Umwandlung

Im Westteil der Stadt ist nunmehr jede fünfte Mietwohnung in Eigentum umgewandelt, im Ostteil sind es 12 Prozent. Dies sind die aktuellen Daten des Umwandlungsberichts, den der Senat kürzlich herausgegeben hat. Im Jahre 2000 wurden Umwandlungen für mehr als 16300 Wohnungen in 771 Wohnanlagen eingeleitet. Für Mieter bedeutet dies häufig den Auszug, wie eine Untersuchung der Mieterberatung Prenzlauer Berg ergeben hat. Aber auch für die verbleibenden Mieter kann es bald ungemütlich werden. Die rot/rote Koalition konnte sich noch nicht darauf verständigen, die Kündigungssperrfrist auch über 2004 hinaus auf zehn Jahre festzulegen.

In den letzten zehn Jahren erhöhte sich der Bestand des Wohnungseigen-tums von etwa 137000 Wohnungen auf fast 417300 Wohnungen in 24300 Wohnanlagen. Nur ein kleiner Teil dieser Wohnungen ist direkt als Wohn-eigentum errichtet worden. Für etwa 314000 Mietwohnungen in mehr als 14800 Wohnanlagen wurde seit 1952 die Umwandlung in die Wege geleitet.

Der Bezirk mit den absolut höchsten Umwandlungszahlen ist nach der alten Bezirksgliederung Charlottenburg (29821 Wohnungen seit 1952). Im Ostteil wurden in Prenzlauer Berg die meisten Umwandlungen eingeleitet (14262). Dies waren in den letzten zehn Jahren dort mehr, als es sie in 50 Jahren in Kreuzberg gegeben hat.

Gemessen am Wohnungsbestand ist die Umwandlungsquote jedoch in Mitte (215 von 1000 Wohnungen) und Friedrichshain (180 von 1000 Wohnungen) noch höher als in Prenzlauer Berg. Im Westteil der Stadt ist die Umwandlungsquote im Bezirk Schöneberg mit 312 von 1000 Wohnungen am höchsten. Es folgen Wilmersdorf (304 von 1000), Charlottenburg (286 von 1000) und Tiergarten (231 von 1000). Basis ist jeweils die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen.

Im Jahre 2000 hat sich jedoch gegenüber den Vorjahren der Anstieg umgewandelter Wohnungen deutlich verlangsamt. Das große Marktangebot nicht oder nur schlecht verkäuflicher Wohnungen dürfte das Interesse an Umwandlungen gedämpft haben. Diese Tendenz drückt sich auch in den Preisen aus. Der Umwandlungsbericht verzeichnet stabiles bis sinkendes Niveau. Für umgewandelte Wohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 614 und 3068 Euro, je nach Alter der Gebäude, Art und Lage der Grundstücke. Für Altbauten wurden im Schnitt 1432 Euro ausgegeben, für Sozialwohnungen 1329 Euro und für sonstige frei finanzierte Wohnungen 1483 Euro pro Quadratmeter.

Seit einigen Jahren hat sich herauskristallisiert, dass die Umwandlung im Bezirksteil Prenzlauer Berg eine Art Hilfsmotor für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ist. Besonders betroffen sind daher die Sanierungs- und Milieuschutzgebiete. Aus dramatischen Einzelfällen und früheren Untersuchungen über andere Orte ergab sich die Vermutung, dass ein erheblicher Teil der Mieter im Zuge der Umwandlung die bisherige Wohnung verlässt. Die Mieterberatung Prenzlauer Berg ging der Frage im Detail nach. Untersucht wurden 73 Gebäude mit umfangreichen Sanierungsmaßnahmen aus den fünf Sanierungsgebieten.

Voraussetzung für die Einbeziehung der Objekte war, dass ein Sozialplanverfahren durch das Bezirksamt in Auftrag gegeben wurde, keine Fördermittel der Sozialen Stadterneuerung in Anspruch genommen wurden und die Sanierung nach dem 1. Januar 1999 abgeschlossen worden war. Dabei wurde festgestellt, dass der Anteil der umgewandelten Wohnhäuser an den Sanierungsobjekten immer höher wird. "In diesen Gebäuden lag die Leerstandsquote bei 38,5 Prozent, bei nicht umgewandelten Häusern nur bei 27,2 Prozent", so Uli Lautenschläger, Geschäftsführer der Mieterberatungsgesellschaft Prenzlauer Berg. Auch die Untersuchung über den Verbleib der Mieter gab interessante Aufschlüsse. In 23,5 Prozent der Umwandlungshäuser wohnte nach der Sanierung gar keiner oder höchstens noch einer der dort vorher lebenden Mieter. In den nicht umgewandelten Häusern ist dies nur bei 7,7 Prozent der Gebäude der Fall. "Im Ergebnis", so Lautenschläger, "ist die Verbleiberquote in den nicht umgewandelten Gebäuden mehr als doppelt so hoch wie in umgewandelten Häusern."

Der Umwandlungsbericht zeigt, dass für einen hohen Anteil der eingeleiteten Umwandlungen das Verfahren noch nicht abgeschlossen ist. Das durch Verkauf ausgelöste Risiko der Eigenbedarfskündigung schwebt wie ein Damoklesschwert über den betroffenen Mietern. Eine neue Rechtsverordnung des Senats könnte Sicherheit bringen. Denn durch die seit 1.September 2001 geltende Rechtslage ist die Kündigungssperrfrist auf nur noch drei Jahre festgelegt. Eine Übergangsregelung bestimmt für Altfälle, dass die längere Kündigungssperrfrist von zehn Jahren bestenfalls noch bis zum 1. August 2004 gilt. Der Berliner Mieterverein fordert daher die rot/rote Landesregierung auf, mit einer neuen Verordnung für eine Verlängerung der Sperrfrist auf erneut zehn Jahre für Mietsicherheit zu sorgen.

Reiner Wild

Umwandlung als Hilfsmotor für die Sanierung: Gebäude in der Kanzowstraße in Prenzlauer Berg
Foto: Rolf Schulten