Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

Leitsatz:

Wohnungseigentum ist auch dann “nach der Überlassung an den Mieter” im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.

BGH v. 9.7.2003 – VIII ZR 26/03 –

Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]

 

Anmerkungen des Berliner Mietervereins

Wohnungseigentum ist auch dann “nach der Überlassung an den Mieter” im Sinne des § 577 a Absatz 1 BGB begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und erst mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der dreijährigen Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein. Diese erfreuliche Klarstellung hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 9. Juli 2003 getroffen. Der Eintritt der Angehörigen in das Mietverhältnis bei Tod des Mieters nach § 563 BGB sei nicht als neues Mietverhältnis anzusehen. Dieser gesetzliche Eintritt in ein Mietverhältnis, bei dem nach Überlassung der Mietsache an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet, aber noch nicht veräußert worden ist, habe zur Folge, dass die erst mit der Veräußerung des Wohnungseigentums beginnende Wartefrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch für die Kündigung gegenüber eingetretenen Familienangehörigen gelte. Denn es sei kein Grund dafür ersichtlich, warum der zufällige Umstand des Todes des Mieters zwischen erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum und geplanter Veräußerung dem Vermieter den Vorteil verschaffen solle, eine mit der Wartefrist nicht mehr belastete Eigentumswohnung veräußern zu können.