Justitia aktuell
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Der Vermieter führt einen Mangel der Mietsache herbei, wenn er im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme Isolierglasfenster einbauen lässt, deren Glasflächen erheblich kleiner sind als die der ursprünglich vorhandenen Altbaufenster. Nach Ansicht des LG Berlin ist eine Verringerung der Glasfläche um 23 Prozent erheblich und stellt einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Fall sei der Mieter berechtigt, pro Fenster die Miete um 3 Prozent zu mindern. Darüber hinaus habe er einen Mängelbeseitigungsanspruch dahingehend, dass der Vermieter die vor der Modernisierung vorhandene größere Glasfläche der Fenster wiederherstellt. LG Berlin vom 8.1.2004
Nach § 551 BGB darf eine Mietkaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Eine Kautionsvereinbarung, die den zulässigen Drei-Monatsbetrag übersteigt, ist aber nur insoweit unwirksam. Keinesfalls kann der Mieter den gesamten Kautionsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Diese Rechtsansicht hat der BGH nochmals bestätigt. Danach beschränkt sich der Rückforderungsanspruch des Mieters auf den Betrag, der die Höhe von drei Monatsmieten überschreitet. BGH vom 3.12.2003
Nach § 558 Absatz 3 BGB darf sich bei einer Grundmieterhöhung die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierungszuschlag) und § 560 BGB (Betriebskostenerhöhung) abgesehen, nicht um mehr als zwanzig Prozent erhöhen. Fraglich könnte sein, wovon diese 20-prozentige Kappungsgrenze zu berechnen ist, wenn dem Mietverhältnis eine Bruttokaltmiete (Inklusivmiete) zu Grunde liegt, also eine Miete, bei der in der Grundmiete alle kalten Betriebskosten enthalten sind. Sind nur einige Betriebskostenarten mit der Grundmiete abgegolten und wird über andere jährlich abgerechnet, spricht man von einer Teilinklusivmiete. Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes wird die Kappungsgrenze der begehrten Mieterhöhung bei vereinbarter (Teil-)Inklusivmiete ausgehend von dieser, und nicht ausgehend von einer errechneten fiktiven Nettomiete mit den gesetzlichen 20 Prozent berechnet. Denn der Begriff "Miete" in § 558 BGB sei entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen. BGH vom 19.11.2003
Der BGH hält eine unbestimmt befristete Kündigung für regelmäßig unwirksam. Im entschiedenen Fall schrieben die Mieter an den Vermieter: "Nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen wir hiermit den Mietvertrag außerordentlich. Die Kündigung wird nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen, sondern zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschäftsräume beziehen können." Der BGH sah hierin keine wirksame Kündigung. Für die Kündigung von Mietverträgen sei anerkannt, dass sie nicht von einer (echten) Bedingung abhängig gemacht werden könne, durch die der Empfänger in eine ungewisse Lage versetzt würde. Für die Befristung einer Kündigung könne nichts anderes gelten. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Empfänger einer befristeten Kündigungserklärung keiner untragbaren Ungewissheit über den neuen Rechtszustand ausgesetzt sei, da nicht die Auflösung des Vertragsverhältnisses, sondern lediglich der Zeitpunkt der Auflösung ungewiss sei. Denn für den Vermieter sei das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhänge. Der Vermieter kenne im Falle der unbestimmten Befristung den Auszugstermin nicht und könne deshalb nicht verlässlich disponieren. BGH vom 22.10.2003
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Dies hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt. Der Wechsel im Grundstückseigentum erfolgt durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Dass der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten erst mit Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter fällig wird und dies möglicherweise erst nach Grundbucheintragung des Erwerbers geschieht, ist nach Ansicht des BGH unerheblich. Allein entscheidend sei das Ende der Abrechnungsperiode vor Grundbucheintragung. Der VIII. Senat des BGH folgt damit der Entscheidung des III. Senats vom 14. September 2000 (- III ZR 211/ 99 -, WM 00, 609). Der Erwerber des Grundstücks kommt als neuer Vermieter jedoch dann ins Spiel, wenn er während der laufenden Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis eintritt. Dann geht die Verpflichtung zur Rechnungslegung und Auszahlung eventueller Guthaben für die gesamte Abrechnungsperiode auf ihn über. Beginnt die Abrechnungsperiode nach der Veräußerung des Grundstücks, also nachdem der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, ist allein er als neuer Vermieter zur Abrechnung berechtigt und gegebenenfalls zur Auszahlung eines Guthabens verpflichtet. Nach überwiegender Ansicht hat der Erwerber dann sämtliche Vorauszahlungen des Mieters in der Abrechnung zu berücksichtigen und nicht nur diejenigen, die an ihn selbst gezahlt wurden (vgl. BGH WM 00, 609). BGH vom 3.12.2003 |
Verkleinerung der Fensterglasfläche
