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MieterMagazin |
Mai 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Einseitiger Kündigungsausschluss§§ 307, 309, 557 a BGB Ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. BGH, Urteil vom 23.11.05 - VIII ZR 154/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kündigungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w. Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. ... Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. ... Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kündigungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-Drucksache 14/4553 Seite 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Verzicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendigerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Vertragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w. Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beiderseitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss seines Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Regelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffelmietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. ..." |
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Mietpreisüberhöhung§ 5 WiStG Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar. BGH, Urteil vom 25.1.06 - VIII ZR 56/04 - |
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Mieter im Nachbarrecht§§ 906, 1004 BGB 1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt - wie § 1004 Abs. 1 BGB - voraus, dass der Anspruchsgegner als Störer zu qualifizieren ist. BGH, Urteil vom 27.1.06 - V ZR 26/05 - Anmerkung: Der Mieter hatte einen Brand verursacht, der auch die Fassade des Nachbarhauses beschädigte. Der Eigentümer dieses Hauses nahm daraufhin den Vermieter des Mieters als "Störer" nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf Erstattung seiner Schadensbeseitigungskosten in Anspruch. Der BGH konnte keine Anspruchsgrundlage erkennen. Für eine Brandstiftung seines Mieters hat der Eigentümer nicht einzustehen. Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Voraussetzungen für die insoweit allein in Betracht kommende Inanspruchnahme der Beklagten als mittelbare Handlungsstörerin liegen nicht vor. Der Anspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Ausdruck des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses, das eine Zurechnung des Verschuldens von Hilfspersonen nach § 278 BGB nicht zulässt (vgl. Senat, BGHZ 42, 374, 380). Vor dem Hintergrund dieser Wertung kann der Eigentümer für Störungshandlungen seines Mieters nach § 1004 BGB nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu den störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten (vgl. Senat, BGHZ 144, 200, 204). So liegt es hier jedoch nicht. Dass die Beklagte die Wohnung ihrem Mieter nicht mit der Erlaubnis zu feuergefährlichem Verhalten überlassen hat, bedarf keiner näheren Begründung. Veranlassung, ihren bislang nicht als Brandverursacher hervorgetretenen Mieter auf besondere Feuergefahren hinzuweisen, hatte sie nicht. ..." |
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Mieterinsolvenz§ 546 BGB; § 55 InsO Wenn der Insolvenzverwalter zur Räumung eines Grundstücks rechtskräftig verurteilt worden ist, kann er durch die Freigabe des Grundstücks nicht mehr bewirken, dass diese Masseverbindlichkeit erlischt. BGH, Urteil vom 2.2.06 - IX ZR 46/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Der Räumungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 BGB wird nicht erfüllt, wenn der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz überlässt, aber die zum Zwecke der Gebrauchsnutzung auf das Grundstück geschafften Sachen nicht entfernt; in diesem Fall enthält er dem Vermieter die Mietsache vor (BGHZ 86, 204, 210; 104, 285, 288). Dies gilt auch in der Insolvenz des Mieters (BGHZ 86, 204, 211; 127, 156, 165; 148, 252, 255 f). Durch die Freigabe der auf dem Grundstück befindlichen Sachen kommt der Verwalter seiner Räumungspflicht nicht nach, da die negativen Veränderungen der Mietsache nach wie vor anhaften (Braun NZI 2005, 255, 258; Dziesiaty jurisPR-InsR 8/2005 Anm. 3). Ebenso wenig konnte die Freigabe der auf dem Grundstück lagernden Gegenstände die Räumung ersetzen. Sie führte lediglich dazu, dass die Gegenstände aus dem Insolvenzbeschlag entlassen wurden und die Schuldnerin die Befugnis zurückerhielt, über diese Gegenstände zu verfügen. Schuldner des titulierten Anspruchs auf Räumung blieb indes der Beklagte; er konnte sich dieser Verpflichtung nicht dadurch zu Lasten der Klägerin entziehen, dass er durch Erklärung gegenüber der Schuldnerin dieser die Verfügungsbefugnis über das Räumungsgut wieder übertrug - ebenso wenig wie ein Mieter sich der Verpflichtung zur Räumung etwa entziehen kann, indem er sein Eigentum an zurückgelassenen Sachen aufgibt oder auf einen Dritten überträgt (BGHZ 127, 156, 167 f). Insoweit ist diese Entscheidung durch das in BGHZ 148, 252, 256 f abgedruckte Senatsurteil vom 5. Juli 2001 nicht überholt. Dort hatte der Senat ausschließlich den anders gelagerten Fall zu beurteilen, dass die Pflicht des Mieters allein auf dem von ihm mit dem Vermieter vor Insolvenzeröffnung abgeschlossenen Vertrag beruht. 3. Durch den mit der Freigabe bewirkten Rückfall der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis auf die Schuldnerin wird dem Verwalter die Erfüllung des Räumungsanspruchs nicht unmöglich. Denn der Anspruch gemäß § 546 BGB setzt keinen Besitz des Mieters voraus; dadurch, dass dieser den Besitz an der Mietsache aufgibt, wird kein Tatbestand verwirklicht, der ein Erlöschen des gegen den Mieter gerichteten Rückgabeanspruchs zur Folge hat. Der Vermieter kann den Mieter daher nach Beendigung des Mietverhältnisses auch dann auf Rückgabe der Mietsache in Anspruch nehmen, wenn dieser sich nicht mehr im Besitz derselben befindet; das Gleiche gilt für den Untermieter (BGHZ 119, 300, 304; 131, 176, 182). Der Umstand, dass die Erfüllung eines Anspruchs von dem Willen eines Dritten abhängt, begründet für sich genommen keine subjektive Unmöglichkeit; die Feststellungen des Berufungsgerichts bieten keine Grundlage für die Annahme, es sei ausgeschlossen gewesen, dass der Beklagte auf die Schuldnerin rechtlich oder auch nur tatsächlich einwirken und so die Leistung erbringen konnte (vgl. BGHZ 131, 176, 183 f; BGH, Urteil vom 9. Oktober 1974 - VIII ZR 113/72, NJW 1974, 2317; vom 24. Juni 1982 - III ZR 178/80, NJW 1982, 2552, 2553). Die von der Revision aufgeworfene Frage, ob der Beklagte überdies mit der Einwendung subjektiver Unmöglichkeit auf das Verfahren der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO zu verweisen wäre, bedarf daher keiner Entscheidung. ..." |
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Betriebskostenabrechnung§§ 259, 556, 556 a BGB 1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. BGH, Urteil vom 8.3.06 - VIII ZR 78/05 - Aus der Pressemittlung des Bundesgerichtshofes: Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße auf Grund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Einen solchen Anspruch des Mieters sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraumes nicht vor. Einer entsprechenden Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung, der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse dem Mieter einen Anspruch auf Überlassung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung einräumt, steht entgegen, dass eine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets - auch gegen Kostenerstattung - auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. |
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Verwirkung§ 242 BGB Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung gilt allgemein der Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Bei den kürzer verjährenden Forderungen des täglichen Lebens und den wiederkehrenden Leistungen - wie Mietzinsansprüchen - kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden. Kammergericht, Urteil vom 19.12.05 - 8 U 163/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH NJW 03, 824; BGH WuM 04, 198). Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung gilt allgemein der Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist (Palandt/Heinrichs, BGB 64. Auflage, § 242, Rdnr. 90; BGH, FamRZ 88, 478; BGH, NJW-RR 89, 818). Bei den kürzer verjährenden Forderungen des täglichen Lebens und den wiederkehrenden Leistungen kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden (BGH BB 69, 332; BGH NJW-RR 89, 818). Die hier streitgegenständlichen Mietzinsansprüche verjähren gemäß § 195 BGB n.F. i.V.m. EGBGB 229 § 6 Abs. 1 binnen drei Jahren, so dass eine Verwirkung grundsätzlich nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann. Diese besonderen Gründe liegen nicht vor. ..." Mitgeteilt von Ri'in KG Ch. Spiegel |
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Streitwert bei Untervermietung§ 3 ZPO, §§ 41, 48 GKG Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Gestattung der Untervermietung bemisst sich nach dem Jahresbetrag des Untermietzinses. Kammergericht, Beschluss vom 10.2.05 - 22 W 47/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Sebastian Leonhard |
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Kneipenlärm im Nachbarhaus§§ 536, 906, 1004 BGB 1. Dem Anspruch des Mieters gegen seinen Vermieter, dass dieser die Lärmbelästigungen aus einer Gaststätte im Nachbarhaus mit geeigneten Mitteln unterbindet, kann grundsätzlich nicht der Einwand der Unmöglichkeit aus § 275 BGB entgegengehalten werden. LG Berlin, Urteil vom 2.2.06 - 67 S 235/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs |
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Drittmittelabzug§ 558 Absatz 5 BGB Auch der Mieter, der erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten den Mietvertrag begründet, kann die Berücksichtigung von Drittmitteln nach § 558 Absatz 5 BGB verlangen. Denn die Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Anrechnung von Drittmitteln ist nicht auf die Inanspruchnahme von Fördermitteln im laufenden Mietverhältnis beschränkt. AG Lichtenberg, Urteil vom 15.2.06 - 4 C 334/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Monika Sadowski |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 23.11.05 - VIII ZR 154/04 -
