Mietrechtliche Mitteilungen

Schadenersatz bei zu geringen Betriebskostenvorschüssen?

Von Frank Maciejewski

"Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung bei Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten."

So lautet der Leitsatz der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 11. Februar 2004 (- VIII ZR 195/03 -, MM 04, 121; WM 04, 201). Damit bestätigt der Bundesgerichtshof, dass Mieter nicht ohne weiteres Ansprüche gegen den Vermieter durchsetzen können, wenn sich nach Erteilung der ersten Betriebskostenabrechnung herausstellt, dass die Vorschüsse bei Vertragsabschluss deutlich zu niedrig bemessen waren.

Keine Pflicht zur Angabe von Vorschüssen in realistischer Höhe

Nach Ansicht des BGH steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen über Nebenkosten zu einigen. Sie könnten von Vorauszahlungen aber auch gänzlich absehen. Sei es dem Vermieter aber möglich, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, dürfe er erst recht Vorauszahlungen verlangen, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH vom 11. Februar 2004 a.a.O.).

Kein Vertrauenstatbestand bei Angabe von Vorschüssen in bestimmter Höhe

Die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlungen" drücke dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, dass dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen seien. Dieser Begriff lege aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen und begründe für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (BGH vom 11. Februar 2004 a.a.O.). Eine fahrlässig falsche Festsetzung der Vorschüsse reiche für einen Schadensersatzanspruch nicht aus. Diese Sichtweise des BGH hat in der Mietrechtsliteratur schon deutlichen Widerspruch hervorgerufen (Eisenschmid WM 04, 202; Lehmann-Richter WM 04, 254; Artz NZM 04, 328). Die Kritiker des BGH gehen davon aus, dass der Vermieter durch die Festsetzung der Vorauszahlungen aus der Sicht des Mieters seiner Aufklärungspflicht über die zu erwartenden Nebenkosten nachkommt. Entbehre die Angabe aber einer sachlichen Grundlage, sei darin objektiv eine Pflichtverletzung des Vermieters im Sinne der §§ 280 Absatz 1, 311 Absatz 2, 241 Absatz 2 BGB zu sehen, für die er gemäß § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB im Zweifel haftet (Artz NZM 04, 328).

Grundsätzlich keine Aufklärungspflicht des Vermieters

Zwischenzeitlich hat der XII. für das Gewerbemietrecht zuständige Zivilsenat des BGH die Ansicht des VIII. Wohnraumsenats bestätigt (BGH vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 -): Allein der Umstand, dass die vom Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreite, führe noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Auch müsse der Vermieter den Mieter nicht ungefragt über Umstände aufklären, die für die Entscheidung des Mieters - für den Vermieter erkennbar - zum Abschluss des Mietvertrags bedeutsam sein können (BGH vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 -; anders noch OLG Dresden WM 04, 83).

Aufklärungspflicht bei Nachfrage des Mieters

Dem BGH zufolge muss der Mieter selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht. Er muss sich umfassend informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen stellen. Stellt der Mieter Fragen oder macht der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt, so müssen dessen Angaben richtig und vollständig sein (BGH vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 -). Anderenfalls macht der Vermieter sich schadenersatzpflichtig (vgl. AG Hannover WM 03, 327).

Pflichtverletzung bei Vorliegen "besonderer Umstände"

Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von nicht annähernd kostendeckenden Vorauszahlungen bei Vertragsabschluss ist nur dann denkbar, wenn besondere Umstände gegeben sind. Der BGH (a.a.O.) benennt hierfür zwei (nicht abschließende) Beispiele:

 Der Vermieter hat die Angemessenheit der Vorschüsse ausdrücklich zugesichert. Dann schafft er einen Vertrauenstatbestand (LG Berlin MM 03, 340; Lehmann-Richter WM 04, 254 wendet § 397 Abs. 1 BGB an). Bei den darauffolgenden Betriebskostenabrechnungen sind die Nachforderungen des Vermieters durch die Zusage über die Angemessenheit der Höhe der Vorauszahlungen begrenzt. Für das Vorliegen einer Zusicherung ist der Mieter beweispflichtig (LG Berlin GE 99, 907).

 Der Vermieter hat bewusst die Betriebskosten zu niedrig angesetzt, um den Mieter über den Umfang der Mietbelastung zu täuschen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter bewusst in Täuschungsabsicht handelt (vgl. LG Berlin GE 04, 107; AG Tiergarten GE 04, 110). Umstände, die für eine arglistige (vorsätzliche) Täuschung des Vermieters sprechen, sind mindestens substanziiert darzulegen.

Weitere "Besondere Umstände"

Ein "besonderer Umstand" im Sinne der BGH-Rechtsprechung ist gemäß § 242 BGB nach der hier vertretenen Auffassung auch anzunehmen,

 wenn der Vermieter vor Vertragsabschluss auf eine Gesamtbelastung hingewiesen hat oder wenn er dem Mieter auf dessen Frage bestätigt hat, dass die Vorschüsse ausreichen. Eine ausdrückliche Zusicherung muss der Vermieter diesbezüglich nicht gemacht haben (Eisenschmid WM 04, 202; so wohl auch BGH vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 -);

 wenn die Vorauszahlungen nicht einmal die verbrauchsunabhängigen Kosten decken (vgl. LG Frankfurt NZM 02, 485);

 wenn ein gravierendes auffälliges Missverhältnis zwischen Vorschüssen und tatsächlicher Betriebskostenbelastung besteht. Dies ist jedenfalls gegeben, wenn die Nachforderung die Vorauszahlungen um das 7,5- bis 8-fache übersteigt (OLG Naumburg NZM 02, 387; vgl. auch LG Berlin MM 01, 495).

Erhebliches Übersteigen der vereinbarten Vorschüsse

Liegt ein eine Pflichtverletzung begründender "besonderer Umstand" im obigen Sinne vor, ist weitere Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch zunächst einmal, dass die abgerechneten Betriebskosten die vom Vermieter bei Vertragsabschluss geforderten Vorauszahlungen um ein Vielfaches übersteigen. Man wird dem Vermieter hier grundsätzlich eine Überschreitung bis zu einer Toleranzgrenze von rund 20 Prozent zubilligen müssen, da ja die Preisentwicklung und das Verbrauchsverhalten der Mieter nicht exakt vorhersehbar sind (vgl. LG Frankfurt WM 79, 24; für 15 Prozent: LG Berlin MM 03, 340; für 25 Prozent: Lehmann-Richter WM 04, 254; für 50 Prozent: Langenberg/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 556 RN 394).

Vorliegen eines Schadens

Des Weiteren stellt sich die Frage, ob in der Eingehung des Vertrags ein Schaden gesehen werden kann. Maßgeblich hierfür ist, ob der eingegangenen Verpflichtung eine gleichwertige Gegenleistung des Vertragspartners entspricht. Trifft das zu, ist kein Schaden eingetreten. Bei der objektiven Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung - aufgewendete Betriebskosten auf der Seite des Vermieters und Verpflichtung des Mieters zum Ausgleich - kommt mithin nur dann ein Schaden des Mieters in Betracht, wenn die vom Vermieter erbrachte Leistung für die Zwecke des Mieters nicht beziehungsweise nicht voll brauchbar gewesen ist (OLG Dresden WM 04, 83).

 Solche Fälle sind denkbar, wenn der Mieter (nachprüfbar) geltend macht, sich die tatsächlich abgerechneten Betriebskosten nach seinen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht leisten zu können, so dass für ihn die Eingehung des Mietvertrags und die daraus resultierende Verpflichtung zur Tragung der Betriebskosten eine nachhaltige Beeinträchtigung seiner Lebensführung zur Folge gehabt hätte (OLG Dresden WM 04, 83).

 Ein Schaden ist auch gegeben, wenn der Mieter bei Kenntnis der wahren Betriebskosten anderen vergleichbaren Wohnraum mit einer niedrigeren Gesamtmiete hätte anmieten können beziehungsweise von der Anmietung der betreffenden Wohnung abgesehen hätte (vgl. LG Karlsruhe WM 98, 479). Hierfür ist er darlegungs- und beweispflichtig (vgl. LG Berlin GE 99, 907; ZMR 99, 637; GE 00, 893; GE 01, 347; a.A. Lehmann-Richter WM 04, 254; LG Berlin MM 01, 495).

Berechnung des Schadenersatzanspruches

Der Schadenersatzanspruch des Mieters ergibt sich in der Regel aus Verschulden bei Vertragsabschluss, culpa in contrahendo (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 BGB). Denkbar sind auch Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung oder gar aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB.

Ist der Anspruch gegeben, muss der Vermieter sich dann so behandeln lassen, als ob die Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten des Vorjahres entsprochen hätten. Daraus folgt, dass der Vermieter gegen den Mieter keinen Anspruch auf Zahlung des Differenzbetrages zwischen den zu niedrigen Vorauszahlungsbeträgen und den tatsächlich im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten geltend machen kann (vgl. AG Tiergarten MM 93, 399; LG Berlin GE 96, 322; LG Lüneburg DWW 96, 193; Karlsruhe WM 98, 479). Hiervon ausgenommen sind allerdings diejenigen allgemeinen Preissteigerungen, die der Mieter auch bei korrekt angesetzten Vorschüssen hätte tragen müssen.

Nach anderer Ansicht ist der Anspruch aus §§ 311 Absatz 2 Nr. 1, 280 BGB auf Freistellung von der Nachzahlungsforderung gerichtet, soweit die vom Mieter verlangten Kosten die ortsüblichen Nebenkosten überschreiten (Lehmann-Richter WM 04, 254).

Der Schadenersatzanspruch des Mieters beschränkt sich im Übrigen nicht nur auf die erste Abrechnungsperiode. Vielmehr kann der Vermieter während des gesamten Mietverhältnisses jeweils nur die erhöhten Nebenkosten verlangen, die über den tatsächlich angefallenen Kosten des dem Vertragsabschluss vorausgegangenen Abrechnungsjahrs liegen (vgl. AG Frankfurt WM 87, 252; AG Rendsburg WM 90, 63; a.A. AG Dortmund NJW-RR 91, 1228).

Mietertipp: Mieter sollten sich bei Vertragsabschluss schriftlich vom Vermieter zusichern lassen, dass die Betriebskostenvorschüsse kostendeckend sind.

Mietpreisgleitklauseln in der BGH-Rechtsprechung

Von Assessor Thomas Fischer-Lück

Jede Mietpreisgleitklausel in Mietverträgen im Sozialen Wohnungsbau ist wirksam, die sinngemäß - oder durch Auslegung ermittelt - den Inhalt des § 4 Absatz 8 NMV wiedergibt, dass nämlich die jeweils zulässige Miete vertraglich vereinbart ist.

Sie gilt für alle gesetzlich vorgesehenen Tatbestände von Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Aufwendungen.

Eine gemäß § 10 WoBindG formal unwirksame Mieterhöhungserklärung ist nachträglich heilbar, soweit der Mietvertrag eine wirksame Gleitklausel enthält.

Sie wirkt zurück auf den Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung mit der aus § 4 Absatz 8 NMV zu entnehmenden weiteren Rückwirkung auf den Beginn des Vorjahres, soweit die Aufwendungen des Vermieters bereits zu diesem Zeitpunkt erhöht waren.

Lesen Sie die Details

Mietpreisüberhöhung

§ 5 WiStG

Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" (§ 5 Abs. 2 WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.

BGH, Versäumnisurteil vom 28.1.04 - VIII ZR 190/03 -
veröffentlicht u.a. in WM 04, 294
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]

Energieeinsparung und Wirtschaftlichkeit; Gleitklausel

§ 10 WoBindG, §§ 242, 307 BGB

1. Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (so genanntes Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.

2. Folgende Formularklausel stellt wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB keine wirksame Gleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV dar: "Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein."

BGH, Urteil vom 3.3.04 - VIII ZR 149/03 -
veröffentlicht u.a. in WM 04, 285
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]

Anmerkung:

Der Wortlaut des Leitsatzes zu 1. täuscht. Aus den Entscheidungsgründen ergibt sich deutlich, dass der 8. Zivilsenat des BGH der Auffassung ist, dass auch Mieterhöhungen nach § 559 ff. BGB wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt werden. Der BGH begründet dies vor allem unter Hinweis auf die Materialien zur Mietrechtsreform (BR-Drucksache 439/2/00 Seite 24).

Drittmittel

§§ 558 ff. BGB

1. Die bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehenden Kürzungsbeträge sind nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen.

2. Sind Kürzungsbeträge nach § 558 Abs. 5 BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen, bedarf es in dem Mieterhöhungsverlangen auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel.

BGH vom 23.6.04 - VIII ZR 285/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]

Schönheitsreparaturen

§ 307 BGB

1. Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

2. Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachterkosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet.

BGH vom 26.5.04 - VIII ZR 77/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]

Anmerkung:

Die Quotenklausel lautete: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziffer 2 [= Fristenplan] - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziffer 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Kaution

§ 551 BGB

1. Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer unzulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten.

2. Zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicherheit verlangt.

3. Die Zulassung der Revision in einem die Sachentscheidung enthaltenen Teilurteil durch das Berufungsgericht erstreckt sich auf die zugehörige, in einem Schlussurteil enthaltene Kostenentscheidung; dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Schlussurteil die Revision nicht zugelassen hat.

BGH vom 30.6.2004 - VIII ZR 243/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]