MieterMagazin

 Mai 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen

Mietrechtliche Mitteilungen

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MieterMagazin 5/05

Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin.

 Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.

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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick:

Schönheitsreparaturen und starre Fristen; Fristenverkürzung
BGH, Urteil vom 16.2.05 - VIII ZR 48/04 -
Billigkeit der Wasserpreise in Berlin
Kammergericht, Urteil vom 15.2.05 - 7 U 140/04 -
Stromsteigeleitung; Energieeinsparung
LG Berlin, Urteil vom 22.11.04 - 67 S 154/03 -
Mietpreisüberhöhung; Fristlose Kündigung
LG Berlin, Urteil vom 20.12.04 - 67 S 213/04 -
Sammelheizung im Mietspiegel
LG Berlin, Hinweis vom 17.1.05 - 67 S 273/04 -
Textform bei juristischer Person
LG Berlin, Urteil vom 27.1.05 - 67 S 195/04 -
Wohnungsübergabeprotokoll
LG Berlin, Urteil vom 21.2.05 - 62 S 349/04 -
Wassersperre durch Eigentümergemeinschaft
AG Charlottenburg, Beschluss vom 17.12.04 - 214 C 1010/04 -
AG Charlottenburg, Beschluss vom 19.1.04 - 215 C 1006/04 -
Erhöhung der Bruttokaltmiete mit dem Netto-Mietspiegel
AG Charlottenburg, Urteil vom 9.12.04 - 211 C 260/04 -
Schönheitsreparaturen und starre Fristen
AG Charlottenburg, Urteil vom 3.1.05 - 209 C 470/04 -
Betriebskostenerhöhung; Kabelgebühr; Vorschusssenkung
AG Charlottenburg, Urteil vom 13.1.05 - 214 C 426/04 -
Zeitmietvertrag
AG Mitte, Urteil vom 16.12.04 - 7 C 265/04 -
Parabolantenne
AG Schöneberg, Urteil vom 7.12.04 - 9 C 185/04 -
Unzureichende Wärmedämmung
AG Schöneberg, Urteil vom 4.10.04 - 104c C 280/03 -
Gartenpflegekosten
AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 15.12.04 - 5 C 400/04 -
Mietpreisgleitklausel
AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 3.12.04 - 14 C 66/04 -
Betriebskostenabrechnung; Fotokopien
AG Wedding, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 10.2.05 - 21a C 255/04 -

Schönheitsreparaturen und starre Fristen; Fristenverkürzung

§ 307 BGB

1. Die in der Vorformulierung starrer Schönheitsreparaturfristen liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des Klauselkontrollrechts wird durch eine ergänzende Klausel ausgeräumt, wonach es im Ermessen des Vermieters steht, angesichts des konkreten Zustands einzelner Räume Fristen zu verlängern oder zu verkürzen.
2. Das Ermessen des Vermieters, die Fristen des Plans zu verlängern, reduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit "auf Null", soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert.
3. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

BGH, Urteil vom 16.2.05 - VIII ZR 48/04 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]

Anmerkung:
Die ergänzende Klausel lautete:
"Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen."

Billigkeit der Wasserpreise in Berlin

§ 315 BGB

1. § 315 Abs. 3 BGB ist auf die Vertragsverhältnisse zwischen den Berliner Wasserbetrieben und ihren Kunden anwendbar, da auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Teilprivatisierung der Berliner Wasserbetriebe vom 17. Mai 1999 (TeilPrivG; mit Wirkung zum 1. Januar 2000 in Kraft) eine einseitige Leistungsbestimmung durch die Berliner Wasserbetriebe erfolgt.
2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Billigkeit ihrer Tarife liegt zwar bei den Wasserbetrieben. Wenn die Wasserbetriebe ihrer Darlegungs- und Beweislast aber entsprochen haben, genügt es nicht, dass der Kunde die Billigkeit der Tarife schlicht bestreitet. Der Kunde muss sich vielmehr substanziiert zu den Tatsachen erklären, die seinen Bereich betreffen.
3. An die Darlegungslast des Versorgungsunternehmens für die Überprüfung der Entgelte auf ihre Billigkeit sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Soweit es sich um Standardleistungen handelt, ist der Versorgungsträger insbesondere nicht verpflichtet, die von ihm verlangten Pauschalen im Einzelnen aufzuschlüsseln. Hinreichend sind insoweit nachvollziehbare Ausführungen dazu, dass die Entgelte sachgerecht sind, insbesondere, dass keine leistungsfremden Kosten in diesen "versteckt" werden. Kommt der Versorger dieser Mindestdarlegung nach, ist es Sache des Kunden, diese im Einzelnen zu entkräften.
4. § 315 Abs. 3 BGB kann nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden, weil darin eine unangemessene Benachteiligung des Kunden liegen würde, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Diese Beschränkung gilt gemäß § 310 Abs. 2 BGB auch für Wasserversorgungsunternehmen.

Kammergericht, Urteil vom 15.2.05 - 7 U 140/04 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 15 Seiten]

Stromsteigeleitung; Energieeinsparung

§ 554 BGB

1. Die Verstärkung der Elektrosteigeleitung im Hause stellt auch dann eine Wertverbesserung dar, wenn das Stromnetz in der Wohnung des Mieters veraltet beziehungsweise marode ist. Der Vermieter muss nicht sofort die Verbesserung, die in der erneuerten Steigeleitung liegt, auch auf das Leitungsnetz in jeder einzelnen Wohnung übertragen. Es ist vielmehr Sache des Vermieters zu entscheiden, wann insoweit weitere Maßnahmen erfolgen.
2. Wird durch die Umstellung von Gasetagenheizung auf Gaszentralheizung erwiesenermaßen eine Energieeinsparung erzielt, kann der Mieter hiergegen nicht einwenden, dass sein individueller Verbrauch tatsächlich viel niedriger sei. Denn maßgebend für die Beurteilung der Energieeinsparung ist zwar einerseits die konkret vorgefundene Gastherme, aber andererseits das Nutzungsverhalten eines durchschnittlichen Mieters. Auf die Besonderheiten im Verbrauchsverhalten gerade des betroffenen Mieters kann es hierbei nicht ankommen.

LG Berlin, Urteil vom 22.11.04 - 67 S 154/03 -

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mitgeteilt von RA André Roesener

Mietpreisüberhöhung; Fristlose Kündigung

§ 5 WiStG, § 543 BGB

1. Grundsätzlich führt ein Verstoß gegen § 5 Absatz 1 WiStG nicht dazu, dem Mieter eine Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund zu eröffnen.
2. Die ansteigende Mietzinsentwicklung, wie sie sich aus den Berliner Mietspiegeln für die Jahre 1994 bis 2000 ergibt, kann ebenso wenig wie das bestehende Zweckentfremdungsverbot als hinreichendes Indiz für das Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden. Zwar lassen sich bei Betrachtung der Mietzinsentwicklung anhand der Berliner Mietspiegel für den vorgenannten Zeitraum genauere Erkenntnisse über das konkrete Marktsegment gewinnen, dem die fragliche Wohnung zuzuordnen ist. Jedoch lässt sich die Frage, aus welchen Gründen ein Mieter in einer bestimmten Situation einen Mietvertrag abgeschlossen hat, auch nicht anhand dieser zusätzlichen Erkenntnis über das konkrete Marktsegment beantworten.

LG Berlin, Urteil vom 20.12.04 - 67 S 213/04 -

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mitgeteilt von RA Dilip D. Maitra

Sammelheizung im Mietspiegel

§§ 558 ff. BGB

Die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter die Kosten für die Instandhaltung der Gasetagenheizung einschließlich der Wartung auf eigene Kosten zu übernehmen habe, führt bei der Eingruppierung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel dazu, dass das Ausstattungsmerkmal "Sammelheizung" nicht gegeben ist.

LG Berlin, Hinweis vom 17.1.05 - 67 S 273/04 -

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mitgeteilt von RA Bernd Borgmann

Textform bei juristischer Person

§ 126 b BGB

1. Die Einhaltung der Textform nach § 126 b BGB ist dann gewährleistet, wenn ausgehend von dem verobjektivierten Empfängerhorizont erkennbar ist, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Dabei sind auch Angaben im Briefkopf oder im Inhalt des Textes zu berücksichtigen. Denn es genügt, dass sich die Person des Erklärenden aus dem Gesamtinhalt der Willenserklärung bestimmen lässt.
2. Erklärungen der Vermietungs-GmbH entsprechen auch dann der Textform des § 126 b BGB, wenn sie nur mit dem Nachnamen des einen Geschäftsführers unterschrieben sind, obwohl der Aufsichtratsvorsitzende des Unternehmens ebenfalls diesen Nachnamen hat.

LG Berlin, Urteil vom 27.1.05 - 67 S 195/04 -

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mitgeteilt von RA Dilip D. Maitra

Wohnungsübergabeprotokoll

§ 781 BGB

1. Treffen Mietvertragsparteien zum Ende des Mietverhältnisses bei den Rückgabeverhandlungen Feststellungen zum Zustand der Räume und zu seitens des Mieters deswegen noch auszuführenden Arbeiten, so handelt es sich hierbei regelmäßig um ein so genanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis, welches eine bestehende Schuld lediglich bestätigt und keine neue schafft (vgl. Palandt-Sprau, 63. Aufl., BGB § 781 RN 3).
2. Dabei ist in Ermangelung eines erkennbar abweichenden Willens im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB davon auszugehen, dass die Vertragsparteien bei den Rückgabeverhandlungen nur über die aus dem Mietvertrag in Betracht kommenden Ansprüche verhandeln und dem Mieter keine Verpflichtungen auferlegt werden sollen, von denen die Parteien davon ausgehen, dass sie nach Maßgabe des Mietvertrags ohnehin nicht bestehen.

LG Berlin, Urteil vom 21.2.05 - 62 S 349/04 -

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mitgeteilt von RAin Monika Sadowski

Wassersperre durch Eigentümergemeinschaft

§§ 858, 862 BGB, §§ 935, 940 ZPO

Stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Mieter einer Eigentumswohnung das Wasser ab, weil der Wohnungseigentümer seinen Wohngeldanteil nicht an die Gemeinschaft abgeführt hat, stellt dies gegenüber dem Mieter eine verbotene Eigenmacht dar, gegen die dieser im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen kann.

AG Charlottenburg, Beschluss vom 17.12.04 - 214 C 1010/04 -
AG Charlottenburg, Beschluss vom 19.1.04 - 215 C 1006/04 -

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mitgeteilt von RA Stefan Schetschorke

Erhöhung der Bruttokaltmiete mit dem Netto-Mietspiegel

§§ 558 ff. BGB

1. Wird bei vereinbarter Bruttokaltmiete auf einen Nettomieten-Mietspiegel Bezug genommen, ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam, wenn es überhaupt keine nachvollziehbare Berechnung des angegebenen Betriebskostenanteils enthält.
2. Die Erläuterung kann dadurch geschehen, dass bei Berücksichtigung der aktuellen Betriebskosten eine aktuelle Betriebskostenaufstellung dem Erhöhungsverlangen beigefügt wird. Wird hingegen auf den Pauschalbetrag für Betriebskosten abgestellt, kann die Begründung durch die Bezugnahme auf die veröffentlichten Werte des Mietspiegels 2003 erfolgen.
3. Zur Heilung einer unwirksamen Mieterhöhung im Prozess: Ein bereits unwirksames Erhöhungsverlangen kann nicht nachgebessert werden, sondern nur neu entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erklärt werden.

AG Charlottenburg, Urteil vom 9.12.04 - 211 C 260/04 -

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mitgeteilt von RA Jürgen Klähn

Schönheitsreparaturen und starre Fristen

§§ 305 c Abs. 2, 307 BGB

Die Klausel "Jedoch sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen, die nach dem Zustand tatsächlich fällig sind" kann nicht als Einschränkung der starren Fristenregelung angesehen werden. Sie kann genauso gut als Erweiterung des Inhalts aufgefasst werden, dass der Mieter nicht nur eine Renovierung nach Ablauf der starren Fristen schuldet, sondern, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses die Fristen noch nicht abgelaufen sein sollten, jedenfalls die dann erforderlichen Schönheitsreparaturen. Diese Unklarheit geht nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters.

AG Charlottenburg, Urteil vom 3.1.05 - 209 C 470/04 -

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mitgeteilt von RAin Petra Petersen

Betriebskostenerhöhung; Kabelgebühr; Vorschusssenkung

§§ 307, 560 BGB

1. Betriebskostenerhöhungen bei vereinbarter Bruttokaltmiete setzen eine wirksame mietvertragliche Anpassungsklausel voraus. Eine Klausel, die eine unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss beziehungsweise vom Zeitpunkt der Entstehung an zulässt, ist zu weit gefasst und daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine solche Klausel durchbricht den von § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG (= § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB n.F.) gezogenen Gestaltungsrahmen, der die Rückwirkung auf den Zeitraum bis zum Beginn des der Mieterhöhung vorangehenden Kalenderjahres begrenzt.
2. Der Mieter ist nicht befugt, die Betriebskostenposition "Kabelgebühren" einfach aus der Abrechnung herauszustreichen, weil er kein Interesse mehr an einem Kabelanschluss hat.
3. Der Mieter hat gemäß § 560 Abs. 4 BGB zwar das Recht, eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen, jedoch hat dies nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform zu geschehen. Eine solche schriftliche Erklärung bewirkt die Anpassung ab deren Zugang. Ohne diese Erklärung ist eine eigenmächtige Senkung des Betriebskostenvorschusses unzulässig.

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.1.05 - 214 C 426/04 -

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Zeitmietvertrag

§ 575 BGB

Gemäß § 575 Absatz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung schriftlich mitzuteilen. Dafür genügt es nicht, wenn lediglich der Gesetzestext wiederholt wird.

AG Mitte, Urteil vom 16.12.04 - 7 C 265/04 -

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mitgeteilt von RA Stefan Markschläger

Parabolantenne

Art. 5, 14 GG, § 535 BGB

1. Ist dem Mieter ein ausdrückliches Recht auf Anbringung und Benutzung der Parabolantenne nicht eingeräumt worden, sondern wurde die Benutzung in der Vergangenheit lediglich vom Vermieter geduldet, kann diese in der Duldung liegende Gestaltung vom Vermieter jederzeit widerrufen werden, wenn ihm für den Widerruf ein wichtiger Grund zur Seite steht. Ein solcher wichtiger Grund liegt beispielsweise in der Sanierung des Dachstuhls.
2. Ergibt die Abwägung der widerstreitenden Interessen von Mieter und Vermieter, dass dem Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Wiederanbringung der Parabolantenne zusteht, so hat er dem Vermieter das Bestehen einer Haftpflichtversicherung nachzuweisen, bevor er die erneute Montage der Parabolantenne verlangen kann.

AG Schöneberg, Urteil vom 7.12.04 - 9 C 185/04 -

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mitgeteilt von RA Cornelius Krakau

Unzureichende Wärmedämmung

§ 535 BGB

1. Entspricht die nach heutigem Verständnis schlechte Wärmedämmung einer Wohnung den Vorschriften, welche für das Baujahr 1968 maßgeblich waren, trifft den Vermieter keine Verpflichtung zur nachträglichen Verbesserung der Wärmedämmung.
2. Es gibt keine Vorschrift, die den Vermieter dazu zwingt, bei Einbau von Isolierglasfenstern gleichzeitig eine Wärmedämmung anzubringen.
3. Das Fehlen von Sturmhaken an den Fenstern stellt keinen erheblichen Mangel dar.

AG Schöneberg, Urteil vom 4.10.04 - 104c C 280/03 -

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mitgeteilt von RAin Jana Prokop

Gartenpflegekosten

§ 556 BGB

1. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, was er moniert oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen.
2. Sind die Gartenpflegekosten infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden, so sind diese keine umlagefähigen Kosten, sondern allenfalls Instandsetzungskosten.

AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 15.12.04 - 5 C 400/04 -

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mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs

Mietpreisgleitklausel

§ 4 Abs. 8 NMV

1. Die Gleitklausel "Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein" ist wirksam im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV.
2. Die Klausel ist dahin auszulegen, dass die jeweils zulässige gesetzliche Miete vereinbart werden soll, wenn eine Kostenmiete zu zahlen ist. Die Wendung, dass die "Mieterhöhungen vom Zeitpunkt ihres Eintritts an vereinbart" sein sollen, ist zwanglos in entsprechender Weise auszulegen. Eine Auslegung dahin, dass auf den Fälligkeitszeitpunkt abzustellen sei, ist fernliegend (so aber LG Berlin vom 26.1.1998 - 62 S 242/07 -, MM 98, 257). Der Mieter kann und darf diese Klausel nicht so verstehen. Der Vermieter als Verwender der entsprechenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen will mit der genannten Regelung vielmehr erkennbar die etwa vereinbarte Kostenmiete zur vertraglich vereinbarten Miete erklären. Zeitpunkt des Eintritts einer Mieterhöhung meint danach Zeitpunkt des Anstiegs der Kostenmiete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften. Nur die vorstehende Auslegung ist auch vereinbar mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vom 5.11.2003 - VIII ZR 10/03 -, WM 04, 25) zu einer ähnlichen Vertragsklausel.

AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 3.12.04 - 14 C 66/04 -

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mitgeteilt von RAin Dorothee Schöndienst

Betriebskostenabrechnung; Fotokopien

§§ 20, 29 NMV

Verweigert der Vermieter im Sozialen Wohnungsbau die Übersendung von Belegkopien, obwohl der Mieter die Kostenübernahme in Höhe von 0,26 Euro pro Kopie angeboten hat, ist der Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung nicht durchsetzbar.

AG Wedding, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 10.2.05 - 21a C 255/04 -

Lesen Sie die Details

mitgeteilt von RAin Barbara Dubick

               

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