Die Kosten der energetischen Sanierung müssen gerechter verteilt werden
Zukunftsaufgabe Öko-Umbau

Energetische Sanierungen nehmen zu. Ob Alt- oder Plattenbau – Fassaden werden warm eingepackt, Solarkollektoren aufs Dach gesetzt oder effizientere Heizungsanlagen eingebaut. Das Märkische Viertel – einst ein Energievergeuder ersten Ranges – wird zur größten Niedrigenergiesiedlung Deutschlands umgebaut und auch die Gropiusstadt soll sich zum ökologischen Vorzeigeprojekt wandeln. Doch angesichts von Mietsteigerungen von 30 Prozent und mehr hält sich die Begeisterung der Mieter in Grenzen – nur selten nämlich wird die Modernisierungsumlage durch entsprechende Verminderung der Heizkosten ausgeglichen.

Fest steht: Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen ist das Einsparpotenzial enorm. Rund 20 Prozent der Kohlendioxid-Emissionen werden bundesweit durch Wohngebäude verursacht, vor allem für Heizung und Warmwasser. Im Fokus des 2007 verabschiedeten Klimapakets der Bundesregierung steht daher der Gebäudebereich. Durch den Ausbau Erneuerbarer Energien und eine Verbesserung der Energieeffizienz sollen bis zum Jahr 2020 die Emissionen um 36 Prozent reduziert werden. Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt das ausdrücklich, nicht nur aus Gründen des Klimaschutzes, wie Geschäftsführer Reiner Wild betont, sondern auch, um die Mieter vor zukünftigen Energiepreisexplosionen zu schützen. Doch die entscheidende Frage ist: Wie können die Kosten fair zwischen Vermietern, Mietern und der öffentlichen Hand aufgeteilt werden? Schließlich profitieren auch die Eigentümer von einem guten energetischen Zustand ihrer Häuser. Solaranlagen oder Blockheizkraftwerke erhöhen den Wert des Gebäudes, wirken sich positiv auf die Vermietbarkeit aus und verbessern das Unternehmens-Image.

Hitzige Debatte in Berlin

Wie viel Zündstoff in dieser Frage steckt, zeigt die derzeitige heftige Debatte um das Berliner Klimaschutzgesetz. Mittlerweile hat Umweltsenatorin Katrin Lompscher (Linke) den dritten Entwurf vorgelegt, und noch immer ist keine Einigung in Sicht. Ziel des Gesetzes ist es, die in Berlin verursachten CO2-Emissionen bis zum Jahr 2020 um 40 Prozent gegenüber 1990 zu reduzieren. Lompscher setzt dabei vor allem auf Erneuerbare Energien. Kernpunkt: Eigentümer von bestehenden Gebäuden, deren Heizanlage älter als 20 Jahre ist, sollen verpflichtet werden, zehn Prozent des jährlichen Wärmebedarfs durch Solaranlagen oder gasförmige oder feste Biomasse zu decken. Allerdings gibt es zahlreiche Ausnahmen, etwa für denkmalgeschützte Häuser. Ganz ausgenommen sind auch fernwärmebeheizte Wohnungen. Keine Pflicht zur energetischen Sanierung besteht außerdem, wenn der für das Haus geltende Energieausweis einen Energieverbrauchskennwert von weniger als 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m2) oder einen Energiebedarfskennwert von weniger als 200 kWh/m2 jährlich ausweist. Damit wurde im neuesten Entwurf zumindest ansatzweise das vom BMV vorgeschlagene Stufenmodell aufgegriffen.

Eigentümer gegen Verpflichtungen

„Nach wie vor halten wir aber den Entwurf der Senatsverwaltung für energiepolitisch nicht zielgenau und sozialpolitisch unzureichend“, so Reiner Wild. Den Eigentümern eine bestimmte Technologie vorzuschreiben, hält man beim BMV für falsch. Auch sage das Alter der Heizungsanlage wenig über die Effizienz aus. Entscheidend seien vielmehr der Energiebedarf (energetisches Ziel) und der CO2-Ausstoß (umweltpolitisches Ziel). Nach dem gemeinsam mit dem „Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland“ (BUND Berlin) erarbeiteten Stufenmodell sollen als erstes die größten „Dreckschleudern“ an die Reihe kommen. Bereits 2012 wären demnach die Häuser mit dem höchsten Energiebedarf und der ineffizientesten Heizanlage verpflichtend zu sanieren. Sukzessive folgen dann die anderen Gebäude. Als Orientierung könnten die Energieverbrauchskennziffern aus dem Berliner Mietspiegel 2009 dienen.

Kritisiert wird vom BMV die Befreiung für Denkmale. „Solaranlagen oder Wärmeverbundplatten kommen hier meist nicht in Frage, aber gegen die Optimierung der Heizanlage spricht nichts, man sollte das vom Einzelfall abhängig machen“, meint Reiner Wild. Nach dem Lompscher-Entwurf soll der energetische Zustand des Wohngebäudes beziehungsweise der Wohnung künftig auch stärker im Mietspiegel berücksichtigt werden.

Die Eigentümerverbände wehren sich unterdessen mit Händen und Füßen gegen jegliche Verpflichtung. „Bislang konnten Unternehmen selbst entscheiden, welche Maßnahmen die jeweils besten Kosten-Nutzen-Relationen erbrachten“, so Maren Kern, Vorstandsmitglied beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Nur so sei gewährleistet, dass Mieter und Vermieter nicht überfordert werden. Sie verweist auf die positiven Erfahrungen mit Selbstverpflichtungen. So seien im Wohnungsbestand des BBU zwischen 1990 und 2005 über 630.000 Tonnen CO2-Emissionen eingespart worden – durch freiwillige Klimaschutzabkommen zwischen Wohnungsunternehmen beziehungsweise dem BBU und dem Senat. Bis 2010 sollen weitere 106.000 Tonnen eingespart werden. Verwunderlich ist, warum man sich so vehement gegen eine gesetzliche Regelung wehrt, wo doch nach eigenen Angaben 81 Prozent der Wohngebäude sehr gute Energiekennwerte haben und somit gar nicht unter die Nachrüstpflicht fallen. „Mit freiwilligen Vereinbarungen ist das Sanierungstempo nicht zu erhöhen“, betont BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Zwar seien die Kooperationsvereinbarungen begrüßenswert, zu verpflichtenden Maßnahmen für alle Eigentümer gebe es jedoch keine Alternative.

Klimaschutzkosten sozial abfedern

Für dringend erforderlich hält der BMV auch eine soziale Abfederung der Klimaschutzkosten. Mietsteigerungen von 3 Euro pro Quadratmeter – keine Seltenheit beim kompletten Energiesparpaket – sind für viele Mieter nicht zu verkraften. Für Empfänger von Arbeitslosengeld II soll es nach den Vorstellungen von BUND und BMV daher einen Energiesparbonus bei der Mietkostenübernahme geben. Das würde bedeuten, dass Überschreitungen der Richtwerte nach energetischer Sanierung von den Behörden akzeptiert werden. Eine solche Regelung gibt es beispielsweise bereits in Bielefeld (hierzu unser Beitrag auf Seite 17 oben). Dort darf der angemessene Quadratmeterpreis überschritten werden, wenn der Energieausweis einen niedrigen Endenergieverbrauch ausweist. Je niedriger der Verbrauch, desto höher darf die Miete sein. Auch in Dortmund gibt es eine Sonderregelung für wärmegedämmte Wohnungen. Für andere einkommensschwache Haushalte soll, so der Vorschlag des BMV, ein „Klimawohngeld“ aufgelegt werden.

Dass sich die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen und die eingesparten Energiekosten die Waage halten („Warmmietenneutralität“) ist bei energetischen Modernisierungen leider die Ausnahme. Gute Erfahrungen gibt es bei solarthermischen Anlagen zur Unterstützung der Warmwasser- und Heizungsversorgung. In der letzten Ausgabe berichtete das MieterMagazin über eine solche Sanierung im Meller Bogen (MieterMagazin 4/10, Seite 13, „Mieter und Umwelt auf der Gewinnerseite“). Auch hohe Fördersummen wirken sich mietbremsend aus, allerdings scheuen gerade Privateigentümer den bürokratischen Aufwand bei der Antragstellung. Dazu zwingen kann man den Vermieter nicht. Gelegentlich verzichten die Vermieter bei extrem hohen Umlagen auf einen Teil der rechtlich durchsetzbaren Miete, um ihre Bewohnerschaft nicht komplett zu vergraulen. Mitunter erfolgt eine solche Kappung aber erst auf öffentlichen Druck, wie das schlagzeilenträchtige Beispiel der Wohnungsbaugesellschaft Howoge in Buch zeigt. Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert eine Abschaffung der elfprozentigen Umlagemöglichkeit auf die Miete – zumindest bei energetischen Maßnahmen, die keine Endenergieeinsparung mit sich bringen, müsse eine gesetzliche Änderung her.

Keine Modernisierungsumlage ohne Wohnwertverbesserung?

Nicht nur extreme Mietsteigerungen ärgern viele Mieter, auch die baulichen Folgen der energetischen Sanierung sind nicht immer ein Segen. Nach Wärmedämmung verschlechtert sich oft der Schallschutz, zudem muss öfter gelüftet werden, sonst droht sich Schimmel auszubreiten. Nach dem Einpacken der Gebäudehülle mit Platten liegen die Fenster tiefer, so dass weniger Licht hereinkommt. „Meine Wohnung ist jetzt wesentlich teurer und schlechter“, bringt es ein Bewohner des Wohnungsunternehmens Degewo auf den Punkt. In seiner Siedlung rund um die Alboinstraße sind die neuen Fenster viel kleiner als die alten. Zu allem Überfluss wurden die Fenstergriffe so hoch angebracht, dass ältere oder kleinere Menschen kaum herankommen. Derzeit streitet sich ein Teil der Bewohner noch mit der Degewo um die Beseitigung der Mängel. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin dürfte ihnen immerhin eine Mietminderung für die verkleinerten Fenster zustehen.

Vom Energieverschwender zum beispielhaften Öko-Projekt

Auch bei der hoch gelobten Sanierung im Märkischen Viertel liegt einiges im Argen. Für 400 Millionen Euro wird die Großsiedlung derzeit auf den neuesten energetischen Stand gebracht. Doch mit der Bauausführung ist die Gesobau offenbar überfordert. „Nachdem der Bautrupp fertig war, sah meine Wohnung wie ein Schlachtfeld aus“, berichtet eine Mieterin. Nach wie vor weigert sich die Gesobau, die entstandenen Schäden zu beseitigen. Die Liste ist lang: Teppichböden wurden stark beschädigt, die Zimmer zum Teil nicht wieder tapeziert und gemalert, die Lichtschalter befinden sich auf der falschen Seite, die Heizrohrkästen sind nicht abgedichtet und vieles mehr. Besonders empörend findet BMV-Rechtsberater Thomas Florange den Umgang mit zwei älteren Mitgliedern. Sie hatten sich ihre Wohnung barrierefrei umgebaut, doch bei der Sanierung entstanden wieder Schwellen. Prompt ist die Mieterin nach dem Wiedereinzug schwer gestürzt. „Wir hatten den Vermieter ausdrücklich auf die besonderen Erfordernisse hingewiesen“, so Florange.

Dennoch: Dass ausgerechnet die Gebäude des Märkischen Viertels mit ihren exorbitant hohen Nebenkosten – die Heizkosten wurden bisher nicht einmal verbrauchsabhängig abgerechnet – den Standard eines Niedrigenergiehauses erhalten sollen, ist eine erfreuliche Nachricht. Bleibt abzuwarten, ob es bei den versprochenen „geringfügigen“ Mieterhöhungen bleibt.

Birgit Leiß


Modernisierungs-ABC: Ihr Recht bei energetischer Sanierung

Ankündigung: Drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen muss der Vermieter die Modernisierung schriftlich ankündigen. In der Ankündigung müssen Art, Umfang und Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung beschrieben sein. Bei energetischen Modernisierungen ist auch die prognostizierte Energieeinsparung zu nennen, eine detaillierte Wärmebedarfsrechnung ist nach der neueren Rechtsprechung nicht erforderlich.

Duldungspflicht: Maßnahmen, die der nachhaltigen Einsparung von Energie dienen, müssen nach Paragraph 554 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich geduldet werden. Ob die zu erwartende Energieeinsparung in einem vernünftigen Verhältnis steht zur Mieterhöhung, spielt keine Rolle. Das heißt, die Mieterhöhung darf das Vielfache der Heizkosteneinsparung betragen. Ablehnen kann man die Modernisierung nur, wenn keine ordnungsgemäße Ankündigung vorliegt oder aus Härtegründen.

Fenster: Der Austausch von Doppelkastenfenstern gegen Isolierglasfenster aus Kunststoff muss in der Regel geduldet werden. Damit die Mieter den behaupteten Energiespareffekt beurteilen können, reicht die Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten. Verkleinert sich durch den Fensteraustausch die Glasfläche erheblich, besteht unter Umständen ein Recht auf Mietminderung, wie mehrere Gerichte bestätigten (Landgericht Berlin, 8. Januar 2004 – 67 S 312/01 -).

Fernwärme: Die Umstellung von einer Gasetagenheizung auf Fernwärme ist zu dulden, wenn die Fernwärme – wie in Berlin – durch Kraft-Wärme-Kopplung erzeugt wird. Nach der neueren Rechtsprechung kommt es nämlich ausschließlich auf die Einsparung von Primärenergie an (Bundesgerichtshof, 24. September 2008 – VIII ZR 275/07 -).

Fördermittel: Hat der Eigentümer öffentliche Fördermittel erhalten, müssen sie von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Spätestens in der Schlussabrechnung müssen die Zuschüsse für die jeweilige Wohnung angegeben werden. Gerechnet wird folgendermaßen: Wenn der Zuschuss beispielsweise 5000 Euro beträgt, nimmt man davon 11 Prozent, teilt diese Summe durch zwölf (Monate) und teilt den Betrag durch die Wohnfläche. Um diesen Betrag verringert sich dann der Modernisierungszuschlag pro Quadratmeter monatlich. Wichtig: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Fördermittel zu beantragen.

Härteklausel: Wenn die Modernisierung für den Mieter oder seine Familienangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde, scheidet eine Duldungspflicht aus. Wer beispielsweise alt und gebrechlich ist, mitten im Examen steckt oder an einer schweren Krankheit leidet, muss die Modernisierung – zumindest vorübergehend – nicht dulden. Wer nach der Modernisierung mehr als 30 Prozent seines Einkommens für die Miete aufbringen müsste, kann sie ebenfalls ablehnen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Wohnung lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt werden soll. Wärmedämmung oder andere energetische Verbesserungen gelten aber nicht als „allgemein üblich“. Härtegründe kann man auch dann geltend machen, wenn der Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Modernisierung gezwungen ist.

Mieterhöhung: Nach Abschluss der Bauarbeiten erhält man die Mieterhöhungserklärung mit einer detaillierten Aufschlüsselung der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten. Bei preisfreiem Wohnraum dürfen nach § 559 BGB jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden, wobei Instandhaltungsanteile abgezogen werden müssen. Werden beispielsweise neue Fenster eingebaut, muss ein fiktiver Reparaturanteil für die alten Fenster herausgerechnet werden. Achtung: Eine Obergrenze gibt es nicht, der Mietspiegel greift hier nicht. Die neue Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Wenn die Mieterhöhung die angekündigte Summe um mehr als zehn Prozent übersteigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Der Vermieter kann aber auch statt der elfprozentigen Umlage eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Damit spart er sich die Kostenaufschlüsselung. Für Sozialwohnungen gibt es einige Sonderregelungen, hier muss die Bewilligungsstelle die Modernisierung genehmigen und es gelten bestimmte Oberwerte.

Mietminderung: Bei Baulärm, Schmutz, Einrüstung der Fassade oder anderer Beeinträchtigungen kann die Miete gemindert werden. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab und sollte immer in der Rechtsberatung des Mietervereins geklärt werden. Die Mietminderung ist nicht von der Genehmigung des Vermieters abhängig, allerdings kann es von Vorteil sein, sich auf eine pauschale Kürzung zu einigen.

Pflicht zur energetischen Sanierung: Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass der Eigentümer die nicht isolierte Außenwand dämmt oder eine effizientere Heizungsanlage installiert. Gesetzliche Vorschriften gibt es bei bestehenden Gebäuden – anders als beim Neubau – bislang nur wenige. Lediglich der Austausch alter Heizkessel ist nach der Energiesparverordnung Pflicht, außerdem muss der Eigentümer die Fassade dämmen, wenn er ohnehin eine umfangreiche Erneuerung des Außenputzes vornimmt.

Umsetzwohnung: Einen generellen Anspruch auf eine Umsetzwohnung gibt es nicht. Nur wenn die Wohnung während der Kernbauzeit praktisch unbewohnbar ist (zum Beispiel keine nutzbare Toilette oder keine Heizung im Winter hat), muss der Vermieter eine Ausweichwohnung zur Verfügung stellen. Ausnahmen gelten für ältere und gebrechliche Mieter, für Schwangere oder Schwerkranke.

Wärmedurchgangskoeffizient („U-Wert“): Er gibt an, wie viel Watt Energie bezogen auf einen Quadratmeter Bauteil (zum Beispiel Gebäudehülle oder Fenster) unter Berücksichtigung der bestehenden Temperaturdifferenzen zwischen drinnen und draußen (ausgedrückt in Kelvin) verloren geht. Je höher der Wert, desto schlechter ist die Dämmeigenschaft. Die Senkung um eine Einheit bedeutet eine Einsparung von drei Litern Heizöl pro Quadratmeter.

Zusammengestellt von Birgit Leiß


ALG II und Grundsicherung: Höhere Mietkostenübernahme bei gutem energetischen Zustand

Eine energetische Sanierung ist immer mit der Erhöhung der Kaltmiete verbunden. Damit Haushalte mit geringem Einkommen dann nicht in unsanierte Wohnungsbestände umziehen müssen, sind finanzielle Hilfen erforderlich.

Für Bezieher von Arbeitslosengeld II und Grundsicherung wäre dies unkompliziert möglich, indem bei der Übernahme von Unterkunftskosten durch den Berliner Senat ein Klimabonus gewährt würde. Mittelfristig würde auch das Land Berlin dabei Kosten einsparen, da sich nach der Sanierung die Heizkosten in der Regel reduzieren. Diese müssen, so das Bundessozialgericht, nämlich in voller Höhe übernommen werden, unabhängig davon, ob wegen des Gebäudezustandes verschwenderisch mit Energie umgegangen wird.

In welcher Form aber könnte ein solcher Klimabonus gewährt werden? Die Stadt Bielefeld gewährt beispielsweise einen höheren Zuschuss für die Nettokaltmiete, wenn mit Hilfe des Energieausweises ein Verbrauchs- oder Bedarfsenergiekennwert von unter 175 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr (einschließlich Warmwasser) nachgewiesen wird.

Die Verknüpfung mit dem Energieausweis wird in Bielefeld als unproblematisch erachtet, obwohl den antragstellenden Mietern der Energieausweis in der Regel nicht vorliegt. „Wir haben eine enge Kooperation mit privaten Vermietern und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft“, sagt Lutz Wittler von der Jobagentur „ArbeitPlus“ in Bielefeld. Die Vermieter seien gerne bereit, für die Inanspruchnahme des Klimabonus den Energieausweis beizusteuern. Auch bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft BGW zeigte man sich zufrieden. Bereits 29 Mal sei der Bonus seit 2008 in Anspruch genommen worden.

Der Berliner Mieterverein merkt an, dass allerdings auch andere Haushalte mit niedrigem Einkommen nicht vergessen werden dürfen, die weder Kosten der Unterkunft nach SGB II oder SGB XII noch Wohngeld erhalten. Auch für sie sind finanzielle Hilfen erforderlich.

rw


Die Kostendetektive

Die einzige Möglichkeit, sehr hohe Modernisierungsumlagen anzugreifen, ist es, die angesetzten Baukosten zu überprüfen. Wurden bei den Materialien marktübliche Preise zugrunde gelegt? Sind die abgerechneten Stundenlöhne der Handwerker angemessen? Weil die Rechtsberater des Berliner Mietervereins (BMV) dies unmöglich einschätzen können, schlagen sie den Mitgliedern im Zweifelsfall die Einschaltung eines Gutachters vor. Die Kosten sind von den Mietern zu tragen, lohnen sich aber fast immer, weil sich dadurch häufig die Miete reduziert. Am besten ist es, sich mit anderen Hausbewohnern zusammenzuschließen.

Zunächst nimmt der beauftragte Ingenieur eine erste Plausibilitätsprüfung der Schlussabrechnung des Vermieters vor und schaut sich auch das Haus an. Die Kosten für diesen ersten Check sind recht unterschiedlich, mit rund 150 Euro sollte man aber rechnen.

Stößt der Gutachter auf Fehler und Ungereimtheiten, nimmt er eine ausführliche Untersuchung in Angriff. „Wichtig ist, dass ich mir den Zustand von Fassade und Fenster möglichst vor Beginn der Bauarbeiten anschauen kann“, erklärt Klaus-Uwe Wöllert. Denn ganz entscheidend ist die Frage, wie hoch der Instandhaltungsanteil ist, der von den Modernisierungskosten abgezogen werden muss. „Das kann man aber nur bei einer bautechnischen Untersuchung feststellen“, erläutert Wöllert. Mit der pauschalen Behauptung, an der Fassade sei seit 40 Jahren nichts gemacht worden, würden die Mieter vor Gericht nicht durchkommen. Außerdem prüfen Wöllert und seine Kollegen sämtliche Rechnungen und Unterlagen und dokumentieren den Zustand vor und nach der Sanierung mit Fotos. Mit diesem Gutachten konfrontiert dann der Rechtsberater den Vermieter. Manche lassen es trotzdem auf einen Rechtsstreit ankommen – in diesem Fall dient das Gutachten als wichtiges Beweismittel. Das Risiko ist für den Vermieter meist relativ gering, auch in dem Fall, wo er unterliegt, da die reduzierte Modernisierungsumlage nicht etwa für alle Mieter gilt, sondern nur für diejenigen, die Widerspruch eingelegt haben.

Ein Gutachten kostet meist nicht unter 1000 Euro, kann sich aber wie in einem im MieterMagazin unlängst beschriebenen Fall sehr schnell amortisieren (MieterMagazin 7+8/09, Seite 7: „Nachrechnen lohnt sich“). Dort sparen die Mieter monatlich zwischen 30 und 65 Euro. Es kann aber auch Jahre dauern, bis die Ausgabe „abgewohnt“ ist.

Adressen von Gutachtern finden Sie im Serviceteil dieses MieterMagazin auf Seite 33. Achtung: Bevor ein Sachverständiger hinzugezogen wird, sollte die Modernisierungsankündigung zuerst vom BMV überprüft werden. Von dort erfolgt die „Überweisung“. Für Mitglieder des BMV gibt es Ermäßigungen.

bl

MieterMagazin 5/10

 

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alle Fotos:
Christian Muhrbeck

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