Ostseestraße/Grellstraße

Das Bezirksamt Pankow lässt sich nicht entmutigen: Trotz anhaltender Diskussion über Rechtmäßigkeit und Sinnhaftigkeit von Mietobergrenzen wurde ein neues Milieuschutzgebiet festgelegt. Im Ortsteil Prenzlauer Berg sind zukünftig rund um die Ostsee- und Grellstraße Baumaßnahmen einer besonderen Genehmigungspflicht unterworfen. Hier hat das Bezirksamt allerdings gleich eine dicke Nuss zu knacken. Denn in der 1200 Wohnungen großen Carl-Legien-Siedlung will ein Hannoveraner Bauträger umfangreich modernisieren.

Entlang der Sodtkestraße hatte die BauBeCon, ein Ableger der ehemals gewerkschaftseigenen BGAG, schon vor eineinhalb Jahren mit der Sanierung der denkmalgeschützten Wohnanlage zwischen Ostseestraße und Grellstraße begonnen. Nach heftigen Protesten vor allem wegen der angekündigten 100-prozentigen Mietsteigerung stellte der Bauträger zunächst die Arbeiten ein. Die Nettokaltmiete sollte von 5,60 DM auf 10,80 DM pro Quadratmeter steigen. Zwischenzeitlich bereitete das Bezirksamt die Aufstellung einer Milieuschutzsatzung vor. Ziel der Maßnahme war es, die überwiegend älteren Bewohner der Wohnanlage vor einer Verdrängung nach der Modernisierung zu bewahren. Erfolg versprach man sich von den Mietobergrenzen, mit denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung abgesichert werden sollte.

Parallel zu den Bestrebungen des Bezirksamts hatte die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts anlässlich verschiedener Verfahren zum einstweiligen Rechtsschutz durchblicken lassen, dass sie die Genehmigungspraxis in den Milieuschutzgebieten von Prenzlauer Berg nicht mit den gesetzlichen Bestimmungen für vereinbar hält. Auch verwaltungsintern stieß die inzwischen auf fünf Jahre festgelegte Bindung an die Mietobergrenze, sehr zum Leidwesen der Mieter, auf wenig Gegenliebe. Mit der Bezirksfusion fiel das Ressort des Baudezernenten von der PDS an die CDU. Der neue Großpankower Stadtrat Martin Federlein (CDU) ließ neue Grundsätze für die Genehmigungspraxis entwickeln. Wenn mit den Baumaßnahmen die einfache Standardausstattung mit Sammelheizung (inklusive Warmwasserversorgung), Badezimmer, sicheren Elektro- und Wasserleitungen, Doppel- beziehungsweise Isolierglasfenster sowie Antenne, Kabelfernseh- und Gegensprechanlage hergestellt wird, sind die Baumaßnahmen grundsätzlich zu genehmigen. Im neuen Milieuschutzgebiet verfügen bereits 75 Prozent aller Wohnungen über eine moderne Heizung und sogar 96 Prozent über ein Bad. Für darüber hinausgehende Maßnahmen kommt eine Versagung oder eine Abwendungsvereinbarung in Betracht. Diese Vereinbarung beinhaltet, dass der Bauherr sich fünf Jahre lang verpflichtet, die bezirklich ermittelten Höchstbelastungsmieten nicht zu überschreiten. Diese liegen zum Beispiel für eine 40 bis 60 Quadratmeter große Wohnung mit Baujahr bis 1918 bei 4,27 Euro pro Quadratmeter nettokalt, bei 60 bis 90 Quadratmeter großen Wohnungen bei 3,92 Euro pro Quadratmeter. Etwas niedriger liegen die Höchstwerte bei den Baujahrgängen 1918 bis 1945. Hier liegen die Höchstwerte der mittelgroßen Wohnungen bei 3,88 (40 bis 60 Quadratmeter) beziehungsweise 3,79 Euro pro Quadratmeter (60 bis 90 Quadratmeter). Leer stehende Wohnungen unterliegen nur noch zum Teil den erhaltungsrechtlichen Bedingungen, und zwar insoweit, als diese zur Versorgung der auf preiswerten Wohnraum angewiesenen Haushalte erforderlich sind.

Das Bezirksamt begründete die Verordnung mit dem Ergebnis einer Befragung im Quartier. Trotz des relativ guten Ausstattungsstandards der etwa 6000 Wohnungen im Gebiet rechnet das Bezirksamt mittelfristig mit Modernisierungen bei mehr als 1500 Wohnungen. Wegen der geringen Haushaltsnettoeinkommen von etwa 1300 Euro monatlich wird von einem hohen Verdrängungsrisiko ausgegangen. Bei gleichzeitig enger Bindung an die vorhandene Infrastruktur und den Kiez als Wohnort hielt der Bezirk die Aufstellung einer Milieuschutzverordnung für geboten.

Ob die Verordnung allerdings den Mietern der Carl-Legien-Siedlung helfen wird, war bis Redaktionsschluss nicht entschieden. Denn in einem weiteren Bauabschnitt will die BauBeCon im Block Sodtkestraße, Trachtenbrodtstraße und Lindenhoekweg erneut Mietsteigerungen auf bis zu 5,30 Euro durchsetzen - deutlich mehr als die Mietobergrenzen vorsehen. Aus Sicht des Bauträgers scheint eine Berücksichtigung der Mietobergrenzen nicht erforderlich, da die Maßnahmen zur Normalausstattung führen würden. Gleichwohl besteht Handlungsbedarf, meint Uli Lautenschläger von der Mieterberatung Prenzlauer Berg. Denn hier sei die Normalausstattung schon vor der Modernisierung weitgehend vorhanden und somit nicht durch die Maßnahme erzielt.

Reiner Wild

" Von einer Verdrängungs-gefahr kann ... ausgegangen werden, wenn das beabsichtigte Modernisierungsvorhaben voraussichtlich zu einer Miethöhe führt, die über dem für das Erhaltungs-gebiet ermittelten Höchstbelastungswert als Schwellenwert liegt."
Dr. Michael Krautzberger, Ministerialdirektor im Bundesbauministerium