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MieterMagazin |
Oktober 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB a) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum. b) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum - etwa die jährliche Heizperiode - zugrunde liegt. BGH, Urteil vom 30.4.08 - VIII ZR 240/07 - |
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Verjährungsbeginn§ 548 Abs. 2 BGB Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. BGH, Urteil vom 28.5.08 - VIII ZR 133/07 - |
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Eigenbedarfskündigung§§ 242, 573 BGB Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463). BGH, Urteil vom 4.6.08 - VIII ZR 292/07 - |
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Heizkostenabrechnung§ 5 HeizkostenVO Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird. BGH, Urteil vom 16.7.08 - VIII ZR 57/07 - |
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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs§§ 314, 543 BGB 1. Eine wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen wird. § 314 Abs. 3 BGB enthält eine allgemeine und auch auf Mietverhältnisse anwendbare Regelung, die der beschleunigten Herbeiführung klarer Verhältnisse dienen soll und der die Regelung zugrunde liegt, dass nach längerem Zuwarten auch die Fortsetzung eines Vertragsverhältnisses nicht unzumutbar erscheint. Die Bestimmung entspricht insoweit dem Regelungsgehalt des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB der von der Unzumutbarkeit der Fristsetzung des Mietverhältnisses bis zu seinem sonstigen Ende ausgeht. 2. Die Revision wird zugelassen. Kammergericht, Urteil vom 7.4.08 - 8 U 202/07 - Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick |
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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung§ 935 ZPO Es besteht kein Anspruch des Mieters, im Wege der einstweiligen Verfügung eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erhalten. LG Berlin, Beschluss vom 30.1.07 - 63 T 98/06 - Mitgeteilt von RAin Antje Eichler Gründe: Nachdem die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin nicht widersprochen hat, war gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nur noch über die Kosten zu entscheiden. Dabei entsprach es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen, diese der Antragstellerin aufzuerlegen. Denn sie wäre im Falle einer streitigen Entscheidung voraussichtlich unterlegen gewesen. Sie hätte ihr Begehren auf Erteilung einer schriftlichen Erklärung der Antragsgegnerin, dass keine Mietrückstände der Antragstellerin bestünden, im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens nicht mit Erfolg durchsetzen können. Auch wenn die Zulässigkeit des Erlasses einer Leistungsverfügung anerkannt ist, kommt diese im Allgemeinen nur zur vorläufigen Regelung für einen begrenzten Zeitraum in Betracht. Das Begehren der Antragstellerin war jedoch auf eine endgültige Regelung gerichtet, bei der zudem die Frage, ob tatsächlich Mietrückstände bestanden haben, und deren endgültige Klärung ins einstweilige Verfügungsverfahren verlagert worden wäre. Denn über diesen Punkt bestand zwischen den Parteien Streit. Dieser ist grundsätzlich im ordentlichen Verfahren zu klären. Es bestand unter diesen Umständen für die Antragsgegnerin kein Anlass, die von der Antragstellerin verlangte uneingeschränkte Erklärung abzugeben. Der Erlass einer gegenüber dem Antrag eingeschränkten einstweiligen Verfügung kam nicht in Betracht, denn es kam der Antragstellerin erkennbar darauf an, einem potenziellen Vermieter eine uneingeschränkte Bestätigung einer Mietschuldenfreiheit vorzulegen. Aus den obigen Erwägungen war der Antragstellerin auch keine Prozesskostenhilfe gemäß § 114 ZPO zu bewilligen. |
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Schönheitsreparaturen§§ 305, 305 b, 307 BGB Zur Frage, ob eine Vereinbarung zur Auszugsrenovierung individuell ausgehandelt wurde. LG Berlin, Urteil vom 19.2.07 - 67 S 484/05 - Mitgeteilt von RA Jochen Steinert Aus den Gründen: ... Der Kläger behauptet, dass den Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages die Wahl gelassen worden sei, ob sie sich zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen oder nur zu einer Schlussrenovierung verpflichten wollten ... Den Beklagten wurde die Wahl zwischen einer nach der Rechtsprechung als Allgemeine Vertragsbestimmung zulässigen und einer nach der Rechtsprechung als Allgemeine Vertragbestimmung unzulässigen Klausel angeboten. Eine solche Wahlmöglichkeit stellt das Angebot eines Verhandelns dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine vorformulierte Vertragsbedingung ausgehandelt sein, wenn sie der Verwender als eine von mehreren Alternativen anbietet, zwischen denen der Vertragspartner die Wahl hat. Erforderlich hierfür ist nach der - vorwiegend zu ergänzungsfähigen Vertragsformularen entwickelten - Rechtsprechung, dass die Ergänzungen nicht lediglich unselbstständiger Art bleiben (zum Beispiel Anfügen von Namen und Vertragsobjekt), sondern den Gehalt der Regelung mit beeinflussen und die Wahlfreiheit nicht durch Einflussnahme des Verwenders, sei es durch die Gestaltung des Formulars, sei es in anderer Weise, überlagert wird (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02 - BGHZ 153, 148 unter I. 1; GE 03, 386; NZM 03, 292; NJW 03, 1313; siehe auch BGHZ 83, 56, 58; 115, 391, 394) ... |
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Kinderlärm§§ 536, 906 BGB Wird der Vorschulbetrieb auf dem Nachbargrundstück durch eine Ganztagsbetreuung von Kindern ersetzt, ist der hierauf zurückzuführende vermehrte Lärm als sozialadäquat hinzunehmen und stellt keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel im Sinne des § 536 BGB dar. Diese Wertung ergibt sich unter anderem aus dem Umstand, dass nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Kindergärten, Hortbetreuungen und Vorschulen gerade in die Wohngebiete gehören, damit die Kinder diese sozialen Einrichtungen in der Nähe ihres Wohnumfeldes aufsuchen können. AG Spandau, Urteil vom 10.7.07 - 7 C 162/07 - LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 15.11.07 - 67 S 233/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB 1. Die Abrechnung der Wasserkosten im Rahmen einer Wirtschaftseinheit aus Alt- und Neubaugebäuden ist unzulässig, wenn im Altbau Unterzähler fehlen, die im Neubau vorhanden sind. 2. Nur formell wirksame Nebenkostenabrechnungen können die Einwendungsausschlussfrist des Mieters auslösen. Die unwirksame Bildung einer Wirtschaftseinheit führt nicht zur formellen Wirksamkeit. LG Berlin, Urteil vom 15.2.08 - 63 S 263/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Abschleppkosten§§ 677, 679, 683, 823, 858 BGB Parkt der Mieter auf dem Parkplatz des Hausgrundstückes nicht innerhalb der dort für das Abstellen der Fahrzeuge aufgezeichneten Linien, sondern quer darüber auf einem schraffierten Bereich, und wird das Mieterfahrzeug deswegen abgeschleppt, kann das Abschleppunternehmen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vom Mieter die Erstattung der Abschleppkosten verlangen. AG Wedding, Urteil vom 6.12.07 - 17 C 357/07 - LG Berlin, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 29.2.08 - 50 S 77/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Ekkehard von der Aue |
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"WBS-Miete"§§ 558 ff. BGB Die durch Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gegebene Erhöhung der Mietobergrenzen für mit öffentlichen Mitteln modernisierte Altbauten allein führt noch nicht zu einer Anhebung der vom Mieter geschuldeten Miete. Vielmehr bedarf es hierzu einer formgerechten Erhöhung nach §§ 558 ff. BGB. LG Berlin, Urteil vom 23.1.06 - 67 S 335/05 - Lesen Sie die |
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Kaltwasservorlauf§ 536 BGB 3,5 Prozent Mietminderung wegen zu langen Kaltwasservorlaufs. LG Berlin, Schlussurteil vom 2.6.08 - 67 S 26/07 - Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Aus den Entscheidungsgründen: ... Wegen des zu langen Wasservorlaufs ist eine Minderung von 3,5 Prozent angemessen. Die Beklagten haben dazu ausreichend vorgetragen, dass jeweils beim Abrufen warmen Wassers - den gesamten Tag über - eine Vorlaufzeit von drei bis vier Minuten mit einem Wasserverlust von 30 bis 40 Litern entstünde, ehe eine Temperatur von 40 Grad Celsius erreicht sei. Im Hinblick auf das zulässige Bestreiten der Kläger hat die Kammer aufgrund des Beschlusses vom 23. Juli 2007 Beweis durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. erhoben. Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten vom 14. Januar 2008 zu dem Ergebnis, dass die nach dem Arbeitsblatt W 551 maßgeblichen Ausstoßzeiten und Vorlaufmengen für das Warmwasser in der streitgegenständlichen Wohnung nicht eingehalten sind. Insbesondere zur Verhütung der Bildung von Legionellen darf die zirkulierende und bis zur Erwärmung des abfließenden Wassers auf 55 Grad Celsius anfallende Wassermenge maximal drei Liter betragen. Hier liegt erst nach dem Ablauf von 15 Litern (in etwa 50 Sekunden) eine Temperatur von 55 Grad Celsius vor. ... |
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Grundsteuer§ 556 a BGB Bei gemischt genutzten Gebäuden hat der Vorwegabzug der Grundsteuer nach den für Wohn- und Gewerberaum unterschiedlichen Jahresrohmieten zu erfolgen, da nur so berücksichtigt wird, mit welchen Anteilen diese jeweils in den für die Berechnung der Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert eingeflossen sind. Nur eine Differenzierung nach Jahresrohmieten gewährleistet, dass der Wohnungsmieter lediglich die auf die Wohnfläche entfallenden Betriebskosten anteilig zu tragen hat. AG Charlottenburg, Urteil vom 18.7.08 - 220 C 20/08 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Thomas Wetzel |
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Verschattung durch Bäume§§ 535, 536 BGB Natürlicher Baumwuchs und die dadurch zunehmende Verschattung stellen keinen Mietmangel dar, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Erdgeschosswohnung vor einem baumbestandenen parkähnlichen Garten handelt und die Bäume des Gartens im Laufe der Zeit höher wachsen. AG Neukölln, Urteil vom 2.7.08 - 21 C 274/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen |
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Heizkostenabrechnung§ 7 HeizkostenVO Zur Unbilligkeit der Ansetzung von Balkonflächen bei der Heizkostenabrechnung. AG Pankow/Weißensee, Schlussurteil vom 6.11.07 - 8 C 139/07 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Vorliegend ist die von der Klägerin gelegte Heizkostenabrechnung ... unwirksam, da der dort zugrunde gelegte Umlegungsschlüssel unbillig ist und damit gegen die Vorschriften der §§ 556 a, 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verstößt. Es ist zwar zutreffend, dass gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO die Kosten für die Versorgung der Wohnung mit Wärme entweder nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt werden kann. Jedoch hat der Vermieter bei Auswahl des Umlageschlüssels ein billiges Ermessen im Sinne des § 315 BGB auszuüben, mit der Folge, dass er eine der beiden Verteilerschlüssel dann nicht wählen kann, wenn dies zu ungerechten Verteilungen zwischen den einzelnen Mietern führt. Bei der Zugrundelegung der Wohn- und Nutzfläche der Wohnung des Beklagten hat die Klägerin ihr billiges Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Nach dem der Entscheidungsfindung zugrunde liegenden Vorbringen beider Parteien hat das Gericht davon auszugehen, dass in den Wohneinheiten der Häuser ... 83 Wohnungen ohne Balkon sind und 26 einen fast zehn Quadratmeter großen Balkon haben. Vor diesem Hintergrund ist die Zugrundelegung der Wohnfläche, bei der der Balkon zur Hälfte berücksichtigt wird, unbillig. Die Balkone haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme in der jeweiligen Wohnung. Nur die Grundfläche ohne Balkon gibt einen Anhaltspunkt dafür, ob viel oder wenig Heizenergie benötigt wird (vgl. Lammel, HeizkostenVO, 2. Aufl. 2004, § 7 Rdnr. 26). ... Nur wenn alle Wohneinheiten über einen gleich großen Balkon verfügen würden, dürfte der Balkon für die Zwecke der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung miteinbezogen werden (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Seite 370). Nur in einem solchen Fall wären die Verhältnisse für alle Mietparteien identisch und die Einberechnung der Balkonfläche würde keinen Mieter benachteiligen. ... |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB 1. Die Abnahmegebühr des Schornsteinfegers für die neue Heizungsanlage ist nicht im Rahmen der Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung auf die Mieter abwälzbar. 2. Es verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Tochter des Vermieters für die Treppenhausreinigung ein Stundenlohn von 55,38 Euro gezahlt wird. AG Schöneberg, Urteil vom 21.2.08 - 109 C 257/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Manfred Kühnel |
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Abschleppen des Mieterfahrzeugs§§ 241 Abs. 2, 242 BGB Stellt der Mieter entgegen der Hausordnung sein Kraftfahrzeug auf dem zum Mietwohnhaus gehörenden Grundstück ab, so ist der Vermieter in der Regel gehalten, den Mieter zunächst zum Wegfahren aufzufordern, bevor er dessen Fahrzeug abschleppen lässt. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.11.06 - 8 C 106/06 -, [rkr.] Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Rainer Döring |
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Mieterhöhung§ 558 BGB Mit dem in der Gruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegel 2007 aufgeführten Merkmal "stark vernachlässigt" soll deutlich gemacht werden, dass das Wohnumfeld deutlich noch hinter dem zurückbleibt, was bereits mit der Einstufung als einfache Wohnlage umschrieben ist. Es muss sich mithin um einen Bereich handeln, der deutliche Züge von "Verslumung" trägt. Das ist jedenfalls bei der Bremer Straße auch in Höhe der Markthalle nicht der Fall. AG Tiergarten, Urteil vom 4.1.08 - 9 C 190/07 - Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 30.4.08 - VIII ZR 240/07 -
