Einliegerkündigung

Leitsatz:

Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbstständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein “Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen” im Sinne des § 573 a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt.

BGH v. 17.11.2010 – VIII ZR 90/10 –

Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]

 

Anmerkungen des Berliner Mietervereins

Bei Beginn des Mietverhältnisses wohnten neben dem Vermieter noch zwei Mietparteien im Haus. Später zog eine Mietpartei aus und der Vermieter nutzte diese Kellerwohnung als zusätzliche Räume für sich. Dann kündigte der Vermieter der verbleibenden Mietpartei und berief sich dabei auf sein Sonderkündigungsrecht.

Nach § 573 a BGB kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, also zum Beispiel ohne Eigenbedarf zu haben, wenn in einem Wohnhaus mit nur zwei Wohnungen eine Einheit vermietet und eine Einheit von ihm selbst bewohnt wird. Der Bundesgerichtshof trat dem Vermieter entgegen. Die Voraussetzungen für eine sogenannte Einliegerkündigung lägen nicht vor. Denn entscheidend sei, dass in dem Mietshaus drei eigenständige Wohnungen existierten, es spiele keine Rolle, ob der Vermieter davon jetzt zwei Wohnungen selber nutze. Durch das Urteil des BGH wird klargestellt, dass der Vermieter durch eine möglicherweise nur vorübergehende Mitnutzung einer Einliegerwohnung aus einem normalen Dreifamilienhaus mit vollem Kündigungsschutz nicht ein Zweifamilienhaus mit geringem Kündigungsschutz machen kann.