|
MieterMagazin |
September 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
|
Durchblättern Sie |
|
Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
||
|
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
||
|
|
||
|
|
||
Schonfrist bei Zustimmungsklage§§ 558, 558 b, 569 BGB Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraumvermieter nach §569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen. BGH, Teilversäumnis- und Endurteil vom 4.5.05 - VIII ZR 5/04 - Anmerkung: Es geht um den missverständlichen Wortlaut von § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB: "Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind." Nach dem Wortlaut könnte man die Anwendbarkeit der Vorschrift auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB in Frage stellen. Dem ist der BGH nun eindeutig entgegengetreten: § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt auch bei Zustimmungsklagen. Allerdings ist auch die Wortwahl des BGH etwas missverständlich. Es geht hier nicht um eine rückwirkende Mieterhöhung (die ja auch unzulässig wäre), sondern um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die in die Vergangenheit zurück wirkt. |
||
|
|
||
Urkundenprozess im Wohnraummietrecht§§ 592 ff. ZPO, § 536 BGB Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. BGH, Vorbehaltsurteil vom 1.6.05 - VIII ZR 216/04 - Aus der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes: Die Parteien schlossen einen schriftlichen Mietvertrag über eine Vierzimmerwohnung zu einer monatlichen Miete in Höhe von 660 Euro. Für November 2003 zahlte der Mieter unter Berufung auf eine Gegenforderung lediglich 169,80 Euro. Den Differenzbetrag von 490,20 Euro hat der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrags im Urkundenprozess eingeklagt. Der Mieter hat demgegenüber Mängel der Wohnung geltend gemacht, die er jedoch nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln (Urkundenbeweis und Parteivernehmung) belegen konnte. Die Vorinstanzen haben die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Auf die Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt und ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten. Gemäß § 592 Satz 1 ZPO kann ein Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Erhebt der Prozessgegner Einwendungen gegen die Klageforderung, muss er die zu Grunde liegenden Tatsachen, soweit sie streitig sind, gemäß § 595 Abs. 2 ZPO durch Urkunden oder durch Parteivernehmung beweisen. Gelingt ihm dies nicht, ist der Klage durch Vorbehaltsurteil zunächst stattzugeben; dem Beklagten ist die Ausführung seiner Rechte vorzubehalten. Im so genannten Nachverfahren muss sodann mit allen im Zivilprozess zugelassenen Beweismitteln festgestellt werden, ob die Einwendungen des Beklagten berechtigt sind. Ist dies der Fall, wird das Vorbehaltsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Der Kläger ist in diesem Fall auch ohne Verschulden zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Beklagten durch die Vollstreckung des Vorbehaltsurteils oder durch eine zur Abwendung der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden ist. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die durch § 592 Satz 1 ZPO grundsätzlich jedem Gläubiger einer Geldschuld eingeräumte Befugnis, im Urkundenprozess einen vorläufigen Titel gegen den Schuldner zu erlangen, auch dem Vermieter von Wohnraum zusteht, der unter Vorlage des Mietvertrags rückständige Miete geltend macht. Zwar wird nach § 536 Abs. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache die geschuldete Miete automatisch von Gesetzes wegen gemindert. Jedoch gehört die Mangelfreiheit der Mietsache nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sind Mängel vom Mieter darzulegen und zu beweisen, wenn er die Mietsache übernommen hat. Der Inanspruchnahme des Urkundenprozesses steht auch nicht entgegen, dass rechtsgeschäftliche Vereinbarungen, die die gesetzlich eintretende Mietminderung zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, bei Wohnraummietverhältnissen gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam sind. Zwar hat der Urkundenprozess zur Folge, dass der Mieter, der die von ihm geltend gemachten Mängel regelmäßig wie auch im zur Entscheidung stehenden Fall nicht mit den im Urkundenprozess zugelassenen Beweismitteln nachweisen kann, zunächst durch Vorbehaltsurteil zur Zahlung der Miete verurteilt wird und dass erst im Nachverfahren über das Vorliegen von Mängeln und eine sich daraus ergebende Mietminderung entschieden wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch ausgeführt, dass der Mieter den Nachteilen, die ihm durch eine Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil möglicherweise entstehen, weitgehend durch die Schutzanordnungen der Zivilprozessordnung begegnen kann und dass er zudem durch eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters abgesichert ist. Diese Nachteile sind daher im wesentlichen vorläufiger Natur und nicht zu vergleichen mit einer Beeinträchtigung seiner Rechtsstellung, die ihm durch eine nach § 536 Abs. 4 BGB unzulässige rechtsgeschäftliche Vereinbarung droht. Das materielle Mietrecht rechtfertigt es deshalb nicht, die prozessualen Befugnisse des Vermieters aus § 592 Satz 1 ZPO entgegen dem umfassenden Wortlaut der Vorschrift einzuschränken. Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit zur Durchführung des Nachverfahrens an das Berufungsgericht zurückverwiesen. |
||
|
|
||
Nutzungsentgelterhöhung bei Erholungsgrundstück§ 6 NutzEV 1. Die einseitige Erhöhungserklärung gemäß § 6 Nutzungsentgeltverordnung hat rechtsgestaltende Wirkung dahin, dass sich die Höhe der Zahlungsverpflichtung ohne Zustimmung des Nutzers ändert. BGH, Urteil vom 15.6.05 - XII ZR 238/02 - |
||
|
|
||
Spannbreite der Ortsüblichkeit§ 558 BGB Ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet. BGH, Urteil vom 6.7.05 - VIII ZR 322/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, WM 2005, 394, unter II 2 b). Indes erfordert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senat a.a.O.). Dies wird - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne. d) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setze zusätzlich voraus, dass die bisher gezahlte Miete nicht - wie hier - innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern darunter liege, ist dies nicht richtig. Allerdings wird die Auffassung vertreten, ein Mieterhöhungsverlangen sei unberechtigt, wenn sich bereits die Höhe der Ausgangsmiete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält (Staudinger/ Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 4, 16). Dies trifft nicht zu (so auch Gelhaar, MDR 1981, 446 ff.; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; vgl. auch Senat, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 250/03 = NJW 2004, 1379). (1) Die Ansicht des Berufungsgerichts findet schon im Wortlaut des § 558 BGB keine Stütze. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ist lediglich die verlangte Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht. Gleiches gilt für die Regelungen des § 558 Abs. 3 bis Abs. 5 BGB und - zur formellen Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens - des § 558 a Abs. 4 BGB, die ebenfalls nur die Höhe des verlangten Mehrbetrags betreffen. (2) Das gefundene Ergebnis entspricht auch den Interessen der Vertragsparteien. Ein Vermieter hat die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung berechtigterweise schon dann zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulässt. Müsste der Vermieter dagegen zuwarten, bis auf Grund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, wäre er gehalten, stets den höchstzulässigen Betrag am oberen Ende der Spanne zu fordern, da ihm eine spätere Erhöhung innerhalb der Spanne verwehrt wäre. Eine derartige Anhebung auf eine wesentlich höhere Miete wird dabei in vielen Fällen an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB scheitern, der eine Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt. Dies kann dazu führen, dass der Vermieter nicht die gesamte nach dem Mietspiegel vorgegebene Spanne zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens ausschöpfen kann, sondern von vornherein auf eine niedrigere Miete beschränkt ist. Auch für den Mieter kann eine jeweils maßvolle Mieterhöhung in angemessenen Zeitabständen vorteilhafter sein als eine Mieterhöhung in beträchtlicher Höhe, selbst wenn diese erst nach längerer Zeit erfolgt. Im ersteren Fall kann sich der Mieter entsprechend dem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Entwicklung der Löhne und Gehälter leichter auf moderatere Mieterhöhungen einstellen (Gelhaar, a.a.O., S. 447). ..." |
||
|
|
||
Geschmackliche Gestaltung der Wohnung§§ 280, 281, 535 BGB Grundsätzlich ist ein Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume zwar weitgehend frei, er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist. Kammergericht, Teilurteil vom 9.6.05 - 8 U 211/04 - |
||
|
|
||
Modernisierungsankündigung und Duldung§ 554 BGB 1. Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erfordert nicht die Angabe, welche Außenmaße die Heizkörper in den einzelnen Räumen aufweisen. LG Berlin, Urteil vom 21.3.05 - 67 S 433/03 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Christian Remuß |
||
|
|
||
Mobile Parabolantenne im Fenster§ 535 BGB Es liegt im normalen Mietgebrauch des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Mieter eine mobile Parabolantenne an einem Fenster der von ihm innegehaltenen Wohnung mittels Teleskopstange anbringt, die zwischen dem unteren und dem oberen Fensterrahmen eingespannt wird und deren Kabel mit einem Adapter unterhalb der Fensterrahmen in die Wohnung geleitet werden, ohne dass die Substanz des Hauses durch eine feste Installation betroffen wäre. Der Mieter bedarf deshalb für dieses Vorhaben keiner Zustimmung seines Vermieters. LG Berlin, Urteil vom 27.5.05 - 63 S 487/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Daniel P. Müller |
||
|
|
||
Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB Fehlende Erläuterungen zum Vorwegabzug bei Gewerberäumen in der Wirtschaftseinheit können auch noch nach Ablauf der Ausschussfrist des § 556 Abs. 3 BGB nachgeholt werden. LG Berlin, Urteil vom 13.6.05 - 67 S 36/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Sebastian Bartels |
||
|
|
||
Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB 1. Ein Balkon mit einer Tiefe von lediglich 85 Zentimetern ist "nicht nutzbar" im Sinne der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2003. AG Köpenick, Urteil vom 8.6.05 - 7 C 77/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Matthias Tüxen |
||
|
|
||
Mieterhöhung und Drittmittel§ 558 Abs. 5 BGB 1. Für die Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen handelt, ist auf den durch den Fördergeber bestimmten Verwendungszweck abzustellen. Drittmittel im Sinne des §558 Abs. 5 BGB sind auch bei einer Förderung nach den ModInstRL 95 zu berücksichtigen. AG Lichtenberg, Urteil vom 1.2.05 - 6 C 369/04 - Lesen Sie die |
||
|
|
||
Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen§§ 558, 558 b BGB Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Nachtstromspeicherheizung anstelle der vorhandenen Kachelöfen eingebaut, ist ein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage von Vergleichswohnungen nicht ausreichend begründet, wenn nicht angegeben wird, ob die Heizungen der Vergleichswohnungen vom jeweiligen Mieter oder Vermieter gestellt wurden. AG Spandau, Urteil vom 4.5.05 - 9 C 615/04 - Lesen Sie die RAin Isabell D. Pohl |
||
|
||
Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Teilversäumnis- und Endurteil vom 4.5.05 - VIII ZR 5/04 -
