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MieterMagazin |
Januar/Februar 2009 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Zeitmietvertrag§ 575 BGB Ein gemäß § 575 Abs. 1 BGB wirksam auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann vom Mieter nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden. BGH, Beschluss vom 16.9.08 - VIII ZR 112/08 - Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Frage, ob eine wirksame zeitliche Befristung des Mietverhältnisses in einem Formularmietvertrag mit der Folge der grundsätzlichen Unkündbarkeit während des Vertragszeitraumes vereinbart werden kann, durch die Senatsrechtsprechung geklärt. Der Senat hat, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, bereits mit seinem Urteil vom 18. April 2007 (VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177) entschieden, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann, und hat sich in diesem Urteil bereits gegen die davon abweichende Auffassung von Häublein ausgesprochen (aaO, Tz. 19). Daran hält der Senat fest. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht ist in seiner Entscheidung der Senatsrechtsprechung gefolgt und hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechtsfehlerfrei als Zeitmietvertrag ausgelegt, der nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB wirksam ist, weil die Klägerin die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich nutzen will. Einer weiteren Konkretisierung der Eigennutzungsabsicht der Klägerin bedurfte es entgegen der Auffassung der Revision nicht. Davon abgesehen ist nach den unangegriffenen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts die Tatsache der gewünschten Eigennutzung der Klägerin, die mit ihrem Ehemann nach Ende von dessen Berufsleben in die Heimat und in diese Wohnung mit Neckarblick ziehen will, zwischen den Parteien ebenso unstreitig wie die Tatsache, dass hierüber anlässlich des Vertragsabschlusses im Jahr 2005 gesprochen worden ist. ... |
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Einfamilienhaus§§ 558, 558 a BGB Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. BGH, Urteil vom 17.9.08 - VIII ZR 58/08 - |
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Generalinspektion§ 823 BGB Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urteil vom 15.10.08 - VIII ZR 321/07 - Aus der Presseerklärung des BGH: Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regel-mäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2630 Euro nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt. Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen. |
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Kündigungsausschluss§§ 307, 557 a BGB Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256). BGH, Urteil vom 12.11.08 - VIII ZR 270/07 - |
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Kündigungsausschluss§ 307 BGB 1. Die formularvertragliche Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsverzichts des Mieters - bei fehlender Vereinbarung einer Staffelmiete - ist unwirksam. 2. Die Klausel: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet ...", benachteiligt den Mieter unangemessen. BGH, Urteil vom 19.11.08 - VIII ZR 30/08 - Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W.. Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Beklagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskosten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis einschließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. ... Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 Euro) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 Euro verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis einschließlich Februar 2006 weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an § 573 c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. II. Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unangemessen benachteiligt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557 a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wurde, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vorliegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision unter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Parteien frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557 a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). |
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Betriebskostenabrechnung§§ 204, 556 BGB a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/ 07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b). BGH, Urteil vom 19.11.08 - VIII ZR 295/07 - |
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Schönheitsreparaturen§§ 307, 535 BGB Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Dem gemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. BGH, Urteil vom 22.10.08 - VIII ZR 283/07 - |
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Zustimmungsklage§§ 558, 558 b BGB Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. BV kommt bei einer Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB auch dann nicht in Betracht, wenn der Vermieter nach der mietvertraglichen Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. AG Wedding, Urteil vom 8.9.08 - 5 C 24/08 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Ein Zuschlag in Höhe von 0,74 Euro pro Quadratmeter für den Umstand, dass die Vermieterin nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ist nicht zu erheben, da dies dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete nicht entspricht (vgl. BGH Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/ 07 -). Zwar lag der Entscheidung des Bundesgerichthofes ein anderer Sachverhalt zugrunde: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter beruhte nicht auf einer vertraglichen Regelung, sondern auf dem Umstand, dass die Mietvertragsklausel, die den Mieter zur Übernahme verpflichtete, unwirksam war. Die vom Bundesgerichtshof aufgeführten Gründe gelten jedoch gleichermaßen für die vorliegende Konstellation. Denn auch in diesem Fall orientiert sich der begehrte Zuschlag an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen, nämlich an §28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung. Damit aber würde ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen ohne Rücksicht darauf, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Das widerspricht jedoch dem System der Vergleichmiete, das auf den jeweiligen örtlichen Marktverhältnissen, also der tatsächlichen Durchsetzbarkeit von Mietzinsen beruht. ... Mitgeteilt von RA Karsten Rieger |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Beschluss vom 16.9.08 - VIII ZR 112/08 -
