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MieterMagazin |
Juli/August 2010 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Sozialwohnung§ 10 WoBindG, § 20 NMV Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst. BGH, Urteil vom 14.4.10 - VIII ZR 120/09 - |
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Wohnungsvermittlungsverein§§ 3, 5 WoVermG, § 812 BGB 1. Wer ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges "Service-Entgelt" für die Zurverfügungstellung sogenannter Objektlisten von Wohnungssuchenden fordert, verstößt gegen § 3 Abs. 3 WoVermG. 2. Außer einem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen vereinbart oder angenommen werden. 3. Ein solches "Service-Entgelt" kann vom Wohnungssuchenden nach § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zurückgefordert werden. [nicht amtliche Leitsätze] BGH, Urteil vom 15.4.10 - III ZR 153/09 - |
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Wasserzähler§ 315 BGB, § 18 AVBWasserV Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Wasserversorgungsunternehmen im Rahmen seines die Messeinrichtungen betreffenden Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 und 4 AVBWasserV gehalten ist, eine neue Ermessensentscheidung dahingehend zu treffen, ob ein Austausch des eingebauten Wasserzählers unter Berücksichtigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist. BGH, Urteil vom 21.4.10 - VIII ZR 97/09 - Aus der Presseerklärung des BGH: Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von dem beklagten Wasserversorgungsunternehmen den Austausch eines Wasserzählers. Die Beklagte versorgt die Wohnungseigentumsanlage der Klägerin seit Jahren mit Wasser und entsorgt das Abwasser. Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 21 Wohnungen. Das Versorgungsunternehmen hat als Entnahmearmatur einen Wasserzähler der Größe Qn 6 (mit einem Nenndurchfluss von 6 Kubikmetern pro Stunde) eingebaut. Im Januar 2007 bat die Klägerin um den Einbau eines Wasserzählers Qn 2,5 (mit einem Nenndurchfluss von 2,5 Kubikmetern pro Stunde). Dies lehnte das Versorgungsunternehmen mit der Begründung ab, dass es dadurch zu Beeinträchtigungen der Versorgung nach Menge und Druck kommen könne. Nach dem ab 1. Januar 2007 gültigen Preisblatt des Versorgungsunternehmens beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers bei Wasserzählern mit einer Nennleistung von 2,5 Kubikmetern pro Stunde ab 401 Kubikmetern pro Jahr 29,50 Euro netto pro Monat. Bei Wasserzählern mit einer Nennleistung bis Qn 6 beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers ab 501 Kubikmetern pro Jahr 68 Euro netto pro Monat. Im erstgenannten Fall beträgt der Servicepreis für Schmutzwasser 15 Euro pro Kubikmeter und im letztgenannten Fall 36 Euro pro Kubikmeter. Die Klägerin meint, vor dem Hintergrund der mehr als 130 Prozent höheren Kosten beim Einbau eines Zählers Qn 6 hätte die Beklagte bei Ausübung ihres Ermessens nach § 18 AVBWasserV* einen Zähler der Größe Qn 2,5 einbauen müssen. Mit der Klage hat die Klägerin verlangt, den Wasserzähler Qn 6 durch einen Wasserzähler Qn 2,5 zu ersetzen. … Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil auf die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgehoben. Denn nach derzeitigem Stand hat die Beklagte mit der Verweigerung des Einbaus eines Wasserzählers der Dimensionierung Qn 2,5 ihr Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 und 4 AVBWasserV nicht ermessensfehlerfrei ausgeübt. In dem Vertragsverhältnis der Parteien bestehen Schutz- und Rücksichtnahmepflichten. Aus diesen folgt ein Anspruch auf erneute Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts jedenfalls dann, wenn sich der technische Standard, der einen Einfluss auf die Auswahl der Messgeräte hat, in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden. Ein solches Interesse ist hier insbesondere darin zu sehen, dass der Grund- und Servicepreis für die Leistungen der Beklagten und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Dimensionierung des Wasserzählers abhängen. Das Wasserversorgungsunternehmen ist danach gehalten, eine neue Ermessensentscheidung zu treffen, ob ein Austausch des Wasserzählers unter Berücksichtigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist. Das Landgericht hat zu Unrecht eine fehlerfreie Ermessensentscheidung des Versorgungsunternehmens angenommen. Es hat insbesondere keine ausreichenden Feststellungen zum aktuellen Stand der Technik getroffen. Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit nähere Feststellungen dazu getroffen werden können, ob ein Wasserzähler Qn 2,5 in der Wohnanlage der Klägerin dem Stand der Technik entspricht. |
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Betriebskostenabrechnung§§ 421, 556 BGB Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. BGH, Urteil vom 28.4.10 - VIII ZR 263/09 - Aus der Presseerklärung des BGH: Die Beklagte in dem entschiedenen Rechtsstreit ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit einem an die Beklagte und ihren Ehemann gerichteten Schreiben vom 5. Dezember 2006 rechnete die Klägerin die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag von 254,89 Euro auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich jedoch aus einer für das Jahr 2005 erstellten Heizkostenabrechnung vom 27. November 2006. Allerdings ist diese nur an die Beklagte adressiert worden und ist auch nur ihr zugegangen. Die Beklagte und ihr Ehemann haben einen Ausgleich des von der Klägerin geforderten Nachzahlungsbetrags abgelehnt. Das Amtsgericht hat beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung der "kalten Betriebskosten" und die Beklagte darüber hinaus zur Nachzahlung von 254,89 Euro auf die Heizkosten verurteilt. … Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nicht gehindert ist, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss. Der hiergegen vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall nach § 421 BGB auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt worden ist. |
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Wärmecontracting§ 812 BGB, § 7 HeizkostenVO Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung nicht verbrauchter Vorschüsse auf Basis einer Gegenrechnung ohne "Grundpreis" des Wärmelieferanten. LG Berlin, Urteil vom 20.11.06 - 62 S 156/06 - Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle Aus den Gründen: ... Macht der Mieter eine Rückforderung angeblich zuviel geleisteter Vorschüsse bei wirksamer Abrechnung geltend, muss er - anders als bei der Rückforderung gezahlter Vorschüsse bei Nichtabrechnung durch den Vermieter (vgl. BGH vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/06 gegen OLG Braunschweig, GE 1999, 1213) eine eigenständige Berechnung auf der Grundlage der ihm vorliegenden Unterlagen anstellen. Er ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 28. September 2004 - 65 S 212/04 -, MM 2005, 74). ... Der Kläger hat gegen die Beklagte ... gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB, einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Heizkostenvorauszahlungen für 2000 in Höhe von 185,20 Euro, wovon das Amtsgericht bereits 30 Euro zugesprochen hat. ... Bei den seitens des Klägers berechneten Heizkosten handelt es ich um die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Kosten. Wenn - wie hier - der Vermieter die Heizung im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters auf Wärmecontracting umstellt, so darf er nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO auf den Mieter umlegen (BGH GE 2005, 916). Diese Kosten hat der Kläger in seiner Berechnung berücksichtigt. Es ist insbesondere nicht zu beanstanden, dass der Kläger lediglich den seitens des Wärmecontractors berechneten Arbeitspreis berücksichtigt hat und den Grundpreis in vollem Umfang herausgerechnet hat. Denn soweit die Beklagte pauschal behauptet, zumindest 65 Prozent des Grundpreises seien umlagefähige Kosten, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Wenn sie meint, es müssten höhere Kosten berücksichtigt werden, so hätte sie die Kalkulation des Wärmecontractors offenlegen und die ihrer Ansicht nach durch das Wärmecontracting entstandenen Mehrkosten herausrechnen müssen. Hierzu reicht die Vorlage des Schreibens der ... vom 19. November 2008, wonach im Grundpreis zu 35 Prozent Kosten für "Wartung, Schmierstoffe, Energiebezug usw." enthalten seien, nicht aus. Dieses Schreiben enthält nämlich ebenfalls keine Offenlegung der Preiskalkulation. ... |
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Umwandlung§ 573 BGB Die Kündigung einer nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, dass der Vermieter die Wohnung verkaufen will und ohne die Kündigung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei, ist auf Dauer ausgeschlossen. LG Berlin, Urteil vom 29.3.10 - 67 S 338/09 - Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen Lesen Sie die |
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Schadensersatz nach Wasserschaden§ 536 a BGB Zur Erstattung von Hotelkosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536 a Abs. 1 BGB wegen eines vom Vermieter verschuldeten Wasserschadens. AG Köpenick, Urteil vom 21.4.10 - 15 C 128/09 - Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Beklagte hat den Wasserschaden, der durch zumindest fahrlässiges Verhalten der von ihr beauftragten Baufirma entstanden ist, zu vertreten und dem Kläger den sich hieraus ergebenden Schaden inklusive des sogenannten Mangelfolgeschadens zu erstatten. ... Da die Wohnung insgesamt durchfeuchtet war und bis mindestens zum 5. Mai 2009 ununterbrochen Trocknungsgeräte liefen, war es für den Kläger und seine Ehefrau ab dem 29. März 2009 nicht zumutbar, in der streitgegenständlichen Wohnung zu bleiben. Der Ansicht der Beklagten, der Kläger hätte im Wege der Schadensminderungspflicht statt eines Hotels eine Ferienwohnung beziehen müssen, folgt das Gericht nicht. Denn es erscheint fraglich, ob es möglich gewesen wäre, eine Ferienwohnung, die den Zimmerpreis von 63,33 Euro netto unterschreitet, kurzfristig und für den erforderlichen Zeitraum zu finden. Die Hotelkosten sind jedoch nicht für den gesamten Zeitraum erstattungsfähig, sondern nur bis 31. Mai 2009. Denn die Renovierung hätte binnen gut drei Wochen nach Abstellen der Trocknungsgeräte soweit fertiggestellt sein müssen, dass die Kläger und die Drittwiderbeklagte die Wohnung wieder hätten beziehen können. Es ist nicht ersichtlich, warum der beauftragte Malermeister M. erst am 26. Mai 2009 mit den erforderlichen Arbeiten begonnen hat. Die Einschätzung des Gerichts, dass die Arbeiten bis höchstens 31. Mai 2009 erforderlich waren, deckt sich mit der Fristsetzung des Klägers im Schreiben vom 5. Mai 2009, in dem auch er von diesem Zeitraum ausgegangen ist. Im Rahmen der Schadensminderungspflicht hätte der Kläger auf eine schnellere Durchführung der Renovierungsarbeiten dringen müssen, zumindest in dem Umfang, dass ein Wiederbezug einzelner Räume möglich gewesen wäre. Die Übernachtungskosten werden daher nur in Höhe von 3998,79 Euro (63 Nächte á 63,33 Euro) zuerkannt. Von den Frühstückskosten können lediglich 10 Euro netto pro Frühstück angesetzt werden, da der Kläger und die Drittwiderbeklagte auch im eigenen Wohnraum Kosten für das Frühstück hätten aufwenden müssen, wenn auch in deutlich niedrigerem Umfang. Die weiteren in den Hotelrechnungen enthaltenen Positionen sind nicht von der Beklagten zu erstatten. Dies betrifft insbesondere die Garagenmiete, da der Kläger auch ohne den eingetretenen Wasserschaden keine Garage zur Verfügung gehabt hätte. Selbst wenn ein Parken im Umkreis des E.-Hotels schwieriger möglich war, rechtfertigt dies noch nicht die Anmietung einer Garage. ... |
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Mietminderung§ 536 BGB Ein ständig zugestellter Hauseingang und eine unsaubere, häufig mit Gewerbemüll überfüllte Müllstandsfläche stellen einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung in Höhe von 5 Prozent berechtigt. AG Wedding, Urteil vom 3.5.10 - 21b C 229/09 - Mitgeteilt von RA Karsten Rieger Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Beklagte hat die Mieten ab Januar 2008 zu Recht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch war in den Jahren 2008 und 2009 teilweise gemindert. Denn ein ständig zugestellter Hauseingang und eine unsaubere, häufig mit Gewerbemüll überfüllte Müllstandsfläche stellen einen Mangel der Mietsache dar, da der Mangel sich auch auf mitvermietete Sachen wie Treppenhaus oder ähnliches erstrecken kann (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536 Rn. 39). Aus den Zeugenaussagen ergibt sich eindeutig, dass der Hauseingang ständig mit Paletten von Obst verstellt ist. Dies haben die Zeugen F. und O. überzeugend dargelegt. Kann ein Hauseingang nur zur Hälfte oder zu einem Viertel und mit Fahrrädern nur mit Mühe benutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache im erschwerten Zugang zur Mietsache vor. Denn der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung (Schmidt-Futterer, § 536 Rdnr. 187). Für diesen Zustand ist eine Minderung von monatlich 2,5 Prozent der Miete angemessen. Die Beklagte kann ferner eine Mietminderung wegen der Überfüllung der Müllstandsfläche geltend machen. Denn es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, dass der Vermieter ihm einen zumutbaren Platz für die Mülltonnen zur Verfügung stellt und diese nicht ständig überfüllt sind (Schmidt-Futterer § 536 RN 238). Beide Zeugen haben bestätigt, dass ständig Müllsäcke, Pappe und Dosen neben die Müllcontainer gestellt werden, es sich herbei um Gewerbemüll handelt und dieser auch in die Container der Mieter gesteckt wird. So hat die Zeugin F. bestätigt, dass schon seit zwei bis drei Jahren Papier in die Container gelegt wird und Müllsäcke daneben gestellt werden, bis der Müll das nächste Mal abgeholt wird. Eine Überfüllung der Container für Mieter mit Gewerbemüll - wie auch der Zeuge O. bestätigt hat -, ein Abstellen von Säcken mit Gewerbemüll neben den Tonnen und ein Aufstellen von offenen Kanistern mit altem Frittierfett auf dem Hof stellen jedenfalls einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, der die Hinnehmbarkeit überschreitet. Eine monatliche Minderung von ebenfalls 2,5 Prozent der Miete erscheint insoweit angemessen ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 14.4.10 - VIII ZR 120/09 -
