Videokamera im Treppenhaus (1)

Ein Mieter hat auch dann einen Anspruch auf Beseitigung der vom Vermieter installierten Videokamera im Hauseingangsbereich, wenn es sich bei dem Gerät lediglich um eine Attrappe handelt. Denn maßgeblich ist der beim Mieter und seinem persönlichen Umfeld erweckte subjektive Eindruck, dass das angebrachte Gerät funktionsfähig sein könnte und damit Aufzeichnungen gemacht werden könnten. Dieser Beseitigungsanspruch richtet sich auch gegen den zwischenzeitlich eingesetzten Zwangsverwalter. Zwar hat er die Beeinträchtigung nicht durch Installation und damit durch eine Handlung herbeigeführt. Jedoch ist der beeinträchtigende und fortdauernde Störungszustand mittelbar auf seinen Willen zurückzuführen, denn er ist nach § 152 ZVG rechtlich und tatsächlich in der Lage, den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen.

AG Charlottenburg vom 20.5.2003
- 228 C 378/02 -
veröffentlicht in MM 3/04, Seite 33

Videokamera im Treppenhaus (2)

Ein schwerbehinderter Mieter kann nach § 554 a BGB einen Anspruch auf Installation einer Video-Kamera im Treppenhaus haben, wenn ausgeschlossen ist, dass eine Aufzeichnung der Aufnahmen erfolgt.

AG Köpenick vom 13.11.2002
- 7 C 211/02 -
veröffentlicht in MM 3/04, Seite 35

Parabolantenne auf dem Balkon

Nach einer im Vordringen befindlichen Rechtsprechung aus Westdeutschland sind Mieter auch ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters berechtigt, eine mobile Parabolantenne auf dem Balkon oder der Terrasse aufzustellen (LG Hamburg vom 19.12.2002 - 307 S 132/02 -). Voraussetzung ist aber, dass das bloße Aufstellen oder Festklemmen nicht mit einem Eingriff in die Gebäudesubstanz durch Bohren oder Ähnliches verbunden ist. Denn der vertragsgemäße Mietgebrauch umfasst auch die Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon, wenn keine baulichen Veränderungen (Befestigung am Mauerwerk) vorgenommen werden und die Parabolantenne keine optischen Beeinträchtigungen verursacht, sondern - vergleichbar etwa mit Balkonmöbeln, Wäscheständer oder Sonnenschirm - nur auf dem Fußboden des Balkons in einer Ecke auf einem Ständer steht. Das Eigentumsrecht des Vermieters kann allerdings betroffen sein, wenn der Mieter eine Parabolantenne beispielsweise auf der Balkonbrüstung so anbringt, dass sie nach außen ragt und das Gebäude verschandelt (LG München I vom 14.8.2003 - 31 S 7699/03 -). Im Ergebnis ebenso wie das LG Hamburg und das LG München hat nun auch das LG Berlin entschieden.

LG Berlin vom 12.9.2003
- 63 S 66/03 -
veröffentlicht in GE 03, Seite 1330

Zwischenmieter darf wegen Gesundheitsgefährdung kündigen

Nach §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Mieter einer Wohnung oder anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Räume (zum Beispiel Büroräume) das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist. Das Oberlandesgericht Köln hatte entschieden, dass dieses Kündigungsrecht nur dem Untermieter, nicht aber dem Zwischenmieter zustehe, da dieser die Wohnung nicht zur Nutzung für sich selbst, seine Angehörigen oder seine Angestellten gemietet habe, sondern ausschließlich zu dem Zweck, sie gewerblich weiterzuvermieten. Dem hat sich der Bundesgerichtshof nicht angeschlossen. Da das Gesetz insoweit keine Sonderregelung für "gestufte Mietverhältnisse" vorsehe, verbleibe es bei dem Grundsatz, dass der Zwischenmieter im Verhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters, im Verhältnis zum Hauptvermieter hingegen die Rechte und Pflichten eines Mieters habe. Deswegen könne der Zwischenmieter das Hauptmietverhältnis - wie jeder andere Mieter auch - jedenfalls dann kündigen, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt hat. Der Vermieter gesundheitsgefährdender Räume solle dem Risiko einer fristlosen Kündigung nicht durch Einschaltung eines Zwischenmieters entgehen können, da die Vorschrift in erster Linie dem Schutz der Gesundheit der Bevölkerung diene.

BGH vom 17.12.2003
- XII ZR 308/00 -
www.bundesgerichtshof.de

Kosten der Set-Top-Box

Diejenigen Mieter, deren Fernsehgeräte an analog-terrestrische (Gemeinschafts-) Dachantennen oder an Zimmerantennen angeschlossen waren, mussten bis Sommer 2003 auf das digitale Fernsehen umgestellt haben. Dies erfolgte durch Zwischenschalten einer so genannten Set-Top-Box. In einer ersten Entscheidung hat das LG Berlin die von den meisten Juristen geäußerte Vermutung bestätigt, dass die Kosten für die Anschaffung dieser Set-Top-Box vom Mieter zu tragen sind.

LG Berlin vom 21.8.2003
- 67 T 90/03 -
veröffentlicht in GE 03, Seite 1613

Vereinbarung eines vorläufigen Mietverzichts

Verzichtet der Vermieter in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorläufig auf einen Teil der Miete, der den Modernisierungsanteil nach Förderung durch öffentliche Mittel darstellt, und wird weiter vereinbart, dass nach Wegfall der Verzichtsgrundlagen, also nach Wegfall der mit der Förderung festgesetzten Mietobergrenze die volle Miete zu zahlen ist, verstößt diese Vereinbarung gegen § 557 Abs. 4 BGB wegen Umgehung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 bis 560 BGB. Diese Rechtsprechung des LG Berlin (GE 03, 394) hat der Bundesgerichtshof nunmehr bestätigt. Dies bedeutet, dass ein "vorläufiger Mietverzicht" nicht einfach durch einseitige Erklärung des Vermieters entfallen kann. Vielmehr ist dieser auf die Mieterhöhungsmöglichkeit nach den §§ 558 ff. BGB beschränkt. Insbesondere hat er dabei die 20-prozentige Kappungsgrenze in drei Jahren einzuhalten.

BGH vom 12.11.2003
- VIII ZR 41/03 -
veröffentlicht in WM 04, Seite 29