Mietrecht
Infoblätter
Info 156, Stand: 11/07
Der Energieausweis
Bei der Wohnungssuche konnten Mieter bislang nur sehr begrenzt ihre Wahl auch vom Energieverbrauch beziehungsweise dem energetischen Zustand des Gebäudes abhängig machen. Dies wird sich zukünftig ändern, weil die Bundesregierung aufgrund der Anforderung aus einer EU-Richtlinie über Energieeffizienz (2002/91/EG vom 16.12.2002, ABl. EG 2003, Nr. L 1, S. 65) die Einführung von Energieausweisen beschlossen hat. Diese sind potenziellen Mietern oder Kaufinteressenten bei Anmietung oder Erwerb einer Immobilie zugänglich zu machen. Im Energieausweis sind Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes ausgewiesen. Über den Vergleich mit anderen Ausweisen kann eine Marktbewertung vorgenommen werden. Wohnungssuchende Mieter aber auch Kaufinteressenten einer Immobilie können bei ihrer Wohnungswahl also demnächst auf einen möglichst guten energetischen Zustand achten. Je mehr Mieter bei der Wohnungswahl den energetischen Zustand in ihre Entscheidung einbeziehen, je mehr werden Vermieter, so die Annahme der Bundesregierung, mittelfristig ihr Wohngebäude energetisch sanieren, um am Markt bessere Vermietungschancen zu haben. In Gebieten mit hoher Nachfrage wird der Energieausweis als Entscheidungshilfe aber aller Voraussicht nach keine besonders große Rolle spielen. Gleichwohl: Das Zugänglichmachen des Ausweises ist natürlich überall Pflicht.
Mit der Einführung des Energieausweises soll mittelfristig der energetische Zustand bundesdeutscher Wohngebäude besser werden und damit über die Energieeinsparung ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden.
Eine wohnungsweise Betrachtung des individuellen Energieverbrauchs eines Haushalts oder gar der zukünftigen Energiekosten wird mit dem Energieausweis nicht ermöglicht. Sie wäre wegen des unterschiedlichen Verbraucherverhaltens wenig sinnvoll. Ein Energieausweis mit gutem energetischem Zustand bedeutet also nicht zwingend für den einzelnen Mieter in seiner Wohnung einen niedrigen Verbrauch oder gar niedrige Wärmekosten. Denn diese Verbrauchsdaten einzelner Wohnungen differieren stark in Abhängigkeit vom jeweiligen Nutzerverhalten und von der Lage der Wohnung im Gebäude. Für die Kosten ist neben dem energetischen Zustand natürlich vor allem der Wärmepreis von Bedeutung, über den die Energieausweise keine Aussagen treffen.
Was ist der Energieausweis?
Der Energieausweis soll Aussagen über den energetischen Zustand eines Gebäudes treffen. Es ist ein vierseitiges Formular, in dem nähere Angaben zu dem betreffenden Gebäude und Energiekennwerte dargestellt sind. Unter Umständen sind dem Energieausweis auch sogenannte Modernisierungsempfehlungen auf einem Beiblatt angefügt, die die Hersteller von Energieausweisen dem Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich mitliefern müssen. Es gibt Formulare für Wohngebäude, Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbebauten) und öffentliche Gebäude (z.B. Schulen). In diesem Infoblatt wird im Folgenden nur der Energieausweis für Wohngebäude näher betrachtet. Energieausweise müssen bundesweit mit Inkrafttreten der Neufassung der Energieeinsparverordnung vom 24 Juli 2007 (Bundesgesetzblatt 2007, Seite 1519), - im Folgenden: EnEV 2007 -, zum 1. Oktober 2007 nach Inhalt und Aufbau dem Muster aus der Verordnung entsprechen.
Der Energieausweis soll einen Vergleich ermöglichen und damit die Auswahl einer Wohnung beeinflussen können. Dazu wird im Energieausweis als Maßstab für den energetischen Zustand ein für das betreffende Wohngebäude ermittelter Energiekennwert angegeben. Es gilt generell, je niedriger der Energiekennwert, desto besser ist der energetische Zustand.
Ab wann gibt es Energieausweise?
Beim Neubau von Wohngebäuden müssen Bauherren bereits seit geraumer Zeit Energieausweise erstellen und den Eigentümern aushändigen. Ergänzt wird diese Regelung nun durch die Neufassung der Energieeinsparverordnung. Danach müssen Energieausweise gemäß der neuen Verordnung
ab 1.7.2008 für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965
ab 1.1.2009 für Wohngebäude, die nach 1965 errichtet wurden
den potenziellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden, wenn Wohnungen oder Wohngebäude verkauft oder vermietet werden sollen. Für Räume, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, wie zum Beispiel Garagen oder Lagerräume, müssen keine Energieausweise zugänglich gemacht werden. Eine Befreiung gilt auch für Wohnräume, die für eine Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten im Jahr bestimmt sind und für Baudenkmäler.
Was bedeutet: "der Energieausweis ist zugänglich zu machen"?
Gemäß der EU-Richtlinie sind Energieausweise potenziellen Erwerbern oder Mietern vorzulegen. Die Bundesregierung hat mit Zustimmung des Bundesrates in der Energieeinsparverordnung unter Bezug auf die Ermächtigungsnorm von § 5 a Satz 2 Nr. 6 Energieeinspargesetz - EnEG - daraus gemacht, dass bei Kauf oder Anmietung der Energieausweis zugänglich gemacht werden muss. Der Berliner Mieterverein e.V. geht davon aus, dass der Zweck der deutschen wie der europäischen Vorschrift nur erfüllt werden kann, wenn darunter die Vorlage des Energieausweises zu verstehen ist. Dies bedeutet konkret, dass der Vermieter zum Beispiel bei einer Wohnungsbesichtigung spätestens auf Verlangen des Mietinteressenten den Energieausweis vorlegt. In der Begründung zur Energieeinsparverordnung (BR-Drucksache 282/07) heißt es, dass noch während der Entscheidungsfindung des Miet- oder Kaufinteressenten die Einsichtnahme ermöglicht werden soll. Es wird allerdings ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Einsichtnahme durch Aushang z.B. während der Besichtigung oder durch Bereithalten im Büro des Vermieters oder Verkäufers geschehen könne. Wichtig wird auch sein, dass der potenzielle Mieter bei der Wohnungssuche genügend Zeit erhält, den komplizierten Energieausweis in Ruhe zu lesen. Per Kabinettsbeschluss war zur Vereinfachung von der Bundesregierung ein Anspruch auf Kopie des Ausweises verankert worden, der leider vom Bundesrat wieder herausgenommen wurde und nun nicht mehr Bestandteil der Verordnung ist. Ob Mieter den Energieausweis gegebenenfalls abfotografieren dürfen, wird sich noch in der Praxis erweisen.
Wird ein Energieausweis vom Vermieter oder Verkäufer nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht, dann handelt dieser ordnungswidrig. Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 15.000 Euro pro Fall geahndet werden. Anzuzeigen ist die Ordnungswidrigkeit bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bezirks. Ein ordnungswidriges Vermieterhandeln führt allerdings nicht zu einer Rechtsunwirksamkeit von Mietverträgen.
Wer ist "potenzieller" Mieter?
Der Energieausweis ist laut Verordnung und auch EU-Richtlinie nur potenziellen Mietern oder Käufern zugänglich zu machen. Laut Begründung der Bundesregierung sei ein "potenzieller" Mieter ein Interessent, der ein ernsthaftes Interesse an der Anmietung einer Wohnung zeigt und beispielsweise ein Objekt besichtigt. Wer sich also vorab, z.B. telefonisch, über Zimmerzahl, Lage und Ausstattung informiert, ist zwar ein Mietinteressent, soll aber demnach keinen Anspruch auf Information über den energetischen Zustand des Wohngebäudes haben.
Zwei Arten von Kennwerten
Die neue Verordnung ermöglicht Vermietern und Verkäufern grundsätzlich die Erstellung von zwei verschiedenen Berechnungsarten des Energiekennwertes. Auf Seite 2 des Energieausweismusters wird der Energiebedarfskennwert aufgeführt. Der Energiebedarf wird auf Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten unter standardisierten Randbedingungen ermittelt. Die energetische Qualität lässt sich so unabhängig vom Nutzerverhalten berechnen. Erlaubt ist unter speziellen Bedingungen aber auch die Berechnung eines Energieverbrauchskennwertes, der alternativ aber auch zusätzlich auf Seite 3 des Ausweises benannt werden kann. Das Musterausweisformular der Bundesregierung sieht also beide Versionen vor. Dem Verbrauchskennwert liegt der Energieverbrauch gemäß der letzten drei Abrechnungsjahre für Heiz- und Warmwasserkosten zugrunde. Umfangreicher Wohnungsleerstand ist angemessen zu berücksichtigen. Der Verbrauchsausweis wird von der Wohnungswirtschaft favorisiert, weil die Ausweise erheblich billiger sind und von den Abrechnungsfirmen als Nebengeschäft für circa 30 bis 50 Euro pro Stück miterstellt werden können. Außerdem zeigen Untersuchungen, dass der Verbrauchkennwert offenbar etwas günstiger ausfällt als die vereinfachte Berechnung nach Bedarf.
Das Wahlrecht zwischen den beiden Kennwerten besteht grundsätzlich für Wohngebäude ab 5 Wohnungen. Für Eigentümer besteht eine Pflicht zur Erstellung eines Bedarfsausweises nur dann, wenn ab dem 1.10.2008 ein Energieausweis für ein Wohngebäude unter 5 Wohnungen erstellt wird, dessen Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde oder das nicht mindestens die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung erreicht.
Wie lese ich einen Energieausweis?
Energieausweise müssen gemäß einem Muster aus der Energieeinsparverordnung erstellt werden. Ob der jeweils dem potenziellen Mieter zugänglich gemachte Ausweis dem Muster entspricht, ergibt sich dadurch, ob er Informationen zu den im Folgenden genannten Punkten beinhaltet.
Gültigkeitsdauer:
Energieausweise nach der neuen EnEV sind 10 Jahre gültig. Achtung: Energieausweise gemäß älterer Energieeinsparverordnungen und Ausweise, die vor dem Inkrafttreten der EnEV 2007 von Gebietskörperschaften, zum Beispiel Kommunen, oder in Anwendung der Regeln des Entwurfs der Bundesregierung nach dem 25.4.2007 erstellt worden sind, behalten ihre Gültigkeit, allerdings höchstens 10 Jahre ab Tag der Ausstellung.
Gebäudedaten:
Aufzuführen sind Gebäudetyp, Adresse, Gebäudeteil, Baujahr und Baujahr der Anlagentechnik (Heizung), Anzahl der Wohnungen und die Gebäudenutzfläche. Diese Fläche ist bei Mehrfamilienhäusern das 1,2-fache der Wohnfläche, bei Ein- und Zweifamilienhäusern das 1,35-fache.
Bedarf oder Verbrauch:
Im Ausweis ist zu erklären, auf welcher Grundlage die Berechnungen erstellt wurden, dem Energiebedarf oder dem Energieverbrauch. Denkbar ist auch, dass beide Berechnungen vorgenommen wurden. Zur Vergleichbarkeit von Energiebedarf und Energieverbrauch, siehe unten.
Aussteller:
Der Energieausweis muss vom Aussteller, nicht dem Vermieter, unterzeichnet sein. Die Gruppe möglicher Aussteller ist groß, z.B. Absolventen einer Hochschule der Fachrichtung, Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, etc. oder z.B. Personen, die ein zulassungspflichtiges Gewerbe im Bau oder Ausbau betreiben oder Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerksbetriebe. Fortbildung bzw. Ausbildungsschwerpunkte im Bereich des energiesparenden Bauens sind ebenfalls erforderlich. Es muss auch erkennbar sein, ob die der Berechnung zugrunde liegenden Daten durch den Aussteller oder den Eigentümer erhoben wurden.
Energiebedarf:
Der berechnete Energiebedarf wird als Endenergiebedarf und als Primärenergiebedarf ausgewiesen. Als Maßstab für den energetischen Zustand werden beide rechnerischen Kennwerte in der Maßeinheit Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/qm/a) angegeben. Der Energiebedarf wird auf Grundlage von Bauunterlagen und unter Annahmen von standardisierten Bedingungen, z.B. Klimadaten, Nutzerverhalten, Innentemperatur und Wärmegewinne berechnet. Der Primärenergiebedarf umfasst zusätzlich die ökologische Bewertung (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) des Energieträgers (z.B. Gas oder Öl) außerhalb des Gebäudes. Die Angabe des Primärenergiebedarfs ist zwar für den grundsätzlichen Klimaschutz interessant, kann aber zu Missverständnissen führen. So liegt beispielsweise für Gebäude, die mit Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung versorgt werden, der Primärenergiebedarf unter dem Endenergiebedarf. Beide Kennwerte werden auf einem (Farb-)Bandtacho dargestellt. Diese können dann mit den Kennwerten anderer Ausweise dieser Gebäudeart verglichen werden. Mieter, für die die Ökologie ganz oben steht, sollten Primärenergiekennwerte vergleichen. Allerdings besteht für diese Vergleiche nicht viel Auswahl, denn bei den vermutlich am häufigsten anzutreffenden Ausweisen auf Basis des Verbrauchs ist ein Primärenergiekennwert nicht darstellbar. Mehr Vergleichsmöglichkeiten hat man also, wenn man die Endenergiebedarfskennwerte vergleicht. In diesen Vergleich sind grundsätzlich auch die Verbrauchsausweise einzubeziehen. Ein weiterer Vorteil: Beim Vergleich von Endenergiebedarf und/oder Verbrauch liegt man insgesamt auch näher an einem Heizkostenvergleich. Als weitere Vergleichsmöglichkeit ist im Energieausweis ein kleinerer (Farbband)Tacho mit pauschalen bundesweiten Vergleichswerten des Endenergiebedarfs enthalten. Niedrige Kennwerte befinden sich auf dem Bandtacho, so dieser in Farbe abgebildet ist, im tiefgrünen Bereich. Ein schlechter energetischer Zustand mit hohen Kennwerten ist im gelb/roten Bereich des Farbbandtachos zu finden.
Die Angabe der CO2-Emissionen ist freiwillig. Der Nachweis auf Einhaltung von Vorschriften aus der EnEV bezieht sich nur auf Ausweise, die bei Neubau und umfassender Modernisierung auszustellen sind. Mit den Einzelangaben zum Endenergiebedarf und auch den sonstigen Angaben wird der Mieter wenig anfangen können. Beispielsweise sind Gebäude mit Lüftungsanlagen schwer vergleichbar mit Gebäuden, in denen ausschließlich über Fenster gelüftet wird.
Energieverbrauch:
Alternativ zum oben genannten Energiebedarf kann der Aussteller im Ausweis auch einen Energieverbrauchskennwert auf Basis des erfassten Energieverbrauchs des Gebäudes in den drei vorausgegangenen Kalenderjahren oder Abrechnungsjahren angeben. Die Ermittlung dieses Kennwertes ist zumindest bei zentralbeheizten Wohngebäuden einfach. Im Ausweis wird für jeden Abrechnungszeitraum, der 12 Monate umfassen muss, die verbrauchte Brennstoffmenge in Kilowattstunden und der Anteil davon für Warmwasser angegeben. Der Verbrauchskennwert pro Jahr ergibt sich aus der Division der verbrauchten Energiemenge durch die Gebäudenutzfläche, multipliziert mit einem Klimabereinigungsfaktor, durch den Temperaturunterschiede zwischen den einzelnen Abrechnungszeiträumen ausgeglichen werden. Der auf dem (Farbband-) Tacho angegebene Verbrauchskennwert ist der Durchschnitt der drei Verbrauchskennwerte aus den angegebenen Abrechnungsjahren. Verbrauchskennwerte mit den auf dem kleinen (Farbband-) Tacho dargestellten bundesweiten Vergleichswerten für Endenergiebedarf in Bezug zu setzen, hält der Berliner Mieterverein allerdings nicht für seriös. Der im Rahmen der Berliner Mietspiegelerhebung im Jahre 2005 ermittelte durchschnittliche Verbrauchskennwert freifinanzierter Wohngebäude lag zwischen 150 und 160 kWh/Jahr. Eine Entscheidungshilfe bei der Wahl der Wohnung sollte nur über den Vergleich von Kennwerten aus konkret vorliegenden Ausweisen anderer Wohngebäude erfolgen.
Längerer Wohnungsleerstand ist durch Verringerung der zugrunde gelegten Fläche angemessen zu berücksichtigen. Verbrauchskennwerte können auch in Gebäuden mit Gasetagenheizungen berechnet werden, wenn der Energieversorger dem Aussteller die aggregierten Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude überlässt.
Was ist, wenn der dem potenziellen Mieter vorgelegte Ausweis die Vorschriften der EnEV 2007 nicht einhält?
Mietverträge, die mit Kenntnis dieser Ausweise abgeschlossen wurden, bleiben gültig. Andere Konsequenzen können sich jedoch ergeben, wenn der Ausweis Bestandteil des Mietvertrages geworden ist (siehe unten). Hat der potenzielle Mieter einen gegenüber den EnEV-Anforderungen fehlerhaften Ausweis zugänglich gemacht bekommen, so kann er bei der zuständigen Behörde (der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Bezirke) eine Anzeige erstatten, die dann zu einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro für den Vermieter führen kann.
Vorsicht bei der Bewertung
Im Grundsatz kann der Mieter bei der Wohnungssuche die Endenergiebedarfskennwerte und die Verbrauchskennwerte miteinander vergleichen. Bedarfsausweise auf Basis eines vereinfachten Verfahrens haben keine höhere Qualität als Verbrauchsausweise zentral beheizter Wohngebäude mit mehr als fünf bewohnten Wohneinheiten. Vorsicht ist nach Auffassung des Berliner Mietervereins aber bei Verbrauchsausweisen geboten, die für Wohngebäude unter 5 Wohneinheiten erstellt werden oder die einen umfangreichen und stetig wechselnden Leerstand haben. Deren Aussagekraft ist beschränkt wegen des deutlichen Einflusses von Nutzerverhalten.
Bedauerlicherweise redet die Bundesregierung in der neuen Verordnung den Energieverbrauch schön, sodass eine ehrliche Bewertung insgesamt erschwert wird. Dies geschieht zum einen bei der Berechnung des Energieverbrauchs durch Zugrundelegung eines Multiplikationsfaktors (1,2) für die Ermittlung einer Gebäudenutzfläche statt der (beheizten) Wohnfläche. Auf diese Weise werden viele Verbrauchsausweise im "grünen" Bereich liegen, die bislang deutlich anders bewertet wurden. Zum anderen lassen die im Ausweis von der Bundesregierung dargelegten, völlig überhöhten Durchschnittsvergleichswerte für den Endenergiebedarf die tatsächlich ermittelten Kennwerte fast immer gut aussehen. Der Vergleich eines Verbrauchskennwertes mit den pauschalierten bundesweiten Endenergiebedarfskennwerten ist nicht hilfreich. Damit wird wegen der deutlich überhöhten Vergleichsangaben grundsätzlich ein Bild erzeugt, in dem der energetische Zustand des Wohngebäudes besser erscheint, als er es de facto ist. Energetische Sanierungen würden somit nur im Ausnahmefall notwendig, also das Gegenteil dessen was in der Klimaschutzdebatte konstatiert wird.
Mietrechtliche Auswirkungen
Mietrechtliche Ansprüche ergeben sich aus den Informationen des Energieausweises nicht, es sei denn, der Ausweis wird ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages.
Ist Letzteres der Fall, dann ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten: Stimmt der tatsächliche energetische Zustand nicht mit den im Energieausweis festgehaltenen Informationen überein, so kann sich es sich um einen Mangel handeln, beispielsweise dann, wenn ein hoher Verbrauch im Gebäude, ermittelt aus der nächsten Heizkostenabrechnung erheblich abweicht von einem guten Verbrauchskennwert im beigefügten Energieausweis. Voraussetzung ist, dass erkennbar mit dem Ausweis die Zusicherung bestimmter energetischer Eigenschaften verbunden ist.
Andererseits wollen manche Vermieter gerade eben diese Mängelbeseitigungsansprüche ausschließen, in dem Sie dem Mietvertrag einen Ausweis mit einem schlechten energetischen Zustand beifügen. Vorsicht ist für Mieter daher immer dann geboten, wenn ein schlechter Kennwert vertraglich zugesichert wird. Allerdings kann durch die Vereinbarung eines Kennwertes nicht jeder Beseitigungsanspruch für Mängel z.B. an der Gebäudehülle oder der Heizanlage ausgeschlossen werden. So kann auf jeden Fall für neu eintretende Mängel der Kennwert aus dem Ausweis keine Eigenschaftszusicherung darstellen.
Die Kosten für den zugänglich gemachten Energieausweis sind weder vom potenziellen Mieter noch von der schon im betreffenden Gebäude wohnenden Mieterschaft zu erbringen. Die Erstellung von Energieausweisen gehört nicht zu den Betriebskosten, weil es schon an dem zur Betriebskostenumlage notwendigen Merkmal des laufenden Entstehens mangelt.
Dieses Merkblatt ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Befolgung der Hinweise sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Der BERLINER MIETERVEREIN e.V. steht Ihnen dabei gern zur Verfügung.
