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MieterMagazin |
November 2010 - Mietrecht |
Mietrecht
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Sie finden hier Leitsätze sowie Kommentare zur Rechtsprechung
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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KostenmietklauselDie Kostenmietklausel im genossenschaftlichen Dauernutzungsvertrag nach dem Formular des Gesamtverbands der Wohnungswirtschaft kann auf die Geltungsdauer der Mietpreisbindung aufgrund öffentlicher Förderung beschränkt sein, so dass mit dem Wegfall der Preisbindung die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich werden kann. BGH vom 12.1.2010 VIII ZR 21/09 Langfassung: Die Sozialwohnung war aus der Mietpreisbindung gefallen, so dass sich nunmehr das Mieterhöhungsrecht nach den §§ 557 ff. BGB richtete. Da der Mietvertrag (weiterhin) eine sogenannte Kostenmietklausel enthielt, wonach die Miete die mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechungsverordnung ermittelte Kostenmiete nicht übersteigen durfte, stellte sich die Frage, ob hierin eine Mieterhöhungsbegrenzung nach § 557 Absatz 3 BGB liege. Nach dieser Vorschrift sind Mieterhöhungen insoweit ausgeschlossen, als sie einer vertraglichen Vereinbarung widersprechen. Dies würde bedeuten, dass der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann verlangen könnte, wenn sie die Kostenmiete nicht überstiege. Der BGH kam jedoch nach Auslegung des Mietvertrags zum Ergebnis, dass die Mietvertragsparteien zwar eine Kostenmiete vereinbart hätten, diese Vereinbarung jedoch in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der im Mietvertrag genannten Förderung der Wohnung mit Mitteln der Wohnungsbaukreditanstalt zu sehen sei. Deshalb sollte die Kostenmietklausel nach dem Willen der Parteien auch unter Berücksichtigung des Inhalts der Satzung der Genossenschaft nicht nach dem Auslaufen der Förderung und dem Wegfall der Preisbindung fortgelten und damit auch nicht die Wirkung einer die Mieterhöhung beschränkenden Vereinbarung nach § 557 Absatz 3 BGB haben. |
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Erhöhung der BetriebskostenvorschüsseDie Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB nicht entgegen. BGH vom 16.6.2010 VIII ZR 258/09 Langfassung: Der BGH baut auf sein Urteil vom 28.11.2007 ( VIII ZR 145/07) auf, wonach die Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse gemäß § 560 Absatz 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam ist. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten den Mieter nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. |
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Umwandlungsschutz bei RealteilungDie für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577 a BGB finden auch auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). BGH vom 23.6.2010 VIII ZR 325/09 Langfassung: Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnungen wird eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentumswohnungen vergleichbar ist. |
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Umwandlungsschutz bei EinliegerkündigungEine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. BGH vom 23.6.2010 VIII ZR 325/09 Langfassung: Der dreijährige Kündigungsausschluss nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung gilt nur bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung. Sonstige Kündigungsgründe nach § 573 Absatz 1 BGB sowie die Kündigung einer Einliegerwohnung unterfallen der dreijährigen Kündigungssperrfrist nicht. |
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Wegfall der PreisbindungBei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV nunmehr als Marktmiete zu zahlen. BGH vom 16.6.2010 VIII ZR 258/09 Langfassung: Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter gezahlte Kostenmiete mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV nunmehr als Marktmiete (besser Vertragsmiete) weiter zu entrichten. |
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BetriebskostenabrechnungBei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer je nach Betriebskostenart unterschiedlichen Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die (formelle) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). BGH vom 23.6.2010 VIII ZR 227/09 Langfassung: Für die Bewertung fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen ist es von Belang, ob ein formeller Fehler oder bloß ein materieller (inhaltlicher) Fehler vorliegt. Materielle Fehler können auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB korrigiert werden, formelle Fehler nicht. |
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Rechtzeitige Mietzahlung (1)Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556 b Absatz 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH vom 13.7.2010 VIII ZR 129/09 Langfassung: Der Schutzzweck der in § 556 b Absatz 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. Denn der Sonnabend ist kein Banktag. Anders ist es bei der Berechnung der Kündigungsfrist: Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (BGH vom 27.4.2005 VIII ZR 206/04 ). |
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Rechtzeitige Mietzahlung (2)Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556 b Absatz 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556 b Absatz 1 BGB am 1. September 2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13. Juli 2010 VIII ZR 129/09). BGH vom 13.7.2010 VIII ZR 291/09 Langfassung: Auch bei Altverträgen ist der Sonnabend kein Werktag, wenn die Miete laut Vertragsvereinbarung bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt werden soll. |
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ZahlungsverzugEin Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat. BGH vom 14.7.2010 VIII ZR 267/09 Langfassung: Wegen Zahlungsverzugs hatten die Vermieter Ende 2006 das Mietverhältnis fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Innerhalb der so genannten zweimonatigen Schonfrist hatte die ARGE die Mietrückstände beglichen und an den Vermieter gezahlt. Die Kosten des Räumungsprozesses zahlten aber weder Mieter noch die ARGE. Deshalb kündigte der Vermieter nach zwei Jahren erneut mit der Begründung, der Mieter habe die Pflichten aus dem Vertrag dadurch verletzt, dass er die im Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht bezahlt hat. Der Bundesgerichtshof stellte jetzt klar, dass die Nichtzahlung der Prozesskosten keine Kündigung rechtfertigt. Nach dem Gesetz wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Vermieter die Miete bis zum letzten Cent innerhalb der Schonfrist erhält. Es wäre widersinnig, so der BGH, wenn einerseits die Sozialbehörde durch Zahlung der Mieten die Obdachlosigkeit des Mieters verhindern würde, der Vermieter aber andererseits berechtigt wäre, das Mietverhältnis später trotzdem zu kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten nicht zahlt oder nicht zahlen kann. |
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Kosten der RechtsverteidigungDer Mieter kann vom Vermieter Ersatz seiner Rechtsanwaltskosten verlangen, wenn er den Anwalt zur Abwehr unberechtigter Renovierungsansprüche des Vermieters beauftragen musste. LG Berlin vom 21.4.2010 67 S 460/09 mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth Langfassung: Der Mietvertrag enthielt verschiedene unwirksame Regelungen in Bezug auf die Schönheitsreparaturen. Nachdem das Mietverhältnis zunächst einvernehmlich beendet werden sollte, verlangte der Vermieter die Ausführung umfangreicher Schönheitsreparaturen und stellte hierfür einen Schadensersatzanspruch von 11 500 Euro in Aussicht. Hiergegen wandten sich die Mieter unter Inanspruchnahme ihres Anwalts mit Erfolg. Das Gericht sprach den Mietern einen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1025,30 Euro zu. Die Mieter könnten die vorgerichtlichen Anwaltskosten, als Schadensersatz für eine Vertragsverletzung nach § 280 Absatz 1 BGB verlangen. Denn das Verlangen vertraglich nicht geschuldeter Leistungen stelle eine Pflichtverletzung dar, gegen die die Mieter hier insbesondere deshalb anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen konnten, weil der Vermieter auch auf ausdrückliche Hinweise zu den unwirksamen Klauseln nicht von seinem Verlangen abrückte. |
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Härte durch ModernisierungEine finanzielle Härte liegt (noch) nicht vor, wenn die Warmmiete nach der Modernisierung 37,58 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens (hier: 1600 Euro) beträgt. LG Berlin vom 25.6.2010 63 S 530/09 Langfassung: Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Mieter nicht geduldet werden, wenn die Maßnahme nicht zu einer allgemein üblichen Ausstattung führt, aber dem Mieter eine unzumutbare Mieterhöhung beschert. Bislang war die Regel, dass eine Mietbelastung nach Modernisierung von mehr als 30 Prozent grundsätzlich eine unzumutbare Härte darstellt. Das Landgericht bricht im vorliegenden Fall aus diesem 30-Prozent-Turm aus und mutet der Mieterin eine wesentlich höhere Mietbelastung zu. Für die Beurteilung einer Härte nach § 554 Absatz 2 Satz 2 BGB sei die nach der Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters einschließlich des Einkommens der Haushaltsangehörigen im Zeitpunkt des Duldungsbegehrens ins Verhältnis zu setzen. Die Miete sollte sich vorliegend um ein Drittel von 338,47 Euro netto um 120,78 Euro zuzüglich zusätzlicher 10,24 Euro auf insgesamt 601,37 Euro erhöhen. Auch wenn die Erhöhung erheblich sei, liege angesichts des Nettoeinkommens der Mieterin von 1600 Euro noch keine Härte vor. |
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SchönheitsreparaturenDie mietvertragliche Formularklausel: Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein. verstößt gegen § 307 BGB und macht die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. LG Berlin vom 6.7.2010 63 S 379/09 Langfassung: Das Landgericht argumentiert wie folgt: Zwar betreffe die Farbvorgabe ausdrücklich nur den Zustand bei Rückgabe der Wohnung und nicht auch während des Mietverhältnisses. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 18.6.2008 VIII ZR 224/07 und Urteil vom 22.10. 2008 VIII ZR 283/07 ) seien Klauseln, welche die Gestaltungsfreiheit des Mieters für diesen Zeitpunkt einschränken, nicht von vornherein unwirksam. Der Bundesgerichtshof stelle allerdings darauf ab, ob dem Mieter hierbei ein noch ausreichend großer Entscheidungsspielraum bleibe. Diesen Entscheidungsspielraum habe der BGH bei der Vorgabe in neutralen, hellen, deckenden Farben als gewahrt angesehen. Das sei aber nicht mehr der Fall, wenn die Wohnung wie hier zwingend in weiß zurückzugeben ist. |
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RattenbefallRattenbefall in der Wohnung rechtfertigt eine Mietminderung von 15 Prozent. AG Schöneberg vom 6.4.2010 - 11 C 164/09 mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Langfassung: |
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WohnflächenberechnungBei Mietvertragsabschlüssen bis zum 31.12.2003 ist für die Wohnflächenberechnung der Balkon mit der Hälfte der Grundfläche anzurechnen. AG Schöneberg vom 19.5.2010 104 a C 557/09 Langfassung: Bekanntlich liegt ein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die Wohnung des Mieters eine Wohnfläche aufweist, die um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. BGH vom 24.3.2004 VIII ZR 295/03 ). Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag aus dem Jahre 2003 mit 160 m² beziffert. Ein Aufmaß ergab eine hiervon abweichende Fläche von nur 143,66 Quadratmetern, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt. Bezieht man die Fläche des Balkons zur Hälfte in die Wohnfläche ein, beläuft sich diese hingegen auf 144,87 Quadratmeter. Die Abweichung beträgt danach 10,21 Prozent, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt, aber nur 9,46 Prozent, wenn man die Fläche des Balkons zur Hälfte anrechnet. Was ist richtig? Das AG Schöneberg entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich und führte aus: In Berlin wurde der Wohnflächenbegriff vor dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (WoFlV) am 1. Januar 2004 jedenfalls in der Regel so verstanden, dass es sich um die nach §§ 42 bis 44 II. BV berechnete Wohnfläche handele. Da es auf das Verständnis der Parteien von dem Begriff Wohnfläche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankomme, seien bei Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche auch nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern nicht ein abweichendes Verständnis der Parteien von dem Begriff Wohnfläche festgestellt werden könne oder ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender sei. Wann eine solche Berechnung erstmals erfolgt ist, sei unerheblich. Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von ausschließlich zu dem Wohnraum gehörenden Balkonen zur Ermittlung der Wohnfläche unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden, nach der WoFlV bis zu einem Viertel. Danach lag im vorliegenden Fall keine erhebliche Abweichung von 10 Prozent oder mehr zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche und damit kein zur Mietminderung führender beziehungsweise die Rückforderung überzahlter Mieten rechtfertigender Mangel der Wohnung vor. |
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Vorbehaltlose ZahlungDer Mieter kann Betriebskosten vom Vermieter nicht mehr zurückerstattet verlangen, wenn er zwar Einwendungen gegen Positionen der Abrechnung erhoben, danach aber vorbehaltlos die sich aus der Abrechnung ergebende Betriebskostennachforderung gezahlt hat. AG Tiergarten vom 14.7.2010 5 C 146/10 Langfassung: Die Mieter widersprachen mit Schreiben vom 2.1.2010 der Betriebskostenabrechnung wegen der Hausmeisterkosten und setzten dem Vermieter bis zum 25.1.2010 eine Frist zur Erläuterung. Der Vermieter reagierte nicht. Gleichwohl zahlten die Mieter am 29.1.2010 den Nachzahlungsbetrag aufgrund der Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos in voller Höhe. Im Prozess wollten die Mieter die ihrer Auffassung nach überhöhten Hausmeisterkosten einklagen. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil in der vorbehaltlosen Zahlung der Nachforderung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen sei. Zwar habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass die vorbehaltlose Bezahlung einer Rechnung für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Anerkenntnisses der beglichenen Forderung nicht rechtfertige (BGH vom 11.1.2008 VIII ZR 265/07 ). Jedoch habe der BGH auch angemerkt, dass bei Hinzutreten weiterer Umstände in einer Zahlung durchaus ein Anerkenntnis zu sehen sein könne. So sei es aber im vorliegenden Fall. Die Zahlung vom 29.1.2010 sei unter Berücksichtigung der konkreten Begleitumstände und der Vorgeschichte als Angebot der Mieter zum Abschluss eines Anerkenntnisvertrages zu verstehen gewesen, welches der Vermieter durch Entgegennahme der Zahlung angenommen habe. Von einem Mieter, der seine zuvor dezidiert dargelegten Einwendungen weiter zu verfolgen gedenkt, wäre ein irgendwie gearteter Vorbehalt zu erwarten gewesen, wenn die Zahlung keine streiterledigende Wirkung haben sollte. |
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Ausschlussfrist für BetriebskostenabrechnungWird der Zwangsverwalter zum 21.11. eines Jahres bestellt und gelingt es ihm nicht, dem Mieter die Abrechnung über das Vorjahr bis zum 31.12. zukommen zu lassen, ist er mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen. AG Dortmund vom 24.2.2010 427 C 10952/09 Langfassung: Der mit Beschluss des Amtsgerichts vom 21.11.2008 bestellte Zwangsverwalter rechnete die Heiz- und Nebenkosten für 2007 mit Schreiben vom 19.3.2009 ab. Die Abrechnung ergab eine Nachforderung, die zu zahlen der Mieter sich weigerte, weil nach seiner Ansicht die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 BGB verstrichen sei. Der Zwangsverwalter verteidigte sich damit, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nicht zu vertreten habe. Der Eigentümer und Vermieter habe die Abrechnung bis zur Beschlagnahme im November 2008 nicht durchgeführt, obwohl von der Abrechnungsfrist zu diesem Zeitpunkt schon gut elf Monate verstrichen waren. Auch lagen ihm im Zeitpunkt der Beschlagnahme die entsprechenden Unterlagen nicht vor. Das Amtsgericht Dortmund gab jedoch dem Mieter recht: Auch der Zwangsverwalter unterliege der betriebskostenrechtlichen Ausschlussfrist in § 556 Absatz 3 BGB. Dass seine Bestellung erst zum Ende der Abrechnungsfrist erfolgt, entschuldige eine Fristversäumnis noch nicht. Dass der Eigentümer und Vermieter ihm offenbar die entsprechenden Unterlagen nicht überlassen habe, müsse sich der Zwangsverwalter zurechnen lassen. Als Zwangsverwalter werde er in Bezug auf Rechte und Pflichten aus Mietverhältnissen, die zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bestanden, gemäß § 152 Absatz 2 ZVG wie der Vermieter behandelt. Es entschuldige den Zwangsverwalter auch nicht, dass der Mieter ihm auf sein Aufforderungsschreiben keine Antworten und Auskünfte erteilt habe, da es die Pflicht des Vermieters und daher hier des Zwangsverwalters gemäß § 152 Absatz II ZVG und nicht des Mieters war, eine fristgerechte Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen. |
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BGH vom 12.1.2010 VIII ZR 21/09 
