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MieterMagazin |
März 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Nutzerwechselgebühr§§ 535, 556 BGB Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. BGH, Urteil vom 14.11.07 - VIII ZR 19/07 - Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung restlicher Betriebskosten in Anspruch. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in G... Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Klägerin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr in Höhe von 30,74 Euro. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug der Beklagten innerhalb der Abrechnungsperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter anderem zur Zahlung von 30,74 Euro nebst Zinsen verurteilt. Auf die zugelassene Berufung der Beklagten hiergegen hat das Berufungsgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Görlitz, WuM 2007, 265) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Zwischenablesekosten, zu denen auch die Nutzerwechselgebühren gehörten, seien grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, da der Mieterwechsel und damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle. Bei der Nutzerwechselgebühr handele es sich nicht um umlegbare Betriebskosten. Weder könne auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zurückgegriffen werden. Die Nutzerwechselgebühr werde nicht durch den Verbrauch ausgelöst und stelle keine periodischen, regelmäßig wiederkehrenden Kosten dar. Da die Parteien die Erstattung von Nutzerwechselgebühren nicht ausdrücklich vereinbart hätten und das Mietverhältnis nicht außerordentlich und aufgrund vom Mieter zu vertretender Umstände beendet worden sei, fehle es an einer Rechtsgrundlage, dem Mieter die Nutzerwechselgebühr aufzuerlegen. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten Nutzerwechselgebühr verneint. Unter der Nutzerwechselgebühr sind hier die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu verstehen. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr gesetzlich nicht geregelt ist und die hieraus entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung der Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen. Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird. Eine solche Vereinbarung bezüglich der Nutzerwechselgebühr haben die Parteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus § 7 Abs. 2, § 9 b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen hat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 6241). a) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der Nutzerwechselgebühr um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung (zur Legaldefinition vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in Kraft getreten am 1. Januar 2004) oder um - umlagefähige - Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gemäß § 7 Abs. 2, § 9 b HeizkostenV handelt. aa) Nach einer vorwiegend in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, sind die Nutzerwechselkosten vom Vermieter zu tragen, da der sie auslösende Mieterwechsel grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle (AG Münster, WuM 1996, 231; AG Augsburg, WuM 1996, 98; AG Rendsburg, WuM 1981, 105; AG Braunschweig, WuM 1982, 170 - nur Leitsatz). bb) Nach anderer Auffassung soll der ausziehende Mieter diese Kosten tragen (AG Coesfeld, WuM 1994, 696 [hiergegen: AG Münster, WuM 1999, 405]; AG Köln, WuM 1997, 648). cc) Eine weitere Meinung stellt auf das Verursacherprinzip ab und will danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat: Der Vermieter oder der ausziehende Mieter (AG Lörrach, WuM 1993, 68; LG Berlin, GE 2003, 121; von Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 93), wobei die Verursachung teilweise mit schuldhaftem Verhalten gleichgesetzt wird. Die Revisionsbegründung sieht als Verursacher den ausziehenden Mieter an. dd) Teilweise wird die Meinung vertreten, die Kosten seien verhältnismäßig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter/gegebenenfalls - bei Leerstand - dem Vermieter aufzuteilen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 9 b Rdnr. 11 ff., 15; ders. in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 9 b HeizkostenV Rdnr. 15). Dieser Meinung tritt die Revisionsbegründung hilfsweise bei. ee) Die Gegenauffassung hält es nicht für gerechtfertigt, den Vermieter einerseits oder den ausziehenden Mieter andererseits (gegebenenfalls zusammen mit dem einziehenden Mieter) mit den Kosten des Nutzerwechsels zu belasten. Sie meint, diese Kosten flössen in die Gesamtkosten für die Betriebskostenabrechnung ein, die auf alle Mieter umzulegen seien (AG Hamburg, WuM 1996, 562; AG Rheine, WuM 1996, 715; AG Oberhausen, DWW 1994, 24; Wall in: Eisenschmid/Rips, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 3001; Schmid, aaO, Rdnr. 6243; Wall, WuM 2007, 415, 424; Ropertz, WuM 1992, 291, 292; Lützenkirchen, Anw-Handbuch Mietrecht, 3. Aufl., L, Rdnr. 207; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 a Rdnr. 33; Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Teil 1, Rdnr. 13; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, Rdnr. 4). b) Die unter aa) vertretene Auffassung trifft im Ergebnis zu. Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Nach der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleichlautend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990, gültig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Voraussetzungen, dass es um "laufend entstehende Kosten" geht. Es muss sich daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, unter II 1, 2). Daran fehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. |
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Beifügung des Mietspiegels§§ 558 ff. BGB a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, § 558 d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. BGH, Urteil vom 12.12.07 - VIII ZR 11/07 - Aus der Pressemitteilung des BGH: … Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro ab dem 1. Januar 2004 und führte unter anderem aus: "Bei der Wohnfläche von 136,28 Quadratmetern beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 Euro. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB n.F. reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. …" ... Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Es ist in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthält ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall ist nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne muss im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne Weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist. |
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Modernisierung nach Mietermodernisierung§ 554 BGB 1. Der Einbau einer Gasetagenheizung in eine ofenbeheizte Wohnung stellt eine nach § 554 BGB duldungspflichtige Wertverbesserung dar, ohne dass es darauf ankommt, ob hiermit zusätzlich eine Energieeinsparung verbunden ist. LG Berlin, Urteil vom 4.12.07 - 63 S 130/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Sammelgutachten zur Mieterhöhung§§ 558 ff. BGB 1. Auch für Wohnungen im Nikolai-Viertel ist bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete vom Berliner Mietspiegel 2007 auszugehen. AG Mitte, Urteil vom 21.11.07 - 103 C 94/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Schadensersatz wegen "Schockfarben"§§ 280, 281 BGB In der Aufforderung, Schönheitsreparaturen auszuführen, die nicht geschuldet sind, liegt nicht zugleich eine Aufforderung zur Beseitigung von "Schockfarben", die der Vermieter eigentlich beanspruchen könnte. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 16.1.08 - 100 C 224/07 - Mitgeteilt von RA Cornelius Krakau Zum Sachverhalt: Die vertragliche Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam. Der Mieter hat die Wohnung teilweise in "Schockfarben" gestrichen und kündigt zum 31. Dezember 2006. Der Vermieter mahnt am 14. Dezember 2006 sinngemäß auch Entfernung der "Schockfarbe" zum 31. Dezember 2006 an. Die Wohnung wird am 31. Dezember 2006 zurückgegeben. Der Vermieter mahnt am 11. April 2007 an, die Wohnung ordnungsgemäß zu renovieren. Der Mieter weigert sich und klagt die Kaution ein. Der Vermieter rechnet mit Malerkosten auf. Aus den Entscheidungsgründen: Die Klage ist zulässig und begründet. Der Klägerin steht aus der mietvertraglichen Sicherungsvereinbarung über die Kaution ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe der Klageforderung zu. Die Einwendungen der Beklagten greifen nicht. Mangels Wirksamkeit der mietvertraglichen Klausel über die Überbürdung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bestand grundsätzlich keine Pflicht der Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung. Zwar besteht davon unabhängig im Ergebnis mit Beendigung eines Mietverhältnisses eine Renovierungspflicht des Mieters, wenn beziehungsweise soweit dieser einzelne Flächen mit "Schockfarben" beziehungsweise nicht einheitlich mit hellem Farbton versehen hat. Dies ist jedoch eine Frage der ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung. Die Anbringung von "Schockfarben" durch den Mieter ist während des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht vertragswidrig. Bei Rückgabe der Mietsache besteht jedoch eine Pflicht zur Beseitigung der Anstriche mit "Schockfarben", was ein einheitliches Streichen der Flächen mit hellem Ton erforderlich machen dürfte. Ohne dieses ist die Pflicht des Mieters zur ordnungsgemäßen Rückgabe verletzt. Vor Beendigung des Mietverhältnisses besteht jedoch kein Anspruch des Vermieters auf Beseitigung von "Schockfarben". Eine Ersatzvornahme beziehungsweise ein Schadensersatzanspruch setzt sodann - bei Verletzung der Rückgabepflicht, nicht vorher - grundsätzlich gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB eine Aufforderung zur Nacherfüllung unter Fristsetzung voraus. Vorliegend hat die Beklagte jedoch mit Schreiben vom 14. Dezember 2006 die Klägerin allgemein zur Durchführung von Renovierungsarbeiten unter Setzung einer "letzten Frist" bis zum 31. Dezember 2006 aufgefordert. Abgesehen davon, dass nicht konkret auf die Beseitigung von "Schockfarben" abgestellt wurde, sondern allgemein Schönheitsreparaturen gefordert wurden, erfolgte die Aufforderung unter Fristsetzung bereits zu einem Zeitpunkt, zu dem ein entsprechender Anspruch noch gar nicht fällig war. Zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beziehungsweise bei oder nach Rückgabe der Wohnung hat die Beklagte die Klägerin nicht konkret zur Beseitigung der "Schockfarben" unter Fristsetzung aufgefordert. Dies hätte sie jedoch tun müssen. Zu einer erklärten ernsthaften, endgültigen Erfüllungsverweigerung der Beklagten bei der Wohnungsrückgabe ist nichts Hinreichendes vorgetragen, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt - wie sich aus dem Protokoll vom 28. Februar 2006 und dem Schreiben der Beklagten vom 11. April 2007 ergibt - die Klägerin in der allgemeinen Renovierungspflicht sah, was die Klägerin zu Recht negiert hat. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 14.11.07 - VIII ZR 19/07 -
