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MieterMagazin |
September 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Instandsetzung§§ 535, 536 b BGB Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536 b BGB ausgeschlossen ist. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben. BGH, Urteil vom 18.4.07 - XII ZR 139/05 - |
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Mieterhöhung§ 558 BGB Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als zehn Prozent beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115). BGH, Urteil vom 23.5.07 - VIII ZR 138/06 - |
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Wohnflächenberechnung§§ 1 ff. WoFlV, 42 ff. II. BV; DIN 283 Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV beziehungsweise der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230). BGH, Urteil vom 23.5.07 - VIII ZR 231/06 - |
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Fristlose Kündigung§§ 242, 543 BGB Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist. BGH, Urteil vom 13.6.07 - VIII ZR 281/06 - |
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Aufwendungsersatz§§ 133, 157, 539 BGB Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann. BGH, Urteil vom 13.6.07 - VIII ZR 387/04 - |
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Kenntnis von der Zwangsverwaltung§§ 130, 566 c BGB, 21, 22, 148 ZVG 1. Zur Frage, bis wann der Mieter die Miete mit schuldbefreiender Wirkung noch an den bisherigen Eigentümer und Vermieter zahlen kann, wenn dessen Mietgrundstück unter Zwangsverwaltung fällt. 2. Bis 18 Uhr in den Briefkasten eingeworfene Briefe gehen noch am selben Tag zu. 3. Abweichend von § 130 BGB muss die Beschlagnahme des Grundstücks dem Drittschuldner (hier: Mieter) positiv "bekannt" sein (§ 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG). Der Drittschuldner kann den Anscheinsbeweis, dass ein zugegangenes Schreiben auch tatsächlich zur Kenntnis genommen wird, erschüttern. 4. Für die schuldbefreiende Wirkung der Mietzahlung ist maßgeblich die Leistungshandlung (Überweisung), nicht etwa der Leistungserfolg (Gutschrift auf dem Konto des Empfängers). 5. § 566 c BGB findet auch gegenüber dem Zwangsverwalter Anwendung. LG Berlin, Urteil vom 7.5.07 - 62 S 61/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Norbert Wilke |
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Betriebskostenabrechnung§§ 259, 556 BGB 1. Bei fortbestehendem Mietverhältnis müssen sich Mieter nach einem Eigentümer- und Vermieterwechsel wegen der Abrechnungsperioden, für deren Abrechnung der Voreigentümer zuständig ist, bei unterbliebener Abrechnung nicht auf eine Abrechnungsklage verweisen lassen. 2. Eine Betriebskostenabrechnung stellt eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, deren Zugang beim Mieter der Vermieter beweisen muss. 3. Im Rahmen einer Klage des Mieters auf Rückzahlung von Vorschüssen steht dem Vermieter das Recht zu, noch im Prozess eine Abrechnung über die angefallenen Betriebskosten des Abrechnungsjahres zu erteilen. Bis zur erstmaligen Vorlage einer solchen Abrechnung, die im Prozess erfolgt, ist nach einem Eigentümer- und Vermieterwechsel eine Klage auf Rückzahlung des gesamten Betriebskostenvorschusses begründet, so dass mit der Vorlage der Abrechnung hinsichtlich der begründeten Posten eine Erledigung der Hauptsache eintritt. 4. Bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und Wohneinheiten ist Voraussetzung für eine ordnungsgemäße und fällige Abrechnung, dass die Kosten, die auf den Gewerberaum entfallen, vorweg abgezogen und den Gewerbemietern speziell in Rechnung gestellt werden. Dazu sind durch gesonderte Messeinrichtungen und Vorkehrungen die Kosten der Gewerbemieter vorweg zu erfassen. Nur ausnahmsweise kann ein Vorwegabzug entfallen, wenn unter anderem die Gewerbemieter keine höheren Kosten verursachen. Diese Voraussetzungen hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen. Gaststätten weisen gegenüber Wohnungsmietern üblicherweise einen höheren Wasserverbrauch auf. 5. Verlangt ein Mieter im Betriebskostenprozess ausdrücklich die Einsichtnahme in Belege, obliegt es dem Vermieter, dem Mieter auch den Einsichtsort mitzuteilen. Insbesondere nach einem Eigentümer- und Hausverwalterwechsel ist es nicht Aufgabe des Mieters, den Einsichtsort zu ermitteln. [Leitsätze des Einsenders] AG Charlottenburg, Urteil vom 24.5.07 - 211 C 426/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von Dr. Oliver Maor |
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Betriebskostenüberprüfung§§ 259, 556 BGB 1. Es steht dem Mieter frei, einen Rechtsanwalt zu der Belegprüfung in den Räumen des Vermieters hinzuzuziehen. 2. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes stellt aber grundsätzlich keine Fallgestaltung dar, bei der es dem Mieter nicht zuzumuten ist, vorrangig allein oder unter Hinzuziehung des Rechtsanwaltes in den Räumen des Vermieters beziehungsweise der Verwaltung Einsicht in die Abrechnungsbelege zu nehmen. 3. Der Vermieter darf den Mieter darauf verweisen, zunächst Einsichtnahme in die Originalbelege zu nehmen und erst nach Sichtung der Unterlagen und eventueller Erörterungen streitiger Abrechnungspositionen gezielt zu entscheiden, ob und von welchen Belegen für einzelne Positionen er auch nach Prüfung noch Kopien benötigt. AG Lichtenberg, Schlussurteil vom 3.8.06 - 10 C 74/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Antje Eichler |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Auch eine abschließbare Müllstandsfläche ist nicht als wohnwerterhöhend zu beurteilen, wenn sie nicht zusätzlich (etwa durch Begrünung) gestaltet ist. AG Lichtenberg, Urteil vom 22.5.07 - 13 C 15/07 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Müllstandsfläche ist nicht positiv zu bewerten, weil sie nicht gestaltet ist im Sinne der Orientierungshilfe. Denn die Gestaltung setzt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch eine weitere ästhetische Formung voraus, mithin Elemente, die über die bloße Abschließbarkeit und Funktion der Müllstandsfläche hinausgehen, wie etwa eine Begrünung oder Pergola. Dies ist hier nicht der Fall. Es handelt sich um einen bloßen Metallkäfig, der außer der Funktion keine weiteren gestalterischen Elemente aufweist. Dem steht auch nicht entgegen, dass eine Begrünung die Gefahr der Müllablagerungen neben den Mülltonnen erhöht, wie die Klägerin meint. Diese Gefahr ist allenfalls als gering einzustufen, weil zur verschlossenen Müllstandsfläche nur Mieter Zugang haben und diese die Kosten für eine illegale Müllbeseitigung über die Nebenkosten wieder begleichen müssen. Demgegenüber überwiegt der ästhetische Gewinn durch eine Begrünung bei Weitem ..." Mitgeteilt von RA Uwe Thieß |
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Formularmietvertrag§ 310 BGB Zur Anwendbarkeit des § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB auf Mietverträge. AG Lichtenberg, Urteil vom 21.6.07 - 10 C 69/07 - Aus den Gründen: "... Aber auch unabhängig hiervon gilt das Vertragsformular vorliegend grundsätzlich als vom Kläger gestellt, § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Denn der Kläger, der Eigentümer der streitbefangenen Wohnung ist, gilt, wenn er im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet, als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB (Palandt/ Heinrichs, Rn 2 zu § 14 BGB). Der Unternehmerbegriff des BGB ist mit Rücksicht auf die der gesetzlichen Regelung zugrunde liegenden EG-Verbraucherschutzrichtlinien weit auszulegen. Erfasst wird daher jedes planmäßige und dauerhafte Angebot von Dienstleistungen gegen Entgelt, unabhängig von Regelmäßigkeit und Umfang dieser Tätigkeit (Bamberger/ Roth, Beckscher Online-Kommentar/Schmidt-Räntsch, Stand 1.2.2007, RN 8 zu § 14 BGB). ..." Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB 1. Ein Balkon mit einer Breite von 1,40 Meter ist nicht "groß und geräumig" im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005. 2. Das Fehlen einer Steckdose im Bad reicht für das Vorliegen des Wohnwertmerkmals "unzureichende Elektroinstallation" aus. AG Neukölln, Urteil vom 4.4.07 - 9 C 34/06 - Mitgeteilt von RAin Barbara Vogt |
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Klagerücknahme wegen Vermieterwechsels§ 566 BGB; § 269 ZPO Zu den prozessualen Folgen des Vermieterwechsels kurz vor Klageeinreichung. AG Schöneberg, Beschluss vom 26.6.07 - 3 C 112/07 - Gründe: Nachdem die Klägern die Klage zurückgenommen hat, war über die Kosten des Rechtsstreites gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Dies führt dazu, die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Insoweit war zu berücksichtigen, dass die Passivlegitimation der Beklagten circa 9 Tage vor der Anhängigkeit des Rechtsstreits weggefallen ist und ein Mieter den genauen Eintragungszeitpunkt des neuen Eigentümers ins Grundbuch in der Regel nicht erfährt. Danach erscheint es aber sachgerecht, das Risiko des Übergangs der Vermieterstellung jedenfalls dann primär dem Vermieter aufzuerlegen, wenn die Eigentumsübertragung unmittelbar vor Klageeinreichung stattgefunden hat. Insoweit kann nicht übersehen werden, dass der Vermieter letztlich durch die Veräußerung den Vermieterwechsel herbeigeführt hat. Da letztlich das Ergebnis des Rechtsstreits nicht mit erforderlicher Sicherheit hervorgesagt werden konnte, entsprach es insgesamt der Billigkeit, die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Mängelbeseitigung§§ 535 ff. BGB Ständiges lautes Rauschen der Heizung stellt einen Mangel dar, den der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht beseitigen muss. AG Schöneberg, Urteil vom 30.5.07 - 104 a C 590/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Es kommt insofern nicht darauf an, was Ursache der Geräusche ist, ob es technisch möglich ist, eine Heizungsanlage völlig frei von Strömungsgeräuschen zu betreiben (vgl. Urteil des LG Berlin vom 27. Oktober 2006 zu 63 S 186/06), ob Strömungsgeräusche bis zu 30 dB/A nach der einschlägigen DIN 4109 Tabelle 4 auch im schutzbedürftigen Räumen wie Wohn- und Schlafzimmern, nicht zu beanstanden sind und ob die bei der Heizung der Klägerin auftretenden Geräusche dessen Wert übersteigen. DIN-Vorschriften haben ihre Funktion im Baurecht; für die Beurteilung, ob eine vermietete Wohnung mangelhaft ist, kommt es hingegen auf die den Erfordernissen des vertragsgemäßen Gebrauchs entsprechende Sollbeschaffenheit der Mietsache an (vgl. OLG Celle, WuM 1985, 9 ff.). Dies ist hier nicht gegeben. ... Die Klägerin hat anschaulich dargelegt, dass von der Heizungsanlage in ihrer Wohnung ständig ein starkes Rauschen, wie von einem Wasserfall, ausgeht. Es ist davon auszugehen, dass nicht nur die Klägerin dieses Geräusch subjektiv als zu laut empfindet, sondern dass es tatsächlich über das hinzunehmende Maß hinausgeht. Aus der unbestritten gebliebenen Schilderung der Klägerin, die Geräusche seien selbst dann für sie zu vernehmen, wenn sie mit aufgesetztem Kopfhörer dem Fernsehprogramm lausche, ergibt sich, dass das Rauschen mindestens die Intensität eines in Zimmerlautstärke geführten Gesprächs erreicht, da es anderenfalls die Stimmen aus dem Fernseher nicht übertönen würde, insbesondere wenn diese über einen Kopfhörer direkt auf das Ohr übertragen werden. Dies lässt auf einen Schalldruckpegel von etwa 40 dB/A schließen. Das ist eindeutig zu laut. Eine derartige Geräuschkulisse beeinträchtigt das Wohlgefühl des Mieters und damit die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Klägerin hat denn auch unwidersprochen ausgeführt, wenn sie Besuch habe, würde sie notgedrungen die Heizkörper abdrehen, um ihre Gäste nicht durch die störenden Geräusche zu belästigen. Dies zeigt, dass die Geräuschentfaltung auch den Repräsentationswert der Wohnung beeinträchtigt, wobei zu berücksichtigen ist, dass nach den unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Klägerin die Geräusche auch dann auftreten, wenn die Mieter über ihr die Heizungsventile aufdrehen, so dass sie keine Möglichkeit hat, ihnen durch Abstellen ihrer eigenen Heizung zuverlässig zu entgehen. ..." Mitgeteilt von RA Joachim Retz |
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Widerklage im Zustimmungsverfahren§ 33 ZPO Zur Zulässigkeit einer Widerklage auf Mängelbeseitigung im Klageverfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung. AG Tiergarten, Teilurteil vom 13.6.07 - 5 C 130/07 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die von den Beklagten erhobene Widerklage ist zulässig. Die in der rechtlichen Erörterung am 30. Mai 2007 geäußerten Bedenken werden nicht aufrechterhalten. Insbesondere vermag das Gericht der Meinung von Börstinghaus (Schmidt-Futterer, 9. Aufl., Rn 73 zu § 558 b BGB) nicht zuzustimmen. Begründet wird dies mit einer Entscheidung des Amtsgerichts Kiel vom 12. Juni 1997 (111 C 68/95, zitiert nach juris), wonach die Widerklage auf Beseitigung von Mängeln nicht im Zusammenhang mit dem Klageanspruch auf Zustimmung steht und es dem Zweck einer Mieterhöhungsklage widerspreche, wenn nicht alsbald darüber entschieden werden könne, sondern eine Beweisaufnahme über Mängel nötig ist. Das Gegenteil ist richtig, denn nach allgemeiner Auffassung sind Mängel, die vom Mieter eingewandt werden, ohnehin im Zustimmungsprozess nicht zu berücksichtigen, es sei denn, es handelte sich um wohnwertmindernde Merkmale nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel. Eine Verzögerung tritt daher nicht ein. Allerdings war auch nicht, entsprechend der Anregung des Beklagtenvertreters, eine Abtrennung der Widerklage möglich, da zwischen der Zustimmungsklage und der Widerklage auf Mängelbeseitigung ein Zusammenhang im Sinne des § 33 ZPO besteht (Kammergericht KGR 2004, 91). ..." Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB 1. Es stellt ein negatives Wohnwertmerkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 dar, nämlich eine unzureichende Elektroinstallation, wenn in jedem Zimmer lediglich eine Steckdose vorhanden ist. 2. Ein wohnwertminderndes Merkmal der Merkmalsgruppe 4 liegt vor, wenn die Heizung als sogenanntes Einrohrsystem ausgestattet ist, bei dem das Wasser nacheinander durch sämtliche Heizkörper der Räumlichkeiten fließt. Dass dies uneffektiv ist und deshalb das Merkmal einer Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad auch dann bedeutet, wenn Heizkessel und Brenner im Jahre 1993 beziehungsweise 1995 erneuert wurden, liegt auf der Hand. 3. Das wohnwerterhöhende Merkmal "villenartiges Mehrfamilienhaus" erfordert einen alleinstehenden singulären Baukörper, der den Eindruck einer Villa beziehungsweise einen erhabenen Eindruck vermittelt. AG Wedding, Schlussurteil vom 11.4.07 - 18 C 430/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Antje Eichler |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 18.4.07 - XII ZR 139/05 -
