Verwaltungsgericht contra Mieter
Mietobergrenzen gekippt
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Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts hat auf die Klage einer Grundstückseigentümerin im Friedrichshainer Samariterviertel hin die bezirklichen Mietobergrenzen für unzulässig erklärt. Sollte das Urteil rechtskräftig werden, dann wird sich zukünftig in Sanierungsgebieten der Wind drehen oder gar zu einem Sturm werden. Soziale Sanierungsziele sind ohne Mietpreisbeschränkungen nur noch ein stumpfes Schwert. Gegen die Mietenbindung als städtebauliche Interventionsgrenze haben immer wieder Vermieter opponiert, nun mit Erfolg. Nach Auffassung des Berliner Mieterverein (BMV) sowie der Mieterberatungsgesellschaften ASUM und Prenzlauer Berg droht nun eine verstärkte Verdrängung der Bewohner. |
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Mit Spannung erwarteten Mieter, Vermieter und Sanierungsverwaltung das erste Hauptsacheverfahren zu Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten. Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin (VG 13 A 424/01), wonach die zum Schutz der Wohnbevölkerung in den Sanierungsgebieten erlassenen Mietobergrenzen unzulässig sind, stößt beim Berliner Mieterverein auf Unverständnis und löst gleichzeitig große Besorgnis aus. Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des BMV: "Mit dieser Entscheidung wird der behutsamen Stadterneuerung nach der vollständigen Einstellung öffentlicher Fördermittel endgültig der Garaus gemacht." Beim BMV befürchtet man eine Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung. Denn bei Ausschöpfung des Mieterhöhungsspielraums bedeuten Mieterhöhungen mit 11 Prozent der modernisierungsbedingten Baukosten jährlich für viele Mieter in den entsprechenden Gebieten eine Überforderung. Wegen des hohen baulichen Aufwands in Sanierungsgebieten werden die Mieten deshalb enorm steigen. Stärker als bisher werden in diesen Quartieren Vermieter nach der Sanierung an einkommensstärkere Haushalte von außerhalb vermieten. |
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Die 13. Kammer unter Vorsitz von Richter Ortloff hat der Klage der Grundstückseigentümerin Rigaer Straße 93 überwiegend stattgegeben und entschieden, dass die vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg auferlegten Mietobergrenzen für das Sanierungsgebiet Samariterviertel unzulässig sind. Das Gericht war zu der Auffassung gelangt, dass die sanierungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches keine Grundlage für die Formulierung eines solchen Ziels darstellen und demgemäß auch eine Sanierungsgenehmigung aus diesem Grunde weder versagt noch mit Auflagen erteilt werden kann. Gleichzeitig hat das Gericht die in der sanierungsrechtlichen Genehmigung des Bezirksamtes enthaltene Bedingung, wonach zur Vermeidung und Milderung nachteiliger Folgen der Sanierung die Grundstückseigentümerin die festgelegten Sozialpläne einzuhalten und mit den Mietern entsprechende Modernisierungsvereinbarungen abzuschließen hat, als rechtlich zulässig bestätigt. |
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Der Berliner Mieterverein hält die Entscheidung hinsichtlich der Mietobergrenzen für falsch. Nach dem Baugesetzbuch sollen städtebauliche Maßnahmen dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Sie sollen auch dazu beitragen, dass die bauliche Struktur der Gebiete nach sozialen Erfordernissen entwickelt wird. Die herrschende Meinung ging bislang zu Recht davon aus, dass Mietobergrenzen ein geeignetes Mittel sind, um soziale Sanierungsziele zu erfüllen. Das Urteil der 13. Kammer ist insoweit ein Rückschritt in die Zeit, als Sanierung als rein bauliche Maßnahme angesehen wurde und das Bewohnerinteresse am Verbleib im Gebiet unberücksichtigt blieb. Interventionsschranken in Form von Mietobergrenzen dienen auch der Sicherung des Sanierungsablaufs. "Denn die Erhaltung der Funktionsfähigkeit eines Gebietes auch während der Sanierung kann nur gewährleistet werden", so der Berliner Baurechtler Professor Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt, "wenn das Verbleiben der bisherigen Bewohner unterstützt wird." Im Übrigen seien Auflagen in der Sanierungsgenehmigung zur Verhinderung unerwünschter Vorgänge auch deshalb akzeptabel, weil den Gebäudeeigentümern erhebliche Steuervergünstigungen für Investitionen in Sanierungsgebieten gewährt werden, heißt es beim BMV. Auch die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus zeigte sich unzufrieden mit dem Urteil. Nach Auffassung von Bernd Schimmler, wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion, kann das Urteil nicht hingenommen werden. Das Gericht habe bei seiner Entscheidung augenscheinlich die Gesamtentwicklung des Berliner Wohnungsmarktes nicht im Blick gehabt. |
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Der wirtschaftliche Nachteil für die Mieter des Hauses Rigaer Straße 93 ist nicht so immens, da das Bezirksamt in die Sanierungsgenehmigung eine lediglich für den Zeitraum von einem Jahr geltende Mietenbegrenzung hineingeschrieben hat. Erheblich allerdings wird die Mietdifferenz bei neu abgeschlossenen Mietverträgen sein. Generell gilt aber zunächst, dass die Mietverträge und auch die in Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter festgehaltenen Mietbindungen wirksam bleiben. Nur in den Fällen, wo zwar eine Sanierungsgenehmigung mit Mietobergrenzen erteilt wurde, die Modernisierungsvereinbarungen aber noch nicht abgeschlossen wurden, wird es vermutlich zu deutlichen wirtschaftlichen Nachteilen für Mieter kommen. |
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Ähnliche Risiken bestehen auch in den Sanierungsgebieten von Pankow und Mitte. Der für diese Gebiete zuständige Verwaltungsrichter von Hase hat sich als Vorsitzender der 19. Kammer in der Haus- und Grundeigentümer-Zeitschrift "Das Grundeigentum" schon häufig als erklärter Gegner der Mietobergrenzen "geoutet". |
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Der Berliner Mieterverein fordert zunächst das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg auf, alle Rechtsmittel gegen das Urteil auszuschöpfen. Gleichzeitig ist zur Absicherung der Mietobergrenzen eine Bundesratsinitiative des Landes Berlin, mit der im Sanierungsrecht auch der Verdrängungsschutz als soziales Sanierungsziel anerkannt wird, auf den Weg zu bringen. Der Vorschlag von Richter Ortloff, zum Schutze der Verdrängung die Sanierungsgebiete mit einem Milieuschutz zu überziehen, ist wenig praktikabel, weil die Bedingungen für den Erlass im Konflikt mit der Sanierung stehen. Im Milieuschutz sind Baumaßnahmen eher unerwünscht, während diese im Sanierungsgebiet gerade erforderlich sind. |
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Reiner Wild |
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Steigende Mieten, verdrängte Bewohner: Das Verwaltungs-
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" Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung."
