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MieterMagazin |
Oktober 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Schönheitsreparaturen§§ 535, 538 BGB Dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen steht auch bei einer 90-jährigen pflegebedürftigen - ans Bett gefesselten - Mieterin nicht in jedem Fall der Einwand unzulässiger Rechtsausübung gemäß § 242 BGB entgegen. LG Berlin, Urteil vom 23.3.06 - 62 S 351/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Imke Oevermann |
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Schönheitsreparaturen§§ 305 c, 307 BGB Die zur Ausführungsart der Schönheitsreparaturen getroffene Formularklausel "Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen" ist unwirksam. Die Klausel läuft - im Zusammenhang mit der Übernahme turnusmäßiger Schönheitsreparaturen - auf eine unzulässige Endrenovierungsverpflichtung des Mieters hinaus. LG Berlin, Urteil vom 22.6.06 - 62 S 31/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die weitere Klausel, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, ist allerdings unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob diese Klausel überraschend i.S.d. § 305 c Abs. 1 BGB oder unklar i.S.d. § 305 c Abs. 2 BGB ist. Dies wird teilweise (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 538 RN 172 f.) angenommen, weil nicht deutlich werde, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Diese Formulierung könne sich sowohl auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Im ersten Fall sei dem Mieter (lediglich) jede gravierende Änderung - etwa die Anbringung von Holzpaneelen - untersagt, im zweiten Fall wäre der Mieter an jedweder Änderung - also dem Ersetzen von Raufaser- durch Mustertapete, geringfügigen Farbabweichungen - gehindert. Schließlich sei auch denkbar, dass der Mieter sich ausnahmslos an die bei Einzug vorgefundenen Vorgaben zu halten hätte. Dies schränke - bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - den Mieter unangemessen in seinen Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses ein (vgl. eingehend Schmid-Futterer/Langenberg a.a.O.). Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Mieter grundsätzlich in der Gestaltung seiner Mietwohnung frei. Er kann Wände und Decken unbehandelt lassen, neu und quer tapezieren, ungewöhnliche, grelle Farben verwenden oder gar Strichmännchen an den Wänden aufbringen (sehr anschaulich Goch, WuM 2004, 513, 516). Er ist keineswegs gehalten, die Mietsache ständig in einem Zustand zu halten, der sie für den Vermieter gut (weiter-)vermietbar macht (a.A. wohl Gather NZM 02, 719, 721). Seine Grenze findet das Gestaltungsrecht des Mieters erst dort, wo seine Dekoration zu einer "Beschädigung" der Wohnung führt (Kossmann, Handbuch der Wohnraumiete, § 43 RN 10) oder Rechte Dritter berührt werden (Schmidt-Futterer/Langenberg a.a.O.). Vor diesem Hintergrund ist auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hinsichtlich des Gestaltungsrechts einschränkend zu werten, wonach der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses entweder bei wirksam vereinbartem Fristenplan - nach Fristablauf, vorbehaltlich der Darlegung des Mieters, dass eine Renovierung trotz Fristablaufs wegen des Zustands der Mieträume noch nicht veranlasst ist - verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sonst bei objektiv bestehendem Renovierungsbedarf (vgl. BGH VIII ZR 192/04 vom 6. April 2006). Die Frage, ob die fragliche Klausel deshalb gegen das Unklarheitenverbot verstößt, kann letztlich offen bleiben. Denn jedenfalls verstößt sie gegen §307 BGB. Ob dies allein daraus folgt, dass der Mieter durch die streitgegenständliche Klausel in seiner Gestaltungsfreiheit während des Mietverhältnisses beeinträchtigt wird (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II RN 393; einschränkend jedoch für den Rückgabezeitpunkt), ist ebenfalls nicht entscheidungserheblich. Denn jedenfalls läuft die hier vorliegende Klausel auf eine unzulässige Endrenovierungsverpflichtung des Mieters hinaus. Die Verpflichtung zur Endrenovierung ist für sich genommen zunächst nicht zu beanstanden (BGH WuM 1987, 306). Wird eine solche jedoch im Zusammenhang mit der Übernahme turnusmäßiger Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart, benachteiligt sie diesen unangemessen (BGH NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594; BGH NZM 2005, 504). Dies folgt aus dem Summierungseffekt beider Klauseln, der deren Unwirksamkeit insgesamt bewirkt (BGH a.a.O.). Nach der streitgegenständlichen Klausel ist der Mieter verpflichtet, unabhängig von der tatsächlichen Renovierungsbedürftigkeit eine Endrenovierung durchzuführen, wenn er zuvor eine von der ursprünglichen Ausstattung - irgendwie - abweichende Dekoration gewählt hat. Dies ist unzulässig und darf auch nicht auf Umwegen erreicht werden (Schmidt-Futterer/Langenberg a.a.O., RN 174; vgl. auch Goch, a.a.O.; ferner BGH VIII ZR 152/05 vom 5. April 2006: Entfernung vom Mieter angebrachter Tapeten; a.A. Gather a.a.O., mit der Einschränkung auf "erhebliche" Abweichungen; so auch Hannemann/ Wiegner, Wohnraummietrecht, 2.Aufl., § 11 RN 292; Sternel NZM 1998, 843). Dass der Vermieter unter Umständen nach Treu und Glauben verpflichtet sein mag, seine Zustimmung zu abweichender Gestaltung - etwa bei einem gewählten Farbanstrich in grau oder gelb statt weiß - zu erteilen, so dass eine Endrenovierung letztlich nicht geschuldet ist, kann für die Frage der Wirksamkeit der Klausel keine Rolle spielen. Ebenso wenig ist entscheidend, dass das Gestaltungsrecht des Mieters seine Grenze regelmäßig im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache findet, hier hat der Mieter unübliche Dekorationen nach einhelliger Auffassung zu entfernen. Denn die hier zu prüfende Klausel geht über diese Verpflichtung - wie ausgeführt - weit hinaus. ..." Mitgeteilt von RAin Gabriele Wiedemann |
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Graffiti als Mietmangel§§ 535, 536 BGB Zur Frage, wann ein Wohnungsmieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung von Farbschmierereien an der Fassade des Hauses hat. AG Charlottenburg, Urteil vom 22.6.06 - 233 C 47/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Graffiti auf der Außenfassade des Eckhauses T.-Str/B.-Str in Berlin gemäß §§ 535, 536 BGB. Bei den Grafitti handelt es sich im vorliegenden Fall um einen Mangel der Mietsache. Der vertragsgemäße Zustand umfasst auch die Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzug durch die Mieter und zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind (Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 RN 34, 41; KG WuM 1984, 43) und damit auch die Außenfassade sowie den Hauseingang (vgl. AG Hamburg WuM 2006, 244; Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 8.Aufl., § 536 RN 185). Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Fall nach den gesamten Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei der Anmietung zu beurteilen (KG WuM 1984, 42, AG Hamburg, WuM 2006, 244). Unstreitig befand sich die Außenfassade sowie der Hauseingang bei Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand. Bei der Ortssitte ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in Berlin gemäß § 9 Abs. 3 BauO Farbschmierereien, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, verunstaltend sind und entfernt werden müssen. Der Umfang der nunmehr unstreitig vorhandenen Graffiti ist erheblich. Nahezu die gesamte Fläche der Außenwand ist im Bereich des Erdgeschosses großflächig mit Graffiti versehen. Insgesamt macht das Haus dadurch einen verunstalteten und verwahrlosten Eindruck. Der Umfang der Graffiti überschreitet das Maß des Ortsüblichen, wovon sich das Gericht bei der informellen Augenscheinnahme überzeugt hat. Hierauf wurde in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Dieser schlechte Gesamteindruck des Hauses stellt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Mieter, die sich in ihrer Wohnung und in ihrem Haus wohlfühlen wollen, diesem negativen Anblick jeden Tag ausgesetzt sind. Die Grenze einer hinzunehmenden Beeinträchtigung ist überschritten. Die Auffassung, es liege kein Mangel vor, wenn der Vermieter die Entstehung nicht verhindern könne (AG Leipzig WuM 2001, 237), wird nicht geteilt. Ein Mangel liegt unabhängig vom Verschulden des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Äußere Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen (Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., §536 RN 16, 20). ..." Anmerkung: § 9 Absatz 3 der Berliner Bauordnung lautet: Farbschmierereien, unzulässige Beschriftungen, Beklebungen, Plakatierungen und Ähnliches an Außenflächen von Anlagen im Sinne des §1, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, sind verunstaltend und müssen entfernt werden. Hierzu kann die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung auch durch Allgemeinverfügung anordnen, dass Eigentümerinnen oder Eigentümer und Nutzungsberechtigte Maßnahmen zur Beseitigung der Verunstaltungen nach Satz 1 zu dulden haben. Die Duldungsanordnung muss Art und Umfang der zu duldenden Maßnahmen umschreiben und angeben, von wem und in welcher Zeit die Maßnahmen durchgeführt werden. Auf Antrag kann eine Abweichung von der Pflicht nach Satz 1 gestattet werden, soweit diese für die Verpflichtete oder den Verpflichteten eine besondere Härte darstellt und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Vgl. VG Berlin (vom 8. Mai 2002 - VG 19 A 191/99 -, GE 02, 936): Die Verunstaltungsfiktion bei Farbschmierereien in § 77 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln ist verfassungsmäßig. [ab 2006: § 9 Abs. 3 BauO] Eine Beseitigungsverfügung wegen Farbschmierereien ist auch dann verhältnismäßig, wenn mit erneuten Graffiti gerechnet werden muss. Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Mieterhöhung§§ 558, 558 a BGB Zum Merkmal "Gästewohnung" im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels. AG Charlottenburg, Urteil vom 30.6.06 - 234 C 73/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist positiv einzuordnen. Denn die Klägerin stellt dem Beklagten zusätzliche Nutzräume außerhalb der Wohnung in Form einer Gästewohnung zur Verfügung. Diese Gästewohnung muss entgegen der Ansicht des Beklagten nicht innerhalb des Gebäudes liegen. Es ist zwar der Merkmalgruppe für Gebäude zugeordnet, weil das Merkmal nicht die Ausstattungsmerkmale der Wohnung und auch nicht die Lagemerkmale des Wohnumfeldes betrifft. Deshalb muss der zusätzliche Nutzraum jedoch nicht im Gebäude liegen, was sich auch aus dem weiteren Merkmal in dieser Merkmalgruppe, dem abschließbaren Fahrradabstellraum ergibt, der ausdrücklich innerhalb oder außerhalb des Gebäudes gelegen sein kann. Entscheidend für die Lage der Gästewohnung ist die Nähe zum Gebäude, wobei das Gericht in der Innenstadt grundsätzlich eine engere Nähe verlangt als im Außenbereich, da in der Innenstadt eine größere Hoteldichte vorhanden ist, die eine Alternative zur Gästewohnung darstellt. Die hier vorhandenen 136 Meter, die in lediglich wenigen Gehminuten zurückzulegen sind, können noch dem Gebäude zugerechnet werden und begründen damit das wohnwerterhöhende Merkmal dieser Merkmalgruppe. ..." Mitgeteilt von RA Andreas Flitz |
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Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung§§ 259, 556 BGB Betriebskosten müssen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB formell ordnungsgemäß gegenüber dem Mieter abgerechnet werden, um einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters auszulösen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Abrechnung falsche Flächengrößen und eine falsche Verteilung einzelner Kostenarten enthält. AG Neukölln, Urteil vom 22.6.06 - 8 C 34/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Berndt Hintzelmann |
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Aufwendungsersatz bei Instandsetzungen§ 554 Absatz 4 BGB Der Mieter hat Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 554 Abs. 4 BGB, wenn im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten die Fußbodendielen auf 80 Quadratmetern abgeschliffen und neu versiegelt werden müssen. AG Schöneberg, Urteil vom 27.10.05 - 9 C 158/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "Die Klägerinnen können von der Beklagten nach § 554 Abs. 4 BGB Aufwendungsersatz für die Kosten verlangen, die bei den Instandsetzungsarbeiten auf 80 Quadratmetern bereits mit Wasserlack versiegelten Kieferdielen entstanden sind. Es unterliegt keinem Zweifel, dass es sich bei diesen Arbeiten um Instandsetzungsarbeiten im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB handelt. Diese Arbeiten sind von der Beklagten auch nicht etwa aus Kulanzgründen, also ohne rechtliche Verpflichtung, erbracht worden. Die Klägerinnen mussten zur Durchsetzung ihrer Instandsetzungsansprüche vielmehr den Mieterverein und schließlich das Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 27. Januar 2005) in Anspruch nehmen, die Beklagte wurde nicht freiwillig tätig. Die Klägerinnen können Aufwendungsersatz nur in angemessenem Umfang verlangen, soweit er objektiv erforderlich ist (Horst, Modernisierung - Durchsetzung, Abwehr und Rechtsfolgen, NZM 1999, S. 193 ff.). Da von der Sanierung alle Wohnräume betroffen waren und mit einer Schleifmaschine Feinschliff und Versiegelung mit Kunstharz durchgeführt wurden, mussten die Klägerinnen ihre Einrichtungsgegenstände entfernen und wieder einräumen, selbst während der Arbeiten an anderer Stelle unterkommen und einen geringen Betrag für Abdeckungs- und Verpackungsmaterial aufwenden. Ein Verbleiben der Klägerinnen oder ihrer Einrichtungsgegenstände während der Ausführung der Arbeiten ist weder zumutbar noch sachgerecht. Die größten Räume der Wohnung gehen ineinander über und können daher nicht getrennt voneinander bearbeitet werden. Der durchgehende Fußboden muss auch durchgehend bearbeitet werden, da sich ansonsten der Schleifstaub auf den bereits lackierten Teilen absetzen würde. Zu diesen Positionen haben die Klägerinnen ihre Ansprüche substantiiert vorgetragen und die Kosten der Firma Z., ihrer anderweitigen Unterbringung und für die Verpackungsmaterialien belegt [Anmerkung: insgesamt 1699,68 Euro]. Der weitere Betrag von 363,75 Euro für eigene Aufwendungen wird nicht zugesprochen, da die Klägerinnen diese Summe entgegen einer Auflage vom 21. Juni 2005 nicht hinreichend vorgetragen haben. Besonders der für neun Tage vorgetragene Zeitaufwand ist nicht plausibel, die Notwendigkeit einer Verpackung vieler Gegenstände wird nicht einsichtig gemacht. Die von den Klägerinnen behaupteten Arbeitsaufwendungen würden ausreichen, um einen Haushalt mindestens doppelter Größe für Sanierung aus- und wieder einzuräumen: Die von § 554 Abs. 4 BGB geforderte Angemessenheit und objektive Erforderlichkeit dieser Arbeiten ist weder dargetan, noch lässt sie sich nach den Angaben der Klägerinnen gemäß §287 ZPO schätzen. In einer Höhe von 363,75 Euro wird die Klage daher abgewiesen." Mitgeteilt von RAin Petra Petersen |
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Fälligkeit des Betriebskostenguthabens§§ 259, 556 BGB, § 91 ZPO Das Guthaben ist auch dann nach erteilter Abrechnung fällig und unverzüglich auszuzahlen, wenn die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB noch nicht verstrichen ist. AG Wedding, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 24.3.05 - 9 C 630/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Denn die Beklagten haben zur Klageerhebung selbst Anlass gegeben, indem sie die Zahlung der von ihnen mit der Betriebskostenabrechnung selbst ausgewiesenen Forderung nicht veranlasst haben. Auch wenn ihnen eine Bankverbindung nicht bekannt war, hätten sie sich zur Erfüllung ihrer Verbindlichkeit nach einer Bankverbindung erkundigen können beziehungsweise spätestens mit der Meldung des Prozessbevollmächtigten der Kläger bei ihnen den Betrag an diese zahlen können. Auf dessen Schreiben vom 19. Oktober 2004 haben sie vielmehr in keiner Weise reagiert. Es trifft nicht zu, dass die Beklagten erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit einer Klageerhebung der Kläger rechnen mussten. Der ausgewiesene Betrag war vielmehr sofort zur Zahlung fällig. Daran ändert nichts, dass ohne die Abrechnung die Fälligkeit noch nicht gegeben gewesen wäre. Gerade aus dem Treuhandverhältnis hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen ergibt sich, dass feststehende Guthaben des Mieters auch auszuzahlen sind. ..." Mitgeteilt von RA Cornelius Krakau |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
LG Berlin, Urteil vom 23.3.06 - 62 S 351/05 -
