Neue Wege der Wohnungswirtschaft

Betriebskosten werden für Mieter schnell zur Kostenfalle: Seit Jahren macht das Bild der "zweiten Miete" die Runde. Während die Grundmieten mäßig steigen, haben sich beispielsweise die Kosten für Müllabfuhr in den 90er Jahren mehr als verdoppelt. Die Wohnungswirtschaft will eine neue Strategie entwickeln: Nur wer die Kosten genau kennt, weiß, wo man sie senken kann.

Ende Januar stellte die Wohnungswirtschaft zum Thema Senkung der Mietnebenkosten in Berlin ein neues Konzept vor. Titel: "Betriebskosten-Benchmarking".

Unter der Leitung von Hansjörg Bach vom Studiengang Immobilienwirtschaft der Fachhochschule Nürtingen hat man eine Strategie entwickelt, um Betriebskosten nach der II. Berechnungsverordnung eindeutig in Kostenarten zu strukturieren. Man belässt es dabei nicht pauschal beispielsweise bei der "Kostenart Aufzug", sondern differenziert detailliert unter anderem in "Wartung", "Prüfgebühren", "Notruf" und "Betriebsstrom".

So lässt sich letztlich herausfinden - um beim Beispiel zu bleiben - in welcher Region zwischen Hamburg und Allgäu welche Aufzugsfirma die niedrigsten Stundenlöhne für die Kostenart "Wartung" verlangt. Wenn man das weiß, kann es sich lohnen, die Firma zu wechseln; oder man droht zumindest dem bisherigen Beauftragten damit, was zum selben Effekt führen dürfte - eine Erfahrung, die man nach Angaben von Carl-Peter Blöcker von der Gesellschaft für Wohnen und Bauen GWG in Hamburg schon gemacht hat: Einsparungen ließen sich deshalb erzielen, weil für die Vermieter plötzlich transparent werde, in welchen Bereichen die eine Aufzugsfirma preiswerter ist als die andere - entsprechend könnten sie unter den Betrieben den für sie besten auswählen. "Vom Grundsatz her gelten derartige Auswirkungen für den gesamten Bereich der Haustechnik", so Blöcker.

Und nicht nur dort. "Benchmarking heißt, wir suchen unter den Wohnungsunternehmen den "Klassenbesten", um dann zu analysieren, wieso er besser ist als andere", so Hansjörg Bach. Als Beispiel nennt der Wissenschaftler die Grünanlagen: "Man kann durch den Vergleich herausfinden, welcher Pflegeaufwand allein durch die Gestaltung hervorgerufen wird. Wenn man das weiß, kann man optimieren." Wichtige Faktoren können dabei schon die Art, Anlage und der Verlauf von Gehwegen sein: Welcher Pflegeaufwand ist nötig? Wie lassen sich Reinigung und Winterdienst reduzieren?

Beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen hat man in einem Projekt die Beleuchtungskosten untersucht. Ein Ergebnis: "Das Betriebskosten-Benchmarking macht deutlich, dass hauptsächlich die älteren Gebäude unter dem Durchschnitt liegen, während die jüngeren und die höheren überdurchschnittlich hohe Kosten verursachen." Dies liege im Wesentlichen an elektrisch betriebenen Lüftungsanlagen und an dem Strom für Aufzugsanlagen, der häufig als "Hausbeleuchtung" verbucht ist, ergab die darauf folgende Analyse. Insgesamt ließ sich feststellen, dass die Wohnungen der Gründerzeit und der 70er bis 90er Jahre "bei den kalten Betriebskosten deutlich unter dem Durchschnitt" liegen, während Wohnungen in hohen Gebäuden der 50er bis 60er Jahre höhere Betriebskosten erforderten.

Ziel ist vorerst, Transparenz zu schaffen. Anschließend können die Unternehmen ihren eigenen Bestand untersuchen, und sich letztlich dem Bundesvergleich stellen. "Dann erst kommt als wesentlicher Schritt die Frage, was der Einzelne tun muss und wo das Unternehmen optimieren kann, um genauso gut zu werden wie andere", erklärt Hansjörg Bach. Faktoren, die für die Wohnungswirtschaft wichtig sind: "Die Neubautätigkeit wird auf längere Sicht von abnehmender Bedeutung sein", so der Wissenschaftler. Die Bewirtschaftung von bestehenden Immobilien werde "dramatisch an Bedeutung gewinnen".

Andreas Lohse

 Was ist eigentlich ...

Benchmarking?
Es handelt sich hierbei um einen Begriff aus dem internationalen Management. Mittels umfangreicher Datenerhebung, Auswertung und anschließender Analyse wird der "Beste" eines Marktes ermittelt (in diesem Fall ist der "Markt" das "Marktsegment Betriebskostenhöhe"). Dabei werden sowohl quantitative (zum Beispiel Höhe der Betriebskostenarten, Baualter des Hauses) und qualitative Faktoren (zum Beispiel das Wohnumfeld, Infrastruktur) berücksichtigt. Wer im Vergleich schlechter dasteht, das heißt also teurer wirtschaftet als der Marktbeste, kann aus all den bekannten Faktoren analysieren, in welchen Bereichen er schwächer ist und worauf sich dieses schwache Abschneiden zurückführen lässt.
alo