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MieterMagazin |
Januar/Februar 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Auszugsrenovierung§ 307 BGB Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. BGH, Versäumnisurteil vom 12.9.07 - VIII ZR 316/06 - |
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Quotenklausel§ 307 BGB In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. BGH, Urteil vom 26.9.07 - VIII ZR 143/06 - |
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ParabolantenneArt. 4, 5, 14 GG, § 535 BGB Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten. BGH, Urteil vom 10.10.07 - VIII ZR 260/06 - |
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Einwendungsausschlussfrist§ 556 BGB Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. BGH, Urteil vom 10.10.07 - VIII ZR 279/06 - |
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Bruttokaltmiete und Nettomietspiegel; Modernisierungszuschlag§§ 558, 558 a BGB a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558 a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). BGH, Urteil vom 10.10.07 - VIII ZR 331/06 - |
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Heiz- und Betriebskostenabrechnung§§ 7, 9 a, 12 HeizkostenVO, 556, 556 a BGB 1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a Heizkostenverordnung objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 Prozent des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. 2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). 3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). 4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. BGH, Urteil vom 31.10.07 - VIII ZR 261/06 - |
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Tierhaltung§§ 307, 535 BGB 1. Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters." hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. 2. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von §535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. BGH, Urteil vom 14.11.07 - VIII ZR 340/06 - |
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Wärmecontracting§ 556 BGB Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand. BGH, Urteil vom 28.11.07 - VIII ZR 243/06 - |
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Abmahnung bei ordentlicher Kündigung§ 573 BGB Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28.11.07 - VIII ZR 145/07 - |
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Schönheitsreparaturen§§ 307, 535 BGB Die Klausel, "... nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung hat der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplanes durchzuführen ...", ist als Vereinbarung eines "starren" Fristenplanes unwirksam. Kammergericht, Urteil vom 6.12.07 - 8 U 135/07 - Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Aus den Urteilsgründen: ... Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3553,08 Euro gemäß §§ 535, 280 BGB i.V.m. § 12 Ziffer 1 und 4 des Mietvertrages. Die in § 12 Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH WPM 03, 1967; BGH NJW-RR 04, 262; BGH NJW 06, 2113).Vorformulierte Fristenpläne über die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungsstand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH NJW 04, 2087; BGH NJW 04, 2586; BGH NJW 05, 3416; BGH NJW 06, 2113). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wird § 14 Ziffer 4 des Mietvertrags diesen Anforderungen nicht gerecht. Die im ersten Teil der Klausel enthaltene Wendung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung durchzuführen hat, kann aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann. Das folgt aus dem zweiten Teil der Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans (... drei Jahre ... fünf Jahre ... sieben Jahre) durchzuführen hat. Hätte der Vermieter die Formulierung "in der Regel" oder "im allgemeinen" gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplanes durchzuführen, ist die Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel zu Folge hat (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). ... Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsache zugelassen, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO. |
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Berliner Mietspiegel§§ 558, 558 a BGB Ein Raum mit Toilette und Waschbecken stellt kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 dar. Vielmehr muss zusätzlich zumindest eine Badewanne oder Dusche vorhanden sein. Die Möglichkeit, einen Badebottich aufzustellen, genügt nicht. Denn als Maßstab dafür, was als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels anzusehen ist, ist nicht auf die Verhältnisse zur Zeit des Mietvertragsabschlusses abzustellen, sondern auf den heutigen Standard, auf den der Mietspiegel Bezug nimmt. AG Charlottenburg, Urteil vom 30.11.07 - 230 C 183/07 - Mitgeteilt von RAin Evelyn Meyer |
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Geburt als Kündigungsgrund§ 543 BGB Die Tatsche, dass die Mieterin ein Kind bekommen hat und nunmehr mit ihrem Lebensgefährten in einer größeren Wohnung zusammenlebt, stellt keinen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB dar, der zur fristlosen Kündigung der bisherigen kleinen Wohnung berechtigen würde. Ein solcher wichtiger Grund muss sich nämlich aus dem Vertragsverhältnis ergeben; der wichtige Grund muss aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren, und der Kündigungsempfänger muss konkrete Pflichtverletzungen begangen haben. AG Neukölln, Schlussurteil vom 2.11.06 - 4 C 255/06 - [rkr.] Lesen Sie die Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner |
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Haustürschloss§§ 535, 536 BGB Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass das Schloss seiner mit Gegensprechanlage ausgerüsteten Haustür nicht mittels einer Plastikkarte von außen geöffnet werden kann. AG Schöneberg, Urteil vom 26.11.07 - 5 a C 237/06 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum Wohngebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, schließt die Pflicht ein, den Mieter von Störungen durch ungebetene Besucher freizuhalten (LG Berlin ZMR 87, 334). Daher ist der Vermieter verpflichtet, die Hauseingangstür wenigstens mit einem Schnappschloss zu versehen, um für Unbefugte den Eintritt zum Flur und zum Treppenhaus technisch auszuschließen (AG Potsdam WuM 96, 760; AG Hamburg WuM 94, 676). Dies ist vorliegend nicht gewährleistet. Der Sachverständige hat dargestellt, dass der Kläger in seiner Gegenwart das Schloss mittels einer Plastikkarte leicht geöffnet hat. Er hat ebenfalls nachvollziehbar dargelegt, dass dies nicht bei allen Türen und allen Schlössern möglich ist. Dieser Zustand ist vom Mieter daher nicht hinzunehmen. Selbst wenn zu Beginn des Mietverhältnisses ein anderes Schloss in der Tür vorhanden war, mit dem sich die Tür, sofern sie nicht verschlossen war, immer öffnen ließ, ist dieser Zustand durch den Einbau einer Gegensprechanlage und dem Austausch des vorhandenen Schlosses verändert worden. Mit dieser Maßnahme sollten die Mieter Kontrolle über die ihr Haus betretenden Personen erhalten. Dies ist jedoch durch ein Schloss, welches sich von jeder einigermaßen geschickten Person öffnen lässt, nicht gewährleistet. ... Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Kunststofffenster§§ 280, 281 BGB Das Anbohren der Kunststofffenster ohne Einwilligung des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar. Auch für einen Laien ist klar, dass die Substanz der Fenster hierdurch beschädigt wird und die Bohrlöcher beim Auszug nicht ohne Weiteres verschlossen werden können. Der Vermieter kann deshalb als Schaden die Kosten für einen Austausch der entsprechenden Fenster(-teile) geltend machen. Der Vermieter muss sich keinen Abzug "neu für alt" entgegenhalten lassen, denn Kunststofffenster unterliegen keinem gravierenden Verschleiß. AG Spandau, Urteil vom 26.10.07 - 3b C 715/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Stefan Schetschorke |
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Besichtigungsrecht§§ 242, 535 BGB Der Mieter kann die Duldung der Wohnungsbesichtigung von der vorherigen Mitteilung der Namen der Kaufinteressenten abhängig machen. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.2.07 - 2 C 418/06 - [rkr.] Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Stephan Werle |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Versäumnisurteil vom 12.9.07 - VIII ZR 316/06 -
