|
MieterMagazin |
Juli/August 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
|
Durchblättern Sie |
|
Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
||
|
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
||
|
|
||
|
|
||
Betriebskostenabrechnung§§ 556 ff. BGB 1. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. 2. Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen. BGH, Urteil vom 20.2.08 - VIII ZR 27/07 - Aus den Entscheidungsgründen: ... 3. Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten der umlagefähigen Kosten für den Hauswart durch die Beklagten jedoch nicht als unsubstantiiert behandeln. Insoweit rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an ein wirksames Bestreiten überspannt hat. Rechtsfehlerhaft hat es angenommen, dass die Beklagten verpflichtet seien, höhere Abzüge für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung darzulegen, als die Klägerin diese in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt hat (§ 138 Abs. 2 ZPO). a) Nach dem Mietvertrag der Parteien sind auch die Kosten des Hauswarts umlagefähig (§ 4 Nr. 3 b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl., I S. 2178 - II. BV; ab dem 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl., I S. 2346 - BetrKV). Danach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig. Davon ist die Klägerin in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen im Ansatz zutreffend ausgegangen. b) Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (LG Potsdam, WuM 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter (Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 40; Schmid, aaO, Rdnr. 5336; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 185; Blank in: Blank/ Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 66; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3730). Die Darlegungs- und Beweislast erfährt durch die Formulierung "soweit … nicht" (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 II. BV; §2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV) keine Änderung. Die Vorschrift bezweckt nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Umstände aus der Sphäre des Vermieters (Schmid, aaO). Nicht umlagefähige Kosten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hauswarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt. c) Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten (Schmid, aaO, Rdnr. 5331; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3731; Riecke, WuM 2003, 663, 670). Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 186). In den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat die Klägerin von den gesamten Kosten für den Hauswart lediglich pauschal 10 Prozent als nicht umlagefähig abgesetzt. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der Klägerin durften sich die Beklagten mit bloßem Bestreiten begnügen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1995 - X ZR 42/ 93, WuM 1995, 1886, unter II 3; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 138 Rdnr. 8a, 10a; siehe auch Musielak/Stadler, ZPO, 5. Aufl., § 138 Rdnr. 10, m.w.N.). Den pauschalen Abzug hat die Klägerin auch nach dem Bestreiten durch die Beklagten nicht konkretisiert. Da somit bereits die Klägerin ihre - bestrittene - Forderung nicht hinreichend dargelegt hat (§ 138 Abs. 1 ZPO), konnte das Berufungsgericht den entsprechenden Vortrag seiner Entscheidung nicht ohne Rechtsverstoß zugrunde legen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts kommt es somit hier nicht darauf an, ob das Bestreiten der Beklagten deshalb als unzureichend (§ 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert werden kann, weil sie nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht haben, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege, wie Arbeitszettel, Stundenachweise oder Ähnliches, zu nehmen (so Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., K Rdnr. 18, m.w.N.; vgl. aber jetzt Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 495 a.E.; ablehnend Schmid, aaO, Rdnr. 7027). 4. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten dem prozentualen Abzug der Heizstromkosten von den gesamten Stromkosten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 5 Prozent - keine konkreten Einwände entgegengehalten, wonach die Klägerin einen höheren Abzug hätte vornehmen müssen. Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings darauf abgestellt, dass es nicht zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (vgl. nur Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 2955). Dem gemäß hat der Vermieter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, gesondert zu ermitteln. Sofern es, wie hier, für die Heizungsanlage keinen Zwischenzähler gibt, ist eine Schätzung durch den Vermieter zulässig (Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, § 7 HeizkV Rdnr. 24; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO). Die Grundlagen der Schätzung muss der Vermieter allerdings offenlegen (Schmid, aaO, Rdnr. 4169, 5092). Dem ist die Klägerin nicht gerecht geworden. Sie hat den Anteil des Heizstroms in Abzug gebracht, ohne die Grundlagen der Schätzung darzutun. Das Berufungsgericht hat angesichts dessen zu Unrecht angenommen, die Beklagten hätten einen höheren Abzug darlegen müssen. ... |
||
|
|
||
Verlängerungsklausel; Schriftform§§ 550, 573 c BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an §565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573 c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573 c Abs. 4 BGB eine von §573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12.3.08 - VIII ZR 71/07 - |
||
|
|
||
Einwendungsausschlussfrist§ 556 BGB Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283). BGH, Urteil vom 5.3.08 - VIII ZR 80/07 - |
||
|
|
||
Räumungsvollstreckung§ 885 ZPO a) Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben. b) Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus. BGH, Beschluss vom 19.3.08 - I ZB 56/07 - |
||
|
|
||
Wasserkosten§§ 556 ff. BGB Zur Abrechnung von Wasserkosten gegenüber einem einzelnen Mieter, der nach erfolgtem Einbau von Einzelwasserzählern keinen direkten Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat. BGH, Urteil vom 16.4.08 - VIII ZR 75/07 - Zum Sachverhalt: Die Vermieterin verlangt Nachzahlung von Wasserkosten. Im Mietvertrag ist die Umlage der Kosten für Wasser und Entwässerung vereinbart. Im Jahr 2003 ließ die Klägerin Einzelwasseruhren in alle Wohnungen einbauen und forderte die Mieter auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken als Wasserversorger abzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten weiterhin der Klägerin in Rechnung. Diese Rechnung sowie den Gebührenbescheid der Gemeinde über die Entsorgung des Schmutzwassers übersandte die Klägerin dem Beklagten und forderte ihn zur Nachzahlung von 1616,28 Euro auf. Aus den Entscheidungsgründen: ... Ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der von der Klägerin getragenen Kosten für den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten sei nicht fällig, weil die Klägerin Vorauszahlungen des Beklagten für die "kalten" Betriebskosten nicht abgezogen habe und deshalb keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliege. Zwar setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung als Mindestangaben neben einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel und der Berechnung des Anteils des Mieters auch den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters voraus (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8 m.w.N.). Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Es hat aber nicht berücksichtigt, dass die Klägerin parallel zu ihrem Begehren auf Erstattung der ihr in Rechnung gestellten Kosten für den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten eine Abrechnung für die (übrigen) "kalten" Nebenkosten für das Jahr 2004 erstellt hat. Die Klägerin hat die von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen bei der Abrechnung der Nebenkosten mithin berücksichtigt. Die Besonderheit besteht nur darin, dass die Klägerin die Wasserkosten nicht formal in die über die übrigen "kalten" Nebenkosten bereits erstellte Abrechnung eingestellt, sondern schlicht weitergeleitet hat. Dies wäre aber in der hier gegebenen besonderen Situation eine leere Förmelei gewesen, weil eine Abrechnung von Wasserkosten - im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel - ohnehin nicht vorzunehmen war. Denn die Abrechnung der Stadtwerke für Wasser beruhte darauf, dass der Klägerin der Einzelverbrauch in der Wohnung der Beklagten aufgrund einer Ablesung an den dort installierten Zählern gesondert in Rechnung gestellt worden war. Entsprechendes gilt für den Gebührenbescheid der Stadt W. für Abwasser. Darauf, dass der Beklagte nach der Installation der Einzelwasserzähler keinen Vertrag mit den Stadtwerken geschlossen hat und die Rechnungen der Stadtwerke deshalb nicht an den Beklagten, sondern an die Klägerin gerichtet worden sind, kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Der Umstand, dass sich der Beklagte nicht zu einem direkten Vertragsschluss mit den Stadtwerken bereit finden mochte, befreit ihn nicht von der im Mietvertrag übernommenen Verpflichtung, die Kosten seines Wasserverbrauchs zu tragen. Dass die Klägerin diese Kosten nach der Installation der Einzelwasseruhren künftig nicht mehr nach dem bisherigen Verteilungsschlüssel umlegen wollte, sondern der abgelesene Einzelverbrauch maßgeblich sein sollte, hat sie durch die an ihre Mieter gerichtete Aufforderung, nunmehr einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken W. abzuschließen, hinreichend deutlich gemacht. Selbst wenn der vor dem Einbau der Wasseruhren angewendete Abrechnungsmaßstab auf einer Vereinbarung beruhte, war damit auch den Anforderungen des § 556 a Abs. 2 BGB für die Änderung des bisherigen Umlageschlüssels Genüge getan. ... |
||
|
|
||
Schriftform§ 550 BGB Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben. BGH, Urteil vom 9.4.08 - XII ZR 89/06 - |
||
|
|
||
Erholungsgrundstück§§ 3, 6 NutzEV Nach § 3 NutzEV mögliche, aber zunächst versäumte Erhöhungen des Nutzungsentgeltes können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem Schritt für die Zukunft verlangt werden. BGH, Urteil vom 9.4.08 - XII ZR 205/06 - |
||
|
|
||
Betriebskostenabrechnung§§ 212, 556 ff. BGB a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar. BGH, Urteil vom 9.4.08 - VIII ZR 84/07 - |
||
|
|
||
Schriftform§ 550 BGB a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, zum Beispiel wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. BGH, Urteil vom 7.5.08 - XII ZR 69/06 - |
||
|
|
||
Mieterhöhung§ 558 Abs. 5 BGB Hat die öffentliche Hand nur Mittel für Instandsetzungsarbeiten gewährt, muss die Mieterhöhungserklärung keine Hinweise auf Drittmittel enthalten. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die zugewandten Förderungsmittel vertragswidrig teilweise auch zur Modernisierung verwendet; denn maßgeblich ist der Verwendungszweck der Gelder, nicht die tatsächliche Verwendung. LG Berlin, Urteil vom 20.9.07 - 62 S 196/07 - Lesen Sie die |
||
|
||
Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 20.2.08 - VIII ZR 27/07 -
