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MieterMagazin |
Mai 2010 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Stromversorgung§ 535 BGB Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). BGH, Urteil vom 10.2.10 - VIII ZR 343/08 - |
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Abrisskündigung§ 573 BGB Der Vermieter, der das Wohngebäude aufgrund von Schäden der Bausubstanz abreißen lassen will, muss als Begründung in seinem Kündigungsschreiben eine vergleichende Ertragsberechnung anstellen, die die Sanierungs-, Abriss- und Neubaukosten sowie die Erträge vor und nach der geplanten Baumaßnahme einander gegenüberstellt. LG Berlin, Urteil vom 8.1.10 - 63 S 297/09 - mitgeteilt von RA Ulrich Kernen Aus den Gründen: ... Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB. Weder die Kündigung vom 31.7.2008 noch die Kündigung vom 13.5.2009 sind ausreichend nach § 573 Abs. 3 BGB begründet. ... Erforderlich ist, in der Kündigung darzulegen, welche baulichen Maßnahmen mit welchem Ziel durchgeführt werden sollen und welche Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses und Hinderung einer wirtschaftlichen Verwertung entstehen. Dazu sind vergleichende Ertragsberechnungen anzustellen, die die Sanierungs-, Abriss- und Neubaukosten sowie die Erträge vor und nach der geplanten Baumaßnahme einander gegenüberstellen (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.11.2006 - 63 S 48/06 = GE 2007, 659; Sternel Mietrecht aktuell, 4. Auflage Kap. X RN 56, 57 und Kap. XI RN 242 ff. m.w.N.). Die Begründung muss konkret genug sein, um dem Mieter die überschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen. Dabei ist zwischen der Begründungspflicht in der Kündigung und dem Substantiierungsgebot im Rahmen des Prozessvorbringens zu unterscheiden; ob die Kündigung sachlich begründet ist, muss sich erst auf Grundlage des substantiierten Vortrags im Prozess ergeben. Zwar beziffern die Kläger in der Kündigung vom 13.5.2009 die Kosten der Sanierung pauschal mit 3,5 Millionen Euro, dies ist jedoch aus mehreren Gründen nicht ausreichend, eine Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu begründen. Zum einen ist es nicht ausreichend, wenn die Kläger derart pauschal eine Summe behaupten, zum anderen fehlt es nach wie vor an der Vergleichbarkeit der Erträge. In beiden Kündigungen stellen die Kläger jeweils lediglich die Erträge des Hauses im derzeitigen unsanierten Zustand den zu erwartenden Erträgen nach Abriss und Neubau gegenüber. Auf die Wirtschaftlichkeit des Status quo kommt es ebenso wenig an wie auf die unwirtschaftlich hohen Kosten einer Sanierung, der Aufstockung oder die diesbezügliche Duldungspflicht des Mieters. Ebenso wenig kommt es für die Wirksamkeit der Kündigung darauf an, ob den Klägern tatsächlich Ersatzwohnungen für die Dauer der Sanierung zur Verfügung stehen. Die Kläger wären notfalls gehalten, Ersatzwohnungen von Dritten anzumieten. Die Nachvollziehbarkeit für den Mieter ergibt sich ausschließlich aus einem Vergleich der zu erwartenden Erträge des Gebäudes (LG Berlin Urteil vom 19.6.2009 - 63 S 12/08; LG Karlruhe Urteil vom 26.10.1990 - 9 S 163/90, strengere Anforderungen: LG Kiel Urteil vom 2.9.2008 - 1 S 26/08) nach dessen Sanierung mit den zu erwartenden Erträgen nach Abriss und Neubau, wobei lediglich in diesem Rahmen die jeweiligen Kosten der Sanierung und des Neubaus berücksichtigt werden können. Die Kläger beziffern dagegen pauschal die Kosten der Sanierung, ohne auf zu erwartende Erträge einzugehen und geben die zu erwartenden Erträge nach einem Neubau ebenso pauschal an, ohne auf dessen Kosten einzugehen. Hinzu kommt, dass sich der Vermieter nicht auf eine Unwirtschaftlichkeit berufen kann, die darauf beruht, dass zumutbare Vermietungs- und Sanierungsbemühungen unterlassen wurden (OLG Dresden Urteil vom 3.12.2002 - 5 U 1270/02). Auch hierzu enthält die Kündigung jedoch keinerlei Angaben. Der Mieter ist nicht gehalten, sich eventuelle Informationen aus Anlagen, Einzelangaben oder Schriftsätzen im Rechtsstreit zusammenzustellen und dann selbst die notwendigen Angaben zu berechnen. ... |
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Schonfristzahlung§§ 362, 569, 814 BGB Zum Unterschied zwischen einem "einfachen" und einem "qualifizierten" Vorbehalt bei einer Zahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. LG Berlin, Urteil vom 8.2.10 - 67 S 218/09 - mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Aus den Gründen: ... Diese Kündigung ist jedoch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagte eine sogenannte Schonfristzahlung geleistet hat. Unstreitig hat sie nach Zustellung der Klage am 19. April 2008 eine am 4. Juni 2008 bei den Klägern eingegangene Zahlung von 5430 Euro unter Vorbehalt geleistet, um den Minderungsbetrag auszugleichen. Mit dieser Zahlung sind die Kläger vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete nebst Nutzungsentschädigung befriedigt worden. ... Entgegen der Ansicht der Kläger kommt dieser Zahlung trotz des erklärten Vorbehalts Erfüllungswirkung zu. Denn auch Zahlungen unter Vorbehalt sind als Erfüllung zu werten (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 569 Rz 37). Soweit die Kläger geltend machen, es liege ein qualifizierter Vorbehalt vor, ist den Gesamtumständen ein qualifizierter Vorbehalt nicht zu entnehmen. Zwar tritt eine Erfüllung gemäß § 362 BGB dann nicht ein, wenn der Mieter ohne Anerkennung seiner Schuld unter Vorbehalt einer Rückforderung ohne Veränderung der den Vermieter treffenden Beweislast seine Leistung erbringt, dem Leistungsempfänger im Rückforderungsprozess also die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs auferlegt werden soll. Ein Vorbehalt dieser Art lässt die Schuldtilgung in der Schwebe und ist keine Erfüllung im Sinne des § 362 BGB. Derartige qualifizierte Vorbehalte lauten in etwa "Zahlung unter Vorbehalt der rechtlichen Klärung" oder "Zahlung unter der Bedingung, dass die Forderung besteht" (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 Rz 66 m.w.N.). Dem vergleichbare Erklärungen hat die Beklagte indes nicht abgegeben, die Kläger haben die Zahlung auch nicht zurückgewiesen. Vielmehr hat die Beklagte mit Schreiben ihres vormaligen Prozessbevollmächtigten vom 29. Mai 2008 Folgendes erklärt: "Dennoch wird meine Mandantin nunmehr ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung einen Betrag von 5430 Euro an Ihre Mandanten überweisen. Der Betrag setzt sich aus der Klageforderung und den Minderungsbeträgen für April und Mai 2008 sowie einem "Sicherheitszuschlag" zusammen. Wenn das Gericht entscheidet, dass Minderungen und Zurückbehaltungsrecht berechtigt waren, wird meine Mandantin den jetzt gezahlten Betrag oder einen dem Urteil entsprechenden Teil davon zurückverlangen." Da die Frage der Erfüllungswirkung maßgeblich an die Beweislastverteilung für den Rückforderungsprozess anknüpft, ist die Erklärung der Beklagten nur so zu verstehen, dass sie sich nicht dem Einwand des § 814 BGB aussetzen wollte und es bei der ihr obliegenden Beweislast für einen eventuellen Rückforderungsprozess verbleibt. ... |
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Mängelbeseitigung§ 535 BGB Die mietvertragliche Vereinbarung "Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen" schließt nicht die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden aus. AG Mitte, Urteil vom 8.9.09 - 8 C 60/09 - Aus den Entscheidungsgründen: Die Klage ist begründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmelbefalls beziehungsweise der Feuchtigkeitsschäden in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aus § 535 I BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 17.9.2008. Die Wohnung weist in dem Erkerzimmer an den bezeichneten Stellen Schimmelbefall und Feuchtigkeitsschäden auf. Das ursprüngliche Bestreiten des Beklagten ist angesichts der Fotos sowie der Ausführungen im Termin, wonach Schäden in der Wohnung offensichtlich festgestellt worden sind, unerheblich. Insbesondere ist auch das Bestreiten, dass die Fotos die Wohnung des Klägers zeigen, unbeachtlich, denn zum einen hat der Beklagte nun selbst vortragen lassen, dass er im Rahmen der Wohnungsbesichtigung Schäden festgestellt hat, zum anderen ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der Kläger mit Fotos aus anderen Wohnungen eine Instandsetzung seiner Wohnung einklagen sollte. Die Mietsache ist mangelhaft. Der Instandsetzungsanspruch ist auch nicht durch § 12 des Mietvertrags ausgeschlossen. Selbst wenn ein Mangel bei der Wohnungsbesichtigung erkennbar war, so sind hierdurch lediglich die Gewährleistungsrechte nach §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen. Der Erfüllungsanspruch bleibt dagegen bestehen (Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 3. Auflage, § 536 b RN 10). Anderes kann nur gelten, wenn ausnahmsweise in der Übernahme einer reparaturbedürftigen Sache zugleich eine Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand liegt, was der Vermieter zu beweisen hat (Blank/Börstinghaus a.a.O.). Voraussetzung ist ferner, dass dem Mieter die Tragweite des Mangels bekannt ist (Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 3. Auflage, § 536 b RN 3). Aus der Vereinbarung, die Wohnung werde wie besichtigt übernommen, kann denn nun aber keineswegs geschlossen werden, eine feuchte Wohnung sei als vertragsgemäß vereinbart. Hinzu kommt, dass der Mieter die Ursachen der Feuchtigkeit nicht kennt und daher auch nicht ermessen kann, ob und in welchem Umfang sich die Problematik noch verstärkt. Die Tragweite des Mangels ist daher nicht vorhersehbar. ... |
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Wärmecontracting§ 556 BGB, § 7 HeizkostenVO Fehlt eine wirksame Betriebskostenvereinbarung über die Umlegbarkeit von Wärmecontractingkosten, können nur die einzelnen in § 7 Abs. 2 HeizkostenVO ausgewiesenen Kostenpositionen umgelegt werden. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil gemäß § 313 a ZPO vom 5.1.10 - 9 C 224/09 - mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer Wesentliche Gründe der Entscheidung: Die Klage ist unbegründet. Ein Nachforderungsanspruch aus der Nebenkostenabrechung vom 16.12.2008 gemäß § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag besteht nicht. Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, so dass Heizkostennachforderungen nicht beansprucht werden können. In der Heizkostenabrechnung vom 16.12.2008 wurden die Kosten des Wärmecontracting auf die Beklagte umgelegt. Dies ist unzulässig, da bei Mietvertragsbeginn ein Wärmecontracting nicht bestand, eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag zur Umlage nicht existiert und der Beklagte der Umstellung der Art der Wärmeversorgung auch nicht zugestimmt hat (vgl. BGH GE 05, 664 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Anmerkung V 554 ff.). Danach können nur die einzelnen in § 7 Abs. 2 HeizkostenVO ausgewiesenen Kostenpositionen auf die Mieter umgelegt werden. Dies bedeutet, dass der Grundpreis aufgegliedert werden und eine Differenzierung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten erfolgen muss (BGH a.a.O.; Sternel a.a.O. Anm. V 556, jeweils m.w.N.). Diesen Anforderungen hat die Klägerin auch mit ihrer geänderten Abrechnung vom 19.2. 2009 nicht entsprochen. Es erfolgte lediglich eine Reduzierung des Grundpreises um 65 Prozent. Diese pauschale Reduzierung ist nicht nachvollziehbar, insbesondere ist nicht zu erkennen, ob nur umlegbare Kostenpositionen enthalten sind. ... |
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Mieterhöhungsausschluss§ 10 Absatz 4 WoBindG, §§ 241, 242 BGB 1. Im Sozialen Wohnungsbau darf der Vermieter Kostensteigerungen nicht an den Mieter weitergeben, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses eingetreten waren und ihm bei Abschluss des Mietvertrages hätten bekannt sein müssen. 2. Etwas anders gilt, wenn der Vermieter sich bei Vertragsabschluss im Hinblick auf die etwa ausstehende Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhöhungen ausdrücklich vorbehalten hätte. AG Tiergarten, Urteil vom 2.3.10 - 2 C 380/09 - mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle Aus den Entscheidungsgründen: [Feststellungsklage des Mieters] ... Zwar mag die Beklagte, wie sie meint, grundsätzlich berechtigt sein, von den Klägern die Entrichtung einer erhöhten Miete, nämlich bis zur Höhe des nach dem Wohnungsbindungsgesetz Zulässigen zu verlangen, vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG. Dieses Recht steht der Beklagten jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es durch eine sich aus den Umständen ergebende Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen worden ist, § 10 Abs. 4 WoBindG. Folgte man nämlich dem Vortrag der Beklagten, so wären die Kläger verpflichtet, eine Miete zu entrichten, welche die Rechtsvorgängerin der Beklagten bereits bei Abschluss des Mietvertrags hätte verlangen können. Denn diejenigen Aufwendungen, welche das Erhöhungsverlangen tragen sollen, waren ausweislich des zur Grundlage des Erhöhungsverlangens gemachten Auszugs aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung bereits vor dem Vertragsschluss, also vor dem 6.1.2009 entstanden - und nicht erst, wie die Beklagte möglicherweise behaupten will, am 7.8.2009, also erst rund 8 Monate nach dem Abschluss des Mietvertrags. Die erwähnte Berechnung ist nämlich ausweislich ihrer Überschrift per 1.1.2009 aufgestellt worden. Schließt der Vermieter aber einen Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum ab, so darf der Mieter davon ausgehen, dass er sich, solange nichts anderes vereinbart worden ist, zur Zahlung der Kostenmiete verpflichtet hat. Er darf mit anderen Worten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf vertrauen, dass der Vermieter ihm nicht, ohne dass dies vereinbart worden wäre, auf Grund von Umständen, die bei Vertragsschluss bereits hätten berücksichtigt werden können, eine Erhöhung des Entgelts bis zur Kostenmiete abverlangen werde. Der Mieter darf erwarten, dass seine wirtschaftlichen Dispositionen, die er dem Vertragsschluss zu Grunde gelegt hatte, nicht alsbald wieder zunichte gemacht werden, obwohl die Abweichung der vereinbarten von der Kostenmiete dem Vertragspartner bekannt war oder zumindest hätte bekannt sein müssen. Er darf erwarten, dass der Vermieter von Sozialwohnungen, die für den Mieter ohnehin häufig genug wenig soziale Kostensteigerungen mit sich bringen können, seinen Verpflichtungen aus § 241 Abs. 2 BGB nachkommt und Rücksicht auf die Interessen des Vertragspartners nimmt. Dieser Verpflichtung ist er nicht etwa dadurch nachgekommen, dass er in § 3 Nr. 1 des Vertrages vor die Miete das Kürzel "z. Zt." gesetzt hat; damit wird nur deutlich gemacht, dass die Miete sich aufgrund von Umständen die in der Zukunft liegen, verändern kann. Folgte man dem nicht, so würde dies im vorliegenden Fall bedeuten, dass die Kläger eine Mieterhöhung von bis zu 14,0575 Euro pro Quadratmeter monatlich, insgesamt also von 459,41 Euro um mehr als 250 Prozent auf 1237,20 Euro, akzeptieren müssten. Dass die Beklagte dieses Recht mit der Erhöhungserklärung vom 7.8.2009 nicht ausgeschöpft hat, weil sie lediglich 6,50 Euro pro Quadratmeter monatlich von den Klägern verlangt, ist ohne Belang, es lässt den Umfang des Ausschlusses einer Mieterhöhung im Sinne des §10 IV WoBindG, also die dazu von den Parteien nach den Umständen im Januar 2009 stillschweigend getroffene Vereinbarung zur Miethöhe, unberührt. Bei alledem ist ohne Bedeutung, dass nicht die Beklagte, sondern deren Rechtsvorgängerin sich entweder den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB zuwider verhalten hat, als sie den Mietvertrag mit den Beklagten abschloss, oder eine höhere als die in § 3 Nr. 1 des Vertrages vereinbarte Mieter nicht verlangen wollte (möglicherweise, weil eine höhere Miete am Markt nicht zu erzielen war). Denn die Beklagte ist gemäß § 566 Abs. 1 BGB nicht nur in die Rechte, sondern auch in die Pflichten der X-Grundstücks GmbH & Co. aus dem Mietvertrag vom 6.1.2009 eingetreten, als sie die Wohnung erwarb. ... |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB 1. Sind die Fliesen in einem Badezimmer überstrichen, ist das wohnwertmindernde Merkmal "nicht überwiegend gefliest" gegeben. 2. Die bloße Ausstattung des Grundstücks mit Rasenflächen und Blumenrabatten stellt für sich genommen noch kein "aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" dar. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.8.09 - 17 C 157/08 - mitgeteilt von RA Berndt Hintzelmann |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 10.2.10 - VIII ZR 343/08 -
