So machen Sie Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche
beim Vermieter geltend

"Kann ich für meine durch Wassereinbruch verdorbene Auslegware eine Entschädigung vom Vermieter verlangen?" "Muss mir der Vermieter für meine Putzarbeiten während der Modernisierung einen Ausgleich zahlen?" Solche oder ähnliche Fragen werden sich schon viele Mieter gestellt haben - für die Berater des Berliner Mieterverein sind Fragen zu Ersatzansprüchen "täglich Brot".

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Der Oberbegriff "Ersatzansprüche" umfasst zum einen Schadensersatzansprüche, das heißt Zahlungsforderungen zum Ausgleich eines dem Mieter entstandenen Schadens, und zum anderen Aufwendungsersatzansprüche, also einen finanziellen Ausgleich für von Mieterseite geleistete Aufwendungen - sei dies in Form von entstandenen Kosten oder in Form von getätigter Arbeit. Während Schadensersatzansprüche in der Regel ein vorwerfbares, "schuldhaftes" Verhalten der Vermieterseite erfordern, haben Aufwendungsersatzansprüche nicht unbedingt ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters zur Voraussetzung, sondern regeln nur die Frage, welche der beiden Vertragsparteien die Aufwendungen letztendlich tragen muss.

Schadensersatzforderungen des Mieters sind dann zu prüfen, wenn der Mieter einen Schaden - sei es an seiner Gesundheit, sei es an seinem Eigentum - erleidet. Gesundheitsschädigungen werden meistens durch nachlässiges Verhalten verursacht. Kommt der Vermieter seinen Instandhaltungsverpflichtungen nicht in erforderlichem Umfang nach und verletzt sich der Mieter deshalb, so hat der Vermieter nicht nur den hieraus entstehenden finanziellen Schaden (Arztbehandlungskosten, Verdienstausfall) zu ersetzen, sondern auch ein angemessenes Schmerzensgeld zu zahlen. Solche Ansprüche erfordern jedoch ein schuldhaftes, zumindest fahrlässiges Verhalten des Vermieters. Nur wenn der Vermieter von dem gefährlichen Zustand (zum Beispiel eine ausgefallene Treppenhausbeleuchtung, unsichere Elektroleitungen, schlecht funktionierender Aufzug) wusste, nichts oder nichts Ausreichendes unternommen hat und dann der Unfall geschehen ist, wird der Mieter erfolgreich Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche durchsetzen können.

Auch bei Sachschäden hat der Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Ersatz des an seinen Gegenständen entstandenen Schadens. So ist dann Schadensersatz zu leisten, wenn der Vermieter einen Sachschaden schuldhaft - zumindest fahrlässig - verursacht hat. Er ist etwa dann ersatzpflichtig, wenn bei der Durchführung von Reparaturarbeiten versehentlich Mietereigentum beschädigt wird. Läuft jedoch beim Nachbarn eine Waschmaschine aus, so trifft den Vermieter kein Verschulden - der geschädigte Mieter muss sich dann direkt an den Nachbarn beziehungsweise dessen Versicherung wenden.

Weiter ist der Vermieter dann schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter auf einen Mangel (zum Beispiel leicht leckendes Wasserrohr oder undichtes Dach) hingewiesen hat, die Beseitigung dieses Mangels bis zu einer konkreten Frist gefordert hat und nach Fristablauf ein größerer Sachschaden (durch einen Rohrbruch oder Gewitterregen) eingetreten ist.

Bei Schäden, die durch Mängel verursacht wurden, welche bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen, kann ausnahmsweise eine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht des Vermieters in Betracht kommen. Allerdings kann diese Haftung des Vermieters - zumindest für Sachschäden - vertraglich auf die Fälle des Verschuldens eingeschränkt werden.

Das Durchsetzen von Schadensersatzansprüchen ist oft ein steiniger Weg:

Sofort nach Eintritt eines Schadens muss die Vermieterseite, nötigenfalls die Feuerwehr oder Polizei, aber auch jede eventuell in Frage kommende Versicherung (Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausratversicherung) benachrichtigt werden.

Dem Mieter obliegt der Beweis des schuldhaften Verhaltens der Vermieterseite - gelingt dieser Beweis nicht, kann nur noch eine vom Mieter selbst abgeschlossene Hausratversicherung (siehe Kasten) helfen. Möglichst bald nach Eintritt des Schadens sollten Beweise (Zeugen, Fotos, Gutachten) über Ursachen und Verantwortlichkeit für den Schaden gesichert werden. Relativ häufig wollen sich Vermieter oder die Versicherung des Vermieters durch das Argument aus der Verantwortung stehlen, nicht der Vermieter selbst, sondern andere, zum Beispiel Handwerker, der Hauswart oder die Hausverwaltung hätten den Schaden verursacht. In einem Mietverhältnis hat jedoch der Vermieter gemäß § 278 BGB für jedes schuldhafte Verhalten einer Person, die von seiner Seite eingeschaltet wurde, gerade zu stehen.

Weiterhin muss der Mieter für ausreichendes Beweismaterial sorgen, dass ein Schaden entstanden ist und wie hoch dieser Schaden zu beziffern ist. Möglichst bald sollten vermieterunabhängige Zeugen (Nachbarn, Verwandte, Bekannte) eingeschaltet werden, die später bestätigen können, dass und an welchen Gegenständen Schäden eingetreten sind. Für die erforderliche Bezifferung des Schadens muss eine detaillierte Auflistung der beschädigten Gegenstände (wenn möglich mit Fotodokumentation) erstellt werden. Bei sehr großen und umfangreichen Schäden wird die Einschaltung eines Sachverständigengutachters unumgänglich sein.

Sind Mietergegenstände lediglich beschädigt, so muss die Höhe der Reparaturkosten durch entsprechende Kostenvoranschläge belegt werden. Sind Gegenstände unrettbar verdorben, so sollten - falls vorhanden - Rechnungsbelege vorgelegt werden, um den Wert der Gegenstände beweisen zu können. Sind keine Rechnungsbelege mehr vorhanden, so muss anhand des Alters der Gegenstände und der Kosten vergleichbarer Gegenstände der jeweilige Zeitwert geschätzt werden. Bei Schadensersatzansprüchen muss nicht der Neuanschaffungswert, sondern nur der jeweilige, durch Gebrauchsdauer reduzierte Zeitwert ersetzt werden.

Die Arbeitszeit des Mieters ist nur bei Arbeiten zur Verminderung des Schadensumfangs selbst, nicht jedoch bei Arbeiten zur normalen Schadensabwicklung, zu entschädigen.

In Sonderfällen kommen Schadensersatzansprüche - unabhängig von einem Gesundheits- oder Sachschaden - bei anderen, gravierenden Vertragsverletzungen des Vermieters in Betracht.

Kann die neu vermietete Wohnung nicht rechtzeitig bezogen werden - sei es, weil die Wohnung anderweitig vermietet oder erst verzögert bezugsfertig geworden ist - und entstehen dem Mieter hierdurch Mehrkosten (zum Beispiel durch den wieder abbestellten Möbelwagen oder zusätzliche Mietzahlungen für die alte Wohnung), so muss der Vermieter diese Mehrkosten ersetzen.

Tritt ein schwerwiegender Mangel in der angemieteten Wohnung auf und reagiert der Vermieter auf die umgehend erfolgte Bitte des Mieters um Beseitigung binnen angemessener Frist nicht, so hat der Mieter nach Fristablauf nicht nur das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, sondern auch auf Ersatz sämtlicher durch einen Umzug entstehenden Kosten.

Täuscht der Vermieter bei einer Kündigung des Mietverhältnisses einen Eigenbedarf vor und zieht der Mieter deshalb aus, bezieht der Vermieter dann aber die freigewordene Wohnung nicht, so liegt ein betrügerisches Verhalten vor, das ebenfalls zum Ersatz sämtlicher Umzugskosten verpflichtet.

Fragen des Aufwendungsersatzes haben im mietrechtlichen Alltag eine große Bedeutung: Wie viele haben sich schon über einen Vermieter geärgert, der erforderliche Reparaturen nicht durchführt? In diesem Fall sollte man dem Vermieter schriftlich den vorliegenden Mangel genau beschreiben und dessen Beseitigung bis zu einer konkret benannten, angemessenen Frist verlangen. Nach Fristablauf kann der Mieter die erforderlichen Reparaturarbeiten selbst veranlassen und die hierdurch entstehenden Kosten - seien es nun Handwerkerkosten oder die Aufwendungen für eigene Arbeit und selbst besorgtes Material - einfordern. Doch Vorsicht: Ohne Mängelanzeige und konkrete Fristsetzung gibt es keinen Aufwendungsersatz! Nur in Notfällen, die ein sofortiges Tätigwerden erfordern (zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch oder einem Sturmschaden), können die Kosten für Notmaßnahmen ohne vorherige Benachrichtigung des Vermieters verlangt werden.

Bei Reparaturen oder Modernisierungen entsteht auch für Mieter ein erhöhter Arbeitsaufwand. So müssen etwa Möbel abgebaut, verrückt oder mit Planen abgedeckt werden. Die Wohnung ist nach Abschluss der Arbeiten grundlegend zu reinigen. Einrichtungsgegenstände müssen der veränderten Wohnung angepasst werden.

Für die bei Reparaturen und Modernisierungen dem Mieter entstehenden Aufwendungen in Form von Arbeit und Geld hat der Vermieter in angemessenem Umfang Ersatz zu leisten. Hierbei entsteht allerdings immer wieder Streit über die "Angemessenheit". Die Gerichte sind bei Aufwendungen, die über übliche Räum- und Putzarbeiten hinausgehen, äußerst zurückhaltend. In der Regel wird eine Beaufsichtigung von Handwerkern nicht für nötig gehalten. Der Mieter kann hierfür also keine Aufwandsentschädigung verlangen.

Auch bei Aufwendungsersatzansprüchen ist es unbedingt erforderlich, für eine lückenlose Dokumentation der vorliegenden Mängel (Fotos, schriftliche Zeugenaussagen) sowie der getätigten Aufwendungen zu sorgen - andernfalls läuft man Gefahr, mangels Beweisen keinerlei Entschädigung zu erhalten.

Dauer und Ausmaß der eigenen Arbeiten sollte in Form einer kalendarischen Auflistung nach Datum, Dauer und Art der Arbeiten festgehalten werden. Rechnungsbelege (für Materialeinkauf oder Handwerkerrechnungen) sind sorgfältig aufzubewahren.

Für alle mit Schäden oder Aufwendungen in Zusammenhang stehenden Ersatzansprüche sollte der Mieter möglichst frühzeitig fachkundigen Rat beim Berliner Mieterverein einholen, denn bekanntermaßen sind "Recht haben" und "Recht bekommen" oft zweierlei Dinge.

In den Beiträgen auf den folgenden Seiten finden Sie eine Reihe konkreter Fälle sowie Beispiele, wie die Gerichte in diesen Fällen geurteilt haben.

mh

Die Haftpflichtversicherung ist ein Muss. Denn wer einen Schaden verursacht, trägt die finanziellen Folgen. Diese Versicherung tritt immer dann ein, wenn der Mieter Schäden an fremdem Eigentum verursacht. Ansprüche aus Mietsachschäden sind standardmäßig mitversichert. Fällt Ihnen etwa bei der Montage im Bad der Spiegelschrank aus der Hand und zerstört das Handwaschbecken, ist dies ein Fall für die Haftpflichtversicherung; ebenso, wenn Sie womöglich im Winter Ihrer Streupflicht nicht nachkommen, ein Passant ausrutscht und zu Schaden kommt. Nicht gedeckt sind allerdings Ansprüche aus Schäden am gemieteten Objekt, sofern es sich um Glasschäden, Schäden an Heizungsanlagen, Warmwasserbereitern, an Elektro- oder Gasgeräten handelt. Ebenso ausgenommen sind vorsätzlich herbeigeführte Schäden sowie Schäden durch Abnutzung und Verschleiß. Die pauschale Versicherungssumme für Personen- und Sachschäden sollte bei mindestens drei Millionen Euro liegen. Mietsachen sollten nach Ansicht der Stiftung Warentest mit 150000 Euro gedeckt sein. Die Preisunterschiede für eine solche Versicherung reichen von knapp 50 bis weit über 100 Euro jährlich.

Die Hausratversicherung kümmert sich um die finanziellen Folgen bei Verlust oder Zerstörung von Hausrat, beispielsweise durch Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden sowie bei Einbruchdiebstahl. Erstattet wird der Neuwert aller zerstörten oder entwendeten Gegenstände bis maximal zur Höhe der vereinbarten Versicherungssumme sowie für beschädigte Gegenstände die notwendigen Reparaturkosten, Kosten für das Aufräumen der Schadenstelle und den Abtransport von Resten, Reparaturkosten bei Gebäudeschäden durch Einbrüche und manches mehr. Versichert sind alle Gegenstände in der Wohnung, die von den Mitgliedern des Haushalts ge- oder verbraucht werden. Während eines Umzugs sind die Sachen sowohl in der alten als auch in der neuen Wohnung versichert. Ausgenommen vom Schutz sind unter anderem Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit verursacht werden, beispielsweise infolge eines Einbruchs bei unverschlossener Wohnungstür.

Faustformel: Pro Quadratmeter veranschlagt man mindestens 600 Euro, für eine 80 Quadratmeter große Wohnung also rund 48000 Euro. Die meisten Gesellschaften arbeiten mit regional unterschiedlichen Tarifen. Für eine Deckungssumme von 50000 Euro können beim günstigsten Anbieter 37 Euro pro Jahr fällig werden, beim teuersten 137 Euro, ermittelte die Stiftung Warentest. Dabei sollte man allerdings nicht an der falschen Stelle knausern, sondern die Summe aller in der Wohnung vorhandenen Werte sehr akribisch ermitteln. Verschätzt man sich nämlich und liegt die Deckung unterhalb der tatsächlichen Werte, droht eine Unterversicherung. Dann regulieren die Versicherer den Schaden nur anteilig.

Statistiken darüber, wie häufig die Mieter eine dieser beiden Versicherungen beanspruchen, gibt es nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft nicht.

alo

In vielen Schadensfällen
ist die Versicherung
der einzige Lichtblick
alle Grafiken: A. Negrelli

Test Hausratversicherungen
in: Finanztest 8/2002;
Test Haftpflicht
in: Finanztest 10/2002.
Beide sind zu beziehen
bei der Stiftung Warentest,
Vertrieb,
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Preis je 3,80 Euro,
zuzüglich 2 Euro
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Schadensersatzansprüche sind keine Einbahnstraße. Auch Mieter können sich durch vertragswidriges Verhalten Schadensersatzansprüchen des Vermieters aussetzen.

Wird etwa die Mietsache von Mieterseite vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt - zum Beispiel bei übermäßig vielen Dübellöchern oder Rotweinflecken auf dem Teppich -, so hat der Mieter entweder die erforderlichen Reparaturkosten zu tragen oder den Zeitwert der nicht mehr reparierbaren Gegenstände zu ersetzen. Allerdings muss nicht der Neuanschaffungswert, sondern lediglich der um die Gebrauchsdauer anteilig verringerte Zeitwert der beschädigten Sachen ersetzt werden.

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, den Vermieter auf Mängel aufmerksam zu machen und entsteht hierdurch ein weitergehender Schaden an der Mietsache, macht sich der Mieter wegen der unterlassenen Benachrichtigung schadensersatzpflichtig.

Wer dem Vermieter oder beauftragten Handwerkern unberechtigterweise den Zugang zur Wohnung zwecks Durchführung von Reparaturarbeiten verweigert, ist zum Ersatz der hieraus entstehenden Mehrkosten verpflichtet. Wer allerdings berechtigterweise wegen vorliegender Härtegründe einer Modernisierungsankündigung widerspricht und deshalb keine Handwerker in die Wohnung lässt, nimmt lediglich die ihm zustehenden Rechte wahr und macht sich daher nicht schadensersatzpflichtig.

Sollte der Vermieter nach einer berechtigten, fristlosen Kündigung von seiner Seite (zum Beispiel wegen erheblicher Mietschulden oder unberechtigter Untervermietung der Wohnung) die Wohnung nach Auszug des gekündigten Mieters nicht unverzüglich an Dritte weitervermieten können, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls zu.

Schadensersatzforderungen der Vermieterseite haben insbesondere bei Wohnungsrückgaben eine große Bedeutung - meist geht es hier um viel Geld. Ist der ausziehende Mieter zu Renovierungen verpflichtet, führt er aber diese Renovierungsarbeiten gar nicht oder nur schlampig aus, so kann der Vermieter - sofern er den Mieter unter Nachfristsetzung zur Durchführung fachgerechter Renovierungsarbeiten aufgefordert hat - Schadensersatz in Höhe der für eine ordentliche Renovierung erforderlichen Handwerkerkosten verlangen. Ähnliches gilt bei Mieterumbauten, welche der Mieter bei seinem Auszug nicht entfernt hat. Auch hier wird der Vermieter in aller Regel nach entsprechender Rückbauaufforderung und Nachfristsetzung einen Ersatz in Höhe der für den Rückbau erforderlichen Kosten verlangen können.

mh

Die Wohnung von Monika Hausmann* aus Friedrichshain sah nach der Modernisierung wüst aus. Im Parkettboden waren mehrere Löcher, weil die Heizungsrohre erst im dritten Anlauf korrekt verlegt worden waren. Ein Fenster wies einen Sprung auf, weil einem Handwerker im Eifer des Gefechts die Leiter umgefallen und ins Fenster gefallen war. Wände und Decken waren dringend renovierungsbedürftig und wo vorher die Kachelöfen standen, waren jetzt hässliche, offene Stellen im Boden.

"Ich hatte bei meinem Einzug vor knapp einem Jahr alles frisch gestrichen", so die entnervte Mieterin. Trotz mehrerer schriftlicher Aufforderungen weigerte sich ihr Vermieter jedoch, die Spuren der Modernisierungsarbeiten zu beseitigen. "Er meinte, ich solle doch froh über die Heizung sein und überhaupt seien die Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag meine Sache", berichtet Monika Hausmann. Beim Berliner Mieterverein bestätigte man dagegen ihre Auffassung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mängel zu beseitigen. Noch einmal wurde dem Eigentümer eine Frist gesetzt. Danach, so kündigte die Mieterin in ihrem Schreiben an, werde sie die Arbeiten selber in Auftrag geben und ihm die Kosten in Rechnung stellen. Genau das tat die Friedrichshainerin auch, denn der Hausbesitzer rührte sich auch weiterhin nicht. Auf Anraten des Berliner Mieterverein holte sie vorher drei Kostenvoranschläge ein und wählte die günstigste Firma aus. Den Betrag stellte sie ihrem Vermieter in Rechnung. Als das Geld zum gesetzten Termin nicht auf ihrem Konto war, zog sie den Betrag von der Miete ab.

Wer aus einer Wohnung auszieht, weil sie erhebliche Mängel aufweist oder sogar gesundheitsgefährdend ist, kann unter Umständen vom Vermieter Schadensersatz für seine Unkosten verlangen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter es trotz Aufforderung unterlassen hat, die Mängel zu beseitigen. Denn der Vermieter ist nun einmal verpflichtet, Haus und Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu halten.

Seine vertraglichen Pflichten verletzt der Vermieter auch, wenn er in Wohnung oder Keller seiner Mieter einbrechen lässt, um beispielsweise Baufreiheit zu schaffen. So war es im Fall des Ehepaares Dreschner*, die mit ihrem Hauseigentümer im Clinch lagen, weil sie die Modernisierung nicht dulden wollten. Als Mieter Dreschner eines Tages nach Hause kam, traf er in seinem Keller unerwartet Bauarbeiter an, die mit Sanierungsmaßnahmen beschäftigt waren. Der Keller war völlig leer. Wo seine Sachen geblieben waren, konnten die Arbeiter ihm nicht sagen. Später behauptete der Vermieter, der Keller wäre von Fremden aufgebrochen worden und die von ihm beauftragten Bauarbeiter hätten ihn bereits offen vorgefunden. Das Gericht verurteilte den Vermieter jedoch zu Schadensersatz, allerdings nicht in der geforderten Höhe. "Wie so oft in solchen Fällen war es ein Problem, die Höhe des Schadens nachzuweisen", erklärt dazu Rechtsanwalt Matthias Tüxen. "Mein Mandant konnte nicht bis auf den letzten Cent belegen, wie viel die Sachen wert waren - wer hebt schon jahrelang sämtliche Rechnungen für Einrichtungsgegenstände auf?"

Es ist auch schon vorgekommen, dass Mieter, die nach der Sanierung wieder in ihre Wohnung zurückziehen wollten, feststellen mussten, dass dort schon jemand anderes wohnt. Unstrittig ist bei solchen Fällen von Doppelvermietungen, dass der Vermieter demjenigen, der die Wohnung am Ende nicht bekommt, Schadensersatz leisten muss für Maklerprovision, Umzugskosten und so weiter. Das gleiche gilt, wenn die Wohnung nicht zum vertraglich vereinbarten Termin fertig ist.

Sehr viel häufiger geht es bei Schadensersatzansprüchen um gravierende Wohnungsmängel. So auch bei Meike Horbach*, die erst im Januar dieses Jahres in ihre Wohnung gezogen war. Schon vier Monate später kündigte sie fristlos wegen "Nichtgewährung des Gebrauchs", wie es juristisch heißt. "Die Wohnung war praktisch unbewohnbar", erzählt sie. Sämtliche Scheuerleisten waren unbefestigt, die Tapeten lösten sich von der Wand, der Putz bröckelte herunter, der Toilettenspülkasten war undicht und alle Räume waren kalt und zugig. Auf ihre Mängelmeldung hin ließ ihr Vermieter die Schäden nur zum Teil beseitigen. "Ich lebte aus Umzugskisten und konnte nur ein Zimmer benutzen", berichtet Meike Horbach. Schließlich zog die entnervte Mieterin aus. Das Problem ist in diesem Fall, so Rechtsberater Peter Riehl vom Berliner Mieterverein, dass die Mieterin nachweisen muss, dass es sich um verdeckte Mängel handelte. Denn Schadensersatzansprüche stehen der Mieterin nicht zu, wenn sie die Mängel bei Vertragsabschluss kannte. Der Vermieter stellte sich nach einer Wohnungsbesichtigung auf den Standpunkt, dass der von Mieterin Horbach geschilderte Zustand der Wohnung nicht der Wahrheit entspreche. Zum Beweis hat er ein Video aufnehmen lassen. "Vor Gericht wird es nun darum gehen, ob die außerordentliche Kündigung berechtigt war. Nur dann hat Frau Horbach Anspruch auf Erstattung ihrer Unkosten in Höhe von 780 Euro", erklärt Peter Riehl. Dazu gehören nicht nur die reinen Umzugskosten, sondern auch Gebühren für die Ummeldung des Telefons sowie für den Postnachsendeantrag. Außerdem fordert die Mieterin eine Aufwandsentschädigung für ihre Arbeit. "Ich musste mir sogar Urlaub nehmen, um die Handwerker zu beaufsichtigen."

Auch das Ehepaar Braun* musste wider Erwarten nach kurzer Zeit aus der Neubauwohnung ausziehen. Schon bald nach dem Einzug fiel ihnen der unangenehme "Bittermandelgeruch" im Gäste-WC auf. "Wir dachten zuerst, das liege daran, dass es ein Erstbezug war", berichtet die Mieterin. Eine Untersuchung der Raumluft ergab schließlich eine extrem hohe Konzentration an Benzaldehyd. Dieser Stoff gilt als Krebs erregend. Das Problem ist, dass es nur für den Arbeitsplatz Grenzwerte gibt, nicht aber für den Wohnbereich. Als Quelle wurde bald der Fliesenkleber ausgemacht. Betroffen waren, wie sich herausstellte, alle Wohnungen. Die Hausverwaltung forderte daraufhin die verantwortliche Baufirma auf, den Mangel zu beheben. Die behauptete jedoch, die gefundenen Konzentrationen seien völlig unbedenklich. Vorhandene Restspuren würden durch Lüften beseitigt. Das Ehepaar Braun, beide Ärzte, machte sich große Sorgen und zog schließlich aus. "Viele Leute im Haus hatten plötzlich Atemwegsinfekte oder Husten", berichtet die Mieterin. Rechtsberaterin Dr. Jutta Reismann vom Berliner Mieterverein erhob für die Mieter Schadensersatzansprüche in Höhe von über 4000 Euro. "Der Vermieter hat auch für Pflichtverletzungen der Baufirma als seinem Erfüllungsgehilfen einzustehen", so Dr. Reismann. Die Mieter haben mittlerweile Klage eingereicht. "Wir hoffen, dass uns wenigstens der finanzielle Schaden ersetzt wird - die gesundheitlichen Risiken kann man leider weder beweisen noch aufrechnen", sagt Frau Braun.

Um eine noch höhere Summe, nämlich 7600 Euro, geht es bei einer anderen Mieterin, die ebenfalls wegen Nichtgewährung des Gebrauchs fristlos gekündigt hat. In Antonia Fischers* Wohnung färbten sich in den Wintermonaten plötzlich die Wände schwarz. Dieses Phänomen, Fogging genannt, ist erst seit ein paar Jahren bekannt. Die Ursachen sind wissenschaftlich noch nicht genau geklärt. Wahrscheinlich reagieren schwerflüchtige, organische Verbindungen aus Weichmachern, die unter anderem in Farben oder Klebern enthalten sind, auf so genannte Kältebrücken in Räumen. Frau Fischers Vermieter sprach jedoch von normalen Verschmutzungen. Die geforderte Renovierung lehnte er rundweg ab. Laut Vertrag sei das Sache der Mieterin, argumentierte er. "Er schob die Verantwortung auf meine Wohngewohnheiten und behauptete, die Schwarzfärbung käme von meinen paar Weihnachtskerzen", empört sich Antonia Fischer. Ein vom Vermieter selbst in Auftrag gegebenes Gutachten belegte das Gegenteil: Die Verdunkelungen der Wände seien eindeutig nicht von der Mieterin verursacht. Schließlich kündigt Frau Fischer fristlos. "Für alle mit dem Auszug verbundenen Aufwendungen muss der Vermieter Schadensersatz leisten", sagt Rechtsberater Thomas Florange vom Berliner Mieterverein, der die Mieterin vertritt. Dazu gehören unter anderem Umzugskosten, Renovierungskosten für die neue Wohnung sowie neue Gardinen und Teppichböden. In erster Instanz wurde die Klage jedoch abgewiesen. Das Gericht sah es nicht als erwiesen an, dass die Verfärbungen nicht von der Mieterin verursacht worden sind. Für Frau Fischer eine herbe Enttäuschung: "Ich habe für meine Umzugskosten einen Kredit aufnehmen müssen und warte nun schon über ein Jahr darauf, meine erheblichen Auslagen erstattet zu bekommen." Doch ihr Rechtsanwalt ist optimistisch, dass die Berufung Erfolg haben wird. Das Urteil sei sehr ungewöhnlich und weise Sachverhaltsfehler auf, heißt es auch beim Berliner Mieterverein.

Mehr Erfolg vor Gericht hatte eine Gewerbemieterin: Ihr Vermieter muss ihr 11300 Euro Schadensersatz zahlen. Die Praxisräume der Ergotherapeutin wurden durch Ruß verunreinigt, weil ein Hausbewohner den noch vorhandenen Kachelofen fehlerhaft beheizt hatte. Über eine undichte Stelle im Schornsteinmauerwerk konnte der Qualm in die Räume im Erdgeschoss eindringen. Wegen des Gestanks blieb die Praxis mehrere Tage lang geschlossen. Der Vermieter beauftragte zwar Handwerker, die die offenen Stellen abdichteten und anschließend Duftstoffe zur Überdeckung des Gestanks versprühten. Damit wollte sich die Mieterin jedoch nicht zufrieden geben und kündigte fristlos. Für Patienten und Mitarbeiter bestehe schließlich Gesundheitsgefahr. Der Vermieter wollte das nicht akzeptieren und forderte auch weiterhin die Miete. Die Ursache für die Rauchgasentwicklung sei beseitigt worden. Kräftiges Lüften reiche aus, um den Geruch zu beseitigen. Das Kammergericht sah das anders und verurteilte den Vermieter in Zweiter Instanz dazu, der Mieterin die Umzugskosten sowie den entgangenen Gewinn wegen der ausgefallenen Behandlungsstunden zu ersetzen. Die Mieterin sei zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, weil Proben belegen, dass die Praxisräume durch Rußablagerungen verunreinigt waren.

In der Ersten Instanz hatte das Amtsgericht die Ansprüche der Mieterin noch zurückgewiesen. Außerdem, so das Kammergericht, hat die Ergotherapeutin Anspruch auf Ersatz für eine Arbeitsplatte und einen Sportbodenbelag sowie eine völlig eingerußte Kautschukmatte. "Ein bemerkenswert weit gehendes Urteil, das meine Mandantin sehr gefreut hat", sagt dazu Rechtsanwalt Christoph Müller.

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* Namen von der Redaktion geändert

Der Streit um Schadensersatzforderungen nach einem Wasserschaden erweist sich für Mieter häufig als ein erfolgloses Unterfangen. Denn um einen Anspruch auf Schadensersatz zu haben, muss der Mieter seinem Vermieter dessen Verschulden nachweisen. Nach Erfahrungen zahlreicher Anwälte ist dies in der Praxis meist sehr schwierig. Hat das Gericht anerkannt, dass der Vermieter den Schaden zu verantworten hat, steht der Mieter vor einer zweiten hohen Hürde. Denn die seiner Meinung nach angemessene Schadensersatzhöhe erhält er in den wenigsten Fällen zugesprochen, weil die Gerichte über den Umfang der Schäden eine andere Auffassung haben als er selbst oder er den Wert seines beschädigten Eigentums nicht ausreichend belegen kann.

Solange bei einem Wasserschaden kein Eigentum des Mieters beschädigt wird, ist die Sachlage noch einfach, erläutert Rechtsanwalt Frank Müller. "Für die Übernahme der Kosten für die Wohnungsrenovierung ist normalerweise der Vermieter zuständig - etwa dann, wenn beispielsweise ein Wasserrohr platzt oder auch dann, wenn beim Mieter ein Stockwerk höher die Badewanne überläuft und in der darunter liegenden Wohnung das Wasser die Wände hinunter tropft." Die Kosten für die notwendige Renovierung zahle dann der Vermieter über seine Hausversicherung, die er in der Regel abgeschlossen habe und die der Mieter über die Betriebskosten mitbezahle, so Müller.

"Weil immer der Mieter dem Vermieter ein Verschulden nachweisen muss, sind die Voraussetzungen für Schadensersatzzahlungen sehr eng", erläutert Müller. Denn wenn beispielsweise ein Schaden an einem Wasserrohr nicht absehbar oder erkennbar gewesen sei, müsse der Vermieter für die Schäden am Eigentum des Mieters nicht haften, wenn dieses platze, so Müller. "Daher ist der Abschluss einer Hausratversicherung für jeden Mieter dringend empfehlenswert."

Aber selbst wenn die Frage des Verschuldens vom Gericht zu Gunsten des Mieters entschieden wird, heißt dies noch lange nicht, dass er vom Gericht auch Schadensersatz zugesprochen bekommt. Beispiel: Der Fall von Mike Schmidt* aus Köpenick. Im Juni 2002 begann die Vermieterin mit einer grundlegenden Sanierung und Modernisierung des Hauses, in dem Schmidt zur Miete wohnt. Zu diesem Zeitpunkt hatte Schmidt der geforderten Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung noch nicht zugestimmt, sondern verhandelte mit seiner Vermieterin noch über die Arbeiten. Vor Abschluss einer Vereinbarung ließ diese die Strom-, Wasser- und Gaszufuhr zur Wohnung des Mieters unterbrechen, während dieser in Urlaub war. Darüber hinaus ließ sie durch eine Handwerkerfirma das Dach über Schmidts Wohnung öffnen, so dass Regenwasser in Müllers Wohnung eindrang. Erst nach einer Einstweiligen Verfügung des Amtsgerichts Köpenick Mitte Juli, die der Mieter beantragt hatte, ließ die Vermieterin die Gas-, Wasser- und Stromzufuhr wieder herstellen und das Dach gegen eindringendes Regenwasser abdichten.

In seinem Urteil wies das Amtsgericht Köpenick die Klage Schmidts nach Schadensersatzzahlungen von insgesamt rund 6500 Euro für seine beschädigte Wohnungseinrichtung nahezu vollständig ab. Lediglich den Zeitwert einer alten Waschmaschine, die abhanden gekommen war, nachdem die Vermieterin seinen Keller für Malerarbeiten gewaltsam hatte öffnen lassen, wurde dem Mieter nach Vorlage eines Kaufbelegs ersetzt. Für die durch das Regenwasser entstandenen Schäden an seiner Einrichtung erhielt er keinen einzigen Cent Schadensersatz. Das Amtsgericht stellte zwar ausdrücklich fest, dass die Vermieterin die Verantwortung und somit die Schuld für die Folgen der Arbeit der von ihr beauftragten Handwerker trägt, also für das Eindringen des Regenwassers in Schmidts Wohnung. Daraus leitet sich jedoch nicht zwangsläufig eine materielle Entschädigung für den Kläger ab.

Die Abweisung der Klage begründete das Gericht folgendermaßen: Der Kläger hat nicht ausreichend Beweise zu der von ihm behaupteten Schadenshöhe vorgetragen, trotz mehrfacher Aufforderung des Gerichts. Die angeblich beschädigten Gegenstände werden ohne nähere Beschreibung lediglich schlagwortartig aufgezählt, zu den eingetretenen Schäden fehlen nähere Angaben. Völlig pauschal sind auch die Angaben des Klägers zum Anschaffungszeitpunkt und den näheren Umständen des Erwerbs. Auffallend ist dabei, dass die ganz überwiegende Mehrzahl der Einrichtungsgegenstände zwischen zwei und drei Jahre alt sein soll, obwohl der Kläger zum Zeitpunkt des Schadens bereits mehr als fünf Jahre in der Wohnung lebte. Unter diesen Voraussetzungen kam eine Vernehmung der vom Kläger zur Schadenshöhe benannten Zeugen nicht in Betracht, da dies einem reinen Ausforschungsbeweis gleichgekommen wäre. Aus ähnlichen Gründen kam auch eine Schätzung des eingetretenen Schadens durch das Gericht nicht in Betracht. Eine richterliche Schadensschätzung ist nur auf der Grundlage ausreichender tatsächlicher Anhaltspunkte möglich, die von der beweisbelasteten Partei vorzutragen sind. Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch der "durchschnittliche Wert einer Wohnungseinrichtung" als Grundlage für eine Schätzung nicht ausreichend, weil es eine solche durchschnittliche Wohnungseinrichtung nicht gibt. Hinzu kommt, dass der Kläger nicht etwa unverschuldet in Beweisnot geraten ist, sondern dies seiner nachlässigen Prozessführung zuzuschreiben ist. Hinsichtlich der beschädigten Einrichtungsgegenstände meint das Gericht weiter, dass der Kläger nahe liegende Möglichkeiten einer Beweissicherung versäumt hat. Er hat weder den eingetretenen Schaden fotografisch dokumentiert noch einen privaten Gutachtenauftrag an einen Sachverständigen erteilt, so das Amtsgericht Köpenick in der Begründung seines Urteils.

Matthias Tüxen, Anwalt des Klägers, hält dieses Urteil für "inakzeptabel". Der Richter sei "nicht auf die ausreichend detaillierte Auflistung der zerstörten Gegenstände eingegangen, die wir ihm in mehreren Schriftsätzen über viele Seiten hinweg unterbreitet haben". Sein Mandant Schmidt werde deswegen in die Berufung gehen. "Richter urteilen häufig ablehnend, weil es der einfachere Weg für sie ist", sagt Tüxen. "Bei einem Wasserschaden-Fall jeden einzelnen beschädigten Gegenstand zu bewerten, ist sehr viel Arbeit." Vor der Alternative einer "Schätzung der Schäden, die sich an einem üblichen Ausstattungsstandard orientiert, scheuen dennoch viele Richter zurück", so Tüxen. "Vielmehr werden die Anforderungen an Sachvortrag und Beweisantritt häufig so hoch gehängt, dass eine Schätzung nicht in Frage kommt."

Mietern, die von einem Wasserschaden betroffen sind, rät Tüxen, möglichst frühzeitig Beweise von den Schäden zu sichern und fotografisch zu dokumentieren. Zudem sei es sehr empfehlenswert, Zeugen zu haben, die die Schäden an den Einrichtungsgegenständen später auch vor Gericht möglichst genau bestätigen könnten. "Am sichersten ist es, für den Fall des Falles sämtliche Kaufbelege in einem Ordner aufbewahrt und gesammelt zu haben", sagt Tüxen. "Aber wer betreibt diesen Aufwand schon?"

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* Name von der Redaktion geändert

Weist eine Wohnung Mängel auf oder sind Gegenstände darin beschädigt, werden zur Reparatur meist Handwerker gerufen. Doch wer haftet, wenn die Handwerker ihrerseits Schäden verursachen?

Der Vorgang ist alltäglich - die Folgen sind es in diesem Fall nicht: Ein Treppenhaus bedurfte eines Anstrichs, für die Arbeiten beauftragte die Hausverwaltung einen Maler. Nur: Dessen Mitarbeiter setzten statt Pinsel einen Druckkompressor ein. "Das ist in geschlossenen Räumen nicht erlaubt, nicht fachgerecht und grob fahrlässig", so der Jurist Michael Häberle vom Berliner Mieterverein.

Mehr noch: Die Firma versäumte es, die Wohnungstür einer Mieterin abzudichten. Im Laufe der Spritzarbeiten drangen große Mengen Farbdämpfe in die Wohnung. Möbel, die an der Flurgarderobe hängende Kleidung, Fußböden und zahlreiche weitere Einrichtungsgegenstände waren fortan mit einem blauen Farbfilm überzogen, zum Teil irreparabel. Der Sachverhalt schien klar: "Es dürfte außer Frage stehen", so Michael Häberle in einem Schreiben an die Hausverwaltung, "dass von Seiten der Malerfirma ein grob fahrlässiges Verhalten zu den Schäden in der Wohnung geführt hat." Die Angestellten seien im Rahmen der Instandsetzung tätig geworden, also als "Erfüllungsgehilfen" der Vermieterin anzusehen, die mithin das Verschulden ihrer Maler zu vertreten habe.

Der anschließende Versuch der Firma, die Schäden zu beseitigen, machte manches nur noch schlimmer, weil nach übereifrigem Putzen etliche Möbelstücke Kratzspuren aufwiesen. Die Schadensauflistung umfasst gut zwei Seiten, die Kosten wurden mit rund 1500 Euro beziffert. Die Hausverwaltung meldete dann den Schaden ihrer Versicherung - damit hätte eigentlich alles geregelt sein können. Doch die Assekuranz bestritt zunächst ihre Zuständigkeit und verwies die Mieterin an die unkorrekten Maler. Der BMV-Rechtsberater war da ganz anderer Meinung: "Die Vermieterin haftet für das schuldhafte Verhalten der Malerfirma - auch wenn die Vermieterin selbst kein Verschulden trifft." Letztlich - nach endloser Korrespondenz - zahlte die Versicherung.

Grundlage des Erfolgs ist der § 278 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Daraus kann man - auf die Mietwohnung vereinfacht übertragen - sinngemäß ableiten: Der Vermieter (oder Mieter) hat das Verschulden einer von ihm beauftragten Firma - oder anderer Dritter: etwa Freunde, Familienangehörige - zunächst so zu vertreten, als habe er höchstselbst den Schaden verursacht. Gleichzeitig steht es ihm natürlich frei, vom tatsächlichen Schädiger (oder dessen Versicherung) Regress zu fordern.

In einem anderen Fall, der bis vor Gericht ging, wurde analog ein Mieter zum Schadensersatz verdonnert, weil von ihm gerufene Handwerker den mitgemieteten Teppich ruinierten: "Der Mieter muss für Schäden am Teppichboden, die durch einen von ihm beauftragten Handwerker verursacht worden sind, einstehen" (AG Ibbenbüren, Az. 3 C 257/75). Will der Mieter nicht auf den Kosten sitzen bleiben, muss er sich seinerseits an den Handwerksbetrieb wenden.

So entschied auch das Amtsgericht Neukölln: "Beauftragt ein Mieter eine Fachfirma mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen, dann kann sich diese Fachfirma schadensersatzpflichtig machen, wenn sie die Arbeiten nicht fachgerecht ausführt und der Vermieter aus diesem Grunde die vom Mieter gezahlte Kaution einbehält" (Az. 6 C 368/00).

Nicht anders ist die Lage, wenn der Vermieter einen Handwerker beauftragt. In einem Fall wurde das Dachgeschoss ausgebaut und die oberhalb der Wohnung gelegene Terrasse nur unzureichend abgedichtet. Es kam, wie es kommen musste: Ein Wolkenbruch setzte die Wohnung unter Wasser und beschädigte die Einrichtung des Mieters. Das Landgericht Berlin bestätigte einen Anspruch des Mieters auf Schadensersatz gegen den Vermieter, der "sich ein Verschulden des von ihm beauftragten Handwerkers als Erfüllungsgehilfe zurechnen lassen muss" (Az. 62 S 402/83). Das Landgericht Hamburg sagte es noch etwas umfassender: Ein vom Vermieter beauftragter Handwerker ist dessen Erfüllungsgehilfe "gegenüber allen durch die Arbeiten gefährdeten Mieter", wobei es unerheblich sei, in welchen Räumen des Hauses und aus welchem Anlass die Arbeiten vorgenommen werden (Az. 311 S 130/90).

Also: Wer Handwerker beauftragt, steht in der Regel zunächst dafür gerade, falls sie Schäden am Eigentum Dritter verursachen. Erst in einem weiteren juristischen Schritt kann man sich an den tatsächlichen Verursacher halten.

alo

Wild-West in Prenzlauer Berg: Kürzlich wurde ein Hausbesitzer verurteilt, der eine Mieterin verprügelt hatte, weil sie wegen des nicht funktionierenden Warmwasserboilers Mietminderung androhte. Für Schläge auf Brust und Kopf muss der rabiate Vermieter nun 1200 Euro Schmerzensgeld an die Frau zahlen. Ein glücklicherweise sehr seltener Fall.

Aber was ist, wenn man sich verletzt, weil der Balkon einstürzt oder weil man die Treppe runterfällt? In solchen Fällen hat man nur dann Schadensersatzansprüche, wenn man dem Vermieter den baufälligen Balkon oder die morsche Treppe vorher gemeldet hat. Denn nur dann hat der Vermieter grob fahrlässig gehandelt, wenn er den Schaden nicht beseitigt hat. Noch schwieriger wird es, wenn der Mieter beispielsweise seine Lungenentzündung auf die ausgefallene Heizung zurückführt und Schadensersatz für Arztkosten und Verdienstausfall beansprucht. In aller Regel wird es sehr schwierig sein, die eindeutige Ursache für eine Erkrankung nachzuweisen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass von Räumen oder Gebäudeteilen keine Gefahr für die Gesundheit der Mieter ausgeht. Bei erheblichen Beeinträchtigungen kann man die Miete kürzen und unter Umständen fristlos kündigen und Schadensersatz für die umzugsbedingten Kosten verlangen.

Eine Gesundheitsgefährdung befürchtete auch Maria Bär* aus Pankow. Schon bald nach dem Einzug fiel ihr auf, dass durch den Dachstuhl ein merkwürdiger Geruch in ihre Wohnung drang. Bei ihrer siebenjährigen Tochter, die an Diabetes leidet, verstärkten sich die Stoffwechselauffälligkeiten, je länger sie sich in der Wohnung aufhielt. Die Hausverwaltung gab schließlich eine Untersuchung in Auftrag. Das Ergebnis: Der Dachboden ist mit dem Holzschutzmittel DDT verseucht. Die Hausstaub- und Luftprobenanalyse in der darunter liegenden Wohnung von Frau Bär ergibt ebenfalls eine erhöhte Schadstoffkonzentration. Frau Bär will nun erst einmal abwarten, was die kürzlich stattgefundene medizinische Untersuchung ergibt. Am liebsten würde sie so schnell wie möglich ausziehen. "Natürlich muss sie nicht erst abwarten, bis sie oder ihre Tochter erkrankt sind", erklärt Thomas Florange, Rechtsberater beim Berliner Mieterverein. Wenn auf Grund der vorhandenen Giftstoffe eine Gesundheitsgefährdung ernsthaft befürchtet werden muss, reicht das aus, um Ansprüche geltend zu machen. Man sei nicht verpflichtet, die Mieterin mit anderem Wohnraum zu versorgen, weil das Gesundheitsamt die Wohnung nicht gesperrt hat, meint die Hausverwaltung. Aus Kulanz sei man aber trotzdem bereit, der Familie einen Wohnungstausch anzubieten.

Die Rechtslage ist bei Belastung der Wohnung mit Chemikalien wie Asbest oder Formaldehyd äußerst kompliziert. Werden Grenzwerte überschritten, gilt das zwar eindeutig als Mangel der Mietsache. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen und dafür sorgen, dass die Wohnung wieder ohne Gesundheitsgefährdung benutzt werden kann. Zum Teil gibt es aber gar keine Grenzwerte beziehungsweise widersprüchliche Aussagen über die Gefährlichkeit der Stoffe. Die Gerichte urteilen unterschiedlich, ab wann eine Wohnung zum Wohnen ungeeignet ist.

Wie immer kommt es letztlich auf den Einzelfall an. Daher empfiehlt es sich, vor jedem Schritt zuerst eine Rechtsberatung aufzusuchen und die gesundheitlichen Schäden möglichst umfassend zu dokumentieren, etwa durch Atteste, Krankschreibungen oder Zeugenaussagen.

bl

* Name von der Redaktion geändert

Wenn Vermieter Mieter loswerden wollen, diese jedoch nicht freiwillig ausziehen, versuchen sie nicht selten, ihr Ziel mit dem Mittel der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung zu erreichen. Rechtlich steht ihnen die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung nur dann zu, wenn beispielsweise ihre Kinder, ihre Eltern oder sie selbst in die Wohnung einziehen wollen. Darum scheren sich zahlreiche Vermieter nach dem Auszug der Mieter oftmals jedoch nicht. Vielmehr vermieten sie die frei gewordene Wohnung stattdessen anderweitig, bieten sie zum Verkauf an oder lassen sie sogar leer stehen.

Ehemalige Mieter haben in solchen Fällen einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung die Möglichkeit, den Vermieter auf Schadensersatz zu verklagen. In der Praxis erweist es sich jedoch für viele Mieter als schwierig, ihr Recht durchzusetzen.

Beispiel: der Fall von Ella Schröder*. Am 1. Juli 1997 kündigte ihr ihr Vermieter die Zweizimmerwohnung im vierten Obergeschoss am Bayrischen Platz. Der Vermieter behauptete, er benötige die Wohnung für seine Eltern, erläutert Schröders Anwalt Alexander Ziemann. Diese lebten derzeit in Griechenland und hätten die Absicht, ihren Lebensabend in Berlin bei ihrem Sohn zu verbringen. Dies sollte jedoch nicht in dem damals von dem Vermieter und seiner Familie genutzten Einfamilienhaus in Buckow geschehen. Vielmehr sollten die Eltern die Wohnung der Mieterin Ella Schröder beziehen. Die Eltern sind rund 70 Jahre alt und gaben bei einer Vernehmung in Griechenland an, zwar unter starken gesundheitlichen Problemen zu leiden und kein Wort Deutsch sprechen zu können, aber trotzdem nach Berlin in die besagte Wohnung ziehen zu wollen. Gestützt auf die Eigenbedarfskündigung erhob der Vermieter Räumungsklage, der das Amtsgericht Schöneberg im Dezember 1999 stattgab. Die Berufung von Ella Schröder gegen das Räumungsurteil wurde zurückgewiesen. Ihr wurde eine Räumungsfrist bis zum 1. Juni 2001 gewährt. Sie zog termingerecht aus.

Nunmehr musste Ella Schröder feststellen, dass ihre ehemalige Mietwohnung seit ihrem Auszug bis heute leer und offensichtlich zum Verkauf steht. Weder die Eltern ihres ehemaligen Vermieters noch andere Personen sind dort eingezogen. Jetzt fordert sie von ihrem ehemaligen Vermieter die Erstattung der Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von etwa 2000 Euro und den Ersatz des materiellen Schadens, der ihr durch den Umzug entstanden ist und den sie auf rund 5500 Euro beziffert. Dieser Schaden setzt sich unter anderem aus den Umzugskosten selbst sowie aus umzugsbedingten Kosten für die Anfangsrenovierung, neue Teppichböden und Ähnliches zusammen.

Irgendwelche Erläuterungen, warum die frei gemachte Wohnung vom Vermieter beziehungsweise dessen Eltern nicht genutzt wird, hat der Vermieter bisher nicht gemacht. Derzeit ist Anwalt Ziemann dabei, diese Auskunft des Vermieters einzufordern. "Der Vermieter muss sich bei der geforderten Auskunft auf einen Sachverhalt festlegen, warum die Wohnung jetzt nicht von seinen Eltern bewohnt wird", sagt Ziemann. "Dieser Sachverhalt wird dann auf seine Stichhaltigkeit geprüft werden." Daraufhin werde die Mieterin ihre Schadensersatzforderungen stellen.

Ziemann hält es für skandalös, dass Vermieter bei vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen meist keinen großen Nachteil von ihrem widerrechtlichen Handeln haben. "Viele Vermieter haben die obskursten Ausreden, wenn nach der Räumung der Wohnung nicht der angekündigte nahe Verwandte oder sie selbst einziehen, sondern sie stattdessen die Wohnung beispielsweise verkaufen." Die meisten Vermieter begründeten dies "standardmäßig" mit "nachträglichem Sinneswandel". "Wenn sie beispielsweise ursprünglich angaben, selbst in die Wohnung ziehen zu wollen, begründen sie ihren Sinneswandel damit, dass sich ihre Freundin von ihnen getrennt habe oder sie nach einem Beinbruch keine Treppen mehr steigen könnten", sagt Ziemann.

Auch wenn eine Wohnung nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung längere Zeit leer steht, gibt es für den ehemaligen Mieter normalerweise keine Möglichkeit, in die alte Wohnung zurückzuziehen. "Ein Zwangsmietverhältnis gibt es in der Rechtsprechung nicht", so Ziemann. Auf das Gerichtsurteil kann Ella Schröder gespannt sein. Ziemanns Erfahrung: "Oftmals gestehen Richter den Klägern keinen oder lediglich einen kleinen Teil des Schadensersatzes zu, den diese einfordern."

Die Zahl der Fälle vorgetäuschter Eigenbedarfskündigungen ist in den vergangenen Jahren auf Grund des etwas entspannteren Wohnungsmarktes zurückgegangen, sagt Ziemann: "Wenn Vermieter eine Wohnung verkaufen wollen, ist eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung jedoch noch immer ein beliebtes Mittel. Vermietete Eigentumswohnungen sind auf dem Markt nämlich nahezu unverkäuflich."

vw

* Name von der Redaktion geändert