"Zwischenumsetzung"

Saskia Hansen* war wie vor den Kopf geschlagen: Nein, in ihre alte Wohnung könne sie nun doch nicht zurück. Die werde als Eigentumswohnung an jemand anderen verkauft, verkündete der Eigentümer. Eigentlich sollte sie nur für wenige Monate in eine Umsetzwohnung ausweichen, solange das Haus, in dem sie seit vielen Jahren lebte, saniert wird. Viele Mieter, vor allem in den östlichen Innenstadtbezirken, sind auf diesem Wege vor Lärm, Dreck und anderen Unannehmlichkeiten während der Sanierung verschont geblieben. So manche haben aber auch böse Überraschungen bei der (vorübergehenden) Ausquartierung erlebt.

"Das Problem beginnt oft schon mit der Modernisierungsankündigung", weiß Thomas Zippel. Der Rechtsanwalt mit Praxis in Potsdam vertritt häufig Mieter, die Ärger wegen Umsetzwohnungen haben, auch Saskia Hansen. "Viele erhalten Schreiben einer ihnen völlig unbekannten Person." Altbausanierungen werden oft nach dem Verkauf der Immobilie in Angriff genommen. Doch die neuen Eigentümer sind oft noch gar nicht im Grundbuch eingetragen. Der Haken: Verträge, die abgeschlossen werden, haben keine Gültigkeit, solange der Eintrag nicht vorliegt. Zippel: "Bevor man sich auf irgendetwas einlässt, muss man in Erfahrung bringen, mit wem man es zu tun hat!"

Das Gleiche gilt auch für die Umsetzwohnung in spe: "Es kann vorkommen, dass man es dort mit einem anderen Vermieter zu tun hat", sagt Klaus Kießling, Rechtsberater beim Berliner Mieterverein. Er rät vor allem darauf zu achten, dass die Dauer der Ausquartierung zeitlich befristet wird. "Das sollte vertraglich festgelegt werden, eine schriftlich fixierte Vertragsstrafe für den Fall von Verzögerungen gibt dem Mieter dabei zusätzliche Sicherheit, nicht unnötig lange vertröstet zu werden." In den Sanierungsgebieten der östlichen Innenstadt bieten die zuständigen Sanierungsverwaltungsstellen der Bezirksämter vorformulierte Verträge an. Doch diese sehen in der Regel solche Vertragsstrafen nicht vor. Dabei sind gerade dort viele Menschen von umfangreichen Sanierungen betroffen. Seit 1993 wurden 22 neue Sanierungsgebiete mit 82000 Wohnungen festgelegt. Fünf dieser Areale befinden sich zum Beispiel in Prenzlauer Berg. Diese Sanierungsgebiete umfassen insgesamt rund 32000 Wohnungen, in denen über 48000 Menschen leben. Insgesamt hat der Ortsteil gut 130000 Einwohner.

"Bei öffentlich geförderten Wohnungen", so Uli Lautenschläger von der Mieterberatung Prenzlauer Berg, "gibt es klare Regelungen." Doch auf dem privat finanzierten Immobiliensektor rät er Mietern zur Vorsicht. Dabei ist dieser gerade voll im Kommen: Im Zeitraum von 1991 bis 1999 war das Verhältnis von freifinanzierter zu öffentlich geförderter Erneuerung mit 48 zu 52 Prozent noch nahezu ausgewogen. Seit 1998 überwiegt jedoch die private Finanzierung mit einem Anteil von rund 75 Prozent. Dieser Anstieg war kurzfristig vor allem auf das Auslaufen des Fördergebietsgesetzes zum Jahreswechsel 1998/99 zurückzuführen. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten wiederum beförderten auf der anderen Seite den Anteil privater Investitionen.

Sind die Handwerker erst einmal in der Wohnung, wird es schwierig, auf den weiteren Gang der Dinge korrigierenden Einfluss zu nehmen. Andererseits empfiehlt es sich, während der Bauzeit zu kontrollieren, ob von Seiten des Vermieters alle Vereinbarungen eingehalten werden. Genau das war nämlich bei Saskia Hansen nicht der Fall. Sie entdeckte, dass die Grundrisse der Wohnungen im Zuge der Sanierungsarbeiten unzulässig verändert worden waren. Doch sie setzte sich zur Wehr. Zwar wurde ihre Wohnung tatsächlich verkauft, doch sie schlug eine Entschädigungszahlung heraus.

Der Fall Hansen ging noch glimpflich aus, doch das Prozedere ist typisch: Sind die Mieter erst einmal aus ihrer angestammten Wohnung heraus, wird die Gelegenheit genutzt, sie auch draußen zu halten, um die Wohnungen nach der Sanierung umso teurer verkaufen zu können. In vielen Altbauquartieren führt die privat finanzierte Sanierung so zu einer Verdrängung der angestammten Bewohner.

Lars Klaaßen

* Name von der Redaktion geändert.

Gefahr im Modernisierungsfall: Immer häufiger können zwischenumgesetzte Mieter nicht in ihre alte Wohnung zurück.
Foto: Rolf Schulten

 Zur Sache

Umsetzwohnung
Die Fachleute weisen auf eine ganze Palette kritischer Punkte hin: Die Höhe der Miete in der Umsetzwohnung und im später sanierten Domizil sollte klar geregelt sein. In beiden Fällen sollte sie unter der festgelegten Mietobergrenze liegen, schließlich besteht eine Modernisierungsvereinbarung aus dem Entgegenkommen beider Seiten. Die Umsetz-wohnung sollte eine kurze Kündigungsfrist haben (empfohlen: 14 Tage), damit der Mieter nach dem Rückzug nicht doppelt zahlt. Auf eine Kaution sowie Schönheits-reparaturen sollte der Ver-mieter in der Umsetzwohnung wenn möglich verzichten. Leistungen des Mieters, wie zum Beispiel der Einbau eines Bades in der alten Wohnung, sollten festgehalten und entsprechend honoriert werden. Nicht zu vergessen: Wohngeldempfänger müssen für ihre Umsetzwohnung einen gesonderten Antrag stellen.