MM 2002, Seite 277
Voraussetzungen zum Erlass einer
Kündigungsschutzklausel-Verordnung
bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
von Reiner Wild 1
Inhalt:
Kurzfassung
I. Gesetzlicher Rahmen
II. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
III. Rechtsverordnung gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB
III.1. Ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen und Leerstandssituation
III.1.1. Leerstandsanalyse 1993 bis 1998
III.1.2. Leerstandssituation nach 1998
III.1.3. Die Nachfrageseite
III.2. Angemessene Bedingungen
III.3. Angebot und Nachfrage im globalen Vergleich
III.4. Teilmarktbezogene Anwendung
III.5. Dauer des Kündigungsausschlusses und Befristung
Kurzfassung
1. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen findet in Berlin weitgehend flächendeckend auf einem hohen zahlenmäßigen Niveau statt. Dies ist mit zum Teil großen Problemen für die betroffenen Mieter (z.B. Verdrängung, Mietanstieg) behaftet. Auf Grundlage einer landesgesetzlichen Verordnung zum Sozialklauselgesetz kann ein Wohnungseigentümer derzeit für die Dauer von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentum keine Kündigung wegen Eigenbedarfs und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung gegenüber dem zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung wohnenden Mieter begründen. Diese Ausschlussfrist endet nach dem Mietrechtsreformgesetz zum 31.8. 2004. Ohne diese zehnjährige Ausschlussfrist muss mit einer Zunahme der negativen Folgewirkungen von Umwandlung in Eigentumswohnungen gerechnet werden. Diese Kündigungsbeschränkung ist Erwerbern von umgewandelten Wohnungen wegen ausreichender Ausweichangebote zumutbar.
2. Gemäß Mietrechtsreformgesetz kann die Kündigungsausschlussfrist auch zukünftig bis zu zehn Jahre betragen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete sowie die Dauer der Frist durch Rechtsverordnung der Landesregierung für einen Zeitraum von höchstens zehn Jahren bestimmt sind.
3. Ein Indikator für die Wohnungsversorgung ist das Wohnungsangebot und hierbei insbesondere die Anzahl leer stehender Wohnungen: Der behauptete Leerstand von bis zu 130000 Wohnungen in Berlin ist zu relativieren. Etwa 37000 Wohnungen stehen dem Wohnungsmarkt nach Aussagen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung aus unterschiedlichen Gründen nicht zur Verfügung. Nach Abzug der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt allgemein als notwendig erachteten Fluktuationsreserve von 3 Prozent verbleibt ein insoweit relevanter längerfristiger Leerstand von 41000 Wohnungen. Der Leerstand ist auf Teilmärkte und Gebiete bezogen sehr unterschiedlich ausgeprägt. Er ist aus unterschiedlichen Gründen vorrangig ein Problem im Ostteil der Stadt. Mitte der 90er Jahre wuchs der Leerstand stetig. Nunmehr ist eine Trendwende festzustellen. Der Leerstand nimmt ab. Diese Entwicklung ist noch nicht abgeschlossen. In acht West-Berliner Bezirken (bezogen auf die Bezirkseinteilung vor dem 1.1.2001) liegt die Leerstandsquote unterhalb der als notwendig erachteten Fluktuationsreserve von 3 Prozent.
4. Der zunehmenden Zahl von Haushalten auf der einen Seite steht eine stagnierende bzw. zurückgehende Anzahl von Mietwohnungen auf der anderen Seite gegenüber. Wegen einer weiterhin sinkenden Zahl von Fertigstellungen und Baugenehmigungen bei gleichzeitig steigenden Abgängen (Abrisse, Zusammenlegung bei Sanierung, erleichterte Zweckentfremdung, Umwandlung und Privatisierung) wird der Mietwohnungsbestand abnehmen. Auch hier ist die Entwicklung nicht abgeschlossen. Das Missverhältnis von Haushaltszuwachs und Abnahme des Mietwohnungsbestandes wird größer werden.
5. Berlin ist keine Gemeinde mit einem homogenen Wohnungsmarkt, sondern eine Agglomeration von "Gemeinden" mit völlig unterschiedlichen Teilmärkten. Die Teilmärkte sind für Haushalte mit niedrigem Einkommen nicht durchlässig. Auch viele Haushalte mit mittlerem Einkommen, insbesondere Familien oder allein Erziehende mit Kindern, sind bei der Wohnungssuche weiterhin erheblichen Beschränkungen ausgesetzt. Entspannungstendenzen auf einzelnen Teilmärkten sind gesamtstädtisch nicht nutzbar.
6. Die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen muss zu angemessenen Bedingungen gewährleistet sein. Die in Berlin überproportional Wohnraum nachsuchenden Haushalte mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen können im Westteil der Stadt von der Leerstandsreserve nicht profitieren. Die Mietentwicklung im freifinanzierten Wohnungsbau weist gemäß Berliner Mietspiegel für diese Stadthälfte seit 1994 zum Teil deutliche Mietpreissteigerungen für die Baujahrgänge bis 1984 aus. Für familiengerechte Wohnungen zu durchschnittlichen Preisen besteht im Westteil ein deutliches Übergewicht bei der Nachfrage. In den neueren Baujahrgängen sind Korrekturen nach unten feststellbar, auf einem allerdings immer noch hohen Niveau. Die "Umzugsketten des Sickereffektes" sind aber durchbrochen, so dass von der Entspannung im Neubau nur einkommensstarke Haushalte Vorteile genießen. Im Ostteil der Stadt ist eine stärkere Polarisierung erkennbar. Gebiete mit Aufwertungsdruck, zum Beispiel in den innerstädtischen Altbauquartieren, bei Neubauten und sanierten Plattenbauten in guter Lage befinden sich neben Quartieren der Vernachlässigung, mit erhöhtem Leerstand und Desinvestition. Wohnungswechsel in Substandardgebäude oder entfernte Quartiere mit gänzlich anderem Sozialmilieu werden nicht akzeptiert und sind nicht zumutbar.
7. Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist stadtweit nicht erfüllt,2 so dass der Berliner Senat aufgefordert ist, eine Verordnung zur Beschränkung von Kündigungen nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB zu erlassen.
8. Die Ermächtigungsnorm gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB lässt eine Gebietsbestimmung auch zu, wenn nur in Teilen der Gemeinde die ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Ausdrücklich muss diese Gefährdung nicht für das gesamte Gemeindegebiet vorliegen. Eine regionale, gebietsbezogene Verordnung bringt bei Verzicht auf Verwaltungsgrenzen unüberwindbare Abgrenzungsschwierigkeiten. Eine bezirksweise Festlegung mit Bezug auf die zwölf Bezirke ist hinsichtlich der Anwendungsvoraussetzungen nicht sachdienlich. Der Bezug auf alte Bezirksgrenzen vor der Gebietsreform ist wegen zukünftig mangelnder Daten nicht zweckdienlich.
9. Verschiedene Wohnungsmarktindikatoren lassen auf eine Verschlechterung der Wohnungsversorgung in der Zukunft schließen. Daher ist die Ausschöpfung der maximalen Ausschlussfrist und der Geltungsdauer der Verordnung gemäß Ermächtigungsgrundlage angeraten. Der Berliner Mieterverein e.V. empfiehlt einen Ausschluss von Kündigungen nach Umwandlung für einen Zeitraum von zehn Jahren und schlägt darüber hinaus vor, die Verordnung mit einer Geltungsdauer von zehn Jahren zu befristen. Dabei soll eine Übergangsregelung die volle Ausschlussfrist für die Fälle sichern, in denen während der Geltungsdauer eine Umwandlung abgeschlossen wird.
I. Gesetzlicher Rahmen
In § 577a BGB wurde durch das Mietrechtsreformgesetz3 eine generelle Kündigungsbeschränkung für den Vermieter bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen festgelegt. Danach kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) oder Nr. 3 (Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Frist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete sowie die Dauer der Frist durch Rechtsverordnung der Landesregierung für einen Zeitraum von höchstens zehn Jahren bestimmt sind. Die Übergangsregelung für Altfälle bestimmt gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB, dass die Kündigungsbeschränkung nach der Sozialklauselverordnung noch bis zum 31.8. 2004 gilt. Bislang galt in Berlin auf Grund einer landesgesetzlichen Verordnung4 zum Sozialklauselgesetz5, dass Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung für einen Zeitraum von zehn Jahren nach der Erstveräußerung im Zusammenhang von Umwandlung ausgeschlossen waren.
II. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin
Das Risiko für die Berliner Mieter, wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung nach Umwandlung gekündigt zu werden, besteht fort. Dem neuesten Umwandlungsbericht des Berliner Senats6 sind folgende Daten zu entnehmen:
Anzahl der eingeleiteten Umwandlungen auf Basis erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigungen
1999: 26537
2000: 16318
1950-2000: 314000
Anzahl der abgeschlossenen Umwandlungen nach Grundbuchumschreibung
1999: 16824
2000: 21354
1950-2000: 185450
Insgesamt ist für etwa 314000 (ehemalige) Berliner Mietwohnungen in 14800 Wohnanlagen die Umwandlung eingeleitet worden. Dies sind 16,9 % des Gesamtbestandes. Davon entfielen 84500 Wohnungen (12,0 % des Bestandes) auf den Ostteil der Stadt. Aber "nur" bei 185450 Wohnungen (Ostteil: 35300 Wohnungen) ist die Umwandlung durch Grundbuchumschreibung bereits abgeschlossen. Dies sind 10,0 % des Gesamtbestandes. Bei Aufgabe des zehnjährigen Kündigungsausschlusses ist ein verstärktes Engagement der Gebäudeeigentümer zur Grundbuchumschreibung zu erwarten. Im Ergebnis könnte dies auch zu einer höheren Zahl von Verkäufen an potenzielle Selbstnutzer und damit zu einem Anstieg des Eigenbedarfsrisikos führen.
Für die Verdrängungswirkung abgeschlossener Umwandlung gibt es hinreichend empirische Belege.7 Eine Erhebung der Mieterberatung Prenzlauer Berg in 80 Sanierungsobjekten der fünf Sanierungsgebiete im Pankower Ortsteil Prenzlauer Berg8 hat ergeben, dass die "Verbleiberquote" in den nicht-umgewandelten Häusern mehr als doppelt so hoch ist wie in den umgewandelten Häusern. Sie betrug in nicht-umgewandelten Häusern 70,4 %, in umgewandelten Wohngebäuden 33,0 %. In 23,5 % aller untersuchten umgewandelten Häuser wohnte nach der Sanierung gar keiner oder höchstens noch einer der vorher dort lebenden Altmieter. Dieses Ergebnis wird nur bei 7,7 % der nicht-umgewandelten Häuser angetroffen.
Nur eine generelle Kündigungsbeschränkung mit einer Dauer von zehn Jahren, wie sie bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes mit der o.g. Rechtsverordnung zum Sozialklauselgesetz bestand, kann eine gewisse abschreckende Wirkung entfalten und den Kreis der am Erwerb interessierten Personen verringern. Dieser Personenkreis bleibt nicht grundsätzlich von der Eigentumsbildung ausgeschlossen. Vielmehr kann er sich hinreichend am Markt bedienen
a. bei als Eigentum errichteten Wohnungen,
b. bei den in den 80er Jahren umgewandelten Wohnungen, die nicht dem Sozialklauselgesetz unterworfen waren oder
c. bei den Wohnungen, für die der Kündigungssausschluss abgelaufen ist oder durch Mieterwechsel keine Wirkung mehr entfaltet.
Die Kündigungsbeschränkung ist für Eigentümer zumutbar. Denn "Erwerber können sich in der Regel vor dem Kauf über den Sachverhalt der Vermietung und über die soziale Schutzbedürftigkeit vorhandener Mieter informieren".9 Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen gegen einen zehnjährigen Kündigungsausschluss nicht. Denn der Eigennutzungs- und Verwertungswunsch des Erwerbers einer umgewandelten Wohnung bleibt nicht auf Dauer unberücksichtigt. Die Realisierung wird lediglich einer zeitlichen Beschränkung unterworfen.
III. Rechtsverordnung gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB
Der Erlass einer Rechtsverordnung zum Zwecke der Kündigungsbeschränkung gemäß §577 a Abs. 2 Satz 2 BGB hängt zunächst einzig vom politischen Willen des Verordnungsgebers ab. Er befindet, ob ein über den dreijährigen Kündigungsausschluss hinausgehender Schutz bis zu zehn Jahren durch die o.g. Rechtsverordnung erlassen wird.
Bei vorausgesetztem politischen Willen kann der Berliner Senat eine Rechtsverordnung zur Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung gemäß § 577 a Abs. 2 Satz 2 BGB jedoch nur erlassen, wenn "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil besonders gefährdet ist" (§ 577a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Diese Bedingung wird unter vier Aspekten betrachtet:
1. Ist eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen in Berlin gefährdet? Kann der Wohnungsmarkt auf Grund der vorhandenen Leerstandssituation als insgesamt entspannt bezeichnet werden und wie wird sich die Zahl leer stehender Wohnungen entwickeln? Ist es gerechtfertigt, Berlin im Sinne der Ermächtigungsgrundlage als eine Gemeinde mit einem homogenen Wohnungsmarkt zu betrachten?
2. Liegen angemessene Bedingungen vor?
3. Soll und kann eine Verordnung für die gesamte Gemeinde oder nur für einen Teil der Gemeinde erlassen werden?
4. Dauer des Kündigungsausschlusses und Befristung der Verordnung.
III.1. Ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen und Leerstandssituation
Bei der Analyse und Prognose der Versorgung am Wohnungsmarkt hat der Verordnungsgeber einen Beurteilungsspielraum. Es ist für den Erlass einer Verordnung gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB nicht erforderlich, ein in Zahlen dargelegtes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage anzugeben.10 Vielmehr kann die Beurteilung des Wohnungsmarktes und seiner Entwicklung nur das Ergebnis der Beurteilung verschiedener Indikatoren sein. Insbesondere wird dabei unterstellt, dass der Wohnungsmarkt für unterschiedliche Einkommensschichten sich jeweils differenziert darstellt. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass Bevölkerungsgruppen mit niedrigem Einkommen Zugangschancen für hochpreisige Wohnungsteilmärkte haben. Die Unterbrechung so genannter Umzugsketten im Rahmen der Filteringtheorie ist empirisch hinreichend belegt.11
Gleichwohl gibt eine Gegenüberstellung zwischen Bevölkerung/Haushalten einerseits und dem Wohnungsbestand andererseits Anhaltspunkte für die gesamtstädtische Versorgungslage. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung macht zum Wohnungsbestand folgende Angaben:
Wohnungsbestand am 31.12.1999: 1854000 Wohnungen
abzüglich länger andauernder, technisch bedingter Leerstand12, 13 : - 30000 Wohnungen
2 % Fluktuationsreserve 14 : - 37000 Wohnungen
Wohnungsmarktrelevanter Bestand: 1787000 Wohnungen
Als ein wesentlicher Indikator für eine ausreichende Wohnungsversorgung wird immer wieder auf die Anzahl leer stehender Wohnungen verwiesen. Die Gesamtzahl leer stehender Wohnungen von 130000 am Ende des Jahres 200015 bedarf jedoch ebenso differenzierter Betrachtung wie die Entwicklung in den Jahren von 1993 bis heute.
III.1.1. Leerstandsanalyse 1993 bis 1998
Hierzu wird Bezug genommen auf die Untersuchung des Instituts Für Soziale Stadtentwicklung.16 Danach liegen zur Leerstandssituation unterschiedlich zeitnahe Daten aus verschiedenen Quellen vor. Für die östlichen Stadtbezirke ermittelte eine amtliche Stichprobe im Rahmen des Mikrozensus 1993 eine Leerstandsquote von 6 %. Zwei Jahre später wurden mit der Gebäude- und Wohnungszählung 1995 Ergebnisse einer amtlichen Totalerhebung für den Ostteil der Stadt vorgelegt. Sie kam zu dem Ergebnis einer 4%-igen Leerstandsquote. Es ist wenig wahrscheinlich, dass sich die Leerstandsquote in diesem Zeitraum tatsächlich verringert hat; vielmehr muss von erhebungsbedingten Abweichungen ausgegangen werden. 1998 wurde im Rahmen einer weiteren berlinweiten Stichprobe für die östlichen Stadtbezirke eine Leerstandsquote von 11,2 % ermittelt. In den westlichen Stadtbezirken lag nach dieser Stichprobe der Leerstand bei 6,9 %.
Die Daten belegen erstens eine stark unterschiedliche Leerstandssituation in den östlichen und westlichen Stadtbezirken. Die wesentlich höhere Leerstandsquote in den östlichen Bezirken hängt mit einem großen Anteil erneuerungsbedürftiger Wohnungen zusammen. Die GWZ-Daten von 1995 zeigen, dass 59 % der Leerstände auf Umbau, Erneuerung und schwer wiegende Baumängel zurückgingen.
Die Daten belegen zweitens, dass die Leerstände zwischen 1995 und 1998 stark zugenommen haben. Die hohe Leerstandsquote für 1998 ist der Tendenz nach plausibel, da die Zahl der nachfragenden Haushalte in ganz Berlin zwischen 1995 und 1998 gesunken ist und die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im gleichen Zeitraum stark angestiegen ist.
III.1.2. Leerstandssituation nach 1998
Seit 1997 ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen in Berlin17 stark zurückgegangen:
Seit 1998 ist die Zahl der Haushalte wieder angestiegen. Die beispiellose Umzugshäufigkeit, die am Berliner Wohnungsmarkt Mitte der 90er Jahre geherrscht hat, ist ebenfalls rückläufig.18 Auch dies wirkt sich dämpfend auf das Leerstandsniveau aus. Für die letzten Jahre muss daher von einem Abbau der Leerstände ausgegangen werden.
Strukturelle Leerstandsdaten sind dem Wohnungsmarktbericht von Investitionsbank Berlin (IBB) und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt)19 zu entnehmen. Darin wird Bezug genommen auf eine Hochrechnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter Hinzuziehung der Ergebnisse des Mikrozensus 1998. SenStadt geht von einer Leerstandsquote von 7,1 % (132500 WE) aus. Der längerfristige Leerstand von mehr als drei Monaten beträgt danach 4,9 % (90300 WE) des Gesamtbestandes. Nach Teilmarktbereichen differenziert ergibt sich ein überdurchschnittlicher Leerstand im Altbaubestand bis 1918 in Höhe von 8 % und in Plattenbaubeständen von 5,6 % beim längerfristigen Leerstand. Unterdurchschnittlich ist die Leerstandsquote im Mauerwerksbau der 50er Jahre (1,6%) und in Sozialwohnungen (2,3 %). Die Senatverwaltung für Stadtentwicklung geht davon aus, dass der vermietungsfähige kritische Leerstand 41000 Wohnungen beträgt.20
Die aktuellsten Daten zum Leerstand wurden vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) herausgegeben.21 Die Daten können als Näherungswerte für die Leerstandsquote im Gesamtbestand verwendet werden. Bei den großen städtischen Wohnungsunternehmen darf ein höherer Leerstand vermutet werden, der aber durch einen mit Sicherheit unterdurchschnittlichen Leerstand bei Genossenschaften ausgeglichen wird. In einigen Ost-Berliner Neubauquartieren wird man wegen der Monostruktur jedoch kaum Rückschlüsse auf die Leerstandsquote im Gesamtbestand ziehen können. Die Leerstandsquote wird insgesamt für das Berliner Stadtgebiet mit 6 % angegeben. Die vom BBU veröffentlichten Leerstandsdaten zeigen für die Berliner Bezirke (in den alten Bezirksgrenzen), dass in den folgenden acht West-Berliner Bezirken Charlottenburg, Reinickendorf, Schöneberg, Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wilmersdorf und Zehlendorf die Leerstandsquote zum Teil erheblich unterhalb der allgemein verwendeten Mobilitätsreserve von 3 % liegt. Für die Bezirke Neukölln und Wedding liegt die Quote in Höhe der Reserve. Lediglich in Kreuzberg und Spandau wurde ein gegenüber der Nachfrage deutlich höheres Wohnungsangebot ermittelt. Diese Daten decken sich mit den Erfahrungen des Berliner Mieterverein e.V., wonach in den acht genannten West-Berliner Bezirken die Nachfrage insbesondere nach familiengerechten Wohnungen das Angebot deutlich übersteigt. Die Leerstandsquoten der Ost-Berliner Innenstadtbezirke Friedrichshain, Mitte und Prenzlauer Berg, aber auch die der Randbezirke Köpenick, Pankow und Treptow liegen zwischen 5 % und 8 %. Der Leerstand ist hier nach Auffassung des Berliner Mieterverein e.V. wesentlich durch die Sanierungstätigkeit geprägt. Ein Sockelleerstand unsanierter Wohnungen ist gleichsam festzustellen. Ausreißer bilden die Bezirke Hellersdorf (12,8 %) und Marzahn (11,8 %) mit ihrem hohen Anteil von Plattenbauten.
Die Anzahl leer stehender Wohnungen ist seit 1998 rückläufig. Die Leerstandsprognose des Senats22 ist schon heute korrekturbedürftig. Danach setzt der Abbau des Leerstandes erst ab 2005 ein. Im Jahre 2015 liegt das Leerstandsniveau nach der Senatsprognose bei 83000 Wohnungen oder 4,4 %. Doch schon in den Anfangsjahren des Prognosezeitraums (2000 bis 2002) ist die Zahl der Haushalte abweichend, da ein stärkerer Anstieg ermittelt wurde. Eine größere Zahl von Haushalten bedeutet eine größere Zahl von Nachfragern und damit einen geringeren Leerstand. Gleichzeitig hat sich die Leerstandssituation ausdifferenziert und verlagert. Der Ost-West-Unterschied bleibt allerdings bestehen. Der erneuerungsbedingte Leerstand in den Ostbezirken besteht weiter, verlagert sich aber zunehmend auf bewohnbare, nicht mehr attraktive Plattenbauten in den Großsiedlungen.
Von einer pauschal hohen Leerstandsquote in ganz Berlin kann insoweit nicht gesprochen werden. Die Frage nach angespannten oder entspannten Märkten muss nach Teilmärkten, Stadtgebieten oder Bezirken differenziert werden.
Bei der Betrachtung des Angebots müssen neben dem Wohnungsleerstand berücksichtigt werden:
a. Wohnungsbestand insgesamt,
b. Wohnungsneubau,
c. Wohnungsabrisse,
d. Wohnungsabgänge durch Zusammenlegung,
e. Baugenehmigungen und Fertigstellungen,
f. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen,
g. Zweckentfremdung von Wohnraum.
Für die Prognose sind drei Einflussfaktoren hervorzuheben, die den Wohnungsbestand beeinflussen:
Stadtumbau: Bei voller Kofinanzierung der durch den Bundeshaushalt abgedeckten Fördermittel für Rückbau (Abriss und Teilabriss) könnten in Berlin bis 2013 etwa 23000 bis 27000 Wohnungen abgerissen werden.
Zweckentfremdung: Durch die Änderungen im Zweckentfremdungsrecht23 wird die Zweckentfremdung von Wohnraum erleichtert. Mehr Mietwohnungen werden zukünftig dem Mietwohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen, da Vermieter eine wirtschaftlich attraktivere Gewerbenutzung bevorzugen.
Zusammenlegung: Die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner liegt in Berlin bei 38,2 Quadratmetern, im Westeil bei 39,1 Quadratmetern, im Ostteil deutlich darunter bei 36,6 Quadratmetern. Mit einer Angleichung ist zu rechnen. Im Rahmen von Modernisierung oder Sanierung werden viele Vermieter Wohnungen zusammenlegen, um der erhöhten Wohnflächennachfrage Rechnung zu tragen.
Die politisch steuerbare Zunahme von Wohnungsabrissen durch Stadtumbau sowie die erleichterte Zweckentfremdung sollte sich daher nur auf die Teilmärkte beziehen, auf denen die ausreichende Versorgung der Wohnbevölkerung mit Mietwohnungen nicht gefährdet ist. Anderenfalls muss sich der Berliner Senat ein widersprüchliches Verhalten anlasten lassen.
III.1.3. Die Nachfrageseite
Von grundsätzlicher Bedeutung ist auf der Nachfrageseite die Anzahl der Haushalte. "Auch bei rückläufiger Einwohnerzahl kann die Nachfrage nach Wohnraum ansteigen, wenn der Anstieg der Haushaltszahlen den Bevölkerungsrückgang ausgleicht. Eine solche Entwicklung war in Berlin über mehr als ein Jahrzehnt auf Grund kontinuierlich verminderter Haushaltsgrößen bestimmend."24 Die Anzahl der Haushalte wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wie folgt angegeben:
Gesamt davon in Ost West
1998 1795200 653500 1141700
1999 1811400 666200 1145200
2000 1822800 679400 1143400
Der Anstieg fällt innerhalb Berlins sehr unterschiedlich aus. Bemerkenswert ist, dass von 2000 auf 2001 der Anstieg der Haushaltszahlen sowohl in Randbezirken als auch in innerstädtischen Quartieren ermittelt wurde. Negative Entwicklungen bei der Zahl der Haushalte wurden lediglich für Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf festgestellt. Eine regionale Zuordnung nach Innenstadt und Randbezirken ist jedoch infolge der Bezirksreform für manche Bezirke nicht mehr leistbar.
Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) hat für Berlin einen Haushaltsanstieg bis zum Jahre 2015 um 2 % prognostiziert. Für das Jahr 2005 hat das BBR einen Anstieg auf 1816800 Haushalte vorhergesehen. Diese Anzahl wurde aber bereits im Jahre 2000 erreicht.
Für eine Stichtagsgegenüberstellung von Angebot und Nachfrage hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung folgende Daten zur Nachfrage ermittelt:
Bevölkerung am 31.12.1999: 3386000 Personen
Abzüglich Bevölkerung in Anstalten und Gemeinschaftsunterkünften25 : - 53000 Personen
Bevölkerung in Wohnheimen26 : - 35000 Personen
Zuzüglich
Bevölkerung am Ort der Nebenwohnung (50 %) 27 : + 40000 Personen
Sonstige Bevölkerung am Ort der Nebenwohnung (10 %),
z.B. Studenten, etc.: + 8000 Personen
Wohnungsmarktrelevante Bevölkerung am 31.12.1999: 3346000 Personen
Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Mikrozensus 1999: 1,878
Anzahl der Haushalte: 1782000
Abzüglich Untermieter ohne Wohnbedarf: - 9000
Zuzüglich junge Haushalte aus elterlicher Wohnung: + 20000
Wohnungsmarktrelevante Haushalte: 1793000
Schwierig zu ermitteln ist die Anzahl der potenziellen Haushalte in Gründung. Denn neben der demographischen Entwicklung spielen hier auch Änderungen im Sozialverhalten und bei Familienstrukturen eine Rolle.
Anhaltspunkt für den Umfang dieser Nachfragergruppe können der vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung vorgelegten Prognose entnommen werden.
Danach ergibt sich für Berlin folgende Entwicklung bei den Ein- und Zwei-Personen-Haushalten mit einem Lebensalter unter 30 Jahren:
Auf den gesamten Prognose-Zeitraum bis 2015 erwartet das Bundesamt eine Zunahme von jungen Ein- und Zwei-Personen-Haushalten von knapp 10%.28
Die Angaben zur Zahl der erteilten Wohnberechtigungsscheine gibt heute immer weniger Aufschluss über die Versorgungslage von Haushalten mit geringem bis mittlerem Einkommen. Ursache dafür ist:
Durch die jahrelang fehlende Anpassung der Einkommensgrenzen erhalten mittlere Einkommensgruppen keine Wohnberechtigungsscheine.
Die Anzahl der Sozialwohnungen sinkt durch das Auslaufen der Bindungen bei fehlendem Ausgleich durch Sozialen Wohnungsneubau oder Bindungsankauf.
Ein immer größerer Teil der Sozialwohnungen kann ohne Wohnberechtigungsschein bezogen werden.
Die Belegung wurde durch Kooperationsverträge flexibler.
Das Preis-/Leistungsverhältnis vieler Sozialwohnungen stimmt im Vergleich zu vielen Altbaubeständen nicht.
Dennoch wurden im Jahr 2000 60749 Wohnberechtigungsscheine erteilt. 1996 waren es 109399.
Die Entwicklung der Wanderungsbewegung ist von besonderer Bedeutung für die Nachfrage nach Wohnraum. Das gesamte Außenwanderungssaldo ist auf Grund des positiven Saldos mit dem Ausland sowie den alten und den neuen Bundesländern im Jahre 2000 nahezu ausgeglichen und erreicht damit in etwa die Situation von 1996. Gleichzeitig ist die Zahl der Binnenumzüge etwa auf das Niveau von 1996 gesunken. Auffällig ist dabei, dass die Zahl der Umzüge zwischen den verschiedenen Bezirken deutlich stärker gesunken ist als die Zahl der innerbezirklichen Umzüge. Die Umzüge verlaufen überwiegend innerhalb gleichartiger Stadträume und sind mit negativen Auswirkungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen und geringem Status verbunden. Die Preis-Qualitäts-Relation stellt untere soziale Schichten schlechter. Bei den Haushaltseinkommen ist derzeit keine Entwicklung zu einer deutlichen Anhebung absehbar, so dass von dieser Seite keine weiteren Nachfrageimpulse zu erwarten sind.
III.2. Angemessene Bedingungen
Als zentraler Indikator "angemessener Bedingungen" kann weiterhin gelten, ob die Wohnbevölkerung in Mietwohnungen eine im Verhältnis zum Einkommen tragbare Miete zu zahlen hat. Aktuelle Daten zur Mietbelastung der Berliner Haushalte liegen jedoch nicht vor. Es kann daher neben der Einkommensentwicklung nur auf die Mietenentwicklung Bezug genommen werden. In den westlichen Bezirken war von 1994 bis 2000 laut Berliner Mietspiegel ein Mietanstieg festzustellen, während bei den Baualtersgruppen der Mietwohngebäude ab 1984 überwiegend eine Korrektur der Mieten nach unten feststellbar war.29
Gleichwohl liegen die Mieten im Neubau weiterhin auf einem hohen Niveau (Mittelwerte zwischen 13,47 DM und 17,04 DM pro Quadratmeter nettokalt in der Baualtersgruppe 1991-1999) und sind für die weit überwiegenden Teile der Wohnbevölkerung finanziell nicht tragbar, es sei denn, beim Einzug werden Einschränkungen zu Lasten der Wohnfläche hingenommen. Diese Teilmarktentspannung verschafft allenfalls den einkommensstarken Haushalten Alternativen am Wohnungsmarkt. Die in Berlin überproportional Wohnraum nachsuchenden Haushalte mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen können in der Regel von dieser Reserve nicht profitieren, weil die Umzugsketten des so genannten Sickereffektes überwiegend unterbrochen werden. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete der Wohngeldempfänger stieg seit 1992 kontinuierlich an, sie lag im Westen 1996 bei 9,83 DM pro Quadratmeter, in 2000 bei 11,26 DM pro Quadratmeter. Im Ostteil betrug sie 1996 8,16 DM pro Quadratmeter, im Jahre 2000 10,19 DM pro Quadratmeter bruttokalt. Bei Sozialwohnungen stabilisiert sich das Mietenniveau auch wegen der Maßnahmenpakete des Berliner Senats seit 1997 auf einem Niveau von etwa 12 DM pro Quadratmeter bruttokalt. Die Differenzierung der Mietwerte ergibt, dass bei Kleinwohnungen erwartungsgemäß die höchsten Schwankungen bei den Mietpreisen festzustellen sind, da diese Ausschläge fluktuationsbedingt sind und wegen des hohen Anteils an Neuabschlüssen der Konjunktur stärker unterliegen. Bei großen Wohnungen über 90 Quadratmeter Wohnfläche zeichnet sich ein besonders starker Anstieg der Mieten im Westteil ab. Hier zeigt sich ein besonders starkes Missverhältnis von Angebot und Nachfrage.
Die Datengrundlage für den Ostteil der Stadt ist mit Einschränkungen zu betrachten. Vergleiche sind wegen der unterschiedlichen Datenstruktur zwischen erstem und zweitem Mietspiegel kaum möglich. Insgesamt ist jedoch erkennbar, dass sich das Mietenniveau den westlichen Bezirken angleicht.
Für die Zukunft ist auch weiterhin mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen. Die Bestände preisgünstiger Wohnungen werden schrumpfen, durch
a. Einstellung der öffentlichen Wohnungsbauförderung,
b. Auslaufen von Bindungen im Sozialen Wohnungsbau,
c. Modernisierungsmaßnahmen,
d. Privatisierung von Wohnungen städtischer Unternehmen bzw. der Wohnungsunternehmen insgesamt,
e. Zweckentfremdung von Wohnraum durch gewerbliche Nutzung.
Stärkere Angebotsdefizite im unteren und mittleren Preissegment sind daher in Zukunft absehbar.
Eine Verbesserung der Einkommenssituation ist wegen der Strukturprobleme in der Berliner Wirtschaft nicht zu erwarten.
Weitere Indikatoren für "angemessene Bedingungen" sind
- Wohnwünschedifferenzierung unter regionalen Aspekten (Entfernung vom bisherigen Wohnstandort, Milieuwechsel),
- Kosten bei Wohnungswechsel,
- Ausstattungs- und Standardsicherung,
- Größenstruktur.
Für einen wohnungssuchenden Haushalt aus einem Altbauquartier der oben genannten acht Bezirke im Westteil (alte Bezirksgrenzen) ist eine leer stehende Wohnung in einem Marzahner Elfgeschosser keine angemessene Bedingung. Ebenso wenig wird der Bewohner des Kollwitzplatzes im Pankower Ortsteil Prenzlauer Berg eine leere Wohnung an einer Ausfallstraße in Spandau als angemessen betrachten. Quelle dieser Bewertung sind einerseits die Daten zur Wanderungsbewegung, andererseits Erfahrungen aus der Beratungspraxis des Berliner Mieterverein e.V. Die Analyse der Wanderungsbewegung macht deutlich, dass die Umzüge vorwiegend im bereits bewohnten Bezirk oder aber in einen angrenzenden Bezirk stattfinden. Analysen zahlreicher Studien zu Wohnwünschen zeigen, dass die Wohnungssuchenden nur in seltenen Fällen Bereitschaft zeigen, in wesentlich andere sozialkulturelle Milieus zu wechseln. Dagegen spricht auch nicht der umfangreiche Bevölkerungsaustausch in den Ost-Berliner Innenstadtquartieren. Denn in diesen Gebieten sind durch systematische Vernachlässigung vor der Wende und im Zusammenhang mit der extremen Umwälzung durch Abriss, Neubau und Aufwertung die sozialkulturellen Milieus aus der DDR-Zeit weitgehend weggebrochen, so dass vielfach in "Niemandsland" gezogen wurde.
Ein großer Teil des Wohnungsleerstandes ist in Standard-, Ausstattungs- und Bauzustandsdefiziten begründet, die wiederum vielfach Folge der Restitutionsprobleme sind. Dieser Bestand bietet keine angemessenen Bedingungen, da ein Wohnungswechsel mit Verschlechterungen nicht zumutbar ist. Vielmehr bedeutet "angemessene Bedingungen", dass Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Konditionen vorgefunden werden muss.
Zu den angemessenen Bedingungen zählt auch ein Angebot von angemessen großem Wohnraum.30 Aus dem II. Wohnungsbaugesetz und dem Wohnungsbindungsgesetz können entsprechende normative Bedarfsdefinitionen gewonnen werden. Die Mietspiegelwerte der letzten Jahre lassen zumindest für große Wohnungen im Westteil der Stadt eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung erkennen.
Die Interpretation der vorliegenden Daten sowie der Prognose rechtfertigen nicht die Annahme, dass zu angemessenen Bedingungen eine ausreichende Wohnungsversorgung in Berlin vorliegt.
III.3. Angebot und Nachfrage im globalen Vergleich
Folgende Tabelle gibt Aufschluss über den Vergleich:
Stichtag 31.12.1999
Wohnungsbestand 1787000
Haushalte 1793000
Differenz - 6000
Unter globaler Betrachtung ergibt sich unter den o.g. Prämissen ein rechnerisches Defizit von 6000 Wohnungen in Berlin zum Stichtag 31.12.1999.
Auch eine weitere globale Berechnung der Wohnungsversorgung nach dem bayrischen Konzept zur Berechnung der Wohnungsversorgung31 ergibt mit Hilfe einer Punkteberechnung, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist. Die Modellrechnung beinhaltet folgende Indikatoren: rechnerische Wohnungsversorgung und Versorgungsdefizit, Bauintensität, Bauüberhang, Differenz Erstvermietungsmiete/Bewilligungsmiete, Quote aus Überlassungen von Sozialwohnungen zu erteilten Wohnberechtigungsscheinen, durchschnittliche Wartezeit auf Sozialwohnungen, Mietbelastung, Prognose.
III.4. Teilmarktbezogene Anwendung
In der wohnungswirtschaftlichen Fachdiskussion wird die Notwendigkeit einer teilmarktbezogenen Betrachtung seit langem anerkannt.32 Die Marktentwicklung der letzten Jahre hat diese Sicht bundesweit verstärkt. Die Ausdifferenzierung der lage- und gebäudetypischen Teilmärkte wurde durch die partielle Entspannung weiter vorangetrieben. In Berlin wurde sie insbesondere durch den nach der Maueröffnung entstandenen regionalen Wohnungsmarkt beschleunigt.
Gleichwohl bleibt zunächst festzuhalten, dass die Ermächtigungsnorm gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB eine Gebietsbestimmung auch zulässt, wenn nur in Teilen der Gemeinde die ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Ausdrücklich muss diese Gefährdung nicht für das gesamte Gemeindegebiet vorliegen. Ein derartiger Anspruch hätte wegen der unterschiedlichen Bedingungen auch zur Folge, dass die Verordnung nie zur Anwendung kommen könnte. Einem Wilmersdorfer Wohnungssuchenden helfen hohe Leerstände in Marzahn nicht. Der Wilmersdorfer sucht eine zeitgemäß ausgestattete Wohnung im Bezirk oder im Nachbarbezirk, bei etwa ähnlichem soziokulturellen Milieu. Die Wohnortpräferenzen der Nachfrager sind ebenso konstituierend für Teilmärkte wie die persönlichen Präferenzen der Anbieterseite. Unter Berücksichtigung der Teilmarktbildung ist eine ausreichende Wohnraumversorgung dann nicht gefährdet, wenn auf Dauer das Angebot die Nachfrage um deutlich mehr als die Fluktuationsreserve übersteigt und zwar hinsichtlich der überwiegenden Mehrheit der Regionen (Teilmärkte) einer Gemeinde und hinsichtlich der überwiegenden Mehrheit der Nachfragergruppen.
Ein Erlass der Verordnung mit den Kündigungsbeschränkungen nach Umwandlung lässt sich regional nicht befriedigend umsetzen. Eine regionale Differenzierung zum Beispiel bezogen auf die Lage innerhalb oder außerhalb des S-Bahnringes ist wenig zweckmäßig, da auch außerhalb des S-Bahnringes eine hohe Umwandlungsquote zu verzeichnen ist und die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen auch dort gefährdet ist. Der Ansatz, weitere Tortenstücke außerhalb des S-Bahnringes einzubeziehen, wirft Probleme mit der Abgrenzung und der Anwendung (Adressenschärfe erforderlich) auf. Nimmt man die derzeitigen Bezirksgrenzen als Maßstab, könnte gemäß obiger Ausführungen nur der Bezirk Marzahn-Hellersdorf (eventuell noch der Bezirk Lichtenberg) ausgespart werden. Am sinnvollsten erscheint eine Differenzierung nach den alten Bezirksgrenzen. Jedoch wird für die Zukunft das Datenmaterial in dieser Differenzierung nicht mehr vorhanden sein. Da aber gerade bei einer bezirksweise differenzierten Anwendung der Kündigungsschutzklausel-Verordnung die Indikatoren auch bezirksweise gemessen werden müssen, ist auch dieser Weg wenig Erfolg versprechend. Da rechtlich gegen einen Erlass der Verordnung für das gesamte Stadtgebiet keine Bedenken bestehen, sollte dieser vereinfachende Weg auch weiterhin gegangen werden. In Marzahn wurden im Jahre 2000 47 Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt, in Hellersdorf 79. Die Einschränkungen für eine derart geringe Zahl von Umwandlungen sind hinnehmbar.
III.5. Dauer des Kündigungssauschlusses und Befristung der Verordnung
Soll der Ausschluss von Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung nach Umwandlung erfolgreich sein, um einen "besonders wirksamen Schutz sozial schwacher Mieter vor Kündigung durch Eigentümer umgewandelter Mietwohnungen"33 zu gewährleisten, dann muss der dreijährige Ausschluss gemäß § 577a Abs. 1 BGB erheblich überschritten werden. Selbstnutzende Eigentümer mit unmittelbarem Nutzungsinteresse nach Erwerb sind nur bei hinreichend langer Ausschlussfrist vom Erwerb abzuschrecken. Die bisherige Ausschlussfrist von zehn Jahren in Berlin hat sich bewährt. Kürzere Fristen von fünf oder sieben Jahren bergen das Risiko, dass sich von Umwandlung betroffene Mieter unter Druck setzen lassen und Ersatzwohnraum zu nicht angemessenen Bedingungen annehmen werden.
Der BMV empfiehlt, die Verordnung für einen Zeitraum von zehn Jahren festzulegen. Für den Wohnungsmarkt kann der "Juglar-Zyklus" als angemessene Beschreibung von Angebots- und Nachfragewellen angesehen werden.34 Für diesen Zyklus wird eine Dauer von sieben bis elf Jahren angenommen. Die Interpretation der Wohnungsmarkt-Daten zeigt eine Trendwende am Wohnungsmarkt für die Jahre 1999 bis 2000 auf. Wird diese Trendwende als Beginn eines neuen Zyklus betrachtet, dann ist die Verordnung für eine Dauer von zehn Jahren zu erlassen, um den Schutzweck der Verordnung zu erfüllen.
Fußnoten:
1 Dipl.-Soz. Reiner Wild, Stellv. Hauptgeschäftsführer des Berliner Mieterverein e.V.
2 Das OVG Berlin ist nach jüngsten Entscheidungen (5B 18.01 bis 22.01 aus dem Jahre 2002) der gegenteiligen Auffassung und setzte die Berliner Zweckentfremdungsverbots-Verordnung außer Kraft. Die Voraussetzung für den Erlass einer Zweckentfremdungsverbots-Verordnung weicht jedoch von der Voraussetzung für den Erlass einer Kündigungsschutzklausel-Verordnung ab. Denn gemäß der Ermächtigungsgrundlage zum Verbot der Zweckentfremdung, dem Mietrechtsverbesserungsgesetz (Art. 6 des MietRVerbG vom 4.11.1971), muss die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen in der (gesamten) Gemeinde besonders gefährdet sein, während der Erlass einer Kündigungsschutzklausel-Verordnung auch dann möglich ist, wenn nur in Teilen der Gemeinde eine besondere Gefährdung vorliegt. Eine grundsätzliche Bewertung der Urteile des OVG ist noch nicht möglich, da die Begründung zum Zeitpunkt des Erscheinens noch nicht vorliegt.
3 Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. 01, 1149)
4 Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung, vom 11. Mai 1993 (GVBl. 93, 216)
5 Artikel 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. 93, 466, 487)
6 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umwandlungsbericht 2000, Berlin 2002
7 z.B. Institut für Stadtforschung: Umfang und Struktur der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Hannover, Berlin 1984; Wolff: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Schriftenreihe des Instituts für Stadt- und Regionalplanung TU Berlin, 1996, siehe auch MM 96, 444; Veser, Brandl, Steffen: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen, Berlin/Bochum 1986; Ott, Sierau: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Beispiel Dortmund, Dortmund 1982; Gütter, Kilisch, Ruf: Wohnungspolitische, sozial- und stadtgeographische Folgen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auf großstädtischen Wohnungsmärkten, untersucht am Beispiel Nürnberg, Nürnberg 1989
8 Lautenschläger, Jäger; Mieterberatung Prenzlauer Berg: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Prenzlauer Berg, unveröff. Manuskript, Berlin 2002
9 Bericht des 19. Ausschusses des Deutschen Bundestages - BT-Drs. 12/4340, S.19 - zur Einführung des Sozialklauselgesetzes
10 BVerfGE 38, 348, 363 in: NJW 75, 727; BVerfGE 80, 113, 120 in: NJW 89, 181
11 Becker: Subventionen für den Wohnungssektor. Formen, Prinzipien, Begünstigte und Benachteiligte, in: Prigge, Kaib (Hrsg.): Sozialer Wohnungsbau im internationalen Vergleich, Frankfurt/Main 1988; Glasauer: Sozialpolitische Hoffnungen und die Logik des Marktes - Die Relevanz des Filteringmodells für den städtischen Wohnungsmarkt, Arbeitsbericht des Fachbereichs Stadt- und Landschaftsplanung, Heft 70, Kassel 1986; Ipsen: Segregation, Mobilität und die Chance auf dem Wohnungsmarkt - Eine empirische Untersuchung in Mannheim, in: Zeitschrift für Soziologie, Jg. 10 Heft 3, Juli 1981; Ipsen, Glasauer: Gutachten zum Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, unveröff. Manuskript, Kassel 1996; Ipsen, Glasauer, Heinzel: Teilmärkte und Wirtschaftsverhalten privater Miethausbesitzer - Analysen zur Miethöhe, Instandhaltung und Renditesituation, Arbeitsbericht des Fachbereichs Stadt- und Landschaftsplanung, Heft 9, Kassel 1981; Keim: Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit, Basel 1999; Schuster, Gütter: Lässt sich die Wohnungsversorgung sozial schwacher Haushalte durch Sickereffekte verbessern? In: WM 1984, 91; Siebel: Armut und soziale Integration, in: PlanerIn, SRL-Mitteilungen für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Heft 1, Berlin 1996; Westphal: Wachstum und Verfall der Städte. Ansätze einer Theorie der Stadtsanierung, Frankfurt/Main 1979
12 Leerstand in Erwartung von Abriss, ModInst, Restitution, Verkauf. Daten aus Bautätigkeitsstatistik und ModInst-Programmen.
13 Schon die Leerstandsdaten einiger städtischer WU zeigen, dass die von Dr.Bartholomai/DIW in einem Gutachten für die Vermieterverbände (siehe GE 02, 630) angesetzten 7000 Wohnungen deutlich zu niedrig angesetzt sind.
14 Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht hier vorsichtig vor und setzt als notwendige Fluktuationsreserve trotz der sehr ungleichmäßigen Leerstandsverteilung in Berlin nur 2 % an.
15 Peter Strieder, Senator für Stadtentwicklung, Pressemitteilung zur Jahrespressekonferenz Januar 2001
16 Institut Für Soziale Stadtentwicklung: Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und Zweckentfremdungsverbotsverordnung, Berlin/Potsdam 2002
17 Investitionsbank Berlin(IBB)/Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin (SenStadt): Der Berliner Wohnungsmarkt - Entwicklung und Strukturen 1991-2000, Berlin 2002, S. 31
18 IBB/SenStadt 2002, a.a.O., S. 17
19 IBB/SenStadt 2002, a.a.O., S. 39 ff.
20 IBB/SenStadt 2002, a.a.O., S. 39
21 BBU-Jahresstatistik 2001, zitiert nach: Berliner Morgenpost vom 23.4.2002
22 siehe Peter Strieder 2001
23 Zweite Verordnung zur Änderung der Zweiten Zweckentfremdungsverbots-Verordnung vom 6.11.2001 (GVBl. 01, 581) und die Urteile des OVG Berlin, 5B 18.01 bis 22.01 vom 13. Juni 2002
24 Hentschel/Institut Für Soziale Stadtentwicklung: Marktreport Wohnen Berlin, 2. Halbjahr 2001; Potsdam/Berlin 2002, S. 19
25 Daten aus der Sonderauswertung zur GWZ 1987 (33000 Personen) mit entsprechendem Anteil gemäß der Bevölkerungszahl für den Ostteil (22000 Personen). Unberücksichtigt bleibt vermehrte Unterbringung von psychisch Kranken und Asylbewerbern in eigenen Wohnungen.
26 Daten aus der Sonderauswertung zur GWZ 1987 (18509 Personen) zuzüglich Zugang (gesamt 22000 Personen) mit entsprechendem Anteil gemäß der Bevölkerungszahl für den Ostteil (13000 Personen)
27 Daten aus der GWZ 1987 (49514 Personen). Keine Änderung bis 1999. Annahme, dass 50 % wohnungsmarktrelevant sind (25000 Personen) mit entsprechendem Anteil gemäß der Bevölkerungszahl für den Ostteil (15000 Personen)
28 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Wohnungsprognose 2015, Berichte Band 10, Bonn 2001, S. 3
29 Hentschel/Institut Für Soziale Stadtentwicklung 2002; a.a.O., S. 35 ff.
30 von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen; Zweites Buch, 13. Bearbeitung von Emmerich, Sonnenschein, Berlin 1995, S. 589
31 Fürnrohr, König: Methodisches Konzept zur Berechnung der Wohnungsversorgung in den Gemeinden Bayerns, in: Bayern in Zahlen 12/1997
32 Keim: Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit, Basel 1999, S. 30 ff.; Krätke: Stadt - Raum - Ökonomie, Basel 1995; Hentschel: Gibt es in Berlin ein geringes Wohnungsangebot gemäß § 5 WiStG, in: MM 98, 305; Beuermann: Geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG und Teilmärkte, in GE 98, 1124; Hentschel: Geringes Angebot und Teilmarktproblematik im Sinne des § 5 WiStG, in: MM 98, 439
33 BT-Drs. 12/4340, a.a.O., S.19
34 Jenkis: Wohnungsmangel oder Wohnungsleerstand? - Plausibilitätsüberlegungen zur künftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes -, in: ZdW Bay 9/94
