|
MieterMagazin |
Juli/August 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
|
Durchblättern Sie |
|
Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
||
|
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
||
|
|
||
|
|
||
Kaution§ 543 BGB Zum Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum. BGH, Urteil vom 21.3.07 - XII ZR 36/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. § 543 BGB Rdn. 178 f. m.w.N.). ..." |
||
|
|
||
Schönheitsreparaturen§§ 307, 535 BGB Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). BGH, Urteil vom 28.3.07 - VIII ZR 199/06 - Tatbestand: Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B... . § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautete auszugsweise: "Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4: "Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen." Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben vom 26. November 2004 verlangte die Klägerin vom Beklagten unter anderem die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum 10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert die Klägerin nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1879,81 Euro nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestimmung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam. II. Die zulässige Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde. 1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausfüh-rungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76). Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält, bedarf es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. 2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). |
||
|
|
||
Kündigungsverzicht§§ 126, 550, 573 BGB Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. BGH, Urteil vom 4.4.07 - VIII ZR 223/06 - Anmerkung: Nach § 550 BGB ist die Schriftform zwingend, wenn ein Kündigungsverzicht für mehr als ein Jahr vereinbart werden soll. Das gilt - so jetzt der Bundesgerichtshof - auch, wenn der Vermieter nicht generell auf sein Kündigungsrecht verzichtet, sondern - so wie hier - nur auf einen bestimmten Kündigungsgrund, den Eigenbedarf. Sinn und Zweck der Schriftform ist es, einem Käufer, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, über den Umfang der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu informieren. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der Erwerber anhand des Mietvertrages die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht erkennen können. Für ihn ist aber nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von Wichtigkeit, sondern auch, wenn eine wesentliche Kündigungsbeschränkung vereinbart worden ist. |
||
|
|
||
Gesundheitsgefährdung§§ 543, 569 BGB Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18.4.07 - VIII ZR 182/06 - |
||
|
|
||
Vermieterwechsel§§ 551, 556, 566, 566 a BGB 1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. BGH, Urteil vom 4.4.07 - VIII ZR 219/06 - |
||
|
|
||
Gebührenstreitwert§ 536 a BGB, § 887 ZPO, § 41 GKG Zur Streitwertbemessung für die Ermächtigung und Vorauszahlungsverurteilung i.S.d. § 887 ZPO und für Klagen nach § 536 a Abs. 2 BGB. LG Berlin, Beschluss vom 5.3.07 - 62 T 32/07 - Gründe: I. Die Schuldnerin ist durch Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 26. April 2006 zur Wiedererrichtung des vormals zu der vom Gläubiger angemieteten Wohnung gehörenden und im Januar 2005 abgerissenen Balkons verurteilt worden. Mit Schriftsatz vom 25. September 2006 hat die Beschwerdeführerin für den Gläubiger beantragt, diesen zu ermächtigen, zur Vollstreckung der Verpflichtung der Schuldnerin aus dem rechtskräftigen Urteil vom 26. April 2006 eine Ersatzvornahme durchzuführen, und der Schuldnerin die Leistung eines Kostenvorschusses von 15000 Euro aufzugeben. Verlangt worden ist außerdem, das Betreten des Hauses zu dulden und Zutritt zum Treppenaufgang des linken Seitenflügels zu verschaffen. Diesen Anträgen hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 28. Dezember 2006 entsprochen. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Schuldnerin hat das Landgericht Berlin durch Beschluss vom 22. Januar 2007 zurückgewiesen. Den Wert für das Vollstreckungsverfahren hat das Amtgericht Mitte mit Beschluss vom 5. Februar 2007 auf 300 Euro festgesetzt. Dagegen richtet sich die jetzige sofortige Beschwerde der Gläubigervertreterin aus eigenem Recht. II. Die Beschwerde ist auch im Hinblick auf § 68 Abs. 1 Satz 1 GKG statthaft; der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 200 Euro. Bei der Ermittlung der Beschwerdesumme ist auf den Unterschiedsbetrag der Gebühren des beschwerdeführenden Anwalts nach dem festgesetzten und dem angestrebten Streitwert abzustellen, auch wenn das Beschwerdegericht die Gebührenforderung für übersetzt hielte (Zöller-Herget, Zivilprozessordnung, 26. Aufl., § 3, Rz 16, Stichwort: Streitwertbeschwerde). Die Umsatzsteuer ist ebenso mit zu berücksichtigen wie die Auslagenpauschale. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdewert demgemäß korrekt mit 681,63 Euro berechnet. Die Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 68 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. 63 Abs. 3 Satz 2 GKG. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der Streitwert für Ermächtigung und Vorauszahlungsverurteilung i.S.d. § 887 ZPO bemisst sich nach dem Wert der zu erzwingenden Handlung und entspricht daher regelmäßig dem Wert der Hauptsache (Zöller-Herget, Zivilprozessordnung, 26. Aufl., § 3, Rz 16, Stichwort: Ersatzvornahme gemäß § 887 ZPO). Hinsichtlich des Hauptsachewertes aber verbleibt es bei der Auffassung der Kammer in der Beschwerdeentscheidung vom 22. Januar 2007, wonach hier für den Wert der Hauptsache § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG maßgeblich ist. Danach ist die angefochtene Wertfestsetzung des Amtsgerichts, die sich am Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung orientiert, jedoch nicht zu beanstanden. Nichts anderes gilt im Übrigen - entgegen des Einwands der Beschwerdeführerin - in dem Fall, dass der Mieter gemäß § 536 a Abs. 2 BGB den Ersatz seiner Aufwendungen beziehungsweise einen Kostenvorschuss auf die zu erwartenden Aufwendungen für die von ihm selbst vorgenommene Mängelbeseitigung verlangt (vgl. hierzu Zöller-Herget, Zivilprozessordnung, 26. Aufl., § 3, Rz 16, Stichwort: Mietstreitigkeiten). Im einen wie im anderen Fall liegen nicht mehreren Streitgegenstände vor, so dass eine Wertaddition i.S.d. § 39 Abs. 1 GKG nicht in Betracht kommt. Mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl |
||
|
|
||
Heizkostenverteiler§ 554 BGB, § 4 HeizkostenVO Die Auswechslung funktionsfähiger älterer Verdunstungsgeräte gegen moderne elektronische und mit Funktechnik versehene Wärmemengenzähler hat der Wohnraummieter zu dulden. AG Lichtenberg, Urteil vom 2.5.07 - 7 C 101/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Angelika Böttcher |
||
|
|
||
Mietminderung§ 536 BGB Der Ausfall des Fahrstuhls über einen Zeitraum von 16 Tagen berechtigt den Mieter einer im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung zur zeitanteiligen Minderung der Bruttomiete um 20 Prozent. AG Mitte, Urteil vom 19.4.07 - 10 C 24/07 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Unstreitig ist der Fahrstuhl des Hauses ... in der Zeit vom 16. bis zum 31. Mai 2006 für 16 Tage außer Betrieb gewesen. Die Wohnung der Beklagten ist im 10. Obergeschoss gelegen, so dass der Ausfall des Fahrstuhls über einen Zeitraum von 16 Tagen eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache darstellt. Das Gericht ist der Auffassung, dass eine Minderung von 20 Prozent der Bruttomiete angemessen, aber auch erforderlich ist. Bei der Lage der Wohnung im 10. OG stellt der Ausfall des Fahrstuhls eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, denn das Erreichen der Wohnung ist bei Anlegen eines objektiven Maßstabes nur unter erheblichen Mühen möglich. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagte während des Fahrstuhlausfalls Einkäufe des täglichen Lebensbedarfs in die Wohnung verbringen musste, was das Treppensteigen bis in das 10. Obergeschoss zusätzlich erschwert. Eine Minderung von 20 Prozent erscheint daher auch unter Berücksichtigung der Dauer des Fahrstuhlausfalls angemessen und erforderlich, dies entspricht für die Zeit der Beeinträchtigung einem Betrag von 44,40 Euro (vgl. auch AG Charlottenburg GE 90, 423; 10 Prozent bei Lage der Wohnung im 4. OG). ..." Mitgeteilt von RA Bernd Schütze |
||
|
|
||
Mietminderung§ 536 BGB Der Ausfall des Fahrstuhls über einen Zeitraum von 16 Tagen berechtigt den Mieter einer im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung zur zeitanteiligen Minderung der Bruttomiete um 15 Prozent. AG Mitte, Urteil vom 3.5.07 - 10 C 3/07 - Mitgeteilt von RA Bernd Schütze |
||
|
|
||
Modernisierung§ 554 BGB 1. Die Umstellung der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung von einer Gasetagenheizung auf eine Zentralheizung mit Fernwärme stellt keine zu duldende Modernisierung der Mietsache dar. AG Schöneberg, Urteil vom 11.4.07 - 14 C 561/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Tobias Scheidacker |
||
|
|
||
Kabelfernsehen§ 554 BGB Der Mieter hat die Installation eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses zu dulden. Insoweit ist es gleich, ob die Umrüstung auf einen rückkanalfähigen Kabelanschluss von einem digitalen terrestrischen Anschluss oder von einem herkömmlichen Kabelanschluss erfolgt, da keiner der letztgenannten Anschlüsse die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses ermöglicht. AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 20.12.06 - 4 C 427/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher | ||
|
||
Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 21.3.07 - XII ZR 36/05 -
