Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten

Rund 40000 Ost-Berliner Mieterhaushalte können vorerst durchatmen. Wie angekündigt hat das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg gegen das Verwaltungsgerichtsurteil, wonach Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten unzulässig seien, Berufung eingelegt. Zumindest bis zur Entscheidung werden modernisierungsbedingte Mietsteigerungen wie bisher gekappt.

Ein Urteil des Verwaltungsgerichts hat die jahrelange Berliner Praxis der sozialen Stadterneuerung völlig umgestoßen: "In Sanierungsgebieten sind behördliche Mietobergrenzen zum Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung unzulässig", verkündete die 13. Kammer am 18. Juli (Das MieterMagazin berichtete in seiner Ausgabe 9/02, Seite 12: "Mietobergrenzen gekippt"). In dem behandelten Fall ging es um ein Mietshaus im Friedrichshainer Sanierungsgebiet Samariterviertel: Die Eigentümerin wollte nicht hinnehmen, dass die Modernisierung des Hauses nur unter der Auflage genehmigt wurde, dass die Mieten fünf Jahre lang nicht die festgelegten Höchstwerte überschreiten durften. Diese Mietobergrenzen sind an der Zahlungsfähigkeit der Bewohnerschaft ausgerichtet und liegen im Samariterviertel zurzeit je nach Wohnungsgröße zwischen 3,76 und 4,23 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Das Gericht stellte jedoch fest, dass das Sanierungsrecht des Baugesetzbuches grundsätzlich nicht zur Verwirklichung sozialer Ziele da ist.

Betroffen sind dadurch nicht nur die Bewohner des Samariterviertels, sondern alle rund 40000 Mieterhaushalte in noch unsanierten Wohnungen in den Sanierungsgebieten Ost-Berlins. Darunter befinden sich etwa 18000 Haushalte in Prenzlauer Berg, 8000 in Friedrichshain und 4000 in Mitte. Sie müssen nach der Modernisierung ihrer Häuser mit ungebremsten Mietsteigerungen rechnen - einen "Rückschritt in die Zeit, in der Stadterneuerung als eine rein bauliche Angelegenheit betrachtet wurde und die sozialen Interessen der Bewohner keine Berücksichtigung fanden", befürchtet Franz Schulz (Bündnis 90/Grüne), Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg. Sollte sich diese Sicht wieder durchsetzen, sei eine Verdrängung in größerem Ausmaß zu erwarten.

Daher hat der Bezirk im Oktober beim Oberverwaltungsgericht (OVG) Berufung eingelegt. Anders als das Verwaltungsgericht meint das Bezirksamt, dass Mietobergrenzen sehr wohl aus dem Baugesetzbuch herleitbar sind. "Der Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung sowie die Vermeidung einer einseitigen Bevölkerungsentwicklung sind Ziele, die in zulässiger Weise mit Sanierungsmaßnahmen verfolgt werden können", schreibt der vom Bezirk beauftragte Rechtsanwalt Holger Schmitz in einer juristischen Stellungnahme, die auch von einem eigens zu dieser Frage einberufenen Fachkolloquium bestätigt wurde.

Von Eigentümerseite wurde ebenfalls Berufung gegen das Urteil eingelegt. Sie will Genehmigungen grundsätzlich ohne Auflagen, also auch ohne mit den Mietern Modernisierungsvereinbarungen abzuschließen und Sozialpläne einhalten zu müssen.

Solange das Berufungsverfahrens läuft, wird das Urteil der ersten Instanz nicht rechtskräftig. Die betroffenen Bezirke haben sich daher abgesprochen, sanierungsrechtliche Genehmigungen wie bisher mit der Auflage zu versehen, dass Mietobergrenzen und Sozialpläne einzuhalten sind.

Den Ausgang der Berufungsverhandlung wagt keiner vorherzusagen. "Wir können uns nicht darauf verlassen, dass das OVG unsere Rechtsauffassung teilt", ist Franz Schulz vorsichtig. Es gibt Hinweise, dass sich der Baurechtsprofessor Gerd Schmidt-Eichstaedt letztlich mit seiner Meinung durchsetzen könnte, nach der Mietobergrenzen nur für vermietete Wohnungen zulässig wären. Bleibewillige Bewohner wären dann weiterhin vor übermäßigen Mietsteigerungen sicher. Weil aber für leer stehende Wohnungen kein Mietlimit bestünde, würde der Druck auf die Mieter steigen, denn es gäbe für die Eigentümer einen noch höheren Anreiz, die Wohnungen vor der Sanierung leer zu ziehen - auf welche Weise auch immer.

Bis das OVG ein Urteil fällt, können ein bis drei Jahre vergehen. Danach wäre unter Umständen auch noch eine Revisionsverhandlung vor dem Bundesverwaltungsgericht möglich.

Jens Sethmann

... wenn Sie die Wohnung dann noch bezahlen können: Hufelandstraße, Sanierungsgebiet Bötzow-straße in Prenzlauer Berg
Foto: Jens Sethmann

" Zur sozialorientierten behutsamen Stadterneuerung gibt es keine Alternative."
Franz Schulz, Baustadtrat Friedrichshain-Kreuzberg