin v. 20.8.1996 - 64 S 259/96 -; MM 96, 451 = WM 96, 763; Kammergericht v. 16.9.1996 - 8 REMiet 2891/96 -, GE 96, 1363 = WM 96, 696 = ZMR 96, 648 = NJW-RR 97, 333; AG Tiergarten v. 24.2.1997 - 5 C 21/97 -, GE 97, 623; LG Berlin v. 23.9.1997 - 63 S 202/97 -, GE 97, 1581; LG Hamburg v. 24.7.1997 - 307 S 100/97 -; LG Waldshut-Tiengen v. 23.10.1997 - 2 S 55/97 -, WM 98, 22; LG Berlin v. 28.5.2001- 67 S 443/00 -, GE 02, 398; LG Berlin v. 12.6.2001 - 64 S 13/01 -, GE 01, 1268; ZMR 01, 969

54 OLG Koblenz v. 30.4.2001 - 4 W-RE 525/00 -, GE 01, 769; NZM 01, 581; WM 01, 272

55 LG Berlin v. 31.1.2002 - 62 S 341/01 -, MM 02, 184; GE 02, 668

56 LG Berlin v. 22.9.1998 - 64 S 53/98 -, MM 98, 441 = WM 98, 725 = NZM 99, 405 = GE 98, 1275; LG Berlin v. 7.7.2000 - 64 S 77/00 -, WM 02, 116

57 OLG Hamm v. 2.6.1992 - 7 U 15/92 -, OLG-Rp Hamm 1992, 275 LS; LG Berlin v. 22.8.1996 - 67 T 71/96 -, MM 96, 453

58 AG Baden-Baden v. 20.4.1999 - 7 C 500/98 -, ZMR 00, 619

59 LG Berlin v. 26.5.1998 - 64 S 38/98 -, GE 98, 803

60 LG Berlin v. 6.10.1998 - 63 S 127/98 -, GE 98, 1396 = NZM 99, 405; LG Berlin v. 24.11.2000 - 64 S 237/00 -, MM 01, 54; NZM 01, 231

61 AG Köln v. 5.6.1997 - 215 C 23/97 -, WM 98, 346; LG Mannheim v. 29.4.1998 - 4 S 195/97 -, ZMR 98, 565

62 OLG Köln v. 1.9.2000 - 19 U 53/00 -, WM 00, 597; ZMR 01, 186; NZM 01, 39

63 LG Hamburg v. 6.4.2000 - 333 S 177/99 -, WM 02, 93

64 AG Hamburg-Harburg v. 15.11.1999 - 643 C 508/99 -, WM 00, 188; AG Köln v. 7.1.1999 - 215 C 213/98 -, WM 00, 187

65 OLG Düsseldorf v. 18.11.1997 - 24 U 261/96 -, DWW 98, 20 = NZM 98, 481

66 LG Ellwangen v. 28.5.1982 - 1 S3/82-10 -, WM 82, 297; LG Hamburg v. 19.5.1992 - 316 S 320/90 -, ZMR 92, 452 = WM 92, 689

67 LG Berlin v. 22.8.1996 - 67 T 71/96 -, MM 96, 453

68 LG Hamburg v. 3.7.1998 - 311 S 8/98 -, NZM 98, 1003; LG Berlin v. 22.11.1999 - 67 S 285/99 -

69 LG Berlin v. 24.11.1994 - 67 S 88/94 -, MM 95, 144

70 AG Tiergarten v. 9.4.1998 - 3 C 361/97 -, MM 98, 206

71 LG Wiesbaden v. 30.5.1988 - 1 S 32/88 -, WM 88, 265

72 LG Berlin v. 14.4.1989 - 63 S 117/88 -, GE 89, 1115

73 LG Bielefeld v.13.5.1998 - 22 (2) S 544/97 -, WM 98, 557

74 LG Berlin v. 22.9.1998 - 64 S 53/98 -

75 OLG Hamm v. 11.6.1999 - 30 U 238/98 -, NZM 99, 753

76 OLG Celle v. 29.6.1994 - 20 U 9/94 -, NJW-RR 94, 1473

77 OLG Hamm v. 21.9.2001 - 30 U 54/01 -, ZMR 02, 196; NZM 02, 219

78 BGH v. 17.4.1996 - XII ZR 168/94 -, NJW 96, 2028 = GE 96, 976 = ZMR 96, 424 = BB 96, 1297 = WM 96, 476 = DWW 97, 24

79 OLG Hamm v. 21.9.2001 - 30 U 54/01 -, ZMR 02, 196; NZM 02, 219

80 OLG Düsseldorf v. 6.7.2001 - 24 U 214/00 -, ZMR 02, 189; GuT 01, 18

81 OLG Hamm v. 11.6.1999 - 30 U 238/98 -, NZM 99, 753

82 vgl. BGH Urt. vom 5.7.1967 - VIII ZR 124/65 = WM 67, 907; BGH v. 20.11.1967 - VIII ZR 92/65 -, MDR 68, 233 = BB 67, 1451 = DB 68, 213 = WPM 68, 7

83 BGH v. 20.2.1992 - III ZR 193/90 -, WM 92, 318 = NJW-RR 92, 780 = ZMR 92, 291

84 BayObLG v. 2.7.1993 - REMiet 5/92 -, GE 93, 855 = ZMR 93, 462 = DWW 93, 261 = NJW-RR 93, 1164 = WM 93, 523

85 AG Spandau v. 4.9.1990 - 5 C 232/90 -, MM 90, 352

86 LG Berlin v. 8.3.1991 - 64 S 394/90 -, WM 91, 498 = ZMR 92, H.6/VI

87 AG Trier v. 20.3.1992 - 31 C 58/92 -, WM 93, 196; LG Berlin v. 11.5.2000 - 61 S 371/99 -, GE 00, 1032

88 LG Berlin v. 5.12.1991 - 67 S 354/91 -, GE 92, 151

89 vgl. Maciejewski MM 01, 347 (353)

90 im Sinne des Lebenspartnergesetzes, BGBl. I 2001, Seite 266

91 vgl. Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 18.10. 1989 - 3 REMiet 1/89 -, WM 89, 610 = DWW 89, 352 = GE 89, 1223 = ZMR 90, 6

92 OLG Düsseldorf v. 28.10.1993 - 10 U 12/93 -, ZMR 94, 114; DWW 94, 49; WM 94, 78

93 KG v. 14.2.1918 - 23 U 6140/17 -, JW 18, 518

94 vgl. LG Frankfurt v. 15.8.1989 - 2/11 S 136/89 -, WM 90, 82; Sonnenschein, BGB § 569 RN 27

95 AG Köln v. 5.12.1991 - 222 C 303/91 -, WM 92, 194

96 AG Königstein/Taunus v. 13.3.1997 - 23 C 259/96 -, NJW-RR 97, 1032

97 BGH v. 27.11.1991 - XII ZR 252/90 -, WM 92, 73; NJW 92, 1158; ZMR 92, 98

98 AG Weiden v. 4.5.1994 - 2 C 0483/94 -, WM 97, 113

99 LG Berlin v. 20.11.2000 - 67 S 151/00 -, MM 01, 154; WM 01, 243

100 OLG Hamm v. 22.4.1985 - 4 REMiet 7/84 -, WM 85, 213 = ZMR 85, 267 = MDR 85, 767

101 LG Kiel v. 4.2.1993 - 1 S 262/91 -, WM 93, 357

102 LG München II v. 18.1.1983 - 2 S 1185/82 -, WM 84, 110

103 LG Hamburg v. 20.3.1980 - 7 S 225/79 -, ZMR 82, 114

104 LG Mannheim v. 7.5.1997 - 4 S 137/96 -, WM 97, 374

105 LG Berlin v. 26.5.1989 - 63 S 219/88 -, MM 91, 31; LG Hamburg v. 13.5.1966 - 11 S 22/66 -, HambGrE 66, 255 = FWW 67, 561; LG Kiel v. 15.10.1975 - 1 S 125/75 -, WM 76, 260

106 BayObLG, 12.3.1985, RE-Miet 1/85 -, WM 85, 140 = ZMR 85, 198

107 AG Altötting v. 14.2.1997 - 2 C 3625/96 -, NJW-RR 97, 1098

108 AG Calw v. 11.5.1999 - 7 C 1251/98 - WM 99, 463; NZM 01, 96

109 LG Hannover v. 9.12.1998 - 12 S 93/98 - WM 00, 436

110 LG Hildesheim v. 31.5.2000 - 1 S 176/99 -, ZMR 00, 679

111 vgl. auch BayObLG, 12.3.1985, RE-Miet 1/85 -, WM 85, 140 = ZMR 85, 198

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