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MieterMagazin |
Juni 2009 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Schönheitsreparaturen§ 307 BGB a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.“ inVerbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13) „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile „einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ und „sowie der Türen und Fenster“ beschränkt. BGH, Urteil vom 18.2.09 – VIII ZR 210/08 – |
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Zwangsverwaltung und Kaution§ 152 ZVG, § 551 BGB Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596). BGH, Urteil vom 11.3.09 – VIII ZR 184/08 – Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in F... . Im Mietvertrag vom 26. April 1971 ist unter § 31 zur Sicherheitsleistung bestimmt: „Der Mieter gibt dem Vermieter für die Einhaltung der ihm aus diesem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten zinslos eine Sicherheit in Höhe von 1600 DM. Die Sicherheit ist bar auf das Konto Nr. & Bank für G. zu zahlen. Die Sicherheitsleistung wird fällig bei Abschluss des Mietvertrags.“ Die Klägerin zahlte die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Vermieters ein. Der Beklagte wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 31. Oktober 2001 zum Zwangsverwalter bestellt. Die Kaution wurde ihm vom Vermieter nicht ausgehändigt. Die Klägerin hat den Beklagten – soweit für das Revisionsverfahren von Interesse – auf „Anlage der am 18. Mai 1971 gezahlten Kaution von 1600 DM (818,07 Euro) nebst Zinsen entsprechend § 551 Abs. 3 BGB“ in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat den Beklagten insoweit durch Teilurteil antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage. Aus den Entscheidungsgründen: Die Revision hat nur hinsichtlich der Verzinsung der Kaution Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß §152 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit § 551 Abs. 3 BGB ein Anspruch auf Anlage der Kaution zu. Der Mietvertrag sei auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, da das Grundstück dem Mieter vor der Beschlagnahme überlassen worden sei. Darauf, dass er die Kaution nicht vom Vermieter erhalten habe, könne sich der Beklagte nicht berufen. Bei einer Überlassung des Grundstücks vor der Beschlagnahme seien die Miet- und Pachtverträge – auch um den Preis einer Schmälerung der Haftungsmasse – gemäß § 152 Abs. 2 ZVG privilegiert. Der Zwangsverwalter habe anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und des-sen Pflichten zu erfüllen. Grundsätzlich umfasse die Eintrittspflicht des Verwalters in die Vermieterstellung auch die bestehende Kautionsabrede. Deshalb müsse nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Zwangsverwalter die Kautionsleistung an den Vermieter gegen sich gelten lassen, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückgabe der Kaution verlange. Aus dem umfassenden Eintritt in die Vermieterstellung ergebe sich mithin auch die Pflicht des Zwangsverwalters, eine vom Mieter noch an den Schuldner geleistete Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. II. Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg. Im Übrigen hält die Beurteilung des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die weitergehende Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe von 818,17 Euro als Mietkaution der Klägerin getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, diesen Betrag verzinslich und zuzüglich in der Vergangenheit aufgelaufener Zinsen anzulegen. 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Mietvertrag vom 26. April 1971 gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam ist, weil der Klägerin die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 11/03, NZM 2003, 849, unter II 2 sowie vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3). Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die dem Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB obliegende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dass diese Verpflichtung bereits vom Vermieter (Zwangsverwaltungsschuldner) erfüllt worden wäre, macht die Revision nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Der von der Revision erhobene Einwand, der Verwalter trete nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch keine Gläubigerinteressen berührt würden, weil anderenfalls die Gläubiger durch die Zwangsverwaltung schlechter gestellt seien, greift nicht durch. Zwar trifft es zu, dass die Haftungsmasse der Gläubiger geschmälert wird, wenn der Vermieter die Verpflichtungen aus der Kautionsabrede auch dann erfüllen muss, wenn ihm der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt hat. Dies ist aber we-gen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2 b). 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber – ohne nähere Begründung – angenommen, dass der Beklagte die Kaution, wie das Amtsgericht tenoriert hat, „nebst Zinsen“ anzulegen habe. Zwar erlegt § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Vermieter die Pflicht auf, die Kaution des Mieters verzinslich anzulegen, und es stehen die Zinsen aus der Kaution gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Mieter zu. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB gilt dies aber nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 1. Januar 1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist; § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB findet in diesem Fall keine Anwendung. Damit bleiben Vereinbarungen, durch die eine Verzinsungspflicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ausgeschlossen worden ist, wirksam (vgl. BT-Drs. 14/ 4553, S. 77). Diese Voraussetzung ist hier gegeben, denn in § 31 des Mietvertrags vom 26. April 1971 ist ausdrücklich eine zinslose Kaution vereinbart. Dies führt dazu, dass der Beklagte nur den Kautionsbetrag von 818,07 Euro getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, zu einer Verzinsung der Kaution oder ihrer verzinslichen Anlage hingegen nicht verpflichtet ist. ... |
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Drittmittelabzug§§ 558, 558 b BGB Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. BGH, Urteil vom 1.4.09 – VIII ZR 179/08 – Aus dem Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1980 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in G... . Für diese Wohnung hatte die Klägerin im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und mit Schreiben vom 21. März 2000 die Miete nach § 3 MHG erhöht. Dabei hatte sie die Zinsverbilligung mit 52,49 DM berechnet und an die Beklagte weitergegeben. Mit Schreiben vom 26. April 2004 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer weiteren, jetzt auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhung um 30,01 Euro auf 293,54 Euro. Die bis zum 31. Oktober 2008 fortbestehende Zinsverbilligung durch die öffentlichen Fördermittel wurde von der Klägerin dabei nicht berücksichtigt und im Mieterhöhungsverlangen auch nicht erwähnt. Aus den Entscheidungsgründen: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 26. April 2004 formell unwirksam sei, weil es in Anspruch genommene Drittmittel nicht berücksichtige. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Anrechnung der Drittmittel nicht durch den Abzug von 52,49 DM im Rahmen der mit Schreiben vom 21. März 2000 erfolgten Modernisierungsmieterhöhung „verbraucht“. Im Gegenteil sei wegen der fortdauernden Zinsbindung der Vorteil nach § 558 Abs. 5 BGB auch bei der streitgegenständlichen Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach der Grundkonzeption dieser Vorschrift solle dem Vermieter nämlich die volle Vergleichsmiete für die Dauer der Zinsbindung verwehrt sein. Im Falle einer nur einmaligen Berücksichtigung der Zinsverbilligung bestünde die Gefahr, dass der Vermieter die an den Mieter weiterzugebende Vergünstigung durch eine Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietverfahrens aushöhlen könne. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordere es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel in das Erhöhungsverlangen aufnehme. Da es bereits hieran fehle, sei das Mieterhöhungsverlangen schon aus formellen Gründen unwirksam und der Anspruch der Klägerin deshalb unbegründet. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der Begründung, das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. April 2004 sei schon aus formellen Gründen unwirksam, kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass die Klägerin den Mangel des Mieterhöhungsverlangens im Laufe des Prozesses behoben hat (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB). 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (zunächst) nicht formell ordnungsgemäß begründet war, weil es keine Angaben zu der fortbestehenden Zinsverbilligung und der Berechnung des sich daraus ergebenden Kürzungsbetrags enthielt. a) Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB), dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1, sowie vom 12. Mai 2004 – VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406, unter II, und VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, unter II 1). b) Entgegen der Ansicht der Revision waren diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb entbehrlich, weil die Klägerin den Abzug der Fördermittel bereits bei der Mieterhöhung vom 21. März 2000 vorgenommen hatte; dadurch war, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die Anrechnung der Drittmittel noch nicht verbraucht, so dass zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens vom 26. April 2004 wiederum Angaben zu den in Anspruch genommenen öffentlichen Fördermitteln erforderlich waren. aa) Der Senat hat für den Fall verlorener Zuschüsse bereits entschieden, dass diese nicht nur im Zeitpunkt der Gewährung, sondern für einen längeren, wenn auch begrenzten Zeitraum bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2004, aaO, unter II 2 a); hierfür hat der Senat eine Frist von zwölf Jahren in Betracht gezogen (Senatsurteil, aaO, unter II 2 b). bb) Bei den der Klägerin gewährten öffentlichen Fördergeldern, um deren Berücksichtigung die Parteien hier streiten, handelt es sich indes nicht um (einmalige) verlorene Zuschüsse, sondern um eine laufende, der Klägerin noch bis zum 31. Oktober 2008 bewilligte Zinsverbilligung. Bei einer derartigen befristeten Förderung durch einen Kredit zu verbilligten Zinsen hat eine Anrechnung in dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsvergünstigung tatsächlich erhält (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 9. Aufl., § 558 BGB, Rdnr. 230 ff., MünchKommBGB/ Artz, 5. Auflage, § 558 Rdnr. 50; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 43); der Vermieter kann deshalb die Miete in diesem Zeitraum nicht gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sondern nur bis zu dem Betrag, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 231; Kunze/Tietzsch, WuM 2003, 423, 425 f.). Entgegen der Auffassung der Revision steht dem nicht entgegen, dass die vorangegangene, unter Berücksichtigung der Zinsverbilligung erfolgte Mieterhöhung zum Bestandteil der Grundmiete geworden und in der nach § 558 BGB zu erhöhenden Ausgangsmiete enthalten ist. Durch die in § 558 Abs. 5 BGB – ebenso wie zuvor schon in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG – angeordnete Anrechnung der Drittmittel soll erreicht werden, dass bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten in jedem Fall dem Mieter zugute kommen (vgl. BT-Drs. 8/1861, Satz 5 zu § 2 MHG). Solange dem Vermieter öffentliche Fördermittel in Form der Zinsverbilligung tatsächlich zufließen, sind diese daher bei jeder Mieterhöhung nach §558 BGB durch Absetzung des Förderbetrags von der ortsüblichen Miete zugunsten des Mieters zu berücksichtigen. cc) Da die Zinsverbilligung hier noch bis zum 31. Oktober 2008 andauerte, war sie bei der von der Klägerin im Jahr 2004 geltend gemachten Mieterhöhung zu berücksichtigen und die Klägerin musste deshalb Angaben zu ihrer Höhe nebst den zugrunde liegenden Berechnungspositionen machen. Diese Angaben waren auch nicht deshalb entbehrlich, weil sie bereits in dem früheren Mieterhöhungsschreiben vom 21. März 2000 enthalten waren. Denn die Klägerin konnte nicht davon ausgehen, dass der Beklagten die damaligen Schreiben noch vorlagen und ihr deren Bedeutung auch für das vorliegende, vier Jahre später durchgeführte Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB bewusst war. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. April 2004 war deshalb zunächst formell unwirksam. c) Die Klägerin hat das zunächst unzureichend begründete Mieterhöhungsverlangen jedoch im Laufe des Prozesses nachgebessert. Denn sie hat – nachdem sich die Beklagte im Prozess darauf berufen hatte, dass die bei der im Jahr 2000 erfolgten Mieterhöhung berücksichtigte Zinsverbilligung erneut zu ihren Gunsten anzusetzen sei – das frühere Mieterhöhungsverlangen vom 21. März 2000, das die erforderlichen Angaben zur Höhe und Berechnung der Zinsverbilligung enthielt, als Anlage zum Schriftsatz vom 27. Januar 2005, auf die die Revisionsbegründung verweist, noch einmal vorgelegt. Damit hat sie den zunächst bestehenden Mangel des Erhöhungsverlangens behoben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit schadet es der Klägerin auch nicht, dass sie weiterhin an ihrer Rechtsauffassung festgehalten hat, eine Anrechnung der Zinsverbilligung habe im Rahmen der jetzigen Mieterhöhung nicht mehr zu erfolgen. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war damit vom Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes vom 27. Januar 2005 an formell ordnungsgemäß begründet und wirksam; es lief lediglich eine neue Zustimmungsfrist für die Beklagte ab diesem Zeitpunkt (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB). ... | ||
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 18.2.09 – VIII ZR 210/08 –
