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MieterMagazin |
Juli/August 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Kurze Verjährungsfrist§ 548 BGB 1. Auf einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen Um- und Rückbaukosten ist die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 a.F. BGB (jetzt § 548 BGB) analog anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist. BGH, Urteil vom 22.2.06 - XII ZR 48/03 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Was die Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss betrifft, ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte danach für die Um- und Rückbaukosten haftet, wenn der Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war, die Klägerin die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf vorgenommen hat und die Beklagte die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (vgl. BGH Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94 - NJW 1996, 1884, 1885; Bub/Treier/Reinstorf Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 196 m.N.). ... ... Denn es kommt nicht darauf an, ob ein solcher Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten entstanden ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich, wie die Beklagte zu Recht geltend macht, verjährt. Die Verjährung richtet sich im vorliegenden Fall, wovon auch das Oberlandesgericht ausgegangen ist, nach § 558 BGB a.F. (= § 548 BGB). Die Vorschrift ist nach ihrem Sinn und Zweck weit auszulegen. § 558 BGB a.F. verfolgt den Zweck, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Eine möglichst schnelle Abwicklung erscheint deshalb erwünscht, weil Miete und Pacht häufig wechselnde Interessen berühren und der Zustand der überlassenen Sache um so schwerer festzustellen ist, je länger dieser Zeitpunkt zurückliegt (vgl. BGH Urteil vom 21. Mai 1968 - VI ZR 131/67 - NJW 1968, 1472; BGHZ 98, 235, 237; Bub/Treier/ Gramlich aaO Kap. VI Rdn. 2 ff.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/ Schreiber Geschäftsraummiete Kap. 17 Rdn. 2). Dieser Zweck rechtfertigt es, § 558 BGB a.F. auch auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss anzuwenden, die gerade deswegen entstanden sind, weil es nicht - wie vorgesehen - zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist, und die eine Veränderung des Zustands der Mietsache betreffen (vgl. BGHZ 98, 235, 238; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 548 BGB Rdn. 37). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Veränderungen vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden sind. Die Anwendung des § 558 BGB a.F. scheitert auch nicht daran, dass es nicht zu einer "Rückgabe" der Mietsache gekommen ist. Denn entscheidend für den Beginn der Verjährung nach § 558 BGB a.F. ist nicht die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter, sondern nur, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und dass der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, weil das Mietverhältnis sonst sein tatsächliches Ende nicht findet (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - NJW-RR 2004, 1566 ff.). Hat aber - wie hier - der potenzielle Vermieter den unmittelbaren Besitz und die tatsächliche Sachherrschaft nie aufgegeben, endet das vorvertragliche Verhältnis zwischen den Parteien, wenn die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben und es dem potenziellen Vermieter somit bewusst ist, dass es nicht mehr zum Abschluss des Vertrages kommen wird. Diese Voraussetzungen aber lagen am 27. September 1999 oder kurze Zeit danach vor. ..." |
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Kündigungsfrist§ 573 c BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen zurzeit: ...". BGH, Urteil vom 15.3.06 - VIII ZR 134/05 - |
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Vorkaufsrecht§ 577 BGB Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194 [= NJW 99, 2044; WuM 99, 400]). BGH, Urteil vom 29.3.06 - VIII ZR 250/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I, 1257) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte Bestimmung des § 570 b BGB (a.F.) gewährte erstmals allen Mietern, auch im freien Wohnungsbau, das gesetzliche Vorkaufsrecht. Die hierzu erlassene Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes schließt nach ihrem Wortlaut nur diejenigen Verkaufsfälle aus, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1. September 1993 erfolgt sind. Ob der Ausschluss auch für einen weiteren Verkauf nach diesem Zeitpunkt gilt, lässt sich der Bestimmung nicht unmittelbar entnehmen und ist umstritten. ... aa) Die Vorschrift des § 570 b BGB a.F. ist dem - inzwischen durch Art. 6 Nr. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001 (BGBl. I, 2376) mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehobenen - § 2 b WoBindG nachgebildet (vgl. dazu die Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts, BT-Drucks. 12/3013, S. 18, sowie die Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/3254, S. 40). Für diese Vorschrift, deren Anwendungsbereich auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau beschränkt war, hat der Senat in einem Urteil vom 14. April 1999 (BGHZ 141, 194) klargestellt, dass das dort geregelte gesetzliche Vorkaufsrecht dem Mieter nicht für jeden, sondern nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung der Mietwohnung zusteht. Entscheidend hat er dabei auf den Sinn und Zweck der Bestimmung abgestellt (aaO S. 198 ff.). Mit der Schaffung des § 2 b WoBindG hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, der Gefahr einer spekulativen Umwandlung von Sozialmietwohnungen in Eigentumswohnungen und der sich daraus ergebenden Verdrängung der Mieter entgegenzuwirken (Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucks. 8/3403, S. 35 und 40 f.). Diese Gefahr besteht, wie der Senat in seinem Urteil vom 14. April 1999 ausgeführt hat (aaO S. 199), regelmäßig nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, weil der Eigentümer, der von der Umwandlung profitieren will, sein Spekulationsinteresse typischerweise durch einen baldigen Verkauf der umgewandelten Wohnungen realisieren will. bb) Allerdings hatte der Senat bei der Prüfung des Anwendungsbereichs des § 2 b WoBindG nicht zu entscheiden, ob die Beschränkung auf den ersten Verkaufsfall auch dann gilt, wenn zu jenem Zeitpunkt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters - wie hier - noch nicht bestanden hat und eine Rückwirkung der entsprechenden Bestimmung ausgeschlossen ist (Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes). Sinn und Zweck des § 2 b WoBindG und ebenso des ihm nachgebildeten § 570 b BGB a.F. (jetzt § 577 BGB) gebieten jedoch eine Auslegung in diesem Sinn. In dem Gesetzgebungsverfahren, das dem Vierten Mietrechtsänderungsgesetz vorausgegangen war, ist zur Begründung der Einführung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts im freien Wohnungsbau wiederholt betont worden, für die Ausweitung des im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand spreche, dass der Schutz des Mieters "vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung" bei freifinanzierten Wohnungen nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3013 S.18; BT-Drucks. 12/3254 S. 40). Ein solcher Zusammenhang ist aber in aller Regel nur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwandlung gegeben, weil hier bei dem Eigentümer, der die Umwandlung vorgenommen hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufserlöses im Vordergrund steht (BGHZ 141, 194, 199). Veräußert dagegen der Ersterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheidet sich dieser Verkauf insoweit nicht vom Verkauf eines anderen Wirtschaftsgutes; der vom Gesetzgeber als auslösendes Moment für die drohende Verdrängung des Mieters angenommene Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung besteht hier regelmäßig nicht mehr. Ist eine durch die Umwandlung verursachte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren erneuten Verkauf der Wohnung aber nicht mehr vorhanden, ist der Eingriff in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungseigentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) auch nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht mehr gerechtfertigt. ... Auch die Reform des Mietrechts durch das Gesetz vom 19. Juni 2001 hat er nicht zum Anlass genommen, eine entsprechende "Klarstellung" in § 577 BGB einzufügen, obwohl zu diesem Zeitpunkt das genannte Senatsurteil bereits vorlag und der Gesetzgeber in anderem Zusammenhang bei der Begründung des Entwurfs zu § 577 BGB auf die Rechtsprechung des Senats eingegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 92). ..." |
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Starre Fristen und Quotenklausel§§ 307, 538 BGB 1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. BGH, Urteil vom 5.4.06 - VIII ZR 178/05 - Aus Tatbestand und Entscheidungsgründen: "... Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 6 unter anderem folgende formularmäßige Regelungen: "(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ... (2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. ... (3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. ... Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt." ... Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt wird. In seinen einschlägigen Entscheidungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zusatz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zu Gunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie ist dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen. ... Dass durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung" die in § 6 Nr. 1 angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses relativiert werden sollen, ist, wie das Berufungsgericht zu Recht bemerkt hat, nicht zu erkennen. ... Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe sind weitgehend identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche (Senatsurteil BGHZ 105, 71) - Abgeltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "oben genannten Fristen" beziehungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des angesprochenen Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellen. Dabei bildet die Klausel der Nummer 1 mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den Nummern 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Schönheitsreparaturklauseln stellt sich daher nicht. ..." |
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Zwangsverwaltung und Kaution§ 152 ZVG § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird. BGH, Urteil vom 3.5.06 - VIII ZR 210/05 - |
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Zwangsverwaltung und Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB, § 152 ZVG Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. BGH, Urteil vom 3.5.06 - VIII ZR 168/05 - |
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Aufrechnung und Freigabeanspruch§§ 387, 389, 551 BGB Gegen den Freigabeanspruch des Mieters hinsichtlich des von ihm zu Mietvertragsbeginn zu Gunsten des Vermieters verpfändeten Kautionsguthabens kann der Vermieter die Aufrechnung nicht erklären. Es besteht insoweit keine Aufrechnungslage i.S.d. § 387 BGB. Der Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens ist auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet, während der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch unmittelbar auf Zahlung gerichtet ist. AG Schöneberg vom 2.3.06 - 106 C 169/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 22.2.06 - XII ZR 48/03 -
