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MieterMagazin |
November 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Wärmelieferung; Gemeinschaftsantenne§ 7 HeizkostenVO, §§ 133, 554, 556 a BGB 1. Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II.BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185). 2. Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden. BGH, Urteil vom 27.6.07 - VIII ZR 202/06 - |
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Wohnflächenabweichung§§ 536, 536 b, 556 a BGB 1. Ein Mieter handelt nicht grob fahrlässig im Sinne von § 536 b Satz 2 BGB, wenn ihm bei Besichtigung der Wohnung die Wohnflächendifferenz einer im Mietvertrag mit einer Größe von circa 40 Quadratmeter bezeichneten, tatsächlich aber nur 28,36 Quadratmeter großen Wohnung, nicht auffällt. 2. Soweit die vereinbarte Fläche größer ist als die tatsächliche Fläche, müssen die Betriebskosten nach der tatsächlichen Fläche umgelegt werden. Gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Damit ist die tatsächliche Fläche gemeint. LG Berlin, Urteil vom 2.2.06 - 67 S 345/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Dirk Beckmann |
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Fristlose Kündigung§§ 242, 543 BGB Der Mieter kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, wenn er von einem anderen Mieter im Hause unzumutbar belästigt wird. LG Berlin, Urteil vom 8.6.06 - 67 S 465/05 - Mitgeteilt von RA Dirk Beckmann Zum Sachverhalt: Der Vermieter bestritt die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung und machte Mieten und Nutzungsentschädigung geltend. Aus den Entscheidungsgründen: "... Die von dem Beklagten in seinen Schreiben an die Hausverwaltung E. GmbH geschilderten Vorkommnisse rechtfertigen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Es stellt eine schwerwiegende Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache dar, wenn ein Mieter sich nicht an die Hausordnung hält und einen anderen Mieter in seiner Lebensführung stört, indem er ihm unberechtigte Vorwürfe macht, ohne erkennbaren Anlass laut zu schreien beginnt, mit Gegenständen gegen die Decke klopft, Drohbriefe schreibt, gegen die Wohnungstür tritt und ihm den Strom abstellt. Eine solche nicht hinnehmbare Störung stellt es auch dar, wenn ein Mieter bei dem anderen Mieter nachts an der Wohnungstür klingelt, ihm unberechtigte Vorwürfe macht und ihn bei der Staatsanwaltschaft anzeigt. Es kann zwar immer zu Streiterein zwischen den Mietern in einem Mehrfamilienhaus kommen. Das von dem betreffenden Mieter an den Tag gelegte Verhalten überschreitet aber eindeutig die Grenzen des Erträglichen. Es findet seine Ursache offenbar in einer seelischen Störung, weil es rational nicht erklärbar ist. Die Person des betreffenden Mieters war dem sozialpsychiatrischen Dienst bekannt. Solche Belästigungen sind keine privaten Auseinandersetzungen zwischen zwei Mietern, die den Vermieter nicht betreffen. Sie haben Bezug zu dem Mietverhältnis, weil sie dem grundlos angegriffenen Mieter das Leben in seiner Wohnung zur "Hölle" machen können und er sich deshalb nicht mehr in seine Wohnung traut. Die sich für den Beklagten aus den Vorkommnissen ergebende Belastungssituation zeigt sich auch darin, dass er sich in eine psychologische Behandlung begeben musste. ... Die Vorkommnisse waren für den Beklagten derart belastend, dass von ihm die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht verlangt werden konnte. Der Umstand, dass das Verhalten des anderen Mieters nicht rational gesteuert war, rechtfertigte die Schlussfolgerung, dass sich Vorkommnisse der geschilderten Art jederzeit wiederholen konnten. Von dem Beklagten konnte nicht verlangt werden, die Verhältnisse bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist weiterhin zu erdulden. Die Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist für eine Abhilfe setzt beziehungsweise ihn abmahnt, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies hat der Beklagte hier auch getan, indem er die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung E. GmbH mit Schreiben vom 8. April 2004 von den Verhaltensweisen des anderen Mieters in Kenntnis setzte und um Abhilfe bat. ... Der Umstand, dass der Beklagte nach der Anzeige des störenden Verhaltens noch mehr als zwei Monate mit der fristlosen Kündigung wartete, führt nicht zu einer Verwirkung des Kündigungsrechts. Zum einen durfte der Beklagte immer noch hoffen, dass sich die Verhältnisse ändern würden. Zum anderen konnte er von seinem Kündigungsrecht erst dann Gebrauch machen, als er eine andere Wohnung zur Verfügung hatte. Es ist nachvollziehbar, dass ein Mieter eine fristlose Kündigung nicht sofort aussprechen kann, wenn ihm ein Kündigungsgrund zur Seite steht. Denn er muss sich zuerst erfolgreich um eine andere Wohnung bemühen, die seinen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten entspricht, bevor er eine fristlose Kündigung erklärt. Dies lässt sich in der Regel nicht von heute auf morgen erreichen. Es ist deshalb konsequent, wenn der Beklagte zum Ausdruck gebracht hat, dass er auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist. Die Tatsache, dass der Beklagte zuerst eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, nämlich mit Schreiben vom 24. Mai 2004 das Mietverhältnis zum 3. August 2004 gekündigt hat, verwehrt ihm nicht das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt die fristlose Kündigung zu erklären. Denn es muss beachtet werden, dass es sich bei den Störungen durch das Verhalten des anderen Mieters mehr oder weniger um einen Dauerzustand gehandelt hat, der sich mit fortschreitender Zeit immer mehr zu einer unerträglichen Belastung gesteigert hat, die dazu führte, dass der Beklagte auszog und bei Freunden wohnte. Jede Kündigung ist für sich auf ihre Wirksamkeit hin zu beurteilen. ..." |
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Mieterhöhung§§ 126, 126 b, 558, 558 a BGB Zu den Formanforderungen an eine von einer BGB-Gesellschaft abgegebenen Mieterhöhung nach § 558 BGB. LG Berlin, Urteil vom 14.9.06 - 67 S 101/06 - Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle Aus den Entscheidungsgründen: "... Zu einem formgerechten Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 558 a BGB gehört, dass Absender des Erhöhungsverlangens der Vermieter ist. Vorliegend ist dies ausweislich des Mietvertrags der Parteien vom 19. November 2003 die M. & S. GbR. Das hier dem Rechtsstreit zugrunde liegende Erhöhungsverlangen vom 10. März 2005 enthält im Kopf des Schreibens als Absender die "E.M. & R.S. GbR", also die Vermieterin der Beklagten. Diese ist auch in der Unterschriftszeile als Erklärende erneut abgedruckt. Darunter befinden sich augenscheinlich zwei Unterschriften, die unleserlich sind. Die von den Beklagten in der Berufung durch Zitierung ihres Schriftsatzes vom 24. September 2005 erneuerte Auffassung, die klagende GbR könne nicht Erklärende im Sinne des § 126 b BGB sein, weil die GbR keine juristische Person sei, trägt nicht. Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29. Januar 2001 (NJW 2001, 1056) ist klargestellt, dass die GbR, die nach außen im Rechtsverkehr aufgetreten ist - etwa dadurch, dass sie als solche im Mietvertrag aufgeführt ist - selbst als eine Rechtspersönlichkeit die Erhöhungserklärung abgeben kann. Die klagende GbR ist schon als Vermieterin im Mietvertrag aufgetreten und daher Außengesellschaft im vorgenannten Sinne, die Trägerin von Rechten und Pflichten und damit auch Erklärende in Bezug auf ein Mieterhöhungsverlangen sein kann, auch wenn sie keine juristische Person darstellt. Der weitere Einwand, Person des Erklärenden im Sinne der Norm des § 126 b BGB könne nur eine natürliche Person sein, trifft zu. Dies ist deshalb auch im Rahmen des § 126 b BGB erforderlich, damit der Mieter als Empfänger einer in Textform übermittelten Erklärung überprüfen kann, ob der Erklärende tatsächlich der Vermieter oder der Handelnde berechtigt ist, den Vermieter zu vertreten. Anderenfalls kann er gar nicht entscheiden, ob er das Schreiben gegebenenfalls gemäß § 174 BGB zurückweisen muss. Es muss daher eindeutig erkennbar sein, welcher natürlichen Person das Schreiben zugeordnet werden muss (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, vor § 558 RN 69). Vorliegend ist die Erklärung vom 10. März 2005 aber unterschrieben, womit sogar die stärkeren Anforderungen unterliegende Schriftform des §126 BGB gewahrt ist. Wird aber eine Erklärung in der Form des § 126 BGB abgegeben, dann sind zugleich die Anforderungen des § 126 b BGB gewahrt (Heinrichs in Palandt, BGB-Kommentar, 63. Aufl. 2006 zu § 126 b RN 2). Zwar soll auch die im Rahmen des § 126 BGB erforderliche Namensunterschrift ihrem Sinn und Zweck nach die Person des Ausstellers erkennbar machen. Auf die Lesbarkeit der Unterschrift kommt es aber nicht an (BGH NJW 1987, 1334; Hertel in Staudinger, Kommentar zum BGB, Bearbeitung August 2004 zu § 126 RN 143). Erforderlich und genügend ist ein die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnender individueller Schriftzug, der einmalig ist, entsprechende charakteristische Merkmale aufweist und sich als Wiedergabe eines Namens darstellt (BGH NJW 1994, 55). Die Klägerin hat unbestritten vorgetragen, dass das Erhöhungsverlangen zwei Unterschriften, nämlich die der beiden Gesellschafter S. und M. trägt. Zwar lassen sich die Namen der beiden Gesellschafter aus den Unterschriften nicht herauslesen; beide Unterschriften enthalten aber charakteristische Züge, die die Unterschreibenden ausreichend individualisieren, was insoweit genügt, zumal das Gesamtbild der jeweiligen Unterschrift ergibt, dass eine vollständige Unterzeichnung gewollt war. Nachdem die Klägerin zudem unbestritten vorgetragen hat, dass die vermietende GbR nur aus den zwei in ihrem Namen benannten Gesellschaftern besteht, von denen der Herr S. persönlich mit den Beklagten den Mietvertrag abgeschlossen und auch in ihrer Gegenwart unterzeichnet hat, erscheint es treuwidrig, wenn die Beklagten sich auf die Nichtkenntnis dieser Unterschrift berufen. Damit stand für die Beklagten fest, dass die linke Unterschrift die des Gesellschafters S. ist. Da in der Unterschriftszeile zudem unterhalb der Grußformel erneut gedruckt "E.M. & R.S. GbR" aufgebracht ist, ist erkennbar, dass die zweite Unterschrift die des anderen Gesellschafters ist, womit zugleich die handelnden Personen und damit auch die Aussteller des Erhöhungsverlangens aus der Urkunde erkennbar sind. Jedenfalls ist aber aufgrund der Individualisierbarkeit der Unterschriften die Schriftform gewahrt. Dass die beiden Gesellschafter tatsächlich nicht die Unterzeichner der Schreiben sind, die Unterschriften also nicht von ihnen herrühren (Fälschungseinwand), haben die Beklagten nicht behauptet. ..." |
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Stillschweigende Verlängerung§§ 307, 545 BGB Folgende Formularklausel verstößt gegen das Transparenzgebot und ist deshalb unwirksam: "Bei Ablauf der Mietzeit findet § 568 BGB keine Anwendung. Die Vereinbarung einer anderen als der in Abs. 1 vorgesehenen Verlängerung bedarf der Schriftform." AG Charlottenburg, Urteil vom 18.4.07 - 204 C 8/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner |
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WBS-Miete§§ 557 ff. BGB Die Anhebung von öffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zur einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Das Mieterhöhungsverfahren richtet sich ausschließlich nach §§ 557 ff. BGB. AG Lichtenberg, Urteil vom 29.8.07 - 3 C 183/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Alexander Ziemann |
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Berliner Mietspiegel§§ 558, 558 a BGB 1. Eine Müllstandsfläche ist gestaltet, wenn Mülltonnen oder Container nicht nur auf dem Grundstück aufgestellt sind, sondern hierfür ein gesonderter Müllstandplatz angelegt worden ist, der räumlich begrenzt ist und der so angelegt ist, dass die Müllbehälter nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Von einer weder wohnwerterhöhend noch wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Müllstandsfläche unterscheidet sich eine gestaltete Müllstandsfläche ferner dadurch, dass sie optisch ansprechend errichtet ist und dem Betrachter so das Bild eines gepflegten Wohnumfeldes vermittelt. AG Lichtenberg, Urteil vom 23.8.07 - 10 C 88/07 - Mitgeteilt von RA Andreas Flitz Aus den Entscheidungsgründen: "... In der Merkmalgruppe "Wohnumfeld" werden neben der Lage des Objekts weitere Faktoren berücksichtigt, die geeignet sind, die Wohnqualität im Vergleich zu einem durchschnittlichen Wohnumfeld spürbar zu beeinträchtigen oder zu verbessern. Dabei zielen die wohnwerterhöhenden Wohnwertmerkmale "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück" und "Villenartige Mehrfamilienhäuser" auf ein insgesamt ansprechendes und im Vergleich zum Durchschnitt besonders gepflegtes Wohnumfeld ab. Nichts anderes gilt für das Merkmal "gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche", so dass nur ein Müllstandplatz wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, der optisch ansprechend errichtet und auch in einem derartigen Zustand erhalten ist. ... Dies ist bei den beiden Müllstandsflächen, die für die Mieter des Hauses F.-Straße zugänglich sind, nicht der Fall. Es ist bereits zweifelhaft, ob die beiden Müllstandsflächen, bei denen es sich zum einen um eine Metall- und Betonkonstruktion handelt, die der Aufnahme der Mülltonnen dient, und zum anderen um einen mit einer durch einen Zaun erhöhten Backsteinmauer abgegrenzten Bereich, für sich genommen als ansprechend gestaltet gelten können. Denn beide Standplätze fallen schon auf den ersten Blick als Müllstandplatz ins Auge, wobei jede optische Aufwertung etwa durch eine gepflegte Begrünung fehlt. Hiervon abgesehen sind beide Müllstandsflächen jedoch auch noch großflächig mit sogenannten "tags" versehen, so dass nicht mehr von einer ansprechend gestalteten und einen besonders gepflegten Eindruck vermittelnden Müllstandsfläche gesprochen werden kann, die einen Zuschlag zu dem im Mietspiegel vorgesehen Mittelwert zu rechtfertigen geeignet ist. ..." |
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Berliner Mietspiegel§§ 558, 558 a BGB Der vorhandene Hängeboden ist nach Auffassung des Gerichts nicht als Abstellraum in der Wohnung im Sinne des Mietspiegels zu qualifizieren und zwar bereits deshalb nicht, weil der Zugang zum Hängeboden im Vergleich zum Abstellraum üblicherweise erst durch Anbringung oder Ausziehen einer Leiter unter erschwerten Bedingungen möglich ist, so dass ein vergleichbarer Nutzwert nicht besteht. AG Mitte, Urteil vom 1.11.06 - 5 C 526/05 - Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle |
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Wohnflächenabweichung§ 536 BGB 1. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. 2. Auch eine geringfügige Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze von 10 Prozent um nur 0,09 Prozent ist ausreichend, um einen Mangel der Mietsache festzustellen. Im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit ist die Grenze bei 10 Prozent zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist nicht mehr gerechtfertigt. 3. Für die Bemessung der Wohnfläche kann nur das herangezogen werden, was der Vermieter dem Mieter tatsächlich zur Verfügung gestellt hat und nicht das, was der Mieter unter Aufwendung eigener finanzieller Mittel daraus gemacht hat (hier: Ausbau einer Galerie). Einrichtungen des Mieters, die dieser auf eigene Kosten erstellt hat, sind rechtlich so zu behandeln, als wären sie nicht Bestandteil der Mietsache. Dies gilt sowohl bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch bei der Bemessung der Wohnfläche. AG Schöneberg, Urteil vom 18.7.07 - 102 C 606/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 27.6.07 - VIII ZR 202/06 -
