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MieterMagazin |
Dezember 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Energieeinsparung§ 554 BGB a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. BGH, Urteil vom 24.9.08 - VIII ZR 275/07 - Aus der Pressemitteilung des BGH: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist. Die Klägerin nimmt die Beklagte, die eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet hat, auf Duldung insbesondere von Bauarbeiten in Anspruch, mit denen das in den 1920er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Amtsgericht hatte die Klage insoweit abgewiesen; auf die Berufung der Klägerin hatte das Landgericht die Beklagte zur Duldung der Maßnahme verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Nach der unangegriffenen Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts führt der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergibt, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB; dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist. Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB). Die Belange des Mieters werden in diesem Rahmen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt; damit wird insbesondere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagte hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Insbesondere kam eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet hatte. Auf eine theoretisch mögliche Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. Insoweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dem Mieter vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen - unter anderem - die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Auch diese Bestimmung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. |
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Schönheitsreparaturen§ 307 BGB Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006). BGH, Urteil vom 8.10.08 - XII ZR 84/06 - |
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Schönheitsreparaturen§ 307 BGB Die Wirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen wird durch folgende Formularklausel nicht berührt: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." BGH, Urteil vom 22.10.08 - VIII ZR 283/07 - Aus der Presseerklärung des BGH: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." Nach dem Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2006 forderten die Kläger die Beklagten vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 7400,48 Euro netto für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können. Die Verpflichtung des Mieters, lackierte beziehungsweise farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie - isoliert betrachtet - schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre. Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der - grundsätzlich anzuerkennenden - Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne. In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen - bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" - Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur - anders als bei einem deckenden Farbanstrich - eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet. |
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Modernisierung§ 554 BGB 1. Der zu einer nachhaltigen Energieeinsparung oder zu einem verbesserten Schallschutz führende Austausch von Holzkastendoppelfenstern durch Fenster mit Isolierverglasung muss vom Mieter grundsätzlich geduldet werden. LG Berlin, Urteil vom 26.6.08 - 62 S 439/07 - Mitgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra Aus den Gründen: ... Die Beklagten sind nicht nach §554 Abs. 2 Satz 1 BGB verpflichtet, aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 26. Juni 2006 die von der Klägerin beabsichtigten Maßnahmen zu dulden. Dies scheitert allerdings nicht an der fehlenden Aktivlegitimation. Dass die Klägerin die Vermieterin ist, hat das Amtsgericht überzeugend ausgeführt und wird von den Beklagten auch nicht mehr bezweifelt. Auch kann seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 7.1.2004 (VIII ZR 156/03, GE 04, 231 [= WuM 04, 155]) nicht mehr in Frage gestellt werden, dass der zu einer nachhaltigen Energieersparnis oder einem verbesserten Schallschutz führende Austausch von Holzkastendoppelfenstern durch Fenster mit Isolierverglasung vom Mieter geduldet werden muss, wodurch die im Urteil der Kammer vom 17. Dezember 2001 (62 S 238/01) [MM 02, 97] vertretene Ansicht überholt ist. Ob hier tatsächlich eine Energieersparnis oder ein besserer Schallschutz bewirkt wird, ist allerdings noch nicht geklärt. Auch könnte trotz gegebener Modernisierung der Anspruch daran scheitern, dass für die Mieter eine Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die baulichen Folgen einer Maßnahme sind nach dieser Vorschrift bei der Prüfung der Härte zu berücksichtigen, so dass die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks eines durch Jugendstilfenster geprägten Raumes im Berliner Altbau, wie sie von den Beklagten eingewandt wird, in Verbindung mit der in der Modernisierungsankündigung in Aussicht gestellten Verkleinerung der Verglasung durchaus zur Bejahung einer unzumutbaren Härte führen könnte. Ob die nicht sehr detaillierten Angaben der Beklagten zu der Ausgestaltung des Erkerzimmers für die Annahme der Härte ausreichen, bedarf keiner Entscheidung. Denn die Modernisierungsankündigung vom 26. Juni 2006 ist jedenfalls unzulänglich und löst keinen Duldungsanspruch aus. Dabei wird zugunsten der Klägerin, die die Modernisierungsankündigung nicht vollständig eingereicht hat, unterstellt, dass ihre Erklärung die erforderliche Textform wahrt, also den Namen der handelnden natürlichen Person wiedergibt. Die Mitteilung des Vermieters muss aber nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB unter anderem die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme erkennen lassen. Wenn die Ankündigung auch nicht jedes technische Detail enthalten muss, so muss der Mieter aber in die Lage versetzt werden, sich genau vorstellen zu können, was im Einzelnen geplant ist (Eisenschmid bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 554 BGB Rn. 267). Hier enthält die Modernisierungsankündigung aber keinerlei Angaben zur näheren Beschaffenheit der neuen Fenster und zu ihrer Größe. Dass die neuen Fenster durch den anderen baulichen Aufbau schmaler werden, reicht nicht aus, zumal der bauliche Aufbau auch nicht näher beschrieben ist. Außerdem muss der Vermieter bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie - beispielsweise bei dem geplanten Einbau von Isolierglasfenstern - die Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter beurteilen kann, ob die geplante Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, a.a.O.). Hierzu gehörten Angaben zur Beschaffenheit der neuen Fenster etwa durch Nennung ihres Wärmedurchgangskoeffizienten (BGH, Entscheidung vom 25. Januar 2006, VIII ZR 47/05, GE 06, 319 [ = WuM 06, 157; MM 06, 111]. Daran fehlt es hier gänzlich. Auch die der Modernisierungsankündigung vorausgehenden Schreiben der Hausverwaltung vom 18. Juli 2005 und 25. August 2005 enthalten keine ausreichenden Angaben zur Einsparung von Energie. Im Schreiben vom 25. August 2005 wird zwar ein höherer Wärmedämmwert behauptet, dieser aber nicht genannt. Die von der Klägerin nunmehr in Anspruch genommene Verbesserung des Schallschutzes wird weder in der Modernisierungsankündigung noch in den vorgenannten Schreiben erwähnt. Außerdem trifft es auch zu, dass die Beklagten wegen des zeitlichen Abstandes zwischen diesen Schreiben und der Modernisierungsankündigung nicht ohne weiteres annehmen mussten, es gehe jeweils um ein und dieselbe Baumaßnahme. Die erforderlichen Angaben zum Umfang der Baumaßnahme und dem Energiespareffekt finden sich erstmals im Schriftsatz vom 7. Mai 2007. Dieser kann jedoch nicht als neue Modernisierungsankündigung ausgelegt werden, weil er keine Mitteilung zu den übrigen notwendigen Angaben einer Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB) enthält. Insbesondere fehlen Angaben zu Beginn, voraussichtlicher Dauer der Baumaßnahmen und zur erwartenden Mieterhöhung. Zwar wird man bei den beiden letztgenannten Punkten noch eine konkludente Bezugnahme auf das Schreiben vom 26. Juni 2006 annehmen können. Es hätte aber jedenfalls der voraussichtliche Beginn der Arbeiten genannt werden müssen. Der in der Modernisierungsankündigung vom 26. Juni 2006 genannte Termin "2.10.2006" war längst vorbei. Wenn auch das im Laufe des Rechtsstreits erfolgte Verstreichen des für den Baubeginn genannten Termins bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung für den Vermieter unschädlich ist, so entbindet dies ihn aber nicht von der Pflicht, eine neue Modernisierungsankündigung entsprechend den in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aufgestellten Voraussetzungen zu übermitteln. Daran fehlt es hier. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Beschluss vom 14.8.08 - I ZB 39/08 -
