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MieterMagazin |
April 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Rechtzeitiger Zugang§ 130 BGB Wird ein Schriftstück erst am 31. Dezember nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebes geworfen, in dem branchenüblich Silvester nachmittags - auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt - nicht mehr gearbeitet wird, so geht es erst am nächsten Werktag zu. BGH, Urteil vom 5.12.07 - XII ZR 148/05 - |
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Ausschlussfrist§ 556 BGB Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06 - |
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Kaution in der Insolvenz des Vermieters§ 551 BGB, § 47 InsO Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. BGH, Urteil vom 20.12.07 - IX ZR 132/06 - Tatbestand: Die Klägerin zahlte im Februar 2001 an die H. AG (fortan: Schuldnerin), von der sie eine Wohnung gemietet hatte, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1700 DM. Die Schuldnerin legte diesen Betrag entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht von ihrem Vermögen getrennt an. Das Mietverhältnis wurde zum 30. November 2004 beendet. Am 1. März 2005 wurde über das Vermögen der Schuldnerin das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Klägerin macht geltend, ihr stehe hinsichtlich des Kautionsbetrages ein Aussonderungsrecht zu. Sie nimmt den Beklagten auf Rückgewähr des Kautionsbetrages zuzüglich Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in Grundeigentum 2006, 1481 veröffentlicht ist, hat ausgeführt, der Klägerin stehe kein Aussonderungsrecht gemäß § 47 InsO zu. Eine Aussonderung setze voraus, dass der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt angelegt habe. Die spätere Schuldnerin habe aber die Sicherungsverpflichtung aus § 551 Abs. 3 BGB nicht eingehalten. Der Kautionsrückgewähranspruch gehöre auch nicht zu den sonstigen Masseverbindlichkeiten des § 55 InsO. Der Anspruch habe bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestanden, weil das Mietverhältnis zuvor geendet habe. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. 1. § 47 InsO gewährt demjenigen ein Aussonderungsrecht, der sich zu Recht darauf beruft, dass der umstrittene Gegenstand zu seinem Vermögen und nicht zu demjenigen des Schuldners gehört. Die Zuordnung wird in der Regel nach dinglichen Gesichtspunkten vorgenommen, weil das dingliche Recht im Grundsatz ein absolutes Herrschaftsrecht bezeichnet. Für schuldrechtliche Ansprüche kann dies bei einer den Normzweck beachtenden wertenden Betrachtungsweise zu einer vom dinglichen Recht abweichenden Vermögenszuordnung führen (BGHZ 155, 227, 233). Voraussetzung hierfür ist aber ein Treuhandverhältnis, das nicht nur schuldrechtliche Beziehungen aufweist, sondern auch eine vollzogene dingliche Komponente besitzt (vgl. MünchKomm-InsO/Ganter, 2. Aufl. § 47 Rn. 369 a). Für eine Aussonderung aufgrund eines Treuhandverhältnisses ist es nach dem auch insoweit maßgeblichen Bestimmtheitserfordernis geboten, das Treugut - soweit es sich um vertretbare Gegenstände handelt - vom eigenen Vermögen des Treuhänders getrennt zu halten. Dies gilt in entsprechender Weise, wenn Forderungen eingezogen werden oder Zahlungen auf ein Bankkonto erfolgen. Eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens kann nur dann entstanden sein, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von treuhänderisch gebundenen Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt (BGH, Urteil vom 16. Dezember 1970 - VIII ZR 36/69, NJW 1971, 559, 560; Urteil vom 8. Februar 1996 - IX ZR 151/95, WM 1996, 662; Urteil vom 24. Juni 2003 - IX ZR 120/ 02, ZIP 2003, 1404, 1405; Urteil vom 7. Juli 2005 - III ZR 422/04, ZIP 2005, 1465, 1466). 2. In Übereinstimmung hierzu wird in Rechtsprechung und Schrifttum ganz überwiegend vertreten, dass der Mieter die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern kann, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt hat. Ist dagegen die Kaution unter Verletzung von § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt worden, besteht keine Aussonderungsbefugnis für den Mieter (vgl. OLG Schleswig ZIP 1989, 252; OLG Hamburg NJW-RR 1990, 213, 214; OLG München ZMR 1990, 413; HK-InsO/Marotzke, 4. Aufl. § 108 Rn. 24; Kübler/Prütting/Tintelnot, InsO § 108 Rn. 31; MünchKomm-InsO/Ganter a.a.O. Rn. 380; MünchKomm-InsO/ Eckert, 2. Aufl. § 108 Rn. 109 f; HambKomm-InsO/Ahrendt, 2. Aufl. § 108 Rn. 13; Braun/Kroth, InsO 3. Aufl. § 108 Rn. 21; Uhlenbruck/Berscheid, InsO 12. Aufl. § 108 Rn. 36; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl. § 551 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111). Demgegenüber vertritt Derleder die Ansicht, der Schutzzweck des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB gebiete es, eine insolvenzfeste Rückzahlungspflicht des Insolvenzverwalters anzuerkennen (NZM 2004, 568, 577 f). 3. Die herrschende Ansicht ist zutreffend. Die gesetzlichen Wertungen des Insolvenzrechts lassen es nicht zu, einer nicht vollzogenen Treuhandabrede die Rechtswirkung eines Aussonderungsrechts zuzuerkennen (vgl. BGHZ 155, 227, 234). Auch gebietet der Schutzzweck des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB keine andere Beurteilung. Der Gesetzgeber wollte mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistungen zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (vgl. BT-Drucksache 9/ 2079 Seite 10). Um den Schutz des Mieters zu gewährleisten, ist dem Vermieter in § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB aufgegeben, eine erhaltene Sicherheit von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Der Mieter ist berechtigt, die Einhaltung dieser Verpflichtung auch durchzusetzen. Solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrages im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechtes zu verweigern (LG Mannheim NJW-RR 1991, 79, 80; LG Kiel WuM 1989, 18; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rn. 77; Palandt/Weidenkaff aaO Rn. 12). Darüber hinaus steht dem Mieter das Recht zu, vom Vermieter den Nachweis zu verlangen, die Kaution sei gesetzeskonform angelegt (Schmidt-Futterer/Blank aaO). |
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Mängelbeseitigung durch Mieter§§ 286, 536 a, 539 BGB Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536 a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen. BGH, Urteil vom 16.1.08 - VIII ZR 222/06 - |
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Winterdienst§§ 328, 823 BGB Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt. Die dort wohnhaften Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrages einbezogen sein. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist. BGH, Urteil vom 22.1.08 - VI ZR 126/07 - |
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Umlageschlüssel§§ 556, 556 a BGB Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. BGH, Urteil vom 23.1.08 - VIII ZR 82/07 - Aus der Pressemitteilung des BGH: Dem Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt. Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern. |
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Mahnbescheid§ 690 ZPO Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag "Mietnebenkosten - auch Renovierungskosten" genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welches dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt. BGH, Urteil vom 23.1.08 - VIII ZR 46/07 - |
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Zahlungsverzug bei Einzugsermächtigung§§ 242, 543, 569 BGB Macht der Vermieter von der ihm gegebenen Einzugsermächtigung keinen Gebrauch, muss er dies dem Mieter mitteilen. Unterbleibt die Mitteilung und entsteht ein kündigungserheblicher Rückstand, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges treuwidrig. LG Berlin, Urteil vom 11.1.08 - 63 S 225/07 - Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki
Aus den Gründen: ... Ergänzend ist auszuführen, dass die vom Amtsgericht in Bezug genommene Rechtsprechung im Ergebnis vergleichbare Fälle betrifft, in denen gleichfalls eine Treuwidrigkeit gemäß § 242 BGB vorlag. Insbesondere sind Fälle ähnlich gelagert, in denen das Sozialamt der Erfüllungsgehilfe des Mieters ist und in welchen das Auflaufenlassen eines Rückstandes mit folgender Kündigung treuwidrig sein kann (LG Berlin Urteil vom 12. Februar 1993 - 63 S 429/92 - in MM 1993, 394). Ebenso wie auf einen Dritten kann sich ein Mieter auf die Erledigung der Zahlung durch die Vermieterseite verlassen, wenn er eine Einzugsermächtigung erteilt und eine Kontodeckung vorliegt. Dieses Vertrauen ist nicht schlechthin dadurch erschüttert, dass in einem Zeitraum keine Deckung des Kontos vorlag, was zur ersten Kündigung berechtigte, deren Zugang streitig ist, aber die in jedem Fall durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist. Danach darf ein Mieter noch immer von einem weiteren Einzug durch den Vermieter ausgehen, solange ihm dieser nichts anderes mitteilt. Eine anderweitige Mitteilung ist nicht konkret dargelegt. Eine Kenntnis des Mieters, dass der Vermieter vom Einzug Abstand nehmen würde, ist für den Zeitpunkt der Kündigung gleichfalls nicht dargetan ... Aus diesem Grund ist die erforderliche Mitteilung an die Beklagten vor einer Kündigung beziehungsweise vor dem Auflaufenlassen eines zweiten Rückstandes, dass von der Einzugsermächtigung kein Gebrauch mehr gemacht wird, nicht entbehrlich geworden. ... |
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Nebenkostenguthaben in der Insolvenz§ 108 InsO Wird nach Beendigung des Mietverhältnisses über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Mieter ein Guthaben, das aus einer vom Insolvenzverwalter erstellten Nebenkostenabrechnung stammt, lediglich als Forderung zur Insolvenztabelle anmelden. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.7.07 - 11 C 149/07 - Mitgeteilt von RA Falko Kalisch |
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Richterablehnung§ 42 ZPO Die Äußerung der Richterin "Wenn Ihnen die Wohnung nicht gefällt, dann ziehen Sie doch aus" stellt keinen Ablehnungsgrund dar. AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 26.7.07 - 4 C 329/06 - Aus den Gründen: ... Das Gesuch ist nicht begründet. Selbst wenn die Richterin sich aus Verärgerung über den Gang der Verhandlung in der beschriebenen Weise geäußert hätte, wäre dies kein Ablehnungsgrund; denn ein Richter darf sich, wenn der Gang der Verhandlung dazu führt, engagiert äußern und seinen Gefühlen Raum geben, denn er ist ein Mensch, der sich durch die Probleme der Parteien ansprechen lassen muss und spontan reagieren darf. Er darf sich dabei verärgert oder erfreut zeigen und deutlich machen, wie er den Streit sieht. Er ist nicht gezwungen, sich in stoischer Ruhe unberührt vom Gang der Verhandlung in ein Neutrum zu verwandeln. Deshalb sind Äußerungen, wie sie hier gefallen sind, kein Ablehnungsgrund; denn nichts spricht dafür, dass die Richterin zu einer sachlichen Behandlung des Streits nicht bereit ist. All das kann eine vernünftige Partei erkennen, der der Gedanke zugänglich ist, dass auch andere als die von ihr vertretenen Positionen denkbar und bedenkbar sind. Eine solche zur Selbstkritik fähige Partei ist es, auf die bei Prüfung der Frage abgestellt werden muss, ob ein Richter den Eindruck der Parteilichkeit erweckt hat. |
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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung§§ 241, 242 BGB Zum Anspruch auf Erteilung einer sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. AG Tiergarten, Urteil vom 27.11.07 - 6 C 427/07 - Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner
Aus den Entscheidungsgründen: "... Das Gericht teilt die Auffassung Daubs (GE 06, 961), dass die Pflicht zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus rechtspolitischer Sicht nicht wünschenswert und deshalb nicht anzuerkennen ist, weil die Bejahung einer entsprechenden Verpflichtung die Gefahr in sich birgt, dass Vermieter verstärkt dazu übergehen, die Vermietung einer Wohnung von der Vorlage einer solchen Bescheinigung abhängig zu machen. Die Anerkennung des Anspruches auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung käme damit im Ergebnis für die Mieter einem Pyrrhussieg gleich. ... Die Berufung gegen das Urteil wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und obergerichtlich noch nicht entschieden worden ist." |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 5.12.07 - XII ZR 148/05 -
