Die städtische Wohnungswirtschaft steht vor dem Ruin, sie muss sich den Vergleich mit der Bankgesellschaft gefallen lassen, so hört man es von Kritikern, denen städtische Wohnungsunternehmen schon immer ein Dorn im Auge waren. Dass aber auch Befürworter einer städtischen Wohnungsversorgung Alarm schlagen und wie die Fraktion der Grünen im Abgeordnetenhaus schon an einem Auffangkonzept arbeiten, muss beunruhigen. Wie steht es um die Wohnungsunternehmen wirklich? Wenn denn ein Fiasko droht: Wer trägt die Schuld daran und wie kann es vielleicht doch noch vermieden werden?

Eines ist sicher: Die undifferenzierte Annahme eines global entspannten Wohnungsmarktes sorgt dafür, dass die Debatte ausschließlich unter finanziellen, haushalts- und ordnungspolitischen Aspekten geführt wird. Die zukünftigen Chancen und die Bedeutung der städtischen Wohnungsunternehmen als Instrument zur Beeinflussung des Wohnungsmarktes und zur Absicherung der wohnungspolitischen Daseinsvorsorge bleiben vollkommen unberücksichtigt. Da ist es kein Zufall, dass auch die Ziele des Berliner Senats über die zukünftigen Aufgaben der Wohnungsunternehmen und die politische Steuerung unter dem Deckmantel der Verschwiegenheit geführt werden. Oder kann sich der geneigte Leser vorstellen, dass sich die Senatoren Strieder und Sarrazin mit den Bezirksbürgermeistern von Spandau und Steglitz-Zehlendorf öffentlich darüber auseinander setzen, was der Verkauf der GSW für die beiden Bezirke bedeutet? Nein, Öffentlichkeit und Transparenz gehören nicht zu den Merkmalen des politischen Handelns. Schon im Senat weiß die eine Hand nicht, was die andere tut. Finanzsenator Sarrazin, zuständig für das Beteiligungsmanagement, und der Senator für Stadtentwicklung, Peter Strieder, als oberster Fachaufseher arbeiten nicht erst seit der eingestellten Anschlussförderung für Sozialwohnungen aneinander vorbei. Von einem gemeinsamen Konzept für die politische Steuerung sind die beiden - der gleichen Partei angehörigen - Senatoren genauso weit entfernt wie von einem akzeptierten Fachcontrolling oder vereinbarten Lösungsansätzen zur Stärkung der Wirtschaftskraft beziehungsweise Stabilisierung der Marktposition. Den Regierungsfraktionen des Abgeordnetenhauses wird als Spielwiese eine AG Beteiligungsmanagement angeboten, deren bisherige Ergebnisse dem eines Wahlprogrammentwurfs ähneln, wie dem Bericht des SPD-Abgeordneten und baupolitischen Sprechers, Bernd Schimmler, im Hause des Berliner Mieterverein zu entnehmen war.

Die Reaktion der betroffenen Wohnungsunternehmen selbst und ihres Dachverbandes BBU sind alles andere als ermutigend. Die strukturellen Schwierigkeiten werden heruntergespielt zu einem "Einnahmenproblem". Als Lösung erscheint am Himmel einzig die Mieterhöhung, so Ludwig Schönefeldt auf dem Wirtschaftsforum der CDU. Zur Sanierung der städtischen Wohnungswirtschaft sollen also die Mieter herangezogen werden. Das aber dürfte nicht nur den Berliner Mieterverein auf die Barrikaden bringen. Auch der Senat kann dies als Ausweg nicht akzeptieren, wie Senator Strieder auf der gleichen Veranstaltung konterte. Wie auch immer das Ringen um die städtischen Wohnungen ausgeht, Wohnsicherheit und Mietpreise unterhalb von Marktmieten werden gewiss gefährdet sein. Zu sehr befinden sich Mieter und Mieterverein trotz verbesserter Marktsituation in der Defensive.

Reiner Wild

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Die heutigen städtischen Wohnungsunternehmen haben ihre Wurzeln in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, die ab Mitte des 19. Jahrhunderts entstand - als Antwort auf die drängenden Probleme des Wohnungsmarktes. Neben dem Auftrag einer sozial orientierten Wohnungsbewirtschaftung gehörte auch die Städtebaureform zu einem jahrelangen Markenzeichen der "Gemeinnützigen". Als die Industrialisierung einsetzte und immer mehr Arbeiter aus den Provinzen nach Berlin zogen, gründeten der königlich-preußische Landbaumeister C.W. Hoffmann und der christliche Sozialreformer Victor Aimé Huber 1847 die "Berliner gemeinnützige Baugesellschaft".

"Man hat sich überzeugt, dass der Mangel an gesunden, bequemen und billigen Wohnungen für Personen, welche vor dem Proletariat bewahrt werden können und müssen, nie beseitigt werden wird, wenn man die Erbauung neuer, in räumlicher Beziehung genügender Häuser nur der Privatspekulation überlässt", begründet Hoffmann die Gründung der neuen Gesellschaft. Er sah das seinerzeitige Vermietungsgeschäft in den Händen von "hartherzigen, geldgierigen, meistenteils mittellosen, mit erborgtem Gelde sich durchschwindelnden Baupfuschern", die "ungesunde Schlupfwinkel, höhlenartige Keller, kalte Dachkammern und feuchte Ställe zu Wohnungen eingerichtet, bei Abmessung der Räume mit jedem Zoll gegeizt" haben.

Der erste Neubau der "Berliner gemeinnützigen Baugesellschaft" in der Ritterstraße 28/29 konnte 1849 bezogen werden. Das älteste noch erhaltene Gebäude der Gesellschaft ist das Haus Torstraße 85/87 aus dem Jahr 1850: Hier gab es weder Hinterhäuser noch Kellerwohnungen. Bis zum Sommer 1850 baute die "Berliner gemeinnützige Baugesellschaft" neun Häuser mit insgesamt 92 Wohnungen.

Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung standen dem Unternehmen eher ablehnend gegenüber. König Friedrich Wilhelm IV. hingegen zeichnete Aktien in Höhe von 2000 Talern und zahlte der Gesellschaft jährlich weitere 200 Taler. Eine Massenbewegung ist daraus dennoch nicht geworden. Im Gegenteil: Nach der Reichsgründung 1871 begann in Berlin eine Bauspekulation von bisher ungekanntem Ausmaß. Um 1900 waren nur 0,25 Prozent des Berliner Wohnungsbestandes im Besitz der Gemeinnützigen.

Wirkliche Bedeutung erlangte die gemeinnützige Wohnungswirtschaft erst nach 1918. Neben kleineren, lokalen Wohnungsbaugesellschaften gründeten sich 1924 eine Reihe gewerkschaftlich getragener, gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, die heute noch tätig sind, so die Gehag, die Degewo, die Gewobag und die Gagfah. Grund für diese Gründungswelle war ein gigantisches staatliches Wohnungsbauprogramm, mit dem die andauernde Wohnungsnot beseitigt werden sollte. Ab 1924 wurde die Hauszinssteuer erhoben, die direkt in den Bau neuer Wohnungen floss. Gebaut wurde in einer modernen, richtungsweisenden Architektur, für die die Hufeisensiedlung der Gehag das bekannteste Beispiel ist. In der "Hauszinssteuer-Ära" von 1924 bis 1931 sind insgesamt 170000 Wohnungen errichtet worden, mehr als die Hälfte davon von den Gemeinnützigen.

Die Nazis brachten nach der Machtübernahme die sozialdemokratisch geprägten Wohnungsunternehmen schnell auf Parteilinie. 1936 wurden acht kleinere Wohnungsbaugesellschaften zur GSW verschmolzen. Der Wohnungsbau spielte in damaliger Zeit aber eine nur noch sehr untergeordnete Rolle.

Nach Krieg und Teilung mussten sich die Unternehmen auf den Westteil Berlins beschränken. Im Ostteil kamen die Wohnungen unter die Verfügungsgewalt der Kommunalen Wohnungsverwaltungen (KWVen). In West-Berlin wurden die Gemeinnützigen zu den wesentlichen Trägern des Wiederaufbaus, der Stadtsanierung und des Sozialen Wohnungsbaus. Sie profitierten von den vielfältigsten Subventionen und Zuschüssen, und es begannen sich enge Verflechtungen mit der Politik herauszubilden.

Zum Ende der SPD-Regierung 1981 gehörte beinahe jede vierte Berliner Mietwohnung den Gemeinnützigen - ein fast doppelt so hoher Anteil wie 1950. Nachdem die Bundesregierung 1988 die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft hatte, wurde in den Satzungen der Berliner Gesellschaften die Beschränkung der Dividende und das Prinzip der Kostendeckung festgeschrieben.

Nach der Wiedervereinigung wurde in jedem Ostbezirk eine Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die den KWV-Bestand übernahm. Ein erhebliches Schrumpfen dieser sehr großen Gesellschaften war wegen Rückübertragungen und Verkäufen nach dem Altschuldenhilfegesetz vorprogrammiert. 1995 begann eine Welle von Verkäufen und Zusammenschlüssen, nach der sieben Gesellschaften übrig blieben. Wird die städtische Wohnungspolitik demnächst nur im Sinne des Finanzsenators ausgeübt, dann wird unwiderruflich der Faden zur sozialen und reformerischen Tradition durchschnitten.

Jens Sethmann

Berlins gemeinnützige Wohnungswirtschaft
beginnt in der Mitte
des 19. Jahrhunderts
Foto: Kerstin Zillmer

"Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen", heißt es in Artikel 28 der Verfassung von Berlin. Die Verfassung verpflichtet also den Senat zu einer sozialen Wohnungspolitik. Doch über wie viele Wohnungen muss das Land Berlin verfügen, um den Verfassungsauftrag erfüllen zu können? Wie viele Wohnungen darf die Stadt verkaufen? Ist der heutige Bestand von 360000 Wohnungen überhaupt genug?

Unter dem Eindruck der alarmierenden Unternehmensdaten der Wohnungsbaugesellschaften fordern Bündnis 90/Die Grünen einen Befreiungsschlag: Damit bei den drohenden Pleiten der Unternehmen nicht alle Wohnungen verloren gehen, wollen die Grünen 160000 Wohneinheiten retten und den Rest verkaufen. Dieser "Clear Cut" orientiert sich mehr an dem wirtschaftlich Notwendigen als an dem wohnungspolitisch Wünschenswerten.

Den umstrittenen Vorstoß nahm Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD) dankbar zum Anlass, sich als Sozialpolitiker in Szene zu setzen: 15 Prozent aller Wohnungen sollen in öffentlicher Hand bleiben - das entspricht etwa 270000 Wohneinheiten. Sollte der erneute Versuch zum Verkauf der GSW glücken, wäre diese Zahl schon fast erreicht. Heute gehören von den insgesamt 1,85 Millionen Wohnungen in Berlin 19,4 Prozent öffentlichen Wohnungsunternehmen.

Die Zielquote von 15 Prozent hat Strieder offensichtlich aus Hamburg übernommen: Dort sind 15,9 Prozent der Wohnungen in öffentlicher Hand. In den anderen Millionenstädten München und Köln liegen die Werte unter 10 Prozent. Nicht vergessen darf man bei solchen Vergleichen aber, dass das Durchschnittseinkommen der Berliner sehr viel niedriger ist als das in Hamburg oder München. Vergleichbar ist Berlin eher mit der Ruhrgebietsstadt Essen, die einen schwierigen Strukturwandel durchmacht. Hier befinden sich 29 Prozent der Wohnungen in öffentlicher Hand.

In einer Untersuchung für den Senat kam das Sozialforschungsinstitut Topos zu dem Ergebnis, dass in Berlin 755000 Haushalte auf billigen Wohnraum angewiesen sind - das ist fast die Hälfte aller Mieterhaushalte. Der Senat beschloss daraufhin im Jahr 2000 den Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen: Für rund 380000 Bestandswohnungen sollen langfristige Belegungsbindungen gesichert werden. Außerdem wurde das Ziel gesetzt, "bei den mehrheitlich städtisch beeinflussten Wohnungsunternehmen einen auf Dauer verfügbaren Bestand von 300000 Wohnungen zu erhalten".

Schon drei Jahre später sind diese Zahlen Makulatur. Belegungsbindungen für sanierte Altbauwohnungen laufen in den nächsten Jahren in erheblichem Umfang aus. Belegungsmöglichkeiten im Ostteil verschwinden noch schneller, weil der Senat sie für überflüssig hält. Neue Bindungen entstehen nirgends. Auf dem freien Markt eine billige Wohnung zu finden wird derweil immer schwieriger: Durch die fortschreitende Altbaumodernisierung, die erleichterte Umnutzung von Wohnungen in Gewerberäume und die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird das preisgünstige Marktsegment immer enger. Im Angebot bleiben unsanierte Hinterhofwohnungen und Plattenbauten sowie lärmbelastete Quartiere.

Unumstritten ist, dass sich der Wohnungsbestand der städtischen Unternehmen möglichst gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilen soll. Daher ist auch die GSW der bevorzugte Verkaufskandidat. Sie ist in fast allen Bezirken vertreten, während die anderen Unternehmen sehr deutliche regionale Schwerpunkte haben. Würde beispielsweise die DEGEWO veräußert, hätte sich die öffentliche Hand aus Marzahn und Köpenick fast vollständig verabschiedet. Der größte Teil der GSW-Wohnungen liegt jedoch im Westteil. Bei einem Verkauf der GSW würde das Ost-West-Gleichgewicht kippen, von den verbleibenden städtischen Wohnungen lägen fast zwei Drittel im Ostteil. Die Folgen einer solchen Schieflage: Sozialmieter aus dem Westen könnten sich bald gezwungen sehen, in den Osten zu ziehen, in Steglitz-Zehlendorf gäbe es keinen Platz mehr für sie. Die vielbeschworene Mischung - sie würde weiter vernichtet.

Jens Sethmann

Sozialwohnungen: Wo endet Berlins Versorgungsauftrag?
Foto: Kerstin Zillmer

Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sind entweder als Aktiengesellschaften (GEWOBAG und DEGEWO) oder als Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH), wie etwa GSW und Stadt und Land, organisiert. Dieser Unterschied spielt aber für die Geschäftspolitik der Unternehmen keine große Rolle, denn in beiden Fällen ist das Land Berlin Haupteigentümer. Die Unternehmen selbst sind aber juristisch selbstständig. Gleichwohl bringt das Land Berlin über die Aufsichtsräte seine Interessen zur Geltung. Art und Weise dieser Steuerung sowie die Grenzen des Einflusses - das sind wesentliche Punkte der aktuellen Reformdiskussion.

Auch wenn die Wohnungsbaugesellschaften juristisch selbstständig agieren, so stehen sie doch gegenüber dem Haupteigner in der Pflicht. Im Aufsichtsrätegesetz ist die Bestellung dieser Kontrollorgane geregelt. Das Land hat hierbei ein Vorschlagsrecht. Normalerweise gehören mehrere Vertreter der Arbeitnehmerseite und der Gewerkschaft, Sachverständige aus den Bereichen Recht und Banken und aktive oder frühere Staatssekretäre und Bezirksbürgermeister diesen Gremien an. Die öffentlichen Interessen werden durch den relativ hohen Anteil der "politischen" Aufsichtsräte gewahrt, so zumindest die Theorie.

Die Kontrolle bezieht sich auf die gesamte Geschäftstätigkeit der Unternehmen, auf Umsatzentwicklung, Ertragslage, Marktsituation, aktuelle Bauprojekte und Vorkommnisse von besonderer Bedeutung. Der Aufsichtsrat trifft sich etwa fünf- bis zehnmal im Jahr, außerdem tagen auch seine Unterausschüsse noch einige Male. Dem Kontrollgremium obliegt es, über die von einer anerkannten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erteilten Testate zu beraten. Wichtig ist auch die Prüfung der jährlich vorzulegenden Bilanzen. In der Regel billigt der Aufsichtsrat die Jahresabschlüsse und erteilt der Geschäftsführung damit grünes Licht für die weitere Arbeit.

Im Normalfall stehen Aufsichtsrat und Leitung des Unternehmens in einem engen Kontakt zueinander, so dass ein permanenter Austausch über die aktuellen Ereignisse gegeben ist. In der Gesellschaft selbst ist ein Geschäftsführer für den technischen Bereich, ein zweiter für den kaufmännischen Bereich zuständig.

Das Gewicht des Aufsichtsrats für die gesamte Geschäftstätigkeit ist nicht zu unterschätzen. Das Kontrollgremium kann nämlich durchaus markante Einschnitte vornehmen. Dies ist, zum Beispiel in der Form der unmittelbaren Abberufung von Geschäftsführern, in letzter Zeit mehrfach geschehen.

Die über Jahrzehnte gewachsene Verzahnung der Gesellschaften mit den jeweiligen Landesregierungen brachte aber auch Probleme mit sich. War die Rolle der Unternehmen als Instrumentarium der städtischen Wohnungspolitik nie umstritten, so sorgten Personalentscheidungen immer mal wieder für Aufregung. In der Regel kritisierte die jeweilige Opposition die Berufung von Politikern der Regierungsparteien auf gut dotierte Chefsessel. In Aufsichtsräten und Vorständen fanden sich seit den 70er Jahren immer wieder ehemals aktive Senatoren, Staatssekretäre und Stadträte aus den beiden großen Volksparteien. Liberale, grüne oder PDS-Politiker schafften es nicht in die Führungsetagen der Gesellschaften.

Welch dominierende Rolle der Senat für die Unternehmen spielt, wurde zum Beispiel bei der Wiedervereinigung der Stadt deutlich. Über die Aufsichtsräte ließ der damalige Bausenator Wolfgang Nagel auf Grund vager Prognosen die Direktive "Bauen, bauen, bauen" ausgeben. Kaum war der Boom in vollem Gang, da wurde nur einige Jahre später eine Privatisierungswelle in Gang gesetzt. Zuerst hatte sich die Annahme einer äußerst dynamischen Bevölkerungsentwicklung nicht bestätigt. Später lag der Senat auch bei der Einschätzung der Kaufbereitschaft von Mietern daneben. Für die Gesellschaften bedeutete dies: rein in die Kartoffeln, raus aus den Kartoffeln.

Dass der Senat als Eigentümer den Weg für die Unternehmen vorbestimmt, dürfte bei aller Kritik außer Frage stehen. Die Frage ist jedoch, wie er das tut. An einem gemeinsamen beziehungsweise einheitlichen Senatskonzept mangelt es immer noch. Ohne dieses aber wird es auch kein nachvollziehbares Controlling geben.

Paul F. Duwe

Gewollte Kontrolle, verflixter Filz: Politik und kommunale Wohnungsunternehmen sind eng verbandelt
Foto: Paul Glaser

Die Kernidee städtischer Wohnungsunternehmen ist es nicht nur, genügend Wohnungen zur Verfügung zu stellen, die auch bezahlbar sind. Auch ihre soziale Kompetenz wird gebraucht - das nicht zuletzt, um Kosten von vornherein zu vermeiden. Aber blinde Sparwut droht soziale Probleme langfristig zu verschärfen. Das kann teuer werden.

"Die Möglichkeiten der Berliner Haushalte auf dem Wohnungsmarkt als Mieter oder Käufer scheinen so günstig wie noch nie. Der Mietwohnungsmarkt hat sich in weiten Teilen entspannt. Die Zahl der Wohnungen übersteigt in einigen Marktsegmenten deutlich die Zahl der nachfragenden Haushalte." Die Studie über Nachfragepotenziale für Eigentümer und Mietwohnungen in Berlin, erstellt von "TOPOS-Stadtforschung" für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, liest sich zu Beginn ganz harmlos. Aber hinter dem schönen Schein deckt das knapp hundertseitige Papier Probleme auf, die ihre Wirkung bislang noch gar nicht entfaltet haben.

"Insgesamt ist das Wohnungsmarktsegment, auf den Haushalte mit geringen Einkommen angewiesen sind, nicht entspannt", sagt Sigmar Gude von TOPOS. "In diesem Teil des Wohnungsmarktes summieren sich zwei strukturelle Probleme." Zum einen sei ein erheblicher Teil der billigeren Wohnungen durch Haushalte mit guten Einkommen besetzt. Darüber hinaus habe im vergangenen Jahrzehnt die Zahl der Sozialwohnungen und der billigen Altbauwohnungen stark abgenommen. Modernisierungen und das Auslaufen der Sozialbindung verursachen unter anderem diese Entwicklung.

Die Studie ergab, dass die Warmmietbelastung der einkommensschwachen Haushalte in den Altbauwohnungen der Innenstadt bereits auf fast 40 Prozent gestiegen ist. Von diesen gut 700000 Haushalten müssen rund 170000 eine Wohnung im höherpreisigen Segment anmieten, weil die billigeren Wohnungen von Haushalten mit höheren Einkommen belegt sind. Besonders stark sind davon Einpersonenhaushalte betroffen. Bei Alleinerziehenden und Paaren mit mehreren Kindern liegt der Anteil gar über 50 Prozent. "Daraus ergibt sich die Notwendigkeit", so Gude, "weiterhin preiswerte Wohnungen im gleichen Umfang wie in den letzten Jahren am Markt zu erhalten."

Doch nicht nur günstiger Wohnraum ist nötig: "Die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften haben unerlässliche Kompetenz beim Umgang mit sozialen Problemgruppen", sagt Thomas Knorr-Siedow, Wohnungsforscher beim Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung (IRS). Anders als bei rein ökonomisch agierenden Vermietern kümmern sich dort Sozialarbeiter, Konflikt- oder Quartiersmanager auch um das Umfeld jenseits von baulichen und mietrechtlichen Fragen. Durch diese präventive Tätigkeit würden hohe Kosten für Berlin "bereits im Vorfeld vermieden", betont Knorr-Siedow.

Anderswo können die Berliner sogar noch etwas lernen: "In Hamburg wurde ein Betrieb für arbeitslose Mieter gegründet, die sich dort um die Pflege und Instandsetzung der Gebäude kümmern", berichtet der Wohnungsforscher des IRS. Damit wurden gleich zwei Probleme auf einen Schlag gelöst: Die Bausubstanz wird erhalten und Mieter, die andernfalls zum sozialen Problem hätten werden können, erhalten Beschäftigung. "Nur wenn auch das soziale Kapital genutzt wird, handelt es sich um intelligentes Sparen", sagt Knorr-Siedow. "Blinde Sparwut kann teuer werden." Deshalb ist auch die Empfehlung der vom Senat beauftragten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young einäugig, das "unrentable" Geschäftsfeld "Social Sponsering" aufzugeben. An den Problemen der Wohnungsbewirtschaftung sind die Unternehmen vielleicht doch näher dran als ihre Prüfer.

Lars Klaaßen

Neben ihrem Versorgungs-auftrag haben städtische Wohnungsunternehmen
auch Aufgaben im sozialen Management
Foto: Paul Glaser

Mehr als zehn Milliarden Euro Schulden in Form von Bankverbindlichkeiten, jährliche Verluste in dreistelliger Millionenhöhe - ist die finanzielle Situation der städtischen Wohnungsbaugesellschaften besorgniserregend? Zahlreiche Experten betrachten die städtischen Wohnungsunternehmen wegen ihres Eigenkapitals in Höhe von mehr als 15 Milliarden Euro in Form von Wohnungen, Grundstücken und Beteiligungen als "gesunde" Unternehmen. Andere Fachleute hingegen sehen sie dem wirtschaftlichen Abgrund entgegentrudeln. Wenn die Wohnungsbaugesellschaften und der Senat so weitermachen wie bisher, wird das Land Berlin in zehn Jahren keine städtischen Wohnungen mehr besitzen, so die Prognose der wohnungspolitischen Sprecherin von Bündnis 90/Die Grünen, Barbara Oesterheld, die mit ihrem kürzlich vorgestellten Konzept "die Reißleine ziehen" wollte.

Oesterheld betrachtet die wirtschaftliche und finanzielle Lage der städtischen Wohnungsunternehmen als "fatal". "Wie bei der Bankgesellschaft werden die Probleme ständig vertuscht und bagatellisiert", so Oesterheld. So sei das aufgenommene Fremdkapital im Verhältnis zum Anlagevermögen bei den Gesellschaften "ungesund hoch", sagt Oesterheld. Durchschnittlich müssten die Unternehmen ungefähr zwei Drittel ihrer Mieteinnahmen für Zinszahlungen und die Tilgung des Fremdkapitals ausgeben, so Oesterheld. "Und von dem, was übrig bleibt, geht bei vielen das meiste für die Bezahlung des Personals drauf." Ihre eh schon schlechten Bilanzen würden einige Unternehmen teilweise dadurch schönen, dass sie die vom Land Berlin gezahlten so genannten Aufwendungsdarlehen nicht darin berücksichtigten, so Oesterheld: "Diese Kredite sind aber auch Schulden, die auf den Immobilien liegen." Außerdem prangert sie an, dass die Verwaltungskosten in den meisten Unternehmen unverhältnismäßig hoch seien. "Die Gesellschaften haben in den vergangenen Jahren bereits viele Tausend Wohnungen verkauft; trotzdem ist ihre Liquidität gesunken und ihr Schuldenstand ständig weiter gestiegen", so die Grünen-Sprecherin. "Diese absurde Abwärtsspirale muss unterbrochen werden." Weiterer Kritikpunkt: Es gäbe geschönte Bilanzen, weil die Unternehmensverluste auf Tochterfirmen übertragen wurden.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) sieht die Lage der städtischen Wohnungsbaugesellschaften als weniger dramatisch an. "Im Vergleich zu privaten Wohnungsunternehmen stehen die städtischen keinesfalls schlechter da", sagt Christa Fluhr, Pressesprecherin des BBU. Die städtischen Unternehmen könnten "in drei bis vier Jahren durchaus wieder auf gesunden Füßen stehen, wenn ihnen das Land nicht andauernd weiter das Geld aus der Tasche zieht". Dazu müsste ihnen allerdings unter anderem auch gestattet werden, die ortsüblichen Vergleichsmieten auf Mietspiegelniveau nehmen zu dürfen, so Fluhr.

Das allein dürfte aber nicht reichen. Nicht alle Probleme sind auf die "Sonderdividenden" an das Land Berlin zurückzuführen. Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung gibt es auch "Ausgabenprobleme". Die Wirtschaftsprüfer von Ernst & Young haben einen dicken Katalog von Empfehlungen, wie intern die Wirtschaftlichkeit verbessert werden kann. An der Umsetzung aber wird es haken.

"Die derzeitige Betrachtungsweise nur unter finanziellen Aspekten wird dem Wirtschaftsgut Wohnung nicht gerecht", sagt Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mieterverein (BMV). Den Schulden der städtischen Unternehmen müsse man immer ihr Eigenkapital in Form von Wohnungen und Grundstücken gegenüberstellen. Dieses sei wesentlich höher als ihre Schulden, so Vetter. "Das wird in der öffentlichen Diskussion zurzeit leider fast immer außer Acht gelassen." Vetter warnt eindringlich vor dem Verkauf der städtischen Wohnungsunternehmen: "Es ist zu befürchten, dass private Käufer die Unternehmen nur unter Profitgesichtspunkten ausschlachten werden."

Volker Wartmann

Trotz umfangreicher Verkäufe
ist die Liquidität
der städtischen Wohnungs-unternehmen gesunken
Foto: Jens Sethmann

Bröckelnder Fassadenputz, ein heruntergekommenes Treppenhaus, ein notdürftig geflicktes Dach, rissige Wasserleitungen - für zahlreiche Mieter auch bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften kein ungewohntes Bild. Im Grunde müssten solche Mängel längst grundlegend behoben sein. Aber die Wohnungsunternehmen erfüllen ihre Instandhaltungspflichten zurzeit oft gar nicht, nur unzureichend und nicht rechtzeitig, weil ihnen dafür das Geld fehlt. Kaum ein Unternehmen streitet heute mehr ab, dass es in Sachen Instandhaltung seit Jahren einen beträchtlichen Investitionsstau hat, der zukünftig noch weiter anzuwachsen droht. Die Leidtragenden sind die Mieter.

Nach Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) haben die städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Jahr 2002 nur noch die Hälfte der Summe in die Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung ihrer Häuser gesteckt, die sie noch Mitte der 90er Jahre ausgegeben haben. Bei den Modernisierungsmaßnahmen sieht es noch schlechter aus. In diesem Bereich sanken die Investitionen zwischen 1996 und 2002 um deutlich mehr als die Hälfte. Nicht wenige Gesellschaften haben bei der Instandsetzung den Mängeln nur hinterherrepariert, ohne dass dabei die geplante Werterhaltung an den Immobilien vorgenommen wurde.

Die Ursachen für den Investitionsstau bei der Instandhaltung sind vielschichtig. So mussten die städtischen Wohnungsunternehmen auf politischen Druck des Landes Berlin seit Anfang der 90er Jahre weit mehr als 1,5 Milliarden Euro an die Landeskasse abführen: Die umstrittenen In-Sich-Geschäfte kosteten die Unternehmen annähernd 680 Millionen Euro, für den Kauf von landeseigenen Grundstücken und Erbbaurechten mussten sie mehr als 427 Millionen Euro zahlen. In Erwartung des Hauptstadtbooms - der bekanntlich ausblieb - investierten die städtischen Wohnungsbaugesellschaften auf Druck der Politik nach dem Mauerfall hohe Summen in den Neubau von Wohnungen, erläutert Heinz Wirries, Geschäftsführer der GSW. "Dieses Geld fehlt heute für die Instandhaltung."

Nicht nur, dass die Wohnungsunternehmen klamm sind: Zurzeit kommen zahlenmäßig sehr viele Wohnungen auf einmal "in die Jahre", so etwa die Großsiedlungen wie beispielsweise das Märkische Viertel oder die Gropiusstadt, die in den 60er und 70er Jahren nach dem Mauerbau in West-Berlin gebaut wurden. "Diese Sozialwohnungen müssen jetzt dringend grundsaniert werden", so Wirries. Damals wurde häufig unter dem Gesichtspunkt gebaut: Hauptsache, alles so billig wie möglich. Die Qualität dieser Wohnungen ist deshalb deutlich schlechter als beispielsweise bei soliden Altbauten, und ihr Instandhaltungszyklus damit deutlich kürzer.

Angesichts ihrer knappen Kassen fahren fast alle Wohnungsbaugesellschaften eine ähnliche Strategie. Denn auch öffentliche Fördermittel sind auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Wo möglich, wird die Instandhaltung "verschoben" oder "gestreckt", die Unternehmen wollen sich "nur noch auf wesentliche und wirklich unaufschiebbare Maßnahmen konzentrieren", so die Geschäftsführer mehrerer Unternehmen. Für die betroffenen Mieter heißt das, dass sie sich in zahlreichen Fällen auf weitere Flickschusterei einstellen können. Auf eine zeitgemäße Erneuerung ihrer Häuser und Wohnungen werden viele wahrscheinlich wesentlich länger warten müssen, als ihnen lieb ist.

In punkto Instandhaltungsstandard steht der Ostteil der Stadt nach Angaben des BBU mittlerweile besser da als der Westteil: Nach der Vereinigung wurde der Großteil des Geldes in die Sanierung der Wohnungen in Ost-Berlin gesteckt, so dass dort annähernd zwei Drittel des Bestandes inzwischen vollständig modernisiert sind. Etwa ein Fünftel aller Wohnungen dort wurde noch gar nicht beziehungsweise nur geringfügig modernisiert.

Volker Wartmann

Die Kassen sind klamm, gespart wird an
notwendigen
Instandhaltungen
Foto: Kerstin Zillmer

Die Aktivitäten der Wohnungsbaugesellschaften (WBGen) sind weit gestreut. Die Vermietung ihres eigenen Wohnungsbestandes war in den letzten Jahren nur eine Aufgabe unter anderen. Auch als Projektentwickler und Bauträger haben sie sich versucht. Die Bilanzen dieser Engagements sind allerdings so verheerend, dass sich die weitaus größten Verluste einzelner WBGen aus diesem "Neben"-Geschäftsfeld ergeben.

So schleppt die Wohnungsbaugesellschaft GSW bis heute die Hypothek der vom Senat forcierten Stadtentwicklung in Karow und Buch mit sich herum - verbucht in der GSW-Bilanz als ein Defizit von 33 Millionen Euro. Seinerzeit sollte der Berlinboom stadtplanerisch gelenkt und das städtische Wohnungsangebot um ein attraktives Segment erweitert werden. Aber statt eines einträglichen neuen Standbeins hat man heute einen schweren Klotz am Bein. Gleiches gilt für die Beteiligung einzelner WBGen an den Berliner Entwicklungsgebieten. Der Ausstieg ist zwar inzwischen beschlossen, aber das finanzielle Desaster wird noch lange die Bilanzen drücken. Zwar gehört der Neubau von Wohnungen gewiss zum Kerngeschäft der WBGen, doch wenn stadtentwicklungspolitische Leitbilder vor wohnungswirtschaftlicher Vernunft stehen, sind die Grenzen erreicht.

Genaue Bestimmungen, welche Aufgaben die Wohnungsbaugesellschaften wahrnehmen sollen, existieren nicht. Das aktuelle Wirtschaftsgutachten der Prüfungsgesellschaft Ernst & Young kritisiert denn auch, dass es keine Strategiediskussion darüber gibt, in welchen Geschäftsfeldern sich die WBGen engagieren sollen. Viele wirtschaftliche Fehlentscheidungen der Vergangenheit seien so zu erklären. Warum die WBGen Eigenheime in der unteren Preiskategorie bauen mussten, ist nur eine der vielen unerörterten Fragen. Warum einzelne WBGen auch außerhalb von Berlin Wohneigentum schaffen mussten - und damit den Wegzug der Berliner Bevölkerung unterstützten -, bleibt ebenso ungeklärt.

Als Kernaufgabe der WBGen darf die Vermietung des eigenen Wohnungsbestandes gelten. Doch selbst dieser Bereich war in der Vergangenheit nicht kostendeckend. So geht aus einem vertraulichen Papier der Senatsabteilung für Stadtentwicklung (SenStadt) hervor, dass die Wohnungsunternehmen bei der Vermietung für das Jahr 2001 ein Defizit von 4 Millionen Euro eingefahren haben. In neueren Dokumenten, insbesondere von SenStadt, wird inzwischen eine Konzentration der WBGen auf das Kerngeschäft gefordert - "offensichtlich vor dem Hintergrund deutlich negativer Ergebnisbeiträge aus Projektentwicklungs- und Bauträgermaßnahmen", schreiben die Wirtschaftsprüfer. Allerdings raten sie trotz aller Negativerfahrung, "auf eine Empfehlung zur ausnahmslosen Konzentration auf das Kerngeschäft zu verzichten". Leistungen außerhalb der Wohnungswirtschaft sollten als Geschäftsfelder in den städtischen WBGen aber nur auf Grund sorgfältiger Geschäftsplanungen zulässig sein. Eine Quersubventionierung einzelner Sparten sei hierbei auszuschließen.

Doch das Investitionsrisiko bleibt beim Land Berlin. Die Unternehmensgruppe der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) muss derzeit einen Rückschlag bei ihrem größten Gewerbeprojekt, dem Um- und Ausbau der Rathauspassagen im Bezirk Mitte verhindern, in das 40 Millionen Euro investiert werden. Der Neubau eines angrenzenden Park- und Bürohauses kostet weitere 23 Millionen Euro. Die Supermarktkette "Wal Mart", angekündigte größte Gewerbemieterin, ist kurz vor der Fertigstellung abgesprungen - obwohl nach ihrer Anforderung sogar ein Parkhausneubau einbezogen wurde.

Auch in bevorzugter Lage sind Investitionen keine Selbstläufer mehr. Nichtsdestotrotz will die Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO zwischen Jannowitzbrücke und Alexanderplatz auf der so genannten "Banane" in einen Neubau investieren. Der Senat hat dazu mit ihr einen Kooperationsvertrag und einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen. Die Verluste aus diesem Geschäft trägt das Land. "Der Senat missbraucht die Wohnungsbaugesellschaften als ,Investoren'", kritisiert Barbara Oesterheld, baupolitische Sprecherin von Bündnis 90/Die Grünen. "Der Wunsch des Senats, dass wenigstens eines der Hochhäuser des Kolhoff-Entwurfs am Alexanderplatz gebaut werden soll, ist so groß, dass er selbst die Risiken übernimmt", so Oesterheld.

Sabine Schuster

Engagements außerhalb
des Kerngeschäfts
brachten den städtischen Wohnungsunternehmen Riesenverluste
(hier: geplante Bebauung zwischen Jannowitzbrücke und Alexanderplatz)
Foto: Kerstin Zillmer

Berlin verkauft nicht nur seinen Wohnungsbestand, sondern auch seine wohnungspolitischen Gestaltungsmöglichkeiten - so der Stadtsoziologe Prof. Dr. Hartmut Häußermann.

MieterMagazin: Herr Häußermann, der Senat will städtische Wohnungsbaugesellschaften verkaufen. Ist kommunaler Wohnraum mittlerweile ein unnötiger, teurer Luxus oder läuft in Berlin die Wohnungswirtschaft aus dem Ruder?

Häußermann: Mit dem Verkauf gibt die öffentliche Hand ihr Vermögen aus der Hand, und zwar nicht nur Immobilienwerte, sondern auch ihre Gestaltungsmöglichkeiten. Das Ziel, um jeden Preis Geld zu sparen, überdeckt alles andere. Dabei ist diese Politik ökonomisch noch nicht mal sinnvoll. Hochwertige Bestände bringen erst recht Geld, wenn sie weiter betrieben werden. Was in schlechterem Zustand ist, lässt sich schwer zu einem ordentlichen Preis verkaufen. Für die Stadtentwicklung hat solch ein Verkauf nur negative Konsequenzen.

MieterMagazin: Der Senat argumentiert, Berlin benötige nicht mehr alle Unternehmen, habe stattdessen aber ungeheure Haushaltsprobleme. Geht es anderen Städten in dieser Hinsicht besser?

Häußermann: Die finanzielle Situation ist nur ein Aspekt, da geht es vielen anderen Städten auch nicht besser. Dennoch haben die Kommunalparlamente bisher nur in wenigen Fällen einem Verkauf zugestimmt. In Köln ist darüber die Koalition zerbrochen. Entscheidend ist die Frage nach dem Sinn und Zweck öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften. Das Land Schleswig-Holstein etwa hat Verträge abgeschlossen, die die gemeinnützigen Zwecke der Gesellschaften festlegen. Die Stadt München zum Beispiel hat durch Erhaltungssatzungen ein Vorkaufsrecht auf den Altbaubestand in weiten Teilen der City. Wenn Eigentümer ihre Häuser verkaufen wollen, greift die Stadt zu. Die Mieter haben dann Zeit, zu prüfen, ob sie selber Eigentümer werden wollen.

MieterMagazin: Langfristig wird dann aus der Mieterstadt allerdings eine Stadt der Eigentümer.

Häußermann: Die Mieterstadt ist ja kein Wert an sich. Es kommt allerdings darauf an, wie verkauft wird. Passiert das mit flächendeckenden Beständen und in großen Paketen, dann in der Regel zu sehr niedrigen Preisen pro Wohnung. Außerdem entleibt sich die Stadt, verliert Einfluss. Sozialer Segregation - in solch einem Fall langfristig ein hohes Risiko - kann dann nicht mehr entgegengewirkt werden. Mit kleinteiligem Verkauf hingegen lassen sich Quartiere sozial stabilisieren. Die Preise für Wohnungen im Einzelnen erbringen eine höhere Summe als das Immobilienpaket en gros. Wenn die Stadt auf diese Gewinnspanne verzichtet, kann sie Mietern ihre Wohnungen günstig zum Kauf anbieten. Das ist sozial verträglich und vermeidet Verdrängung. Allerdings ist das ein aufwändigeres Verfahren, und man braucht eine Organisation, die nicht nur Finanzinteressen hat.

MieterMagazin: Brauchen wir denn keine städtische Wohnungswirtschaft mehr?

Häußermann: Doch. Aber es spricht auch nichts dagegen, Bestände zu verkaufen. Die ursprüngliche Idee des staatlichen Eingriffs in die Wohnungsversorgung war ja die, die Wohnungsversorgung vom Arbeitsmarkt zu entkoppeln, also auch Einkommensschwächeren bezahlbaren, aber zivilen Standards genügenden Lebensraum zur Verfügung zu stellen. Und das ist auch heute noch nötig. Wenn die öffentliche Hand diese Aufgabe jetzt nicht mehr bezahlen kann, liegt das auch am finanziellen Konzept von Anfang an. Statt Zuschüssen für die Wohnungswirtschaft hätte man mit langfristigen Krediten arbeiten und damit einen vom Staatshaushalt unabhängigen Fond aufbauen können. Da Kredite zurückgezahlt werden, gehen die Fördergelder nicht verloren.

MieterMagazin: Was machen die Wohnungsbaugesellschaften denn falsch?

Häußermann: Große Gesellschaften arbeiten selten effektiv, was die Qualität ihres "Produkts" anbelangt. Mieternähe ist das entscheidende Kriterium, an dem man sich orientieren sollte. In vielerlei Hinsicht sind kleinere Genossenschaften ein hervorragendes Modell. Sie gewährleisten die nachhaltige Bewahrung des Immobilienbestands, ermöglichen Mit- oder gar Selbstbestimmung bei Investitionen und Verwaltung und sie garantieren den Mitgliedern faire Wohnkosten. Aber für die Neugründung von Genossenschaften werden kostengünstige Kredite benötigt - und die will ja zurzeit niemand herausrücken. Wenn schon städtisches Eigentum veräußert wird, wären Umwandlungen in Genossenschaften eine sinnvolle, langfristige Investition in die Stadtentwicklung.

Interview: Lars Klaaßen

Kritisiert die Verkaufspolitik des Senats als kurzsichtig:
der Berliner Stadtsoziologe Prof. Dr. Hartmut Häußermann
Foto: Kerstin Zillmer

Nach dem Verfassungsgerichtsurteil zum Berliner Haushalt 2002/2003 soll eine der städtischen Wohnungsbaugesellschaften nun doch verkauft werden. Vor einem Jahr war der Verkauf der GSW noch am zu geringen Kaufpreis gescheitert. Das ist für den Senat nun wohl kein Hinderungsgrund mehr.

Die erneute Verkaufsabsicht wird bei nach wie vor darnieder liegendem Immobilienmarkt angekündigt, der Verkaufsdruck ist gewachsen. Vor einem Jahr hatte der US-amerikanische Lone Star Fund 215 Millionen Euro für die GSW mit ihren circa 60000 Wohnungen geboten, zusätzlich die Übernahme der Unternehmensschulden in Höhe von 1,8 Milliarden Euro. Das Gebot von rund 2500 Euro pro Wohnung war Anfang 2002 jedoch politisch nicht durchsetzbar. Erhofft hatte man sich damals 750 Millionen Euro. Da sollte noch die Immobiliengesellschaft der Berliner Bankgesellschaft den solventen Käufer abgeben und die Preise hochhalten.

Noch im Jahr 2000 hatten beispielsweise die Viterra AG aus Essen sowie die Hamburger RSE Grundbesitz und Beteiligungs AG Interesse an Wohnungsbeständen in Berlin bekundet. Der Berliner Wohnungsmarkt berge für Investoren ein großes Wertsteigerungspotenzial, hieß es. Doch Viterra beispielsweise, der größte Wohnungseigentümer Deutschlands, hat in Berlin seine Kaufabsichten erstmal auf Eis gelegt - wahrscheinlich aus strategischer Überlegung, denn die Ausgangsposition könnte noch besser werden: Je größer der Verkaufsdruck und je mehr Wohnungen auf den Markt geworfen werden, um so tiefer fallen bekanntlich die Preise.

In den Startlöchern sitzt seit geraumer Zeit auch eine neue Fondsgesellschaft, hinter der US-Investor und Milliardär George Soros steckt. Nach Angaben der Apellas Property Management GmbH sei man am Erwerb der GSW interessiert. Daran dürfte Finanzsenator Sarrazin Gefallen finden. Ob er sich aber auch über den Vorstoß des SPD-Fraktionsvorsitzenden Müller gefreut hat, der als Verkaufspreis mindestens 300 Millionen Euro verlangt, ist nicht überliefert. Ginge es nach dem Finanzsenator, würden sicher noch deutlich mehr Wohnungen den Besitzer wechseln. Von mehr als 100000 ist da die Rede, aber nur wenn "die Braut geschmückt ist", das heißt: Übereilte Verkäufe sollen ausgeschlossen sein. Bei defizitären Unternehmen müsse man, so Sarrazin, dagegen überlegen, ob es nicht sinnvoller sei, sie zu schließen. Die Zierde könnte ganz anders ausfallen, als man auf den ersten Blick vermutet. Um einen Kauf letztlich für die Investoren lukrativ zu machen, könnten Mieterschutzauflagen als überflüssig eingestuft werden. Beim GSW-Verkauf sollen entsprechende Schutzklauseln angeblich auch zum Platzen des Geschäfts beigetragen haben.

Beim Berliner Mieterverein stößt die panische Verkaufshektik des Berliner Senats auf völliges Unverständnis. Als "baren Unsinn" bezeichnet Reiner Wild, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Berliner Mieterverein, die Schlussfolgerung des Senats, nach dem Verfassungsgerichtsurteil nun ein städtisches Wohnungsunternehmen verkaufen zu müssen. Es handele sich um vorgeschobene Argumente: Die schwierige wirtschaftliche Situation der städtischen Vermieter sei vor allem auf die Talfahrt der Grundstücks- und Gebäudewerte zurückzuführen, diese Problematik betreffe die privaten Wohnungsunternehmen aber ebenso. Deshalb bleibe man dabei: Wegen weiter drastisch sinkender Bindungen bei Sozialwohnungen und sanierten Altbauten braucht Berlin auch zukünftig seine sieben Gesellschaften.

Sabine Schuster

Mit wachsendem Verkaufs-
druck sinken die Preise:
Privatisierungsobjekt
"Weiße Stadt"
Foto: Kerstin Zillmer

Die Organisationsstruktur der Wohnungsunternehmen ist nur noch für Fachleute durchschaubar. Auch nachdem durch diverse Fusionen nur noch sieben Wohnungsbaugesellschaften übrig geblieben sind, ist keineswegs mehr Übersichtlichkeit eingezogen. Durch eine Vielzahl von Tochtergesellschaften, die jeweils ihre eigenen Verwaltungsapparate haben, wurde die städtische Wohnungswirtschaft zu einem schwer zu durchdringenden Gestrüpp. Auch der Senat scheint den Überblick und die Kontrolle über die Geschäftspolitik verloren zu haben.

Der Ruf nach einer radikalen Vereinfachung der Organisationsstruktur ist von vielen Seiten zu hören. Die Idee, die sieben landeseigenen Unternehmen unter dem Dach einer Holding zusammenzufassen, hat der Senat nach langem Hin und Her im vergangenen Frühjahr jedoch fallen lassen. Ein neues "Wohnungsbaukombinat" werde es nicht geben, erklärte damals Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD), obgleich er sicher wusste, dass in Frankfurt/Main eine Holding durchaus erfolgreich arbeitet. Die Bildung einer Holding, die die Wohnungsbestände aufkaufen müsste, würde zu lange dauern. Die schwierige Situation der Wohnungsbaugesellschaften erfordere schnelleres Handeln.

Seitdem wird über die Bildung einer Managementgesellschaft diskutiert. Eine solche Dachorganisation müsste nicht Eigentümerin der Wohnungen werden, sondern wäre für die Wohnungsunternehmen eine effektive Steuereinheit, die einheitliche Maßstäbe setzt und gemeinsame Strategien entwickelt. Das operative Geschäft, also die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen, sollen die einzelnen Gesellschaften weiterhin allein erledigen. An den Details zur Neuorganisation der Wohnungswirtschaft würden die Fachleute der Senatsverwaltung "fieberhaft" arbeiten, hieß es im Sommer. Spätestens zusammen mit der Vorlage des Haushalts 2004/2005 im Herbst wurde ein neues Konzept erwartet. Die Unternehmensberater Ernst & Young empfahlen dem Senat eine "Vollmachtsholding mit Steuerungs- und Abstimmungsvereinbarung" zu bilden.

Der Senat vollzog aber eine Rolle rückwärts. "Im Rahmen der Haushaltsberatungen wurden für die Wohnungsbaugesellschaften keine Beschlüsse über Zusammenlegungen gefasst", erklärt Petra Reetz, Sprecherin der Stadtentwicklungsverwaltung. Stattdessen wird ein neuer Versuch gestartet, die GSW zu verkaufen. Die übrigen Gesellschaften sollen zunächst einzeln für sich weitermachen. "Die Diskussion über die Struktur wird aber weitergeführt", versichert Petra Reetz.

Weil schon mit Konkursen einzelner Gesellschaften zu rechnen sei, schlagen die Grünen einen großen Einschnitt vor: Das Land Berlin soll nur noch 160000 Wohnungen - weniger als die Hälfte des heutigen Bestandes - behalten und diese in einer neu zu gründenden Gesellschaft unter dem Arbeitstitel "Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Berlin (GWB)" zusammenführen. Der Wohnungsbestand dieser "GWB" soll in jeglicher Hinsicht den Durchschnitt der jetzigen städtischen Bestände abbilden und über das Stadtgebiet verteilt liegen: in jedem Bezirk mindestens 10000 Wohnungen. Die "GWB" soll sich auf das Kerngeschäft der Wohnraumvermietung beschränken. Die "Kopffunktionen" werden dem Konzept zufolge bei der "GWB" zentralisiert, während Bewirtschaftung und Betreuung der Wohnungen dezentral auf Bezirksebene organisiert werden sollen. Über Mieter- oder Siedlungsräte soll den Bewohnern ein größeres Mitspracherecht eingeräumt werden. Der Einfluss des Senats auf die Geschäftspolitik der neuen Gesellschaft soll durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag abgesichert werden. Die übrigen landeseigenen Wohnungen müssten im Paket verkauft werden, damit sich potenzielle Investoren nicht die Rosinen herauspicken können und Berlin dann auf den unattraktiven Bruchbuden sitzen bleibt.

Angesichts der jahrelangen Fehlentwicklungen kann dieser Vorschlag "keine wundersame Errettung aus der Not schaffen", weiß auch Barbara Oesterheld. Eine neue Gesellschaft, die von den Fehlern der Vergangenheit entlastet wird, könne jedoch dauerhaft wirtschaftlich tragfähig sein und dem Land Berlin einen wohnungspolitischen Handlungsspielraum erhalten.

Jens Sethmann

Baumpflanzer oder Bestatter? Berlins Stadtentwicklungs-senator Strieder ließ die Zukunft der städtischen Wohnungswirtschaft bislang offen
Foto: Paul Glaser